Idag ritar jag in hushållens skulder, bostadspriser och medellönerna i samma diagram. Observera att jag idag inte visar reala siffror, utan nominella (icke inflationsjusterade). Jag fick nämligen frågan igår varför jag inflationsjusterar. Eftersom "papperspengarna" tappar i värde över tiden så måste man justera priser på något sätt om man vill jämföra över längre tidsperioder, annars pekar alla kurvor hela tiden uppåt. Nu har jag istället i diagrammet nedan ritat in KPI som en rosa linje, så man kan se hur alltihop växer i förhållande till den. Att lönerna stiger snabbare än KPI betyder att folk får det bättre - reallönerna ökar. Men skulderna stiger ännu snabbare, liksom bostadspriserna.
I diagrammet ovan ser man också tack vare att jag inte inflationsjusterat tydligt den uppgång i bostadspriserna 2000-2010 som tidningarna tar upp idag.
Läs också det jag skrev tidigare idag om lärdomar från Danmarks spruckna bostadsbubbla.
Titta även på Cornucopias bild av bostadsbubblan.
[Andra bloggar om bostadsbubbla, bostadspriser, hushållskrediter, löner]
Är det inte snarare så att skulderna följer bostadspriserna?
SvaraRaderaVore intressant om du kan utvidga diagrammet med information om nybyggande, befolkningsökning samt ränteläge. Då borde man få en ganska bra beskrivning av prismekanismerna för bostäder, även om man inte fångar in saker såsom efterfrågan att bo i Stockholm.
SvaraRaderaHej Flute!
SvaraRaderaÄr liksom föregående kommentar nyfiken på hur det skulle se ut om man la in ett snitt för ränta som alla betalat för sina bolån.
Jag kan inte tro annat än att priset på pengar är den huvudsakliga drifkraften i detta.
Tack för bra analyser och tankar.
/Eric "fortfarande obelånad ett tag" :)
Om man ska agera djävulens advokat kan man hävda att det är hushållens totala konsumtion som ska följa den nominella löneökningen. Om du får en löneökning på 10% kan du öka din boendekostnad med 50% om du tidigare lade 20% av din totala inkomst på boendet. Därför måste inte de linjer du ritat följas åt.
SvaraRaderaÅ andra sidan kan man ju konstatera att om bostadspriserna ingått i inflationsmåttet så hade vi inte haft några reella löneökningar...
Flute: Om du har tid, kolla SHB:s senaste boränteprognos (finns på hemsidan) från den 17:e dec. Där finns ett intressant diagram ang det som jag pratade om i tidigare kommentar såg jag precis.
SvaraRaderaHushållens ränteutgifter i förhållande till inkomst. Det intressanta är att de inte är högre idag än vad de varit de senaste 30 åren. Vilket har lett till precis just det: En kreditbubbla som i sin tur i kombination med lågt byggande lett till dagens bostadspriser.
Frågan är alltså; Kommer det att kosta mer att låna? Och i så fall hur mkt och när?
Spännande tider det här...
MVH/
Eric "Obelånad kanske ännu lite längre ändå"
Du glömde en två kurvor.
SvaraRaderaAntal svenska medborgare samt antal bostads kvm.
Med dessa inräknat kan man pysa hål på fler argument hos vissa.
Lägg gärna till dessa på annan axel.
/Nysan
"Eftersom "papperspengarna" tappar i värde över tiden så måste man justera priser på något sätt om man vill jämföra över längre tidsperioder, annars pekar alla kurvor hela tiden uppåt."
SvaraRaderaIngen nödvändig lag. Det är viktigt att göra åtskillnad mellan papperspengar (fiat)och krediter som inte är papperspengar då de endast finns på konton på bankernas balansräkningar.
Japans massa QE av "papperspengar" under 20 år är bevis på "papperspengarna" växer i värde när kreditbubblan ploppar.
Skrev om det här:
http://parasitstopp.wordpress.com/2011/01/06/qe-fiat-och-mangas-forvirring/
Lincoln:
SvaraRaderaJag är fullt medveten om att de flesta pengarna bara är elektroniskt bokförda krediter och har skrivit om det tidigare.
Mer lån än pengar
Pengar är skulder
Det var därför jag satte "papperspengar" inom citationstecken.
Ytligt och intetsägande när du missar helheten.
SvaraRaderaDu har inte med den reala räntekostnaden (eftersom du plottat inflationen så får det duga med den nominella). Vid 90-talets början hade vi en enorm realräntechock, dels skatteomläggningen och dels finanskrisen i kombination med övergång till normpolitk. Realräntan var extremt hög innan riksbanken ansågs trovärdig i sin inflationsbekämpning och staten fick ordning på finanserna. Tar du nu i modern tid så har du en positiv kostnadseffekt tack vara avskaffandet av fastighetsskatten. En normalvilla i GBG eller SHOLM betingande en extra kostnad på mellan 20- 30 tusen om året. 20 000 vid en ränta på 4 % motsvarar 500 000 i pris. Dvs det finns utrymme för en uppgång på minst 500 000 utan att kostnaden ökar.
Sådana här saker begriper du inte eller väljer att bortse ifrån.
Du har som vanligt ingen koll på helheten och slutar alltid i ett hörn med , Peak Oil, ingen tillväxt, evig lågkonjunktur osv.
"20 000 vid en ränta på 4 % motsvarar 500 000 i pris. Dvs det finns utrymme för en uppgång på minst 500 000 utan att kostnaden ökar."
SvaraRaderaDet är tydligt att du endast kan förhålla dig till de enklaste av linjära ekvationer. Det är därför du aldrig kommer förstå komplexiteten i mekanismer som skapar obalanser och som till slut får bägaren att tippa över.
Structured Investment Vehicle, Credit Default Swap, Collateralized Debt Obligation? Anyone?
/Credit Junkie
Intressant diagram. Dock verkar inte ränteutvecklingen då ha påverkat priserna alls? Och konjunkturen knappt ha effekt. Jag tror dock fortfarande att det som kommer påverka bostadspriser är den totala kostnad människor har för sitt boende kontra lön. Ligger denna på en rimlig nivå bör det inte finnas några risker...
SvaraRaderaDitt diagram säger vad vi redan visste. Att FPI inte är konstant beroende av lön och KPI. Alltså finns det andra effekter. Räntenivån måste vara viktigast här. Beroendet blir ung. Medel(FPI) = k*R*lön, där R är räntan och k är en konstant. Av ditt diagram kan också utlösas att det inte föreligger någon speciell kris just nu. Någon slags jämvikt helt enkelt.
SvaraRaderaJämvikt så länge hushållen har tillgång till krediter. Det är just det jag vill visa. Stryps kreditkranen stryps också bostadspriserna.
Radera