Jag tänkte här ta upp lite av samma resonemang som RikaTillsammans, men även lite annat kring riskerna på dagens boprismarknad.
Vi kan se på ett radhus i Bandhagen (en förort cirka 6,5 km söder om Stockholms centrum). Utgångspriset var 4195 000, men budgivningen har redan ökat priset med 19 procent till 4980 000. Kalkylen för detta hus ser med SBAB:s rörliga bolåneränta och dagens högsta bud ut så här:
Kalkylen ovan ser ju bra ut - man kan till och med klara den som ensamstående förutsatt att man har ett välbetalt jobb.
Man kan fundera på kontantinsatsens storlek, men låt oss anta att den presumtive köparen har sålt en lägenhet och efter att lånen har lösts har vederbörande 747 000 kvar, vilket motsvarar de 15 procents kontantinsats som idag krävs.Amorteringstiden på 50 år motsvarar vad som kommer att krävas från och med i sommar med det nya amorteringskravet.
Men vad händer om bolåneräntan går upp till ett mer normalt läge på 4,5 procent? Då ser kalkylen ut så här:
RikaTillsammans har i sin artikel även räknat på ett extremläge med 7 procents bolåneränta och det blir verkligen inte kul, men det får du läsa om hos honom. Han har även räknat på hur månadskostnaden skulle påverkas av borttaget ränteavdrag. 7 procents bolåneränta är inte heller att anse som särskilt extremt - jag minns 1990-talet när bolåneräntorna under flera år var tvåsiffriga procenttal.
För att gardera sig mot denna risk kan man självklart välja en bolåneränta som är bunden på flera år istället för den (lägsta) rörliga räntan. Men vill du binda räntan på exempelvis fem år hamnar du på en månadskostnad på 14 839, alltså nästan 2000 kronor mer i månaden. Dessutom finns risken att just när lånet sedan om fem år ska sättas om så är ränteläget högt. Då blir det en plötslig chock för hushållets ekonomi, inte en gradvis som det blir om man har rörlig ränta. Ett annat sätt att minska denna risk är att istället välja en högre amorteringstakt. Om man räknar på 30 års amortering blir månadskostnaden med rörlig ränta 17 690 och plötsligt är kalkylen för radhuset inte lika attraktiv längre.
Detta är en av de risker som finns i dagens bostadsmarknad. Man kan tycka att den inte är så farlig, men den innebär att man hamnar i en helt annan hushållsekonomi än vad man är van vid, vilket kan innebära stora påfrestningar för familjefriden.
En annan risk är förstås att hushållets ekonomi drabbas av något oförutsett såsom arbetslöshet eller långvarig sjukdom. Framförallt för personer med hög inkomst blir den ekonomiska effekten av arbetslöshet och sjukskrivning mycket kännbar om du inte har kompletterat med någon form av inkomstförsäkring, men även då blir den kännbar eftersom en sådan försäkring bara täcker bara upp till 80 procent av din lön och dessutom bara under en begränsad tid. Som medlem i en av Sveriges större fackföreningar betalar man exempelvis vid en månadslön över 35 000 en månadsavgift på 225 kronor och får då inkomstförsäkring under 150 dagar.
Sedan kommer vi till inlåsningsrisken, nämligen att även vid ett relativt måttligt prisfall så blir ditt bolån större än bostadens värde och du inte kan sälja utan att ha kvar ett restlån efter försäljningen. Nedan har jag räknat på bostadens värde kontra lånets storlek vid olika amorteringstakter, under antagandet att priserna faller med 10 procent per år, vilket är en helt rimlig takt om vi ser på boprisfall i andra länder.
Som synes hamnar man om man amorterar på 50 år "under vattnet" på bolånet redan vid endast två års fallande priser. 40 års amorteringstakt får nog anses vara den minsta man kan tänka sig om man inte vill bli "inlåst" i sin bostad, även om man är någorlunda optimistisk om bostadspriserna på längre sikt. Vid en prisnedgång på 27 procent totalt (tre år med 10 procents prisnedgång) hamnar man "under vatten" även med 30 års amortering. Detta är faktiskt inte en särskilt stor prisnedgång! Därför anser jag att 20 års amortering i dagsläget är det enda vettiga om man köper en bostad med maximal belåningsgrad enligt bolånetaket (85 procent). Kan du sätta in en större kontantinsats blir förstås riskkalkylen förmånligare. Men du måste göra en kalkyl över kapitalrisken när du bedömer rimlig amorteringstid. Se amorteringen som en "försäkring mot prisfall", även om premien kan tyckas väldigt hög.
