tag:blogger.com,1999:blog-3752737353398599600.post4941845633283773755..comments2024-03-06T07:58:03.231+01:00Comments on Flute-tankar: Osäkert om bostadsprisernaflutehttp://www.blogger.com/profile/13161312380873849956noreply@blogger.comBlogger17125tag:blogger.com,1999:blog-3752737353398599600.post-64882257304280780352010-08-19T14:23:49.991+02:002010-08-19T14:23:49.991+02:00Flute: Du har helt rätt så klart. Enligt den här a...Flute: Du har helt rätt så klart. Enligt den här artikeln på Bloomberg idag är det ca 60% av bolånen i Sverige som har rörlig ränta (jämfört med 95% i Norge och Finland och bara 10% i Tyskland):<br /><br />http://www.bloomberg.com/news/2010-08-18/nordic-economies-risk-housing-market-collapse-that-may-trigger-recessions.html<br /><br />Men att hushåll vet att de kan binda till 4-5% om de vill (och därför kan använda t.ex. 5% i sina kalkyler) tror jag gör att prisreaktionen när Riksbanken fortsätter höja korta räntan blir mindre än många spekulerar i.<br /><br />Det prisfall på 20% som RBS spekulerar om i artikeln skulle inte jag se som något katastrofalt, snarare en hälsosam justering. Utan betydligt högre långa räntor eller stigande arbetslöshet har jag dock svårt att se 20% ner.FredrikSnoreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-3752737353398599600.post-53168510037801318002010-08-19T13:30:18.697+02:002010-08-19T13:30:18.697+02:00FredrikS:
Visst kan man binda på 5-10 till mycket ...FredrikS:<br />Visst <i>kan</i> man binda på 5-10 till mycket låg ränta, men hur många gör det? De flesta har hellre mer pengar i plånboken och kör rörlig ränta. Titta på statistiken. Visst är det fler som binder, men den övervägande majoriteten är kvar i rörlig ränta.flutehttps://www.blogger.com/profile/13161312380873849956noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-3752737353398599600.post-74778161546491487582010-08-19T12:36:35.579+02:002010-08-19T12:36:35.579+02:00farbror Frej: Det finns själklart inga ursäkter fö...farbror Frej: Det finns själklart inga ursäkter för oansvarigt låntagande (och långivande) med amorteringsfritt, 90-100% belåning, etc. Jag menar bara att det är helt förståeligt att bostadspriserna stigit som de har när räntorna (både långa och korta) har sjunkit så kraftigt. Och det finns inget som säger att den långa marknadsräntan är "mean-reverting" (vad det nu heter på svenska) eftersom den styrs av stora sekulära faktorer som handelsflöden och demografi.<br /><br />Alla som vill (företag, privatpersoner, t.o.m. stater till en viss mån) kan utnyttja det historiskt låga ränteläget om de vill och låsa in sina räntor på 5/10 år eller längre. Den räntan sätts ju inte av Riksbanken.<br /><br />T.ex. SEB annonserar nu 4,18% på ett 10-årigt bolån. Det är ju fantastiskt lågt ur ett historiskt perspektiv och gör ju att många kan veta tryggt vad deras räntekostnader kommer vara de närmsta 10 åren och fortfarande ha råd med både amortering och annat sparande trots att bostadspriserna dubblats eller mer. Förhoppningsvis är det relativt få bostadsköpare som baserat sin hushållsbudget på att konstant betala 1,5-2% kort ränta.FredrikSnoreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-3752737353398599600.post-70750939708378944262010-08-19T11:26:24.244+02:002010-08-19T11:26:24.244+02:00Brodeur: "Alla dessa faktorer påverkar räntan...Brodeur: "Alla dessa faktorer påverkar räntan så mycket att ett "historiskt" perspektiv är helt ointressant."<br /><br />Historien kan uppvisa många exempel på hur det har gått, när man vägletts av principen "Vi lever i en ny tid - dyrköpta historiska erfarenheter är numera irrelevanta". <br /><br />Brodeur: "kolla i stället sedan vi har fått normpolitik, ansets trovärdiga i denna och har stadsfinanser under kontroll."<br /><br />Sverige är ett litet exportberoende land med en skvalpvaluta - sa Carl Bildt för inte många år sedan. <br /><br />Nu plötsligt är Sverige att likna vid en orubblig klippa i granit. Tillräckligt tryggt och stabilt att förankra sitt amorteringsfria och maxbelånade mångmiljon-bolån vid - livet ut.farbror Frejnoreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-3752737353398599600.post-3897113025539786692010-08-19T08:53:40.119+02:002010-08-19T08:53:40.119+02:00Räntor ur ett historiskt perspektiv.........
