Det tjatas ständigt om hur det är tillgång och efterfrågan på bostäder som styr bostadspriserna. Vad jag kan se så är tillgången på bostäder att köpa mycket god. En titt på Hemnet ger vid handen att det finns mängder med bostäder till salu i Sverige och Stockholm. Efterfrågan på bostäder finns teoretiskt sett alltid. Jag vill exempelvis köpa mig en bostad, men inte till dagens maniska priser.
Det som styr bostadspriserna är istället, anser jag, tillgången på krediter. Nu ska jag visa ytterligare argument för att det troligen förhåller sig så. Därför ska vi titta på det som bland annat Steve Keen kallar kreditimpuls, vilket är det bidrag som förändringen av krediterna ger till den aggregerade efterfrågan. Den aggregerade efterfrågan är alla utgifter, vare sig de är på konsumtion, investeringar (t.ex. i bostäder) eller annat. Denna förhåller sig som så här:
Utgifter = Inkomster - Nettosparande = Inkomster + Nettoskuldökning
Med andra ord: man spenderar sin inkomst plus vad man lånar. Detta är ju intuitivt.
Om inkomsterna ökar från ett år till ett annat så ökar utgifterna.
Likaså är det så att om nettoskuldökningen ökar från ett år till ett annat så ökar utgifterna.
Självklart minskar utgifterna ifall någon av dessa minskar istället.
Detta kan vi applicera på bolånen. Vi tar den totala svenska bolånestocken, vilken man hämtar från SCB:s finansmarknadsstatistik. Därefter beräknar vi månad för månad hur mycket bostadskrediterna ökar på årsbasis (för närvarande cirka 210 miljarder). Därefter beräknar vi hur denna ökning förändras på årsbasis, vilket är bolånens kreditimpuls. Och så jämför vi det mot årförändringen för samtliga svenska bostäder, vilken kommer från Valueguards HOXSWE-index. Då får vi följande diagram.
Notera korrelationen på 0,85 - en god korrelation. Nu medför som bekant korrelation inte nödvändigtvis kausalitet, men vi vet att de flesta inte kan köpa sig en bostad utan krediter (bolån). Därför känns det rimligt att det finns ett samband enligt diagrammet ovan.
Om vi istället ser på årsdata för löner, så korrelerar de istället ganska dåligt med bostadspriserna. För perioden 1971-2015 är korrelationen mot bostadsrättspriserna 0,36 och mot småhuspriserna 0,55.
Det mesta talar alltså fortfarande för att vi i Sverige har en kreditbubbla sammanlänkad med en boprisbubbla.
Det är också så att vi för närvarande behöver öka bolånen med drygt 200 miljarder per år bara för att hålla priserna "stilla", dvs. att de stiger lika mycket som lönerna ökar. Om denna ökningstakt avtar får vi en negativ kreditimpuls och bostadspriserna sjunker.
En vän meddelade igår att det sedan en tid är mycket svårt att sälja i Västra Hamnen i Malmö. Vännen tror att det beror på bankernas mer njugga inställning till lån. Bl.a. var en spekulant villig att betala begärt pris men nekades av banken som räknade med 9% kalkylränta eftersom köparen var egen företagare och ensamstående.
SvaraRaderaSamtidigt har vi många ensamma pensionärer som bor i stora lägenheter eller amorterad villor med hemtjänst som helst skulle villa flytta till någon sorts pensionärslägenhet. Möjligen största hindret är att det knappast finns några pensionärslägenheter där hemtjänsten kan vara nära många. Ett annat hinder är att pensionären får betala flyttskatt vid flytt till mindre och billigare bostad.
SvaraRaderaVänliga hälsningar
Nanotec
Vissa pensionärer vill inte flytta till små lägenheter. Det borde de göra i alla fall
SvaraRaderaAlltså måste vi skapa intitament för ett rationellt beteende
Så kallad social ingenjörskonst, ivrigt tillämpat i sovjet, nazityskland och maoistkina men även i Sverige i mindre direkt synligt brutal grad. Alltid för det allmännas bästa och med accepterande av att lite svinn får man räkna med.
RaderaKan ni inte lika gärna direkt slå ihjäl de som varit egoistiska nog att bli pensionärer, eller det kan den som övertar bostaden göra själv. Gärna med medalj som belöning för god samhällstjänst.
Vägen till helvetet är kantad av goda förutsatser.
(Lösningen på en eventuell inlåsning vore naturligtvis att, även på detta område, ge privatpersoner samma goda villkor som företag.)
Intressant att sambandet varit så starkt! Rimligen så handlar det om att bopriserna driver bolånen. Jämför man historisk avkastning (rullande 1 år eller längre)för bopriser (HOXFLATSTO) jämfört med aktieindexavkastning och long-term bond index så ser man att en investering i HOXFLATSTO för det mesta varit hyfsat ekvivalent med en investering 50% i aktieindex och 50% i long-term bond index. Om vi befinner oss i en bubbla, är det då inte snarare en generell (kreditdriven) tillgångsbubbla än en bobubbla?
SvaraRaderaEftersom det är kostnaden för lån och bostad i förhållande till inkomst som styr bostadspriserna och inte en analys av om det är en rimlig prislapp för bostadsobjektet så får vi ju dessa samstämmiga kurvor.
SvaraRaderaStändigt får varje köpare en snabb bekräftelse på att det alltid är en bra affär att äga sin bostad. Bekräftelsen kommer med nya siffror om att den inköpta bostaden nu är mer värd än föregående kvartal. Även folk som räds bubbelrisken köper eftersom de erfarenhetsmässigt vet att bara ett halvårs fortsatt prisrally genererar en värdestegring som de haft väldigt svårt att spara ihop. Den maniska fasen infaller när varningarna om fallande priser kommit på skam och objekten ändå stiger i pris. Alla vill vara med.
Det som sätter stopp för pyramidspelet blir och genererar en negativ spiral blir förmodligen av psykologisk karaktär även om den kopplas till någon negativ händelse som är marginell eller väsentlig.
Nu chockhöjer Stockholms stad markhyran:
SvaraRaderahttp://www.di.se/artiklar/2016/4/5/lagenheter-tar-smallen-nar-markhyror-hojs/
"Det tjatas ständigt om hur det är tillgång och efterfrågan på bostäder som styr bostadspriserna. Vad jag kan se så är tillgången på bostäder att köpa mycket god. En titt på Hemnet ger vid handen att det finns mängder med bostäder till salu i Sverige och Stockholm. Efterfrågan på bostäder finns teoretiskt sett alltid. Jag vill exempelvis köpa mig en bostad, men inte till dagens maniska priser."
SvaraRaderaHär har du en godtycklig argumentation. Vi säger att jag vill ha en bostad och jag bor i en av Sveriges tre större städer, dvs. Stockholm, Göteborg eller Malmö, och jag vill gärna inte belåna mig. Alltså vänder jag mig till bostadsförmedlingen och vill ha en hyresrätt, men det är flera års kötid. Det alternativet gick inte. Nu ska jag söka mig vidare, andrahandsmarknaden har orimliga hyror och jag vill helst att mina tre barn ska få en trygg uppväxt och inte bo inneboende i en stuga där vi behöver dela på 40 m2. Då återstår att söka mig till bostadsrätternas utbud. Jag vill helst ha en lägenhet till rimligt pris och inte belåna mig, så då går jag in på Hemnet och kikar efter en bostad till rimligt pris. Jag har en disponibel inkomst på 250k och har sparat ihop 200k. Nu återstår att köpa en bostad. Då kanske fler än jag är i samma sits, dvs. de har försökt få tag i bostad åt sin familj på samma sätt som jag har - först hyresrätt, sen andrahandsmarknad för hyresrätter och senare insett att de helst inte vill bo på 40 m2 med sina tre barn och fru. Det måste återstå hundratusentals som är i samma sits som mig i dessa tre större städer där arbeten, kommunikationer och nöjen finns. Då återstår det för dessa hundratusentals att buda på objekt på Hemnet. Det blir alltså alla dessa som ansamlas som ska buda på ett visst antal objekt. Och i och med frikostligt kreditgivande rusar priserna eftersom alla dessa budar över varandra. Gå in på Hemnet så ser du ett antal objekt som är sålda redan innan visning, alltså har köparen gett ett bud som är så högt att säljaren anser att det inte är troligt att det går att få bättre, och ofta är detta pris 20-30 % högre än det ursprungliga utsatta priser på bostaden. Det finns massvis med exempel på Hemnet där det slutgiltiga priset är 10-30 % högre pga. budgivning. Detta förklaras genom kreditimpulsen och att samtliga är tvungna att buda på dessa objekt, fast de hade velat ha lägre skuldkvot samt velat ha en hyresrätt. Det är lätt att säga att den familjen på tre barn inte ska ta lånen och bo på 40 m2, det är svårare att själv göra så. Därmed budar folk ikapp, och så är väl fallet för ensamstående etc. men inte alls lika ångestkrävande som för trebarnsfamiljen.
Självklart måste kreditlinan strypas för att skuldkvoten ska minska, men den är knappast frånkopplad bostadsutbudet när fler samlas till färre objekt.
Magne
Mycket intressant! Vad som ytterligare skulle belysa frågan om tillgången till krediter i förhållande till bopriserna är en graf som visar korrelationen mellan räntebanan och HOX-index.
SvaraRadera