Jag anser alltså även att amorteringskravet är alldeles för lågt satt!
Med 20 års amorteringstid blir månadskostnaden (drift + ränta - ränteavdrag + amortering) för radhuset i exemplet 23 569 kronor. Det är en rätt saftig skillnad mot de 12 987 kronorna per månad som jag kom fram till i den första kalkylen.
Tillägg: Jag har rättat siffrorna i kolumnen "Totalt prisfall" i sista tabellen ovan. Resultatet är dock detsamma vad gäller när man hamnar "under vatten".
Det är inte praktiskt möjligt att genomföra räntehöjningar. Gör man det går hushållen i konkurs så som illustrerat och man får deflation vilket tvingar riksbanken att sänka.
SvaraRaderaDet är marknaden som bestämmer bolåneräntan och den bryr sig inte om vad som är "praktiskt möjligt". Riksbanken kan förstås i viss mån påverka marknaden genom obligationsköp.
RaderaRiksbanken kan väl tom i förlängningen se sig tvingad att köpa på sig alltmer "giftiga" obligationer för att hålla räntan nere. Marknaden kan aldrig mer tillåtas ha inflytande över räntan. Sverige kommer att fortsätta använda sin litenhet för att balansera kronkursen så förmånligt som möjligt till priset. Både dollarns och eurons pris har på sistone gynnat svensk export. Vad kan få situationen att tippa över ända? Kanske de större aktörerna till sätter ner en fot och tvingar oss in i leden så att vi inte kan pressa ner kronan eller så låter de kronkursen krascha. Då kanske det kan börja svida på arbetsmarknaden här liksom i andra länder.
RaderaMen det kommer nog hålla ihop globalt ett tag till. Trots allt är ju hela världen beroende av låga räntor. Hur länge kan centralbankerna fortsätta med sina åtgärder? Nu sticker tex räntan på lågt ratade företagsobligationer uppåt. Det verkar som om "extend and pretend" metodikens verkan har sinat här till slut. Dessa obligationer är naturligtvis svårast för centralbankerna att få stödköpa. ECB köper numera de högst ratade företagsobligationerna, en viss räntedämpande effekt spiller väl då över på de lägre skattade. Men vem är så dum att de väljer att frivilligt köpa junk bonds, om man nu inte tror att central bankerna ska rycka in?
Världsekonomin blir allt mer skör, styrkan på den störning som krävs för få den att gå i kras minskar för varje år.
Jag brukade publicera följande kommentar på DI när bostadsbubblan diskuterades, den passar bra även här.
SvaraRaderaÅr 1993 köpte jag en trea på Östermalm i Stockholm. För 90 kvm fick jag betala 990.000:-. Jag bor kvar och fick den nyligen värderad till närmare 9 miljoner. Hållbar utveckling?
En jämförelse: Om min löneutveckling hade följt värdeutvecklingen på min lägenhet skulle jag idag ha tjänat 250.000:- i månaden. (Det gör jag tyvärr inte!)
Sist jag publicerade kommentaren var det en annan läsare som räknade ut att min bostad hade stigit med 1.000:- om dagen, dygnet runt i drygt 20 år. Inte heller det känns direkt hållbart.
För alla yngre läsare som nu riskerar att få blodstörtning kan jag trösta er med att den rörliga räntan 1993 var 11,9%.
Dessutom skulle jag vilja utfärda en varning: Man såg väldigt många personliga tragedier när man gick på visningar i sviterna av den förra bostadsbubblan. Det var många som hade blivit av med jobbet eller skulle skiljas eller både och.
/Tom Waits
I början av 80-talet berättade en arbetskompis att hans pappa sålt sin lägenhet på Östermalm. Pappan hade jobbat som snickare utan en dags sjukledighet sedan han var 15 och nu var han 67. Priset han fick var mer än han tjänat under hela sitt arbetsliv.
RaderaVänliga hälsningar
Nanotec
Den smartaste strategin för boende är nog just nu att inte bo i Stockholm.
SvaraRaderaNja det är här jobben ännu finns och betalas bäst. Fast jag har sagt att vi rent ekonomiskt nog borde sälja villan och flytta till lantstället. Nu är ekonomi bara en del av livet och vi trivs här så det blir ingen försäljning.
RaderaVänliga hälsningar
Nanotec
Dessutom har många inget val, exempelvis om man har separerat och har gemensamma barn med någon som absolut inte vill flytta från Stockholm.
