För den som tittat det minsta på teknisk analys ser det definitivt ut som om vi är på väg att bygga upp en toppformation i diagrammet.
2012-10-07
Småhuspriser i förhållande till reallöner
I förrgår skrev jag om svenska bostadspriser 1952-2012. Som vanligt blir det diskussion och ifrågasättande i kommentarerna när man tar upp vår svenska bostadsbubbla. En kommentator bad att få se hur de reala småhuspriserna sett ut i förhållande till reallönerna, så varsågod, se diagrammet nedan. Jag har hoppat över åren 1952-1956, eftersom det då inte finns årsvisa data.
Det känns fortfarande inte orimligt att de reala småhuspriserna ska minst halveras i förhållande till reallönerna, när de åter dyker ner under den blå linjen. För Storstockholm är fallhöjden såklart ännu större. Som vanligt kan vi konstatera att ekonomiska faktorer rör sig i långa vågor. Vad gäller tidsperspektivet kan vi sett till föregående nedgångar förvänta oss 5-7 år.
För den som tittat det minsta på teknisk analys ser det definitivt ut som om vi är på väg att bygga upp en toppformation i diagrammet.
För den som tittat det minsta på teknisk analys ser det definitivt ut som om vi är på väg att bygga upp en toppformation i diagrammet.
Det vore intressant att även lägga in bolåneräntan som är den andra avgörande parametern gällande huruvida vi har en bubbla som spricker eller inte. Med låg eller superläg ränta i 10-15 år framöver (inte alls otroligt) så kommer kanske ingen "krasch" utan reallöneökningar på sådär 3% ger då ett långsamt samgående av kurvorna.
SvaraRaderaFast tittar man på andra fastighetsbubblor (t.ex. Japan och USA) så ser man att bostadspriserna kan falla rejält även med låga räntor. Det verkar helt enkelt bli så att hushållen drabbas av "lånemättnad".
SvaraRaderaJapan hade en ENORM bubbla i fastighetspriser i början av 90-talet, kommersiella fastigheter i toppläge i Tokyo kostade 1 miljon dollar per kvadratmeter... Japans befolkning peakade f.ö i början av 90-talet.
RaderaI USA byggdes det en enorm mängd bostäder enbart på spekulation, utlåningen var dessutom extremt slapphänt - folk som inte var kreditvärdiga för fem öre fick låna osv. Lägg till att husen i USA ofta kan vara enormt stora (jag pratar inte om Mcmansions här) så det har varit fullt möjligt för hela familjer å flytta hem till föräldrar eller syskon (jag har släktingar over there, så jag vet att det varit ganska vanligt nu under krisen) vilket frigjort en massa bostäder. Betydligt lättare att få bygga hus, en allmän känsla av att det alltid får bära eller brista - man kör för fullt till det spricker i den amerikanska ekonomin.
Allt detta sammantaget + deras credit score-system, de som bränt ut sig under bobubblan kommer inte få låna med vettig ränta på MÅNGA år, gör att priserna får svårt å återhämta sig...
Ett pedagogiskt sätt att visa data på, tack.
SvaraRaderaJag ifrågasätter inte din observation att de svenska småhushuspriserna ser höga ut ur ett historiskt perspektiv. Det jag ifrågasätter är:
1) Avsaknaden av den andra stora parametern (annat än reallönerna) som påverkar rimligheten i småhuspriserna, nämligen den långa realräntan (som proxy för bolånekostnader (för de som lånar) eller tillgänglig avkastning på alternativa placeringar (för kontantköpare)); Se t.ex. slide 7 i Peter Englunds PowerPoint eller sidan 55 i den långa utredningen (båda nås via http://www.hhs.se/se/BusinessAndSociety/News/Pages/ProfessorPeterEnglundpresenterarbostadsutredningenvidSverigesRiksbank.aspx); och
2) Den sensationslystna kommentaren att de reala småhuspriserna ska ner ”60% över några år” (även om du nu prutat till ”minst halveras över 5-7 år”). Det skulle innebära att den röda kurvan för riket ska ner från ca. index 140 på toppen till ca. 56-70 inom 5-7 år, vilket skulle innebära att småhuspriserna var ändå mer ur balans än för tillfället (fast på nersidan).
Mitt erbjudande om privat ”side bet” kvarstår om du eller någon annan är intresserad. Jag sätter gärna en slant på att indexet för ”riket ”i kurvan ovan inte når 70 inom 7 år.
Jag tvivlar som sagt inte på din slutsats om riktningen härifrån, men däremot på magnituden. Du ska ha beröm för hur du har belyst och diskuterat all tillgänglig data inom området, så ”keep up the good work”.
Realräntorna har förvisso sjunkit kraftigt sedan 1990-talets början. Men efter att detta är konstaterat så måste man i andetaget efteråt fråga sig: varför?
RaderaSvaret på denna frågan är naturligtvis att man under perioden 1990-2012 har kunnat trycka obegränsat med pengar utan att det skapat prisinflation.
Och orsaken till detta är att vi har haft ett deflationstryck i ekonomin sedan murens fall och Kinas sedan inträde i WTO. Jobb har flyttats från väst till låglöneekonomier i öst vilket har sänkt priserna. Då har man kunnat trycka pengar och skapa tillgångsbubblor utan att få inflation, som ersättning för de förlorade jobben.
Det hela fungerar så länge som kineserna accepterar att producera på kredit åt resten av världen.
Jag har inte prutat. Jag skrev att de reala småhuspriserna skulle falla med minst hälften i förhållande till reallönerna.
SvaraRaderaEtt sådant kraftigt prisfall kommer även att påverka reallönerna i negativ riktning (10 procent är inte orimligt på fem-sju års sikt), så därför kvarstår prognosen om ett prisfall på 60 procent för de reala småhuspriserna.
Självklart kommer småhuspriserna efter att bubblan blåsts ur att vara ur balans på nedsidan, men det är historiskt så när det gäller tillgångsbubblor av alla de slag att om priserna gör en kraftig avvikelse så brukar det följas av en överdrift åt andra hållet.
Vad gäller vadslagning anser jag inte att det är rimligt att göra en vadslagning som sträcker sig över 7 år. Om du vill veta det så har jag gjort en "vadslagning med mig själv" genom att inte köpa en ny bostadsrätt efter att mitt ex köpt ut mig ur den gemensamma lägenheten för ett år sedan.
Jag förstår -- den vadslagningen får man ju respektera eftersom det är den mest konkreta blankningen en vanlig medborgare kan göra på bostadsmarknaden.
RaderaJag har själv flera gånger funderat på att sälja min bostadsrätt och hyra något istället eftersom även jag tror att bostadspriserna måste ner (om än med mindre än 60% reellt :-)), men jag har kommit fram till att jag trivs för bra där jag bor. Med förmånen att vara lågt belånad spelar det ju mindre roll exakt vad som händer med priserna. Den lyxen har så klart inte de flesta som köpt sina bostäder mer nyligen.
1990-91 arbetade jag och en kompis på samma arbetsplats. Vi tjänade bra, över snittet. Vi blev båda uppsagda på grund av 90-talskrisen. Han betalade 14 % i ränta på huset. När sedan hans fru gick ifrån honom blev situationen ohållbar och banken tog huset och slumpade bort det för halva skulden, Han gick i personlig konkurs.
SvaraRaderaSjälv klarade vi oss på grund av att min fru hade ett fast arbete som lärare.
Så här 20 år senare har jag en bestämd magkänsla av att situationen är densamma, även om många inte har upptäckt det än. Enda skillnaden är att räntans " fallhöjd " är så mycket mindre och husprisets " fallhöjd " är så mycket större än för 20 år sedan.
Fluke för ekonomipriset. Nej föresten, det är ju bara ett fuskpris.
Även jag hade en arbetskamrat i början av 1990-talet som hade drabbats av 90-talskrisen. Han blev inte uppsagd, men ville flytta tillbaks till Skåne. Han kunde dock inte sälja sin lägenhet i Storstockholm för mer än halva det pris han betalat. Han sålde i alla fall och blev sittande med ett stort blancolån.
RaderaKolla gärna graf för usa 2006-nu för de som tror att låg ränta är garanti mot prisfall. Storstockholm bör väl då jämföras med CA, FL och vissa andra uppblåsta områden. Prisfall på upp till 70-80% finns det flera exempel på.
SvaraRaderaHur definieras egentligen reallön? Räknar man bara in de som faktiskt har arbete eller är det den totala mängden inkomster i samhället i någon åldergrupp (tex 18-120 år dvs alla vuxna)?
SvaraRaderaDet är ju viktigt att veta när man talar om bostadsbubblan. Egentligen så borde något slags allmänt köpkraftmått användas istället för reallöner.
Jag är också nyfiken på detta då det sällan klargörs. Ofta använder man disponibel inkomst mot skuld. Är det samma sak här? Om ett hushåll har 400k i nettoinkomst och lånet ligger på 1,6 miljoner, är man då belånad till 400%? Måste ju isf vara ett extremt vanligt scenario och dessutom bra mycket värre exempel.
RaderaHmm, visar inte det där diagrammet en "head and shoulders"-formation, som av TA:are sägs förebåda kraftig uppgång? Inte för att jag tror att TA-teorier är tillämpliga här, men guldpriset hade en sådan formation och efter den följde kraftig uppgång.
SvaraRaderaFörresten så måste reallöner vara högre i "Storstockholm" än i resten av landet. Och sedan så är det väl en allt mindre andel som får del av den där "reallönen". Det är väl inte mer än hälften av befolkningen nuförtiden.
Mvh Guldnisse
Var ser du den huvud-skuldra-formationen?
RaderaOj, jag har tydligen helt motsatt uppfattning! Kul med TA. :)
RaderaNär jag googlar på "Head and shoulders" står det att en sådan formation vänder en stigande trend till nedgång. Guldpriset ser mycket riktigt ut att ha haft en huvud-skuldra-form med huvudet i slutet av februari i år. Därefter sjönk guldpriset mycket riktigt, i dollar räknat.
Är TA tillämpligt på bostadspriser? Ja, varför inte? På bostadsmarknaden är det människor av kött och blod som köper och säljer. Jag inbillar mig att de flesta av dem aldrig använt TA. På råvaru- och aktiemarknaderna används TA av datorer m fl. Det är inte så lätt att konkurrera med dem. Det som, för mig, talar emot TA är att myndigheterna kan tänkas agera för att bryta eventuella negativa trender innan de leder till ras.
Jag tycker mig se en dubbel-topp i diagrammet ovan. En dubbeltopp indikerar också att en stigande trend förbyts i en fallande. Första toppen inträffar när den stigande trenden börjar ifrågasättas. Det borde rimligen hänt i samband med finanskrisen 2008. USAs bostadsmarknad kraschade - varför inte Sveriges? Stigningen till den andra toppen påstås ofta ske till låg volym eftersom köparna nu har blivit osäkra om den framtida prisutvecklingen.
Summa lagfarter på fastighetsöverlåtelser riket (SCB)..
2006: 157 883
2007: 156 487
2008: 143 402
2009: 137 526
2010: 143 746
2011: 122 435
Så det var ganska bra ös 2010, med volym i nivå med åren före 2006, men svagare 2009 och 2011. Dubbeltoppen är inte fullbordad förrän priserna sjunkit under den lokala bottennivån mellan topparna. Innan dess kan formationen utvecklas till något annat. Det skulle vara kul att läsa en TA-experts analys av kurvan. Jag är bara glad amatör.
Stort Tack för att du tar fram information åt mig!
SvaraRaderaTabellerna säger allt.
När spricker bubblan då? Antar att du menar 5-7 år från topp till botten och inte 5-7 år från nu till botten, eller?
SvaraRaderaJa, jag menar 5-7 år från topp till botten. Eftersom denna uppgång är större än tidigare kan det dock komma att ta längre tid.
RaderaJag är lite kluven. Sänkningen av fastighetsskatten samt de jobbskatteavdrag som införts (eller beräknar man reallöner efter skatt?) måste beaktas. Dessutom byggs det för lite i Sverige vilket innebär att de objekt som kommer ut på marknaden ändå har en god efterfrågan. Av den sista anledningen kommer en mindre ökning av arbetslösheten inte påverka priserna i någon större utsträckning. Det måste alltså komma ut mer bostäder på marknaden än vad det efterfrågas och i det läget är vi inte idag.
SvaraRaderaSka priserna ner rejält (50-60% eller vad det pratas om här) kommer det att krävas en rejäl höjning av räntan alternativt att utlåningen minskar rejält från bankernas sida. Inget av dessa ser jag i korten, och regering (och även riksbanken) kommer göra allt för att motverka detta.
Jag undrar över att priserna i Stockholm från början är lägre för att sedan komma jämsides och nu över övriga landet.
SvaraRaderaSpontana tanken är att detta återspeglar att Stockholm, relativt övriga landet, blir viktigare och viktigare. Färre och färre företag och huvudkontor finns ju kvar i övriga landet.
Följdtanken är att detta till stor del beror på skattesuget från Sverige till Stockholm. En fjärdedel av i princip varje transaktion går till Stockholm (moms), sociala avgifter och övriga statliga skatter ger ju ett enormt i flöde av pengar från Sverige till Stockholm varav en bråkdel kommer tillbaka.
Sedan några år har vi ytterligare ett nästan enkelriktat flöde och det är EU-avgiften. I längden är sådana flöden inget annat än utsugning till döds för den betalande landsändan.
Korrekt analys.
RaderaKlipper du ut -97 till idag och klistrar det över Cornus bubbelanatomidiagram (http://bit.ly/R4WhvR) så har du en bra matchning, så frågan är om vi ska ner till 1997 års priser närmaste 2-3 åren?
SvaraRaderaDet skulle vara intressant att se kurvor över nybyggnation av småhus i Storstockholm och inflyttning...
SvaraRadera