Blanka bostadsmarknaden?

Cornucopia skrev nyligen om hur man skulle kunna blanka sin egen bostad, men det hela mynnade som jag ser det bara ut i en tummetott.

Nu tänkte jag ta upp lite tankar och räknande runt att blanka den svenska bostadsmarknaden. Vi utgår från att man äger en bostadsrätt med marknadsvärde runt 1,5 miljoner kronor och att man på något sätt lyckas få tag på en hyresbostad som man kan tänka sig att bo kvar i under två-tre år under tiden som bostadspriserna sjunker ihop.

Om man som jag sitter med obelånad bostad kommer man att få ut hela beloppet (minus mäklararvode) vid eventuell försäljning. Ju större lån man har, desto mindre får man självklart ut kontant efter försäljningen, men å andra sidan slipper man ifrån sitt lån. Men skattmasen vill ha reavinstskatt, som för närvarande är 22% av skillnaden mellan försäljnings- och inköpspriset. Köpte man bostaden för tio år sedan för 700 000 blir det bara kvar 1324 000 kronor efter skatt. Sedan ska man hyra en bostad, vilket med en månadshyra på 8000 kronor blir 192 000 på två år och 252 000 på tre år. Å andra sidan sparar man in månadsavgiften på säg 5000 kronor, vilket ger 60 000 kronor per år. Pengarna kan man ha på ett sparkonto som kanske ger 1,5% (minus skatt) i ränta. Sedan köper man tillbaks en motsvarande lägenhet, som förhoppningsvis fallit i pris. Om vi antar att priserna faller 20% på två år har man då gjort en vinst på futtiga 79 804 kronor. En liten vinst med tanke på att det räcker med att prisfallet bara blir lite måttligare för att stjälpa kalkylen. Faller priserna bara med 14% istället för 20% går man istället back med drygt 10 000 kronor.

Väntar man istället tre år och priserna under tiden faller 30% blir kalkylen bättre. Då gör man en vinst på 243 706 kronor i slutändan. Blir prisfallet på tre år istället bara 14% går man i princip plus minus noll. Orkar man vänta tre år ökar alltså vinstmöjligheten och förlustchansen minskar. Men inte precis en riskfri affär.

Blankningsmöjligheten ser dock bättre ut för den som har lån kvar på sin bostad och/eller köpt den nyligen. Har man lån kvar slipper man ju ifrån ränteutgifter under tiden man hyr. Den som köpt bostaden nyligen slipper också betala så mycket reavinstskatt. Det ser ut som om bloggrannen Ylven tagit fasta på detta då hon nyligen sålt bostaden och flyttat till hyresrätt.

Har man kvar 400 000 i lån på sin bostad blir vinsten efter två år drygt 167 000 med 20% prisfall, drygt 77 000 vid 14% prisfall, drygt 17 000 vid bara 10% prisfall och en förlust på nästan 133 000 vid stillastående priser. Här har jag räknat på en låneränta på 2% efter skatteavdragseffekt.

Har man köpt nyligen med stora lån, t.ex. inköpsvärde 1,2 miljoner och 1 miljon kvar i lån, så blir kalkylen riktigt positiv. Efter två år vinner man 411 000 vid 20% prisfall, 321 000 vid 14% prisfall, 261 000 vid bara 10% prisfall och 111 000 vid stillastående priser. Även om hyran för bostaden under tiden skulle vara högre, säg 10000/månad, så gör man vinst redan vid stillastående priser.

Slutsatsen blir att för den som är obelånad är det tveksamt om det lönar sig att blanka bostadsmarknaden på detta vis - då hänger allt på tajming, vilket är svårt. För den som har stora lån och/eller liten värdestegring sedan inköpet blir det däremot betydligt lättare att få lönsamhet i affären. Hyran för alternativbostaden spelar mindre roll ju högre belånad man är.

Det är förstås fortfarande en fråga om tajming, men vi borde nu vara åtminstone ganska nära toppen för den svenska bostadsbubblan, även om den möjligen kan dra ut ett halvår till med lite extra optimisim.

Härmed öppet för kritik!