RaderaJo det är inte alla som är så gynnad som jag och svarta svanar kan drabba hårt. Min bästa ide just nu när det gäller bostäder är att bygga många samlade trivsamma bostäder för pensionärer. Det ger flyttkedjor och sparar arbetstid för hemtjänsten. Och viktigast får många ensamma otrygga åldringar att få en lite ljusare gemensam ålderdom.
RaderaFör ensamma flyktingar passar stora lägenheter och villor med många rum. När de får jobb kan de sedan enklare flytta till något större. Ser det som möjligt att en kommun köper in större bostäder även om jag tror det är bättre att kommunen hyr dem på olika i förväg bestämda tider. När sedan bubblan spricker kan kommunen i lugn takt köpa till rimligare priser.
Vänliga hälsningar
Nanotec
Jo, det är klart att det kan vara svårt att göra det smartaste. Jag är inte heller så sugen på att flytta från det ställe där jag bor nu.
Radera"Min bästa ide just nu när det gäller bostäder är att bygga många samlade trivsamma bostäder för pensionärer."
RaderaKanske. Min granne har köpt en lägenhet inne i stan, men det är så billigt att äga en villa utan lån, med den låga fastighetsskatten vi har nu, så han har inte sålt villan.
Visst är det så iblandekonomi, men det finns några 10.000 tals pensionärer som vill till bekväma lägenheter med god service. En hel del av dessa bor nu i större villor och lägenheter mer lämpliga för en hel familj. Politiskt borde det vara enkelt att ordna detta. Sedan anser jag att när denna del med behov av hjälp fått sitt nya boende kan man kanske tillfälligt slopa flyttskatten för pensionärer om de flyttar till mindre boende. Politiskt tror jag riktig fastighetsskatt är omöjligt ett tag till utan vi som bor i villa får fortsatt åtnjuta den löjligt låga kommunavgiften.
RaderaVänliga hälsningar
Nanotec
Jag är mycket tacksam över att du skriver inlägg om detta område på din blogg. Det är lätt att dras med i den allmänna yran kring bostadsmarknaden, jag som har en negativ inställning till den framtida prisutvecklingen får oftast inget medhåll när detta ämne avhandlas vid fikabordet på jobbet...
SvaraRaderaFortsätt blogga Flute, du är jätteduktig och dina kunskaper behövs!
Jag själv bor i Stockholm och hyr i andra hand med en månadshyra på 12 000, klart att det är tråkigt varje månad att betala så mycket in på någon annans konto men då får man påminna sig om att lägenheten idag kostar ca 3 500 000 att köpa och om priset sjunker 10 % på ett år medför det 29 000 kr per månad. Jag får bita ihop ett tag till och vackert betala min hyra.
// Rasmus
De här bostäderna som du visar Flute ligger nära Stockholm och är dessutom mycket svenska (alltså har hög andel vita svenskar, förtydligar så du inte tror det är svarta eller bruna svenskar). Jag var själv i Bagarmossen för någon vecka sedan, och det är i princip svenska hippsters (typ Södermalmsbor) som köper sina kåkar där ute för de inte vill bo bland mångfalden i Tensta, Fisksätra, Fittja, Hallunda, Östberga, etc. Då betalar de hellre 5 miljoner kronor i stället för 2,5 miljoner kronor för likvärdig bostad i t.ex. Hallunda, Tensta eller Akalla.
SvaraRaderaJag är ganska säker på att priserna trissas upp i och med att svenskar, hippsters som vanliga svenska arbetare och tjänstemän (vita svenskar alltså), betalar det dubbla för att sätta sig själva och sina barn i Bagarmossens eller Bandhagens vita skolor som har en viss mångfald men inte att klassen har 95 % mångfald och 5 % vita svenskar.
Man kan fråga sig var Flute letar bostad, priserna är betydligt rimligare i Tensta och Hallunda än de är i Bandhagen och Bagarmossen eller i Täby och Enskede, ungefär hälften är man nödd att betala. Jag tror Flute är ekonomisk och köper i Hallunda eller Tensta än att betala det dubbla för ett vitt område med viss mångfald men inte de 80-95 % mångfald (dvs. svarta, bruna från MENA) som Tensta och Hallunda har.
Men mönstret är tydligt: betala det dubbla för att hamna i en zon med vita, mindre mångfald och betala hälften för en zon med mestadels MENA och som har väldigt mycket mångfald. Jag tror därmed att det ska till mycket innan svensken (vit svensk) är beredd att lämna sina ambitioner på 5 miljoners bostaden och i stället satsa på 2.5 miljoners bostaden som har mer MENA och mångfald. När jag besökte Bagarmossen satt många barnfamiljer som var kring 40 års-åldern utanför T-banan. De tyckte väl det var värt att rösta MP, V och F! för att betala 5 miljoner i stället för 2.5 och ha sina barn i skolor med mindre mångfald och fler vita svenskar.
Ska vita barnfamiljer tvingas ut till de berikade områdena krävs det rejäla räntehöjningar eller åtstramningar av bostadslånen alternativt en mycket dålig ekonomi. Kanske det kan bli verklighet snart? Flute kanske tar första klivet till Hallunda och Tensta och inte köper för det dubbla beloppet i Bandhagen eller annat område med mestadels vita svenskar?
Magne
Jag väljer bostad utifrån var mina barn går i skola. Därför faller allt norr om Södermalm bort av geografiska skäl - Tensta, Bromma, Lidingö, Sollentuna osv. Även Stockholms sydvästra förorter faller bort pga avståndet - Skärholmen, Botkyrka osv.
RaderaAlltså, det finns bra skolor i Hallunda, Alby och Tensta. Dina barn skulle knappast bli mindre glada om de gick i en skola med 80-95 % mångfald från MENA. Men du kanske redan bor i ett berikat område pga. du har köpt hus för ett lägre pris men till bättre standard i ett område som har en demografi med få vita svenskar och desto mer MENA (80-95 % som är fallet i de områden jag nyss nämnt)?
SvaraRaderaMen ifall du inte bor i något sådant område kan du väl försöka övertala dina barn om att det är viktigt för ekonomin att flytta till ett område där priserna är betydligt lägre... kan ju vara viktigt att lära barnen att det kostar mycket pengar att bo just där de vill bo och gå i skola just där, som gör att pappa måste köpa en bostad som kostar dubbelt så mycket samt ta stora lån som är besvärliga att betala ifall räntan stiger. Dessutom lär man barnen att det kostar mycket att bo i ett helsvenskt område (vita svenskar) och inte i ett där man kan få mer mångfald och mindre enfald som är fallet i vita områden, därtill lär man barnen att förstå pengars värde. Bara en tanke, Flute.
Magne
I mitt fall kan jag inte fritt välja barnens skola, eftersom barnens mor bor där hon bor och avståndet till skolan måste passa även henne.
RaderaSluta tjata om invandrare nu och försök att hålla dig till inläggets huvudämne, dvs "risker på bostadsmarknaden".
Flute: det finns många som pendlar, kommunaltrafiken är utmärkt i Stockholm. Du kan ta dig från Tensta eller Hallunda där priserna på bostäder är hälften till där det bor hippstervita svenskar kring Bagarmossen eller Bandhagen. Jag vet många från Hallunda och Alby som pendlar till min egen ort, de tar resan som går på 30-40 minuter. Kan inte vara längre från Hallunda eller Tensta dit där du bor nu ifall barnen pendlar. Kan ju vara värt 30-40 minuter eller 60 minuter pendlingstid ifall man kan få loss en bostad för hälften av priset än att bostaden ska ligga 10 minuter från barnens skola och mammans hus.
RaderaDet är ju precis det jag gör - håller mig till huvudämnet, dvs. "risker på bostadsmarknaden" - när jag påtalar att priserna är 2 gånger högre vid Bandhagen och Bagarmossen än i Hallunda och Tensta. Priserna utvecklas på det sättet för att vita svenskar vill själva bo bland vita svenskar och ha sina barn i dessa vita svenska skolor i stället för det mer spännande Tensta eller Hallunda som har ungefär samma kommunikationer (T-Bana och buss) och närhet till Stockholm C som Bagarmossen eller Bandhagen har.
Priserna trissas ju upp för att svenska vita hippsters och svenska arbetare och tjänstemän (vita svenskar) inte vill sprida ut sig till Hallunda och Tensta utan i stället satsa på 4-5 miljonerslånet för att ta sig till det betydligt vitare svenska området Bagarmossen eller Bandhagen. Priserna kommer vara höga i de vita svenska områdena så som Bagarmossen och Bandhagen även fortsättningsvis för att mönstret är detsamma. Risken är att ränta, amortering och dålig ekonomi (fiskal och/eller personlig) gör att den vita svensken ser sig nödd att flytta ut till Tensta eller Hallunda när bostadslånet till det vita svenska Bagarmossen eller Bandhagen är för svårt att återbetala och/eller gör att levnadskostnaderna uppgår till 60-70 % av disponibel inkomst.
Magne