Negativa räntor skapar ny bostadsbubbla i Danmark?

Den som har lite vett i skallen vet sedan länge att låga och negativa räntor skapar bostadsbubblor (eller åtminstone snabbt stigande bostadspriser), men vissa verkar fortfarande inte förstå det. Senaste exemplet är Danmark, vars bostadsbubbla sprack så nyligen som 2007. Sedan 2012 har dock de danska bostadspriserna åter stigit, framförallt i Köpenhamn.

(Observera att diagrammet visar nominella bostadspriser, men Danmark har liksom övriga Europa haft mycket låg inflation de senaste åren - de senaste tre åren under en procent per år.)

I Danmark som helhet har bostadspriserna stigit med 18 procent, men i Köpenhamn skriver Bloomberg att priserna stigit med 40-60 procent sedan mitten av 2012.

Danmarks centralbank har sedan mitten av 2012 tillämpat negativ styrränta eller väldigt nära noll, vilket har lett till extremt låga bolåneräntor - nära noll för korta löptider.

Den låga styrräntan har alltså inte haft önskad effekt (att driva upp den till målet två procent per år) på prisinflationen mätt med KPI, men som sagt desto mer på bostadspriserna.

Ett mer närliggande exempel är förstås Sverige, där vår Riksbank nu länge drivit en penningpolitik med extremt låg styrränta - först näranollränta, sedan nollränta och nu negativ ränta. Detta utan att KPI-inflationen ökat nämnvärt trots att Riksbanken även tagit till kvantitativa lättnader.

Sveriges inflationstakt mätt med KPI ligger som synes fortfarande och skvalpar kring noll och KPIF har ännu inte orkat över en procent.

Emellertid har vi som jag påpekat flera gånger förut inflation, fast den inte syns i de gängse inflationsmåtten - se bara på de svenska bostadspriserna. Nyligen har allt fler tunga bedömare, t.ex. SBAB:s VD, varnat för svensk bostadsbubbla. Inte konstigt när bostadspriserna sett ut så här:

Som synes har även i Sverige den senaste snabba ökningen av bostadspriserna varit sedan 2012 - omkring 40 procents ökning, samtidigt som inflationstakten enligt KPI knappt har varit över en procent under denna tid. Observera att Sverige även har haft en väldigt stor ökning av bostadspriserna 1995-2008, vilket inte syns i Valueguards diagram.

Det finns fler exempel på bostadsmarknader som fått ny fart tack vare de senaste årens globala lågräntepolitik - London, Kanada och Norge.

Egentligen är det inte så konstigt att låga räntor driver upp bostadspriserna - de flesta bostadsköpare världen över verkar bara se till månadskostnaden och med extremt låga räntor blir den förstås låg även för stora belopp. Allt bygger förutom låga räntor även på att bankerna faktiskt är villiga att ge hushållen stora krediter för bostadsköp.

Och till den som argumenterar med bostadsbrist svarar jag att det är alltid brist på attraktiva bostäder - och bland "attraktiva bostäder" ingår numera allt som har en hyfsad pendlingstid till exempelvis jobb i Stockholm. De presumtiva köparna kommer att bjuda över varandra så långt de har möjlighet. Nyckelordet är just möjlighet. Låg ränta är en faktor som ger folk möjlighet att bjuda ännu mer för bostadsköp än vad de annars skulle kunna göra.

Den höga och ökande skuldsättning som budandet på bostäder skapar för med sig en stor risk för att allt går överstyr när en lågkonjunktur kommer och en "vanlig" lågkonjunktur då förvandlas till en kreditkris. För lågkonjunkturer kommer alltid förr eller senare. Diagrammet nedan visar BNP-tillväxt sedan motsvarande kvartal föregående år.

I slutet av 2008 och hela 2009 hade vi en kraftig lågkonjunktur. Sista kvartalet 2011 och de tre första kvartalen 2012 stannade BNP-tillväxten upp, men det var "falskt alarm", för därefter drev lågräntepolitiken igång ekonomin igen. Snart kommer nästa lågkonjunktur och Sverige är högre skuldsatt än någonsin.

Centralbankerna verkar inte ha lärt sig ett dyft av de bostadsbubblor som kraschade 2006-2008. Nu har man bara tagit vansinnet ett steg längre.