Till en början kan vi se hur norska bostadspriser (norske boligpriser) har utvecklats sedan 1985. Det är reala priser, justerade för inflationen (inflasjon) mätt med KPI. Diagrammet är baserat på "pris per m2 for eneboliger på ca 150 m2" som jag tagit från Norges Eiendomsmeglerforbund.
Som ni ser har priserna ökat långt över tidigare toppar sedan omkring år 2000. Efter en liten nedgång 2008-2009 fortsatte priserna uppåt till nya höjder. För drygt ett år sedan gjorde jag en jämförelse (sammenligning) av nordiska bostadsbubblor där jag visade följande diagram (bara fram till 2010).
Som ni ser har priserna i Norge ökat mer än i övriga nordiska länder, även om Sverige icke är långt efter. Bostadspriserna i oljelandet Danmark höll samma takt som i Norge fram tills den danska bubblan sprack år 2007. Som jämförelse (sammenligning) har jag även med USA:s bostadspriser och vi kan se att de nordiska bubblorna (boblene) i procent räknat är mycket större än den amerikanska.
På norska bloggen "Tankeløse Plukk" har jag funnit följande diagram över reala norska bostadspriser jämförda (sammenlignet) med amerikanska ända bak till 1890.
Där ser man att utvecklingen de senaste åren är helt annorlunda (annerledes) mot den tidigare historien. Även omkring 1975-1987 hade Norge något som ser ut som en bostadsbubbla (boligboble), som följdes av en stark nedgång 1987-1992, men det som skett de senaste åren är ännu större.
Nu är det icke bara en bostadsbubbla, utan egentligen en skuldbubbla (gjeldsboble). Hushållens skuld (husholdningenes gjeld) har i Norge ökat starkt och har ökat raskare än BNP sedan år 2000, se diagrammet nedan.
Vid slutet av 2011 låg i Norge hushållens totala skuld (husholdningenes samlede gjeld) på omkring 83 procent av BNP, vilket är ungefär samma nivå som i Sverige. Att Sverige har en skuldbaserad (gjeldsbasert) bostadsbubbla (boligboble) har jag visat tidigare.
Priserna på bostäder drivs icke enbart av "fundamental" efterfrågan (etterspørsel) på bostäder eller "fundamentala" faktorer som ökande reallöner (reallønn) eller låg arbetslöshet (lav arbeidsledighet) utan även möjligheten att få kredit. Kredittillgången driver bostadsprisutvecklingen (boligprisutviklingen) genom att lönen kan brukas för att få större bolån (boliglån). Här spelar också ränteutvecklingen in, då låga räntor gör det möjligt att kunna ta större lån. Både Japan och USA visar dock att det icke krävs höga räntor för att en bostadsbubbla ska spricka. I Norge har man också (liksom i Sverige) skatteavdrag (skattefradrag) för räntor, vilket gör det lönsamt att låna.
Förväntningar om högre bostadspriser driver också det upp priserna, då man ser bostaden som en god och riskfri (risikofri) investering. Skulle priserna falla så skulle det icke längre vara lika gynnsamt (gunstig) att låna en stor del av pengarna till bostaden.
Norge har också bland de högsta byggkostnaderna (byggekost) i Europa och de har ökat raskare än inflationen de senaste åren.
Norske bloggaren Trym Riksen tar också i artikeln "Bolig som businesscase" upp pris/hyresförhållandet (pris/leie-forholdet) på den norska bostadsmarknaden (boligmarkedet).
Detta antyder också att det är en prisbubbla. I en rationell marknad borde folk utnyttja den arbitragemöjlighet (arbitrasjemulighet) som ges genom att flytta till hyresmarknaden (leiemarkedet), men förväntningarna om prisuppgångar gör att folk istället köper sin bostad.
Det finns dock några i Norge som menar att det troligen är en bubbla. En är nationalekonomen (samfunnsøkonomen) Ole Røgeberg, som bland annat har skrivit "Boligprisene skal ned – og trolig har vi også en boble" på bloggen Tankeløse Plukk. På Youtube kan man också lyssna på ett mycket intressant lunchseminarium som han höll på Statistisk sentralbyrå i slutet av januari i år. Mycket av det som han säger där går också att överföra till den svenska bostadsmarknaden.
Också i Norge har finansinspektionen (Finanstilsynet) stramat åt riktlinjerna (retningslinjene) för bolån, senast i december 2011. Finanstilsynet kräver nu att bankerna ska ta höjd för en ränteökning på minst 5 procentenheter (prosentpoeng) vid värdering av kundernas betalningsförmåga (betjeningsevne). Vidare ska ett lån normalt icke överstiga 85 procent av bostadens marknadsvärde (markedsverdi).
Den norska bostadsbubblan är till stor del skuldfinansierad (gjeldsfinansiert), men en viktig faktor bakom att köparna har kunnat få så stora krediter är deras betalningsförmåga. Norge har haft stigande reallöner och låg arbetslöshet (ledighet) genom intäkterna från olja och gas.
Igår skrev jag om läget för norsk olje- och gasproduktion. Så här ser produktionen (1970-2011) och prognosen (2012-2016) ut för Norges olja och gas.
Oljedirektoratets prognos är som jag skrev igår och skrivit tidigare troligen alltför optimistisk och det är mer troligt att oljeproduktionen fortsätter att falla med omkring 6 procent per år de närmaste åren. Det kan vara så att prognosen för gasen också är för optimistisk. Vi kan i alla fall räkna med att den totala produktionen icke kommer att öka, utan istället falla.
Om vi ser på oljepriset ser det ut så här 2002-2011.
Oljepriset närmar sig nu igen en nivå där det förorsakar allvarliga problem för världsekonomin. Det är därmed icke troligt att priset kommer att öka så mycket mer, utan snarare att falla i takt med en global ekonomisk kris.
Kombinationen av fallande produktion och fallande priser ger att Norge troligen icke kommer att få ökande intäkter av petroleum i framtiden. Därmed kommer också norsk BNP och reallöner att falla. Det är icke bara de direkta oljeintäkterna, utan också all ekonomisk aktivitet som är kopplad till oljeindustrin. Denna koppling ser man tydligt när man ser på en karta över BNP per invånare (BNP per innbygger). Undantaget Oslo (huvudstaden har oftast högre BNP per invånare) så är BNP per invånare högst i sydvästra Norge, där oljeindustrin har sin tyngdpunkt.
Med undantag av 1988 har norsk BNP ökat varje år från 1970 till 2008, men därefter kom en nedgång 2009, följd av en ny uppgång 2010-2011.
De norska bostadsköparna (boligkjøpere) har så här långt kunnat ta stora lån till att köpa sin bostad, med grund i förväntningar om stigande intäkter, men när oljeintäkterna avtar, hur går det då med kredittillgången och därmed bostadspriserna? Och hur går det för norska banker och kreditinstitut?
Tillägg: Läs också "Den Store Norske Boligboblen" av Ole Røgeberg
Som alltid väl skrivet!
SvaraRaderaDe finns Cornu och Flute och Flute är bäst/mest seriös! Tack för att du skriver.
SvaraRaderaInstämmer med glädje i föregående kommentarer! Flutes research, sammanställning och kommentarer är högklassigt material! Samtidigt vill jag inte gärna vara utan Cornucopias material som också ligger i högsta klass beträffande ämnes-innehåll.
SvaraRaderaCisco Kid
Mja.. Vet inte hur uppdaterade talen från OD är, men nu är det ju så att norge precis har gjort de största fyndigheterna sedan ormen lange i 1997. Efter dessa förväntas investeringar på norsk sockel att slå alla rekord de närmaste åren. Det betyder nya arbetsplatser, ännu fler svenska ingenjörer som flyttar till norge och behöver någonstans att bo, osv.. Det är nog snarare tal på förväntade investeringar som man skall se på snarare än oljeinntäkter. Direkta intäkter från oljan beskattas hårt och faller för det mesta staten i form av oljefonden till godo. Som bekant har ju staten satt en begränsning på hur mycket som får tas ut av oljefondet per år, så därför ska man nog vara lite försiktig med att dra direkta samband mellan oljeintäkter och hur mycket pengar som finns att rutta med på marknaden. Statistiken med pris/leie forhold bör nog även ses i samband med ränteutvecklingen i norge de senare åren. I tidsperioden efter 2000 har ränta sjunkit en hel del, vilket ju påverkar denna relation en del.
SvaraRaderaVisst, det är mycket som hänger på oljepriset, men det är ju inte bara i norge som tillgången minskar, medan efterfrågan globalt ökar, så någon långvarig prisnedgång tror iaf inte jag på. Man skall inte.stirra sig blind på europa -det är inte där som växten sker numera.
Jag tror inte heller att norska bostadspriser kan fortsätta uppåt i all evighet, men så länge fundamentala tal som innflyttning och hög nivå på oljeinvesteringar bibehålls så tror inte jag på någon krasch, utan litar på att de instramningar som nu görs leder till en mjuklandning..
Ja, vi ser ju hur detta gick. Typ det enda fält som nu är lönsamt är ju Johan Svedrup (som du talar om). Och det är minimalt lönsamt. I Stavanger/Kristiansand området så har bostadspriserna fallit mycket. I Oslo har det tickat på som tusan, om inte ökat mer än tidigare.
RaderaVi har sedan du skrev fått skarpare skatteregler på utleieboliger (sekundärbostäder som folk hyr ut), fastighetsskatt i fler kommuner och kommer även i Oslo. Vi hade första månaden antallet Svenskar minskade på jättemånga år, förra året. Fortsätter oljepriset att hålla sig så här lågt så kommer ringvärkningarna att sprida sig till fler delar i landet. Det tar lång tid innan det sprider sig till andra näringar.
Ja, flöjt och korn regerar nu. Den kvantitative snubben har visst slagit dank.
SvaraRaderaBara undrar om du har tagit hänsyn till evt. Inbördeskrig i Sudan, handelsembargo mot Iran, eller oroligheter i andra oljeproducerande länder i dina oljepris projektioner?
SvaraRaderaM
Hei(Hej), Spennende(Spännande) informasjon(information).
SvaraRaderaTakk(Tack)!
Tur att jag översatte va?