Häromdagen visade jag upp diagram över inflationsjusterade svenska bostadspriser från 1952 och även hur småhuspriserna rört sig i förhållande till reallönerna.
Bostäder har blivit orimligt dyra att köpa de senaste åren och jag anser att det föreligger en bubbla i bostadspriserna. Särskilt dyra har bostäderna blivit i Stockholm. Detta beror dels på att bankerna varit frikostiga i sin långivning så att folk har kunnat bjuda över varandra in absurdum. Med låga räntor, låga amorteringskrav och låga krav på kontantinsats har detta varit möjligt. Det finns även andra faktorer som drivit upp bostadspriserna, t.ex. avskaffandet av fastighetsskatten.
Att folk faktiskt skuldsätter sig upp över öronen för att köpa sig en bostad beror på att Stockholms bostadsmarknad är fullständigt dysfunktionell. En hyresrätt är i princip omöjlig att få tag på utan ett stort antal år i bostadskö. Just nu finns i Stockholms kommun (med 860 000 invånare) 38 lediga lägenheter och i alla kommuner (med totalt drygt 1 miljon invånare) som är anslutna till Stockholms bostadsförmedling finns det totalt 65 lediga lägenheter! Detta kan jämföras med exempelvis Linköping (med 147 000 invånare och gott om jobb), där det i Stångåstadens bostadsförmedling finns 50 lediga objekt. Tittar man på hur länge man behöver stå i bostadskön för att få en av dessa lediga lägenheter så behöver man i Stockholm oftast runt fem år, medan det i Linköping ser ut att vara möjligt att få en lägenhet med bara drygt två års kötid. Självklart ger dessa kortare kötider bara tillgång till de minst attraktiva lägenheterna, men ändå en bostad.
Så om man inte vill bo i andrahandslägenhet, med alla problem det innebär, så tvingas man köpa en lägenhet för dyra pengar om man vill bo i Stockholm. Det beror alltså snarare på nödtvång än på en glädje över att skuldsätta sig till taknocken.
Den enorma bristen på hyresbostäder i Stockholm beror som jag ser det främst på den stora utförsäljning av hyresrätter till bostadsrättsföreningar som gjorts. Numera är hyresrätterna i Stockholms län i minoritet med bara 49 procent av lägenheterna i flerbostadshus, medan bostadsrätterna utgör 51 procent av lägenhetsbeståndet. Jag letade efter hur utvecklingen har sett ut historiskt och fann då rapporten "Lagerrensning", som sammanställts av Vänsterpartiet i Stockholm. 1990 var 75,5 procent av lägenheterna i Stockholms stad hyresrätter och 24,5 procent bostadsrätter. 2011 var siffrorna istället 46 procent hyresrätter och 54 procent bostadsrätter. Även om antalet lägenheter tack vare nybyggnation ökat totalt sett, så har hyresrätterna på grund av utförsäljningarna minskat med 82 000 stycken från 1990 till 2011. Hyresrätter i allmännyttan har minskat med 16,0 procent och övriga hyresrätter med 13,5 procent. Bostadsrätternas antal har ökat med nästan 125 000. En drastisk förändring alltså, samtidigt som Stockholms befolkning ökat med cirka 190 000 personer från 1990 till 2011.
Förutom brist på hyresrätter har den förda utförsäljningspolitiken lett till en starkare segregering, då det i vissa delar av Stockholm numera i princip inte finns några hyresrätter.
Utförsäljningen av hyresrätter har drivits av de borgerliga partierna (även kallade Alliansen) under ledning av Moderaterna. Nu verkar man ha fått kalla fötter och kommer med desperata förslag att göra det lättare att hyra ut i andra hand, när den viktigaste åtgärden vore att införa ett moratorium för utförsäljning av hyresrätter i Stockholm. Det passar av olika orsaker inte alla att äga sin bostad och hyresrätterna i Stockholm har uppenbarligen redan blivit för få.
Den förda politiken måste betecknas som ett grovt misslyckande (detta oberoende av vilka politiska preferenser man har i övrigt). Den har lett till att många Stockholmare har tagit på sig alldeles för stora skulder och den har lett till en fullständigt orimlig situation på hyresmarknaden, samt en andrahandshyresmarknad som är ett paradis för skojare och utsugare.
Bostadssituationen i Stockholm drabbar inte bara inflyttare och unga Stockholmare som ska skaffa sig sin första bostad. Den drabbar också föräldrar som separerar och därmed deras barn. Par som separerar tvingas välja mellan tre onda ting. Antingen tar man ett stort lån och köper en bostad, eller så hittar man ett andrahandskontrakt (vilket ofta leder till många och täta flyttar), eller så flyttar man till annan ort. Det potentiella fjärde alternativet hyresrätt är för de flesta en omöjlighet.
Den förda bostadspolitiken gör också att Stockholm blir mindre attraktivt som bostadsort, vilket går tvärtemot de lokala politikernas ambitioner.
Det finns även andra effekter av Stockholms bostadspolitik, t.ex. att det drivit upp byggpriserna. Det blir därför så dyrt att bygga att det inte längre lönar sig att bygga hyresrätter.
Den icke-fungerande hyresmarknaden är ett väldigt stort problem i Stockholm. Både för nyinflyttade och för de som av olika anledningar inte vill äga sin bostad.
SvaraRaderaJag har många gånger funderat på att sälja min bostadsrätt och istället hyra en bostad (då jag tror att priserna är ohållbara och skulle vilja investera pengarna i mitt företag istället), men jag vet inte ens vart jag ska börja för att leta en hyresrätt. Som marknaden fungerar idag så är det fullt företåeligt att folk är beredda att acceptera en orimligt hög belåning och boendekostnad (månadsavgift + ränta + amortering) för att bo i bostadsrätt och inte behöva oroa sig för att andrahandskontraktet ska sägas upp eller svart-köpet av ett förstahandskontrakt ska uppdagas.
Flute, tror du fri prissättning på hyresmarknaden skulle kunna vara en del av lösningen för att stimulera till mer nybyggnation av hyresrätter i attraktiva områden? Numera har väl både privata och kommunala fastighetsbolag avkastningskrav som gör det svårt att räkna hem nybyggnation av hyresfastigheter med befintliga (reglerade) hyror.
Kan ju även påpeka att du kollar på lägenheter i Lkpg vid helt fel tidpunkt, just nu är trycket från nya studenter riktigt stort vilket driver upp antalet köpoäng som krävs. Flyttade själv in i en stor tvåa för sommaren 2009, jag hade väl cirka 10 köpoäng. Ställde mig i kö, fick erbjudande om en jättetrevlig lägenhet direkt. Sen finns även två andra stora hyresvärdar, Länsförsäkringar och Bo Trygg. Båda har stora innehav av hyresrätter och om du kollar med dem så har de säkert 10 lägenheter per bolag också.
SvaraRadera"den viktigaste åtgärden vore att införa ett moratorium för utförsäljning av hyresrätter i Stockholm"
SvaraRaderaTror att det är viktigare att fråga sig varför hyreshus omvandlas till bostadsrättsföreningar, och anledningen är givetvis att exakt samma hus är värt mycket mer som bostadsrättsförening än hyreshus. Och detta beror så klart på hyresregleringen, den så kallade bruksvärdesprincipen. Den infördes för att motverka segregering, men har inte fyllt sitt syfte då segregeringen är större i hyreshus i Stockholm än bostadsrätter (du måste ha fiiiiina kontakter för att få ett hyreskontrakt). Därmed har den spelat ut sin roll och en stegvis anpassning mot marknadshyror hade löst problemet.
Håller inte med om att bristen på hyresrätter är problemet. Med kontantinsats och i synnerhet amorteringskrav så hade vi inte haft dessa problem. Som det varit nu har det handlat om spekulation både vad gäller byggare och köpare/säljare och för all del även banker. Varför har vi ingen bilbubbla?
SvaraRaderaAtt ingen vill bygga nu är ju inte så konstigt, marknaden är ju på väg ner.
Det hade funnits många fler tillgängliga bostäder i Stockholm om bostadsrättsföreningar hade rätt att kräva att de som äger bostadsrätten skall vara mantalsskrivna i den aktuella bostaden. Andrahandsuthyrning skall då bara vara tillåten under kort tid ½ - 1 år därefter skall bostadsrätten vara överlåten. Om den inte är det skall föreningen ha rätt att sälja bostadsrätten på offentlig auktion.
SvaraRaderaEn sådan lösning skulle öka tillgängligheten på bostäder och priserna skulle säkerligen bli mera rimliga.
jag kan inte hålla med mer! idag skrev farbror Flute EXAKT vad jag anser om bostadsmarknaden i min hemort Stockholm. Själv har jag bott i två olika hyresrätter den första blev ombildad och den jag bor i idag kommer ombildas till i våren.
SvaraRaderasamtidigt som jag vill vara med på tåget och göra mig en hacka på lägenheten vill jag inte ta stora lån för att i stället hyra av banken.
Den enda förutsättning för att bostadsbubblan ska brista är att räntorna börjar skena. Någon sådan tendens till högre räntor finns inte. Det ligger snarare närmare till hands att räntorna blir än lägre. Man bör också minnas att förr kunde man dra av 100 procent av räntekostnaderna på sina bostadslån. Det kan man inte idag. Och då var det mera värt eftersom räntorna var betydligt högre än idag.
SvaraRaderaEtt orosmoment är dock att den Sydeuropeiska krisen börjar närma sig Skandinavien. Om varslen börjar dugga allt tätare och om storstadsfolket blir drabbade av den i större skala, först då kan pyset i bostadsbubblan ta ny fart. Men så länge räntorna är fortsatt låga ser jag inga som helst tecken på att bostadsmarknaden skulle vara på väg att kapsejsa. Det är skitbilligt att ta ett bostadslån på 2 mille. Det klarar en förskollärare med gubbe med jobb. Inga problem. Det blir gott om pengar över för att leva loppan.
Helt rätt Bosse, det svåra är inte att låna utan att betala tillbaka. Faktum är att det till och med är en omöjlighet att alla betalar tillbaka sina lån, eftersom det inte finns så mycket pengar. Jag har min lösning klar: Lägg ner centralbanken och förklara alla skulder ogiltiga. Jag kan inte tänka mig att rösta på ett parti som vill behålla centralbanken.
SvaraRaderaMvh Guldnisse
Beskrivningen av sthlms bostadsmarknad är korrekt. Sthlm har sedan 90 talet normaliserats till hur bostadsmarknaden i europeiska storstäder fungerar. D.v.s. att hyra är ekonomiskt mkt ofördelaktigt över en lång tidshorizont(precis som för att hyra ett motorfordon eller komnsumtionsvaror)..
SvaraRaderaDet finns förvisso kvar en försvinnade liten klick hyresrätter med bruksvärdeshyra men även dessa försvinner i takt med ombildningar alt. marknadsanpassning av hyran vid renovering.
I övrigt så kommer "hyresvärdarna" framöver - precis som i övriga europa - vara främst privatpersoner som äger sin bostad. Med allt vad det innebär för hyresgästen.
Perioden fram till tidigt 90-tal får tyvärr ses som en historisk parantes.
/Realisten
Alla som räknar på pengar istället för känslor hyr sina bilar...
RaderaOmbildandets främsta syfte har varit att leverera skuldslavar åt bankerna.
SvaraRaderaHandlar alltså inte om bostadspolitik, utan bankpolitik.