Norges bostadsbubbla och oljeintäkter

Jag har tidigare skrivit om Norges bostadsbubbla (boligboble), som i procent räknat är större än den svenska. Nu tänkte jag skriva lite mer om denna bubbla och dess kopplingar till oljan. Jag har anpassat texten lite för att försöka göra det lättare för norska läsare att förstå.

Till en början kan vi se hur norska bostadspriser (norske boligpriser) har utvecklats sedan 1985. Det är reala priser, justerade för inflationen (inflasjon) mätt med KPI. Diagrammet är baserat på "pris per m2 for eneboliger på ca 150 m2" som jag tagit från Norges Eiendomsmeglerforbund.

Som ni ser har priserna ökat långt över tidigare toppar sedan omkring år 2000. Efter en liten nedgång 2008-2009 fortsatte priserna uppåt till nya höjder. För drygt ett år sedan gjorde jag en jämförelse (sammenligning) av nordiska bostadsbubblor där jag visade följande diagram (bara fram till 2010).

Som ni ser har priserna i Norge ökat mer än i övriga nordiska länder, även om Sverige icke är långt efter. Bostadspriserna i oljelandet Danmark höll samma takt som i Norge fram tills den danska bubblan sprack år 2007. Som jämförelse (sammenligning) har jag även med USA:s bostadspriser och vi kan se att de nordiska bubblorna (boblene) i procent räknat är mycket större än den amerikanska.

På norska bloggen "Tankeløse Plukk" har jag funnit följande diagram över reala norska bostadspriser jämförda (sammenlignet) med amerikanska ända bak till 1890.

Där ser man att utvecklingen de senaste åren är helt annorlunda (annerledes) mot den tidigare historien. Även omkring 1975-1987 hade Norge något som ser ut som en bostadsbubbla (boligboble), som följdes av en stark nedgång 1987-1992, men det som skett de senaste åren är ännu större.

Nu är det icke bara en bostadsbubbla, utan egentligen en skuldbubbla (gjeldsboble). Hushållens skuld (husholdningenes gjeld) har i Norge ökat starkt och har ökat raskare än BNP sedan år 2000, se diagrammet nedan.

Vid slutet av 2011 låg i Norge hushållens totala skuld (husholdningenes samlede gjeld) på omkring 83 procent av BNP, vilket är ungefär samma nivå som i Sverige. Att Sverige har en skuldbaserad (gjeldsbasert) bostadsbubbla (boligboble) har jag visat tidigare.

Priserna på bostäder drivs icke enbart av "fundamental" efterfrågan (etterspørsel) på bostäder eller "fundamentala" faktorer som ökande reallöner (reallønn) eller låg arbetslöshet (lav arbeidsledighet) utan även möjligheten att få kredit. Kredittillgången driver bostadsprisutvecklingen (boligprisutviklingen) genom att lönen kan brukas för att få större bolån (boliglån). Här spelar också ränteutvecklingen in, då låga räntor gör det möjligt att kunna ta större lån. Både Japan och USA visar dock att det icke krävs höga räntor för att en bostadsbubbla ska spricka. I Norge har man också (liksom i Sverige) skatteavdrag (skattefradrag) för räntor, vilket gör det lönsamt att låna.

Förväntningar om högre bostadspriser driver också det upp priserna, då man ser bostaden som en god och riskfri (risikofri) investering. Skulle priserna falla så skulle det icke längre vara lika gynnsamt (gunstig) att låna en stor del av pengarna till bostaden.

Norge har också bland de högsta byggkostnaderna (byggekost) i Europa och de har ökat raskare än inflationen de senaste åren.

Norske bloggaren Trym Riksen tar också i artikeln "Bolig som businesscase" upp pris/hyresförhållandet (pris/leie-forholdet) på den norska bostadsmarknaden (boligmarkedet).

Detta antyder också att det är en prisbubbla. I en rationell marknad borde folk utnyttja den arbitragemöjlighet (arbitrasjemulighet) som ges genom att flytta till hyresmarknaden (leiemarkedet), men förväntningarna om prisuppgångar gör att folk istället köper sin bostad.

Det finns dock några i Norge som menar att det troligen är en bubbla. En är nationalekonomen (samfunnsøkonomen) Ole Røgeberg, som bland annat har skrivit "Boligprisene skal ned – og trolig har vi også en boble" på bloggen Tankeløse Plukk. På Youtube kan man också lyssna på ett mycket intressant lunchseminarium som han höll på Statistisk sentralbyrå i slutet av januari i år. Mycket av det som han säger där går också att överföra till den svenska bostadsmarknaden.

Också i Norge har finansinspektionen (Finanstilsynet) stramat åt riktlinjerna (retningslinjene) för bolån, senast i december 2011. Finanstilsynet kräver nu att bankerna ska ta höjd för en ränteökning på minst 5 procentenheter (prosentpoeng) vid värdering av kundernas betalningsförmåga (betjeningsevne). Vidare ska ett lån normalt icke överstiga 85 procent av bostadens marknadsvärde (markedsverdi).

Den norska bostadsbubblan är till stor del skuldfinansierad (gjeldsfinansiert), men en viktig faktor bakom att köparna har kunnat få så stora krediter är deras betalningsförmåga. Norge har haft stigande reallöner och låg arbetslöshet (ledighet) genom intäkterna från olja och gas.

Igår skrev jag om läget för norsk olje- och gasproduktion. Så här ser produktionen (1970-2011) och prognosen (2012-2016) ut för Norges olja och gas.

Oljedirektoratets prognos är som jag skrev igår och skrivit tidigare troligen alltför optimistisk och det är mer troligt att oljeproduktionen fortsätter att falla med omkring 6 procent per år de närmaste åren. Det kan vara så att prognosen för gasen också är för optimistisk. Vi kan i alla fall räkna med att den totala produktionen icke kommer att öka, utan istället falla.

Om vi ser på oljepriset ser det ut så här 2002-2011.

Oljepriset närmar sig nu igen en nivå där det förorsakar allvarliga problem för världsekonomin. Det är därmed icke troligt att priset kommer att öka så mycket mer, utan snarare att falla i takt med en global ekonomisk kris.

Kombinationen av fallande produktion och fallande priser ger att Norge troligen icke kommer att få ökande intäkter av petroleum i framtiden. Därmed kommer också norsk BNP och reallöner att falla. Det är icke bara de direkta oljeintäkterna, utan också all ekonomisk aktivitet som är kopplad till oljeindustrin. Denna koppling ser man tydligt när man ser på en karta över BNP per invånare (BNP per innbygger). Undantaget Oslo (huvudstaden har oftast högre BNP per invånare) så är BNP per invånare högst i sydvästra Norge, där oljeindustrin har sin tyngdpunkt.

Med undantag av 1988 har norsk BNP ökat varje år från 1970 till 2008, men därefter kom en nedgång 2009, följd av en ny uppgång 2010-2011.

Nu tror jag att det blir en nedgång i Norges BNP 2012, som det troligen kommer att bli i hela världen med den skuldkris (gjeldkrise) som är på väg att slå till på allvar.

De norska bostadsköparna (boligkjøpere) har så här långt kunnat ta stora lån till att köpa sin bostad, med grund i förväntningar om stigande intäkter, men när oljeintäkterna avtar, hur går det då med kredittillgången och därmed bostadspriserna? Och hur går det för norska banker och kreditinstitut?

Tillägg: Läs också "Den Store Norske Boligboblen" av Ole Røgeberg