men ...Räntor ur ett historiskt perspektiv.........<br /><br />men hallå amatör åke !<br /><br />Vi hade ett halvkommunistiskt super reglerat system med valuta och kredit reglering plus okontrollerad inflation. Alla dessa faktorer påverkar räntan så mycket att ett "historiskt" perspektiv är helt ointressant. <br /><br />kolla i stället sedan vi har fått normpolitik, ansets trovärdiga i denna och har stadsfinanser under kontroll.brodeurhttps://www.blogger.com/profile/10008194156064575100noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-3752737353398599600.post-52375493681291788212010-08-19T00:04:56.697+02:002010-08-19T00:04:56.697+02:00FredrikS: "Om du justerar för det dramatiska ...FredrikS: "Om du justerar för det dramatiska fallet i nominell och real ränta sedan 80- eller 90-talet så blir svaret att bubblan ser betydligt mindre eller t.o.m. obefintlig ut."<br /><br />Man kan inte snacka bort att boräntehöjningar nu appliceras på betydligt högre bolånebelopp än tidigare - även justerat för inflation och reallöneökningar. <br /><br />Sedan kan man svårligen ignorera djupgående beteendeförändringar där "amorteringsfritt" och att "konsumtionslåna på värdeökningen" numera blivit långt vanligare än förr. <br /><br />En arbetskollega köpte nyligen en ombildad hyresrätt i Stockholm. Efter några få månader hade hon lånat på mellanskillnaden till en ny sportbil, utöver den bättre begagnade bil hon redan hade. Det var "bara dumt att sitta med outnyttjat låneutrymme", tyckte hon.farbror Frejnoreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-3752737353398599600.post-45081648280836581722010-08-18T20:17:37.076+02:002010-08-18T20:17:37.076+02:00Tittade på de tidigare inläggen om räntan. Intress...Tittade på de tidigare inläggen om räntan. Intressant. Låg på väldigt lång sikt bakåt lägre än jag hade gissat. <br /><br />Vet inte vad ett normalt riskpålägg för bolån kan vara men om perioden med räntor på "runt 10%" endast var en kort företelse och att man snarare ska räkna med boräntor på runt 6% på längre sikt är det ju intressant. <br /><br />Räntor förklarar inte lika stor del av uppgången med det resonemanget som jag först trodde?<br /><br />Blir spännande att se vart det barkar :).<br /><br />Letar själv hus i storstan men har valt att sälja lgh först och hyra ett tag. Inte för att jag är kunnig alls inom området men det känns helt enkelt lite olustigt just nu på marknaden. Får se hur länge jag orkar hyra dock, är skönt att äga sitt boende också.<br /><br />/ErikAnonymousnoreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-3752737353398599600.post-89660494484562519572010-08-18T18:15:54.196+02:002010-08-18T18:15:54.196+02:00Det är ju förstås inget som säger att vi inte har ...Det är ju förstås inget som säger att vi inte har en bubbla i riskfria räntan i hela världen -- dvs investerare är beredda att acceptera en orimligt låg avkastning på både nominella och reala statsobligationer, men jag hävdar att det i såna fall är en sådan bubbla (globalt) som ligger bakom mycket av ökningen i svenska bostadspriser genom låga (långa) boräntor.<br /><br />De nominella och reala riskfria 10-årsräntorna är för tillfället:<br /><br />USD: 2,60% (nom) / 0,95% (real)<br />GBP: 3,03% / 0,75%<br />EUR (TYS): 2,34% / 0,83%<br />SEK: 2,37% / 0,90%<br /><br />Väldigt låga ur ett historiskt perspektiv och det sätter så klart ett stort tryck uppåt på diskonterade nuvärdet av alla andra slags tillgångar.FredrikSnoreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-3752737353398599600.post-33304555310609773952010-08-18T12:27:35.228+02:002010-08-18T12:27:35.228+02:00Att jämföra nominell ränta över tiden blir lätt mi...Att jämföra nominell ränta över tiden blir lätt missvisande eftersom den inte justerar för det väsentligt högre inflation många länder hade under 70-, 80- och delar av 90-talet. Den mest korrekta indikatorn av vad marknaden kräver för reell riskfri avkastning skulle jag säga är yielden på inflationslänkade statsobligationer. Den svenska 2028-obligationen har handlats sedan Feb-2000 och realräntan syns i den här grafen (om jag fick till länken):<br /><br />http://i37.tinypic.com/o0xr8h.jpg<br /><br />Dvs den har sjunkit från 4% år 2000 till 1,2% idag, vilket så klart har en dramatisk påverkan på värdet av andra reella tillgångar (t.ex. fastigheter), eftersom de implicit diskonteras med den här riskfria räntan (plus diverse riskpåslag).<br /><br />Den långa realräntan idag är ju vad den är och är helt trading-bar, och jag ser ingen anledning till varför det skulle vara mean-reversion på den (att den är låg beror ju på en massa geopolitiska och demografiska anledningar).<br /><br />Så du vet så har jag inga särskilda intressen av att bostadspriserna ska upp eller ner (har nga lån och är nöjd med min bostad) men är ändå fascinerad av diskussionen...<br /><br />/FredrikSFredrikSnoreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-3752737353398599600.post-46660845937643803992010-08-18T11:54:09.637+02:002010-08-18T11:54:09.637+02:00FredrikS:
Jag ignorerar inte alls räntan. Jag är f...FredrikS:<br />Jag ignorerar inte alls räntan. Jag är fullt medveten om att den är superlåg och att den är en mycket viktig faktor bakom bostadsbubblan.<br /><br />Men det är naivt att tro att det kommer att fortsätta med superlåga räntor. Titta vad jag skrev för ett år sedan om<br /><a href="http://flutetankar.blogspot.com/2009/08/rantor-i-ett-historiskt-perspektiv.html" rel="nofollow">Räntor i ett historiskt perspektiv</a> <br />och<br /><a href="http://flutetankar.blogspot.com/2009/08/mer-rantehistorik.html" rel="nofollow">Mer räntehistorik</a>flutehttps://www.blogger.com/profile/13161312380873849956noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-3752737353398599600.post-14241742366448798822010-08-18T11:23:41.987+02:002010-08-18T11:23:41.987+02:00Erik (och Flute): Om du justerar för det dramatisk...Erik (och Flute): Om du justerar för det dramatiska fallet i nominell och real ränta sedan 80- eller 90-talet så blir svaret att bubblan ser betydligt mindre eller t.o.m. obefintlig ut. Och nu pratar jag om den av marknaden bestämda 5/10-årsräntan, inte den Riksbanksdopade korta räntan.<br /><br />Pga av den enorma utväxlingen av vad folk har råd med för belåning (dvs dubbelt så mycket vid en realränta på 2% jämfört med 4%) så har realräntan en helt avgörande betydelse för den här analysen, som både Flute och Cornucopia i princip ignorerar.<br /><br />Att realräntan har sjunket så mycket över åren är väl mest troligt en funktion av återplaceringarna av enorma handlesöverskott i diverse länder och den demografiska utvecklingen i västvärlden, men det är ju en helt annan diskussion.FredrikSnoreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-3752737353398599600.post-76133237250849232652010-08-18T07:47:36.731+02:002010-08-18T07:47:36.731+02:00Flute har rätt i att det är en kreditbubbla.
Avreg...Flute har rätt i att det är en kreditbubbla.<br />Avregleringen - slopade amorteringskrav och minimal kontantinsats - har en mycket stor del i de prisuppgångar vi sett de senaste 10 åren.<br />Det i kombination med en konstant lågränteregim har verkat som en krutdurk på prisutvecklingen.<br /><br />Om vi skall "tillbaks till historiskt medel" så måste även kreditförutsättningarna tillbaks till hur de såg ut under den tidsperioden.<br />Jag har svårt att tro att någon regering/instans kommer återreglera kreditmarknaden. FI's tandlösa förslag om bolånetak visar att det inte finns politiskt vilja och kraft för att nagla ner roten till de inflaterade tillgånspriserna.<br /><br />Som jag skrivit tidigare, ett bolån utan amortering är exakt ekvivalent med att handla bostaden på CFD.<br /><br />/RealistenAnonymousnoreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-3752737353398599600.post-92012931149747063712010-08-17T23:41:10.094+02:002010-08-17T23:41:10.094+02:00Här är en direktlänk till E24-artikeln som "F...Här är en direktlänk till E24-artikeln som "Farbror Frej" tipsade om.<br />"<a href="http://www.e24.se/pengar24/din-ekonomi/bostadskop-basta-placeringen-pa-13-ar_1263493.e24" rel="nofollow">Bostadsköp bästa placeringen på 13 år</a>"flutehttps://www.blogger.com/profile/13161312380873849956noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-3752737353398599600.post-43634536650245223142010-08-17T21:15:04.351+02:002010-08-17T21:15:04.351+02:00Flute: Hur skulle situationen i kurverna påverkas ...Flute: Hur skulle situationen i kurverna påverkas om man tog hänsyn till detta extra utrymme som hushållen fått?<br /><br />Flute får svara - jag vill bara tipsa om E24-artikeln "Bostadsköp bästa placeringen på 13 år", där du får många svar. <br /><br />Citat: "Mellan 1996 och 2007 har det genomsnittliga svenska hushållet upplevt en ökning av den disponibla inkomsten om 27 procent." [...] "Inflationen i Sverige kan summeras till 17 procent mellan 1996 och 2009" [...] Undertiden har "den faktiska värdeutvecklingen för bostadsrätten har varit 260 procent sett över de senaste 13 åren". <br /><br />27% har alltså inte räckt långt. Speciellt med tanke på att mycket har spenderats på ren konsumtion som inte har med bostaden i sig att göra. Och hur han ska räkna med inflationen under samma tid, vet jag inte. Räknar man 27% minus 17% så blir det ju bara runt 10% kvar i real löneökning.farbror Frejnoreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-3752737353398599600.post-91527696027172223892010-08-17T20:47:51.364+02:002010-08-17T20:47:51.364+02:00Många spekulerar om hur det blivit så dyrt med bos...Många spekulerar om hur det blivit så dyrt med bostad.<br /><br />Tror själv att nästan hela svaret finns i räntan. Och då inte bara den just nu otroligt låga räntan på 1-2% för bostadslån utan skiftet från "ca 10% i ränta" t.o.m. början av 90-talet till dagens "ca 5%".<br /><br />Flute: Hur skulle situationen i kurverna påverkas om man tog hänsyn till detta extra utrymme som hushållen fått?<br /><br />/ErikAnonymousnoreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-3752737353398599600.post-75545075774069772182010-08-17T18:24:29.250+02:002010-08-17T18:24:29.250+02:00Två saker som borde visa på utförsbacke i ekonomin...Två saker som borde visa på utförsbacke i ekonomin:<br />1) Sjunkande privatkonsumtion<br />2) Sjunkande ny-belåning<br />Är detta nåt du följer i diagram o siffror ?<br />Alltihop handlar förstås i grunden om allmänhetens framtidstro, tro på att ekonomin, jobben osv. går åt rätt håll. Sviktar den så rasar hela korthuset, eftersom det rationella för alla då blir att dra ner, betala av, skjuta upp, spara.<br />Känslan just i detta nu är dock att folk i gemen ser positiva utsikter. Hösten -08 är glömd, ekonomin tog sig igen. Vilken vindpuff blir det som stjälper ?Freddynoreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-3752737353398599600.post-86092417054019120142010-08-17T17:46:28.199+02:002010-08-17T17:46:28.199+02:00Hatten av för det arbete du lagt ner, Bra pedagogo...Hatten av för det arbete du lagt ner, Bra pedagogoskt förklarat. Kanske kan du rädda någon barnfamilj från att hamna i bolåneträsket.Anonymousnoreply@blogger.com