Reala småhuspriser har aldrig legat så högt över reallönerna. Att döma av tidigare nedgångar kan vi förvänta oss en nedgång i småhuspriserna till en bit under reallönen i diagrammet. Frågan är hur stor denna "bit under" blir. "Overshoot" på uppsidan brukar motsvaras av "undershoot" på nersidan - baksmällans tyngd är proportionell mot festens intensitet.
Relaterat i media idag: Riksbanken manar de svenska bankerna till försiktighet, samt pekar på risker i den svenska bostadsmarknaden och uttrycker oro över de svenska hushållens skuldberg.
Tillägg: Missade att tala om att det är ett index på y-axeln. 2:a kvartalet 1988 är 100 på samtliga kurvor, då det är ganska nära "mitt på" för bostadspriserna.
[Andra bloggar om bostadspriser, bostadsbubbla, löner]
Inlägg
Vad är det för skala? vad är på y-axeln?
SvaraRadera@16:00 - index utgår från 100 år 1975 dvs värdeförändringar kan översättas som %förändringar mot den startpunkten
SvaraRadera@17:50
SvaraRaderaDet är det uppenbarligen inte eftersom de inte börjar på 100.
Vill man göra en jämförande graf bör man ha alla jämförelsetal börja på 100.
En del är aldrig nöjda. Reallönerna kommer likväl vara betydligt under prisutvecklingen i bostadsbubblan. Flute har uppenbarligen placerat allting runt 100 från början, men justerat för prisskillnaden i landet som helhet respektive Stockholm. Priserna har stigit mer än reallönerna oavsett.
SvaraRaderaRe 17:50
SvaraRaderaKollar du på diagrammet så skär alla tre kurvorna ca 1988-1989.
Så Flute har en klar poäng, rent logiskt kan inte bopriserna konstant öka mer än vad reallönerna stiger.
Under perioder funkar det, men inte i längden.
Alternativet till en sättning är att priserna ligger still i åratal framöver medan reallönerna fortsätter öka.
Så kan det nog bli ute i landet, men i storstäderna så kommer priserna med all säkerhet sjukna, då priserna ökat ojämförligt mest i dessa regioner.
Cornucopia och Flute tror alltså på en nedgång på bostäder på ca 35%. Tja, låter inte helt orimligt. Frågan är väl hur länge en sådan nedgång skulle bestå och vilka konsekvenser det skulle få. Jag tror inte det skulle bli jättedramatiskt.
SvaraRaderaJag är också orolig. Hur kan jag hedgea min bostad, dvs gå kort bostadsmarknaden?
SvaraRadera@Cornucopia,
SvaraRaderaVad menar du med att vissa aldrig är nöjda? Ska man göra nånting kan man väl lika gärna göra det ordentligt? Det är meningslöst att lägga upp en graf om man inte förklarar vad den visar. Du läste den ju uppenbarligen fel också...
@Anonym 18:48
Så är det självklart.
Vilket lysande diagram (liksom de tidigare), tackar!
SvaraRaderaEn bild säger mer än tusen ord.
Intressant att se att bara under ytterst korta perioder så går kurvorna parallellt (vid topparna och bottnarna), dvs. huspriset stiger i samma takt som reallönerna.
Och det scenariet som flertalet ekonomer och mäklare talar om, att huspriserna håller sig stilla några år och löneökningarna "knappar in" har ej existerat mellan 1975-2010.
" "Overshoot" på uppsidan brukar motsvaras av "undershoot" på nersidan - baksmällans tyngd är proportionell mot festens intensitet." - mellan tummen och pekfingret, det blir en nedgång på 50-55 % UTAN hänsyn att dagens "overshoot" är mycket större än någon tidigare. Jag tror att många kommer att vakna upp och fråga sig "hade jag kul igår?".
Skulle vara intressant med ett diagram med kvoten huspris/reallön på y-axeln!( dvs. normera huspriset mot reallönen, och ex. 1988 kv1 = 1)
@Anonym 19:12
Att påstå att det är meningslöst att lägga upp en sådant här diagram utan förklaring...jag tror du underskattar intelligensen hos bloggens läsare. Men OK, att skriva att 1988 kv1 är index 100 hjälper!
Tackar och bockar!
SvaraRaderaHåller (som vanligt) inte riktigt med i din slutsats. Du skriver att:
"Att döma av tidigare nedgångar kan vi förvänta oss en nedgång i småhuspriserna till en bit under reallönen i diagrammet."
Du förutsätter då att bostadspriserna endast är en funktion av lönerna, och att balansen dem emellan är rubbad. I själva verket finns det en rad andra faktorer som spelar roll.
En av de viktigaste är förmodligen tillgången på kredit. Även med det nya bolånetaket så accepterar banker idag ha ett betydligt högre loan-to-value (för att slänga sig med en bankterm). På 70- och 90-talet insatskravet högre, och hade därmed en större begränsande effekt på bostadspriserna än idag.
Lägre räntor är såklart också en bidragande effekt. Lägre räntor "neutraliseras" visserligen av högre belåning, men har ändå möjliggjort just den kraftigt ökade belåningen.
Till sist, avsaknaden av amorteringskrav. Att folk idag mer sig som hyresgäster hos Banken än man gjorde på 90-talet innebär ju att man är beredd att betala mer i räntor, dvs. kan ta högre lån, dvs. kan betala mer för sin bostad.
Så, det här leder oss tillbaka till diskussionen som fördes i samband med ditt utmärkta inlägg ”Vad ska spräcka den svenska bostadsbubblan?”. Jag fortsätter envist hävda att så länge vi inte får någon ”extern chock” i form av kraftigt höjda räntor/räntebana, ökade krav på insats som inte rundas med blancolån, eller amorteringskrav från bankerna, så kommer vi inte se kraftigt fallande bostadspriser.
Den dagen då villkoren för att låna liknar de på 70- 80- och 90-talet, dvs. INNAN avregleringen av finansmarknaden, då ska jag börja hålla med i din slutsats att priserna ska ner till ”under reallönen”. Tills dess håller jag kvar vid mina ”minus 10-20% i takt med att räntan tickar uppåt”.
Om du kunde göra ett femdimensionellt diagram med reallöner, insatskrav, räntor och amorteringskrav på x-axlarna så vore det jättesnällt! :)
Missade att tala om att det är ett index på y-axeln. 2:a kvartalet 1988 är 100 på samtliga kurvor, då det är ganska nära "mitt på" för bostadspriserna.
SvaraRaderaMakro e kul:
SvaraRaderaAtt dagens slappa utlåning till bostäder skulle kunna fortsätta ser jag som osannolikt. Det kommer att ställas helt andra krav än idag.
Ja BKN, FI, RB, Borg och samtliga storbanker säger ju nu att det finns bubbelrisk och att åtgärder behövs.
SvaraRaderaInte SBAB ännu, de kanske är de sista att krypa till korset.
Men när kan det komma något? RB gör en utredning som ska vara klar i januari. FI har sagt att de vill utvärdera lånetaket i ett år först. Det borde ju vara en politisk risk för Borg att inte göra något när det är så enig expertis.
/J
@Anonym 2010-12-02 23:35
SvaraRaderaDen politiska risken ligger i att sitta vid makten när/om bubblan spricker. Den som sitter vid rodret då blir icke populär bland väljarna. Obama t.ex fick "skiten" i knäet och är långt ifrån populär idag. Pratar någon om Clinton ("varje amerikan ska ha rätt att äga sitt hus"), Bush ("Vill ni ha mer pengar till krig? Jag skriver på!") idag? Nej är svaret på den frågan. Rä(ö)vspel styr politik och därmed (av)regleringar inom ekonomin. En politikers uppgift är att bli vald och inget annat.
Det skulle vara intressant att få in en linje med styrräntan i detta diagram.
SvaraRadera@Anonym 08:15
SvaraRadera"En politikers uppgift är att bli vald och inget annat."
Jag håller med, det är därför ingen politiker vill ta välbehövliga men obekväma beslut.
Men kanske Borg resonerar som så att det är bättre att spräcka bubblan nu än att vi sätts i förmyndarskap a'la Irland 2 veckor före nästa val?
Bästa tillfället att ta dessa obekväma beslut är ju så tidigt som möjligt i en mandatperiod!
@ Makro e kul sa... 22:14
Tror oxå att politiska beslut påverkar priserna, exemplevis om avdragsrätten sänks från 30% till 20% kan man "bara" låna 87,5% av vad man kunde tidigare med samma räntekostnad (men mindre att amortera!).
Men var inte marginalskatten och avdragsrätten grymmt stor på 70-talet? Typ, om man inte lånade så mycket man kunde var man dum i huvudet? Och inflationen åt ju upp 10% av lånet varje år, ett incitament att låna som heter duga?
Jag putsar min 5D-glasögon och väntar...
Tjena Flute,
SvaraRaderaNu är ämnet verkligen på allas läppar:
--------------------
http://www.aftonbladet.se/wendela/article8218963.ab
En förlorad generation
Bostadsrätt på fin innerstadsadress – ja.
Stora lån – ja.
Egna pengar – nej.
Möt ”generation lost” – unga, belånade, storstadsmänniskor som riskerar att bli framtidens största förlorare.
-------------------
Läge att ta upp den artikeln på bloggen kanske.
Det är race to the bottom i hela västvärlden. När stannar nedgången? Före eller efter Bangla Desh nivå? Just idag insåg jag att Svensson aldrig kommer att revoltera. Gnälla lite, that´s it. Måste emigrera.
RaderaPS Ni tror jag skojar? Glöm det.
Skulle gärna se omx30 i den här tabellen över tid också. Hur tror du Flute börsen påverkas av en sättning på 55 % på bostadspriserna? Eller finns det inget sådant samband? Tack för ett bra blogg!
SvaraRadera/dave
Flute: Intressant inlägg som vanligt.
SvaraRaderaJag har min standardkommentar: Du nämner inte i den här analysen att den långa realräntan har varit i nedåtgående trend sedan 1980-talet -- mest troligt beroende på globala demografiska/sparande-trender och vilken real avkastning världsmarknaden kräver på stats- och bostadsobligationer. En lägre real (och nominell så klart) ränta gör att befolkningen vid en given inkomstnivå kan betala räntorna på en högre skuld utan att minska sin disponibla inkomst efter räntekostnader.
På ren svenska: alla som vill kan idag binda sina bostadslån på 10 år på en ränta under 5%, jämfört med ca 13% 10-årsränta vid dit basdatum 1988 (3-månaders rörliga villaräntor låg 1988 på ca 12%). Det är den största enskilda faktorn som avgör huruvida fastighetspriserna är rimliga eller inte. Om inte de långa realräntorna stiger så är dagens kvot fastighetspris/realinkomst mest troligt i jämvikt.
Flute:
SvaraRaderaJa, Anders Borg verkar ju vara på krigstigen. Sannolikt får du rätt i att man kommer ställa andra krav på låntagare. Jag gissar att bolånetaket kommer kompleteras med någon form av amorteringskrav.
Jag tror dock ett amorteringskrav, liksom bolånetaket, kommer utformas så det blir ganska tandlöst. Det vore helt enkelt politiskt självmord att införa något så drastiskt att det får priserna att sjunka till de nivåer som du förutspår.
Jag håller med om att det vore sundare med ett insatskrav på 25%, 30-åriga amorteringsplaner, lägre ränteavdrag, etc. etc. Men jag tror "aldrig" att det kommer införas, för då skulle regeringen aldrig få sitta kvar, och politiker är, liksom alla andra människor, egoistiska och relativt kortsiktiga.
Hur tror folk egentligen att Japan, USA, EU osv kommer att "hantera" dagens enorma skuldberg som nu har hamnat i knät på de flesta stater? Sparande och amorteringar?
SvaraRaderaDon't you see the writings on the wall?
INFLATION
Fattar inte folk att FED köper upp nästan hela budgetunderskottet varje månad mha av sedelpressen?
Dagens långräntor är så manipulerade de kan bli.
Jag skulle vilja se SBAB försöka kränga en bostadsobligation som ger 5% ränta när inflationen är 6%.
Ränteläget är som en badboll som hålls nertryckt under vattenytan tills... Och då står folk där och fattar ingenting.
Guldet står i 1400, koppar 4, dessa indikatorer är ej manipulerade utan talar klarspråk.
/Fredrik
makro
SvaraRaderaOm Borg kan man säga:
Damned if he does, damned if he doesn't
Han sitter i en mycket svår sits, om jag vore honom skulle jag försöka få med (s) i en uppgörelse, om jag vore (s) skulle jag vägra.
Det pågår nog ett febrilt arbete bakom kulisserna med bl a FI, RB hur man ska hantera situationen och kreditökningen.
/Fredrik
Ingen ny skåpmat. Om du gillar statistik och tycker makro är kul så skulle jag rekomendera dig att ta fram den enda siffran som räknas, nämligen hur stor del av "reallöneökningarna" som beror på bostadsbubblan (dvs beror på den ohämmade kreditexpansionen som är bostadsbubblans bränsle). Jag skulle gissa att reallönerna ligger kvar på samma nivå som i början av 90-talet.
SvaraRadera@ Anonym 2010-12-03 22:48
SvaraRaderaDen graf du önskar kan vara avsevärt svårare att skapa från spridda data, och inte utan att skapa en ganska avancerad formel (med många antaganden)
"hur stor del av "reallöneökningarna" som beror på den ohämmade kreditexpansionen" är dessutom mindre känsligt, om inte lösesänkningar blir lika vanliga som löneökningar är idag.
Förstår inte.
SvaraRaderaDet måste väl ändå vara boendekostnaden som är intressant och den beror på räntenivån.
Viss skillnad när räntan är tvåsiffrig och när den under lång tid är under 5%.
Affärsvärlden redogör för en rapport där riksbanken kvantifierar bostadsbubblan
SvaraRadera"De 20 procent hushåll som har de största skulderna i förhållande till tillgångarnas värde sitter på 60 procent av hushållssektorns samlade skulder. Det betyder att den gruppen får det varmt om öronen när räntan går upp och bostadspriserna faller."
Det är skrivet på torr kanslisvenska. Men betyder faktiskt att var femte belånat hushåll är överbelånat upp till kaklet. Och dessa hushåll utgör majoriteten(60%) av hushållents TOTALA skulder. Det är fullkomligt sensationellt och bekräftar den tes som flute och cornu ständigt påpekat, nämligen att skuldbördan är skevt fördelad.
Jag skulle gissa på att dessa 20% är ungdomar i storstäderna som lånat ända upp till nock. Att mäta hushållens genomsnittliga lånebörda blir därför missvisande. Jag skulle vilja se siffror på hur överbelånade de 20%:en är. Misstänker att det det kommer att uppdagas att det rör sig om grovt vårdslös kreditgivning.
Och om dessa ungdomar tror att någon kommer "rädda dem" tror de nog fel. Skuldbördan är ojämnt fördelad och det blir som får bära hela konsekvense.
/Realisten
Fredrik:
SvaraRaderaDu tror att skuldbergen kommer att inflateras bort. Men det finns ett som jag ser det ett mer sannolikt alternativ, nämligen att de skrivs av på olika sätt (konkurser m.m.). Det ger istället deflation. Inflationists beware.
Flute, jag känner din ståndpunkt :)
SvaraRaderaVi kan mycket väl få bådeoch, kanske det mest troliga.
Men jag tror främsta orsaken till Irlands/Greklands räddningspaket är att man INTE kan/vill ha skuldavskrivning pga att de europeiska bankernas inblandning är så stor.
Det är helt enkelt politiskt mer görbart att inflatera än att skuldavskriva, men Grekland kan naturligtvis ej betala tillbaka.
Vad som sker i USA är ju bekant, och kan man ta upp lån utomlands i USD så är man ju direkt korkad om man inte betalar tillbaka med nyupptryckta sedlar. Jag ogillar benämningen QE, det handlar om monetarisering, och vi ser bara början.
/Fredrik
Men vänta här ... måste man inte jämföra kostnaden för en bostad med reallönerna? Det är ju onekligen väldigt stor skillnad på att låna 1 mille med 3% ränta än 10% som var fallet vid 1996 års början.
SvaraRaderaReallön = Nominell lön justerad för inflation?!?
SvaraRaderaDet VIKTIGA är NETTO Reallön=Reallön efter skatt
Den har ökat med ca 10-15% de senaste enbart pga Alliansens skatteavdrag.
Vem fan bryr sig vad bostaden är värd. Bo där tills du dör så har det ingen betydelse.
SvaraRaderaJävla bullshit alltehopa... bubbla... tss. vem fan bryr sig om bostaden sjunker 50% i värde. Har du köpt ett hus har du väl tänkt att bo där.
Säg att "bubblan" spricker och det sjunker 50%. Big deal, om några få år har det hämtat sig. Har du inte tänkt bo några få år i din bostad är det väl förjävla dumt att köpa den... tiden går fort.