Osäkert om bostadspriserna

Idag basunerar media ut nyheten om stigande priser på småhus enligt SCB:s Småhusbarometer. Som vanligt beror resultatet en del på hur man jämför. SCB jämför K/T-talen för tremånadersperioderna februari-april och maj-juli och får det till en prisökning på 2 procent. Själv inflationsjusterar jag istället medelpriserna med KPI först och tittar sen. Då ser det ut som följande diagram, där jag även lagt in tre och tolv månaders glidande medelvärden.
Orsaken till skillnaden mot SCB är att jag är mer intresserad av den längre trenden och då funkar inte K/T-talen, då taxeringsvärdet för det första i det långa loppet beror på köpeskillingarna, och för det andra förändras taxeringsvärdena vid omtaxeringar och försvårar därmed avsevärt historiska jämförelser.

I mitt diagram ovan ser det än så länge ut som om det skulle kunna vara en begynnande trendvändning mot fallande priser som vi sett sedan januari i år. Fast det är lite för tidigt att uttala sig säkert ännu, även om det enligt teknisk analys finns varningssignaler för den svenska bostadsmarknaden. För att kunna uttala mig säkrare skulle jag dock först vilja se en nedgång under nivån från oktober 2009.

Så sent som igår basunerade dock media ut fallande bostadspriser i juli, eftersom senaste pressreleasen från Mäklarstatistik kom då. Mäklarstatistik ligger alltid någon månad före SCB, då de får sina priser vid kontraktsskrivningen, medan SCB väntar till köpebrevet. Att Mäklarstatistik nu rapporterar prisfall ökar därför misstankarna om att den fallande trenden sedan januari kan fortsätta. Men man bör som sagt akta sig för att uttala sig för säkert, särskilt som juli är semestermånad och därmed inte särskilt signifikant. Där har Mäklarsamfundets vd Jeanette Gustafsdotter rätt.

- Jag vill helst se hur de närmaste månaderna utvecklas innan jag talar om ett trendbrott, en månad mitt i sommaren är ingen bra referensmånad, säger Gustafsdotter.

– Men Stockholm brukar vara vägledande för hela riket och där kan man se en nedgång för andra månaden i rad. Så det finns tecken på prisnedgång, säger Gustafsdotter.

Men nu närmar sig en intressant tid. Augusti och september är stora bostadsköparmånader, som kan säga något signifikant om pristrenden.

Claudia Wörmann är analysansvarig på Mäklarsamfundet. Enligt mäklaren Fastighetsbyrån är nästa vecka den vecka under året då flest slår till och köper en bostad.

Vilka månader under året genomförs det flest bostadsaffärer?

- Maj och september. Men i år blev faktiskt juni en hetare bostadsmånad än maj vilket berodde på den ihållande vintern som försenade vårförsäljningen.

Än så länge vettiga uttalanden från Mäklarsamfundet, men sen tappar vd:n bort sig.

Hur sund anser ni att bostadsmarknaden är just nu?

– Nu börjar priserna gå tillbaka till vad de var 2007, som det var innan finanskrisen och då börjar man gå tillbaka till ett normalläge. Det tycker vi är sunt.

Låg inte priserna väldigt högt då?

– Jo, men räntorna var betydligt högre än vad de är idag, säger Jeanette Gustafsdotter.

Tittar man på det längre perspektivet var 2007 absolut inget normalläge för bostadspriserna. På SCB:s hemsida finns fastighetsprisindex för småhus årsvis bak till 1975 och inflationsjusterade småhuspriser ser då ut som i diagrammet nedan. (Data för 2010 är preliminära för årets första kvartal.)
Notera att med årsvisa data syns inte ens nedgången 2008 annat än som en utplaning. Bloggrannen Cornucopia presenterade för någon vecka sedan "Svenska bostadsbubblor 1981-2009", men här tittar jag ännu lite längre bak i tiden. Då ser man att det 1979-1985 var en längre utförsbacke för inflationsjusterade bostadspriser än den berömda nedgången 1990-1995, men att den nuvarande prisuppgången slår de båda tidigare med hästlängder. Normalläget för svenska småhuspriser är gissningsvis någonstans runt 90 i detta diagram, medan vi nu är uppe runt 179. Även om man justerar för disponibel inkomst istället för konsumentpriser kommer man till ungefär samma resultat - det är en bostadsbubbla.

Det man inte ska glömma är också att det i grunden inte är en bostadsbubbla, utan en kreditbubbla. De svenska hushållen håller på att öka på sina skulder i en årstakt av runt 9 procent och hushållens skulder har hållit på och ökat sedan 1995. Se diagrammet nedan som jag lånat från Cornucopia.
Till och med under finanskrisens akuta fas hösten 2008 ökade hushållens skulder. Sen råkar just denna kreditbubbla yttra sig genom att de lånade pengarna flödar in i bostäder, som därmed hamnar i en bubbla. Det avgörande för att bubblan hålls igång är alltså att det ständigt flödar in nya krediter. När någon stänger av kreditkranen sjunker sufflén ihop av sig själv. Det blir ungefär som en uppblåsbar hoppborg, som är beroende av att det hela tiden står en fläkt bakom och håller den uppblåst.
Vem ska dra ur sladden för kreditfläkten som blåser upp hushållens skulder? Företagen har som ni ser i diagrammet ovan redan drabbats av kredittorka. FI:s bolånetak kan möjligen bidra till att bostadspriserna mattas av något, vilket de gjort sedan början av året. Men av finansmarknadsstatistiken att döma har förväntningarna om bolånetaket ännu ingen effekt på hushållens skulder, och därmed ingen större effekt på bostadspriserna. Men kanske kan begynnande prisfall orsakade av bolånetaket starta en cirkel som leder vidare till strypta krediter. Eller så blir det kanske ett bistrare globalt kreditklimat som utlöser kredittorka för de svenska hushållen. SEB anser nu åtminstone att extremt låga boräntor snart är ett minne blott.

[Andra bloggar om bostadsbubbla, bostadspriser, kreditbubbla, bolån]