TA på bostadspriser

Idag kan man läsa att en större andel hushåll nu tror på stigande bostadspriser. Andelen har ökat till 49 procent i juli, jämfört med 47 procent i juni. Allt enligt SEB:s boprisindikator.

Samtidigt kan man läsa att en mäklare i Stockholm säger att priserna på bostadsrätter i Stockholms innerstad fallit med 10-15 procent sedan toppen i februari. Villapriserna i Stockholmsområdet har dock inte sjunkit lika mycket.

Bostadsrätter i Stockholms innerstad får väl med tanke på de absurda prisnivåerna anses vara den mest bubbliga delen av den svenska bostadsbubblan. Att de sjunker får därför ses som en indikator på att en allmän prisnedgång kan vara påbörjad. Vi ska dock inte glömma att denna nedgång ännu inte är bekräftad av Mäklarstatistik, som visar på en nedgång på bara en procent från februari till maj vad gäller bostadsrätter i Stockholms innerstad.

Det spekuleras i att nedgången kan orsakas av det tandlösa bolånetak som Finansinspektionen slutgiltigt presenterade förra veckan, och som jag kommenterade då.

För att försöka få fler ledtrådar om vart bopriserna är på väg har jag roat mig med att göra lite teknisk analys (TA) på bostadspriserna. En av de simplaste formerna av TA är att titta på när olika glidande medelvärden korsar varandra. Bloggrannen Cornucopia beskrev nyss en liknande modell vad gäller aktiemarknaden. I mitt fall tittar jag på småhuspriser kvartalsvis, vilket är vad man får ut från Statistiska Centralbyrån (SCB). På SCB:s hemsida finns än så länge bara statistik fram till första kvartalet 2010, och kvartalsvis statistik finns bara bak till 1986. I diagrammet nedan har jag ritat in fem (röd linje) och tjugo perioders (gul linje) glidande medelvärden. Observera att jag inte tittar på inflationsjusterade priser som jag brukar, utan på de nominella priserna.

Klicka på diagrammet för att förstora det

Här ser vi att småhuspriserna gav en köpsignal i början av 1997, då fem perioders glidande medelvärde korsade tjugo perioders glidande medelvärde. Sedan dess har vi inte fått någon säljsignal.

Lite mer avancerade TA-metoder är MACD och RSI. I diagrammet nedan ser ni hur de ser ut från andra kvartalet 1994 och framåt. Beräkningsmetoderna för dessa indikatorer gör att de inte går att få fram förrän en bit in i dataserien.

Klicka på diagrammet för att förstora det

MACD gav köpsignal tredje kvartalet 1997, då MACD passerade EMA9(MACD), vilket också bekräftade den köpsignal som getts av fem och tjugo perioders glidande medelvärden. Första kvartalet 2009 gav MACD en säljsignal, då MACD bröt ned genom EMA9(MACD). Denna säljsignal får dock mest ses som en varningssignal, då den inte bekräftats av de glidande medelvärdena.

RSI var tredje och fjärde kvartalet 2007 uppe så högt som 99, vilket var en indikator om att den svenska bostadsmarknaden var nästan så överköpt som den kunde vara (maximum för RSI är per definition 100). Därefter vände RSI ned för att studsa upp igen från andra kvartalet 2009. RSI har dock inte nått upp lika högt som i slutet av 2007, vilket också bekräftar att denna sista uppgång på den svenska bostadsmarknaden inte är att lita på. Vi har alltså en så kallad divergens mellan RSI och priserna - högre priser än förra toppen, men lägre RSI.

En enkel teknisk analys av svenska småhuspriser verkar alltså indikera att vi är någonstans nära toppen på marknaden. Återstår att invänta bekräftelse från de glidande medelvärdena, men två av tre tekniska indikatorer pekar alltså mot nedgång. Jag får säkert anledning att återkomma i frågan.

Tillägg 15:13:
Den som gick på den tekniska köpsignalen och köpte sig en bostad 1997 gjorde som ni säkert alla vet en lysande affär. Jag själv hoppade på tåget lite sent och köpte min nuvarande bostadsrätt i slutet av 2001. Sedan dess har dess marknadsvärde mer än fördubblats. Nu är det ju lite svårt att tajma bostadsköp och -försäljningar, då de beror på så många andra fundamentala faktorer här i livet - jobb, studier, giftermål, barn. Därför kommer jag inte att sälja min lägenhet och ta hem vinsten. Men hade jag varit singel och inte behövt ta hänsyn till en familj, med allt vad det innebär av barnens skola, sambons jobb och sånt, så hade läget varit annorlunda.

[Läs även andra bloggares åsikter om bostadsbubbla, bostadspriser, bostadsrätter, teknisk analys, sverige]