Vi börjar med att försöka hitta en enrummare, lämplig för någon ungdom som ska studera. Bortre delen av Kungsholmen kanske? Ungdomen vill ju bo hyfsat centralt. Där hittar vi en minimal men ändå praktisk (kokvrå och Stockholmsdusch) etta på 23 m2 som nyligen gick för 2490 000. Som hittat! Jag räknar utifrån SBAB:s tremånadersränta, samt den minimala amortering man får ha enligt det kommande amorteringskravet.
Och sen var det kontantinsatsen på 373500. Knappast några pengar som en ungdom har sparade, och som det ser ut i dagens Sverige har i de flesta fall inte heller ungdomens föräldrar sparat ihop så mycket pengar.
En sådan här lägenhet skulle kunna fungera för en äldre ungdom som fått sitt första jobb, men även då blir det en saftig bit av inkomsten som går till boendet, särskilt med tanke på hur lite man får för pengarna.
Vi kanske får söka oss lite längre ut. Bagarmossen är en förort med nära till natur i form av det fina Nackareservatet, men samtidigt nära till stan med tunnelbana. Men hoppsan, senast sålda enrummaren (på 26 m2) gick för 2120 000! Nästan som Kungsholmen. Och högre månadsavgift. Men så får man ju tre kvadratmeter mer! Där ser kalkylen ut så här:
Rotebro då? Pendeltåg. Evig nattbuss när man har varit ute och festat. En enrummare på hela 45 m2.
Om man väljer Linköping istället för Stockholm då? Tannefors är en trevlig del av staden. Inte på samma sida av stan som universitetet, men i gengäld gångavstånd till centrum. En etta på 29 m2 såldes nyligen där för 1325 000.
Slutsatsen blir att Storstockholm är orimligt vad gäller att köpa enrummare till ungdomar, men Linköping är görbart förutsatt att man har tillräckligt med pengar sparade för kontantinsatsen.
Tillägg 1: Samtidigt ska man notera att jag inte har tagit med en viktig post i beräkningarna, nämligen underhållskostnaden för lägenheten. Schablonen säger 10-20 procent av månadsavgiften eller 500-1000 kronor.
Tillägg 2: Jag har alltså räknat på den lägsta tremånadersräntan jag kunde hitta vid en snabb sökning. Vad som händer vid höjda räntor överlämnar jag till läsarnas kreativa fantasi.
Intressant sammanställning men hur många av eventuella köpare avser att amortera?
SvaraRaderaArbetskamrat som letar lägenhet i Uppsala presenterade en kalkyl lik din för mäklaren som genast strök amorteringen.
Han hade dessutom räknat med fem procents ränta vilket enligt mäklaren var "helt orimligt".
Märkligt eftersom det är lagkrav från 1 juni. Oseriös mäklare.
RaderaOm frågan var huruvida bostadspriserna är för höga ur ett samhällsekonomiskt perspektiv (det tror jag att alla är överens om) hade du kunnat "rest your case". Men frågan är ju om vi har en bubbla, och det är ju en fråga om tillgång vs. efterfrågan. Och faktum kvarstår att tillgången är minimimal i förhållande till efterfrågan. Det leder oundvikligen till höga priser.
SvaraRaderaTillgång och efterfrågan på pengar/krediter menar du va?
RaderaOm nu föräldrarna lånar till kontantinsatsen via sitt eget bolån, vad blir då amorteringstakten? Räknas det som ett tilläggslån? För då blir takten 10 år, eller ca 2500 per månad för Kungsholmslägenheten. Jag antar att det inte är inkluderat i dina räkningar?
SvaraRaderaTack för en bra blogg. Skulle gärna se en analys baserat på data (inte ngt kvalitativt) kring vilka variabler som förklarar rörelser i bostadspriserna, t ex borde räntan, disp inkomst etc vara viktiga. Men även undersöka hur priserna korrelerar med utbud. Jag gissar att andelen av lönen som läggs på boende är relativt konstant över tid, och det som krävs för att priserna ska byta riktning är en förändring av framförallt räntan eller andra faktorer som påverkar kassaflödet. Tror inte att utbudet påverkar vad köpare vill lägga på boende i samma utsträckning, men blir gärna motbevisad.
SvaraRadera"Jag gissar att andelen av lönen som läggs på boende är relativt konstant över tid ..."
RaderaÖh, nej. År 1993 köpte jag en trea på Östermalm. För 90 kvm fick jag betala 990.000:-. Jag bor fortfarande kvar och fick den nyligen värderad till 8,5 miljoner. Som jämförelse: Om min löneutveckling hade följt värdeutvecklingen på min lägenhet skulle jag idag ha tjänat 240.000:- i månaden.
/Tom
Öh, som sagt inget kvalitativt som enstaka anekdoter likt denna. Finns garanterat motsvarande anekdoter om de som köpte -91, eller efter att marknaden återhämtat sig som sitter i andra delen av spektrat.
RaderaIfall staten kan betala 2 600 kronor för en ensamkommande per dygn, kan väl staten betala en students lån och månadskostnad? Är inte det rimligt?
SvaraRaderaHade staten lagt de 70 miljarder som är direkta kostnader i budgeten under "integration och migration" på 100 000 studenter hade de kunnat dela på 700 000 kronor.
I stället budar staten på ettorna i Stockholm och Linköping (och övriga landet) så att priserna trissas upp och den nyanlända får lägenheten i stället för denne student, som nog t.o.m. ville betala skatt till staten vid färdigställd utbildning, en stat som ihärdigt motarbetar att denne ska få en rimlig chans till en studentbostad.
Men politikernas söner och döttrar får väl studentbostad genom Kommunal. Vad i helsike bryr de sig om ifall Markus som är 21 år inte har en farsa eller morsa som är fackpamp eller politiker med kontakter från Kommunal? De anser väl att det bara (särskilt "det är bara att bygga" Ylva Johannson (s) ) är att pytsa ut för lånet och månadskostnaden eftersom han inte tillhör "the chosen few".
Magne
Eru rasist?
SvaraRaderaHmm, ser totalt sjukt ut. Skulle säga att priserna i Stockholms innerstad inte är höga jämfört med ytterområdena.
SvaraRaderaSom boende i ett land med sedan tio år sprucken bostadsbubbla kan jag konstatera att effekterna inte blev särskilt dramatiska. Realt har fallet varit runt 25% kanske, men spritt på tio år, och oftast uppkommet genom stillastående eller väldigt långsamt fallande priser.
Är mer tveksam till de två miljonerna för holken i Bagarmossen, där kan det nog bli mer brutalt när det vänder nedåt.
Exempel på vad en sprucken bostadsbubbla innebär. Hämtade från Sverige på 90-talet:
Radera1) Ett par bestämmer sig för att skiljas. Lägenheten är belånad till mer än vad den går att sälja för. För att kunna flytta isär behöver de lösa lånen med pengar som de inte har. Alltså: Börja spara till skilsmässan. Sedan måste de ha varsin ny lägenhet. Kan ej köpas då det fordras kontantinsats och alla tillgängliga kontanter behövs för att flytta från varandra.
Lösning: De fick bo kvar tillsammans. De delade på alla utgifter och brådade om allt. Kvinnan hävdade att mannen inte hade rätt att ta hem nya kvinnor till lägenheten. Olika syn på alkohol mm => Bråk om allt.
2) En person drabbades av arbetslöshet. Kunde inte betala sina räkningar och fick en betalningsanmärkning. Kunde då inte få hyra en lägenhet. Banken tar över lägenheten. Som tur var så var lägeheten osäljbar. Mannen kunde bo kvar som hyresgäst i sin före detta lägenhet. Hemlöshet nästa.
Artikelns beräknade ägare-köp-exempel saknar två viktiga och förvånansvärt ofta negligerade driftkostnader, som är mycket viktiga när ägarboende korrekt skall jämförs med t ex hyresboende. Tillkommande driftkostnader för bostadens ägare blir alltid och detta alldeles oavsett belåningsgraden:
SvaraRadera1) Belastning med löpande kapital-riskpremie för köppris/marknadsvärde; d v s beräknad kredit-försäkrings-kostnad för att kunna kompensera/bibehålla/återfå kapitalet inom 1, 2, 3 år o s v, oavsett hur marknads-förutsättningarna blir i framtiden.
2) Belastning med driftkostnad privat för den egna bostadens avskrivningar/underhåll, som skall åsättas med ett särskild månatligt buffert-belopp. Om avsättning ej sker ekonomisk-fysiskt, så skall kostnaden ändå simuleras och adderas till driftkostnads-totalen för korrekta jämförelser. Se motsvarande sort som finns i kollektiv drift-avgift till en BR-förening för bl a just avskrivningar/renoverings-fond.
Med ovanstående två tillägg, törs jag frankt påstå att andrahands-hyresboende i exklusiva Stockholm-lägen har billigare boende-månadskostnad än vad samma bostad uppgår till i fullt ärligt beräknade driftkostnader för dess ägare.
OBS! att denna jämförelse inte har ett dyft att göra med ägarens vare sig belåningsgrad eller förmögenhetsläge. Att bostadens ägare inte kan, ens med fullt marknadspris, erhålla full driftkostnads-täckning idag - är en mycket allvarlig varningssignal om kommande prisfall genom lägre salupriser. Prisfallet kommer att fortgå tills det åter blir dyrare att hyra till marknadspris i andra hand jämfört med att äga/köpa. Så måste det nämligen fungera på en sund och uthålligt väl avvägd marknad i långa loppet.
Visst skulle samma sunda prisförhållande kunna uppnås genom enbart utökad möjlig marknadshyra. Men kom ihåg att det inte är s k bostadsbrist primärt, utan tillgången på ständigt expanderat kreditkapital som drivit upp salupriserna. Ett mycket tydligt tecken på medveten eller omedveten köp-ägar-spekulation, som kommer att justeras vid en kommande okänd tidpunkt.
Se upp!