Häromdagen skrev jag om Venezuela och landets elransonering.
Nu läser jag om den senaste absurda utvecklingen i landet vars inflationstakt förra året var 275 procent och i år beräknas bli 720 procent. De har inte längre råd att trycka pengar!
Detta beror på att de envisas med att inte ha sedlar i större valörer än 100 bolivar. Den officiella kursen är cirka 10 bolivar per USA-dollar och till den kursen skulle största sedelvalören motsvara en tiodollarssedel (cirka 81 kronor). Problemet är bara att valutakursen på svarta marknaden är över 1000 bolivar per dollar. Då motsvarar den högsta sedelvalören cirka 81 öre! Även om prisnivån i Venezuela inte är samma som i Sverige får man inte mycket för knappt en krona.
Denna låga högsta sedelvalör gör att man tvingas trycka enorma mängder sedlar. Sedan ett tag har dock Venezuelas eget sedeltryckeri slut på material för sedeltryckning, på grund av de importrestriktioner som råder. Därför har Venezuela beställt sedlar från tryckerier i utlandet, men har nu svårigheter att lägga beställningar eftersom de har varit opålitliga vad gäller att betala räkningarna i tid.
Venezuela hamnar nu därför i ett intressant läge. De har mycket hög inflation, men har inte tillräckligt med kontanter. Detta bara för att regeringen låtsas att man inte har särskilt hög inflation och vägrar trycka sedlar i rimliga valörer. Slut på kontanter brukar bara inträffa vid slutstadiet av hyperinflation, inte vid ett såpass tidigt stadium i inflationsspiralen som Venezuela nu är i. Vad som kommer att hända kan vi därför bara spekulera i. Kommer det att påskynda landets kollaps eller bromsa in den?
2016-04-28
2016-04-26
Stängt av anonyma kommentarer!
Med anledning av den mängd barnsliga anonyma kommentarer som kommit har jag nu stängt av möjligheten att kommentera anonymt här på bloggen. Jag har roligare saker att göra än att rensa bort skräp.
Därmed måste alla som vill lämna en kommentar här vara registrerade hos någon av följande tjänster:
Därmed måste alla som vill lämna en kommentar här vara registrerade hos någon av följande tjänster:
- Google/Blogger
- LiveJournal
- WordPress
- TypePad
- AIM
- OpenID
Venezuela ransonerar elen
Dags för en uppföljning av Venezuelas pågående kollaps, som jag skrev lite om för några veckor sedan.
Det senaste steget i landets kollaps är att man inför elransonering där elen stängs av fyra timmar om dagen, men detta beror faktiskt till skilland från övriga problem inte enbart på politisk misskötsel, utan på att det kommit ovanligt lite nederbörd i spåren av El Niño-fenomenet, vilket gör att vattenkraftdammarna är dåligt fyllda, något som även drabbat grannlandet Colombia.
Det finns dock även här en politisk sida, då det sägs att venezolanska staten inte gjort tillräckliga infrastruktursatsningar inom energisektorn för att hålla takten med den ökade elförbrukningen i samband med minskad fattigdom och subventionerade energipriser.
Venezuela har redan tidigare infört långhelg och kortare arbetsdagar för att försöka spara el.
Elavbrotten får vidare effekter på landets ekonomi genom att oljeindustrin störs av dessa. Oljan står för över 90 procent av landets exportinkomster och faller delar av produktionen bort ger det ytterligare press på landets ekonomi.
Problemen med att importera olika varor drabbar nu även exempelvis landets största ölproducent, som inte längre kan importera korn och därför tvingas stoppa produktionen.
Samtidigt är inflationstakten mycket hög med 720 procent per år och bedömare från IMF räknar med en total kollaps inom 12 till 18 månader om inget drastiskt görs. De har kommit fram till detta tidsspann genom att jämföra med tidigare kriser i Latinamerika. Nästa år räknar man med en inflationstakt på 2200 procent och därefter kan det raskt bli hyperinflation.
Sedan Nicolas Maduro tog över som president har för övrigt fattigdomen i Venezuela ökat från 23 till 73 procent av befolkningen! Detta efter att fattigdomen halverades under företrädaren Chavez.
Det har varit brist på kondomer i drygt ett år nu. Detta får en mängd följdeffekter: tonårsgraviditeterna har ökat, liksom aborterna. Även de sexuellt överförbara sjukdomarnas spridning har ökat
[...]
räkna med att Venezuela gör en statsbankrutt inom några månader
[...]
Förutom brist på kondomer, toapapper och basmat lider Venezuela också av brist på mediciner.
[...]
Venezuelas statsbudget går redan back med omkring 20 procent av BNP på ett år
Det finns dock även här en politisk sida, då det sägs att venezolanska staten inte gjort tillräckliga infrastruktursatsningar inom energisektorn för att hålla takten med den ökade elförbrukningen i samband med minskad fattigdom och subventionerade energipriser.
Venezuela har redan tidigare infört långhelg och kortare arbetsdagar för att försöka spara el.
Elavbrotten får vidare effekter på landets ekonomi genom att oljeindustrin störs av dessa. Oljan står för över 90 procent av landets exportinkomster och faller delar av produktionen bort ger det ytterligare press på landets ekonomi.
Problemen med att importera olika varor drabbar nu även exempelvis landets största ölproducent, som inte längre kan importera korn och därför tvingas stoppa produktionen.
Samtidigt är inflationstakten mycket hög med 720 procent per år och bedömare från IMF räknar med en total kollaps inom 12 till 18 månader om inget drastiskt görs. De har kommit fram till detta tidsspann genom att jämföra med tidigare kriser i Latinamerika. Nästa år räknar man med en inflationstakt på 2200 procent och därefter kan det raskt bli hyperinflation.
Sedan Nicolas Maduro tog över som president har för övrigt fattigdomen i Venezuela ökat från 23 till 73 procent av befolkningen! Detta efter att fattigdomen halverades under företrädaren Chavez.
2016-04-24
Kineser spekulerar i råvaror!
Kina befinner sig just nu i något slags slutspel i sin gigantiska kreditbubbla (som jag skrev om förra året). Denna kreditbubbla har kraftigt destabiliserande effekter på alla marknader som är beroende av krediter, ty en stor del av krediterna används för spekulation. Först fastigheter, aktier och företagsobligationer och nu senast råvaror.
Förra året såg vi en kraftig börsbubbla i Kina, när plötsligt massor av aktiehandelskonton öppnades, börsen raskt steg till svindlande höjder, för att därefter snabbt krascha. Shanghaibörsen steg på ett år med 152 procent (!) och har därefter fallit 43 procent! Ett eko av den större kinesiska börsbubblan med efterföljande krasch 2006-2008.
Nu är bubblan istället i råvaror och halvfabrikat, såsom armeringsjärn och bomull. Sedan början av året har terminspriset på armeringsjärn stigit med nästan 50 procent. Detta avspeglar förvisso en ökad efterfrågan - spotpriset på armeringsjärn i Kina har ökat med 57 procent och efterfrågan överstiger just nu tillgången. Det som dock får en att baxna är handelsvolymerna. I torsdags handlades terminskontrakt på armeringsjärn för över 223 miljoner ton armeringsjärn, vilket är mer än Kinas årsproduktion! Handeln i terminskontrakt på armeringsjärn var i torsdags totalt för 47 miljarder dollar, vilket kan jämföras med torsdagens totala handelsvolym i aktier på Shanghaibörsen, som var cirka 32 miljarder dollar.
Hur absurt stora handelsvolymerna är kan man också förstå genom att jämföra med råvarubörsernas omsättning i USA. I Kina handlades på en dag bomullskontrakt för 15 miljarder dollar (mot 0,5 miljarder dagligen i februari). På USA:s råvarubörs handlas dagligen bomullskontrakt för omkring 0,6 miljarder dollar. Sockerkontrakt handlades för 14 miljarder dollar på en dag i Kina, medan daglig omsättning för sockerbetskontrakt i USA brukar ligga runt 0,85 miljarder dollar.
För att sätta siffrorna i perspektiv så hade som jag skrev för drygt två år sedan Kinas banker under de gångna fem åren växt med lika mycket som totala storleken av USA:s banker. Då hade Kinas banker 24 biljoner dollar i tillgångar, mot USA:s bankers 15 biljoner dollar.
Historien bakom detta är upprepade försök från Kinas centralbank att först dämpa kredittillväxten när en spekulationsbubbla är uppenbar, för att därefter åter blåsa upp krediterna för att dämpa de negativa följdeffekterna när bubblan kraschar. Först försökte man dämpa kredittillväxten för att bromsa fastighetsbubblan, vilket fick till följd att ekonomin saktade in. Därefter släppte centralbanken på tyglarna, vilket ledde in i Kinas börsbubbla 2014-2015. När börsbubblan sprack spektakulärt satte centralbanken in ännu kraftigare kreditåtgärder.
Sammanfattningsvis kan Kinas kreditbubbla karakteriseras som världshistoriens största.
Följande är från drygt ett år sedan.
I slutet av september 2015 låg Kinas skulder (exklusive finansiella företag) enligt BIS på 249 procent av årlig BNP, vilket är nästan lika högt som för Eurozonen.
Till slut kommer hela den kinesiska kreditbubblan att spricka, men det ser ut som om centralbanken lyckas hålla den vid liv ett tag till. Frågan är bara hur länge. Och vilka destabiliserande bieffekter kommer de ständiga allt större kredituppblåsningarna att få? Det har flera gånger sett ut som om den slutgiltiga smällen skulle komma, men varje gång har det visat sig vara falskt alarm.
Förra året såg vi en kraftig börsbubbla i Kina, när plötsligt massor av aktiehandelskonton öppnades, börsen raskt steg till svindlande höjder, för att därefter snabbt krascha. Shanghaibörsen steg på ett år med 152 procent (!) och har därefter fallit 43 procent! Ett eko av den större kinesiska börsbubblan med efterföljande krasch 2006-2008.
Nu är bubblan istället i råvaror och halvfabrikat, såsom armeringsjärn och bomull. Sedan början av året har terminspriset på armeringsjärn stigit med nästan 50 procent. Detta avspeglar förvisso en ökad efterfrågan - spotpriset på armeringsjärn i Kina har ökat med 57 procent och efterfrågan överstiger just nu tillgången. Det som dock får en att baxna är handelsvolymerna. I torsdags handlades terminskontrakt på armeringsjärn för över 223 miljoner ton armeringsjärn, vilket är mer än Kinas årsproduktion! Handeln i terminskontrakt på armeringsjärn var i torsdags totalt för 47 miljarder dollar, vilket kan jämföras med torsdagens totala handelsvolym i aktier på Shanghaibörsen, som var cirka 32 miljarder dollar.
Hur absurt stora handelsvolymerna är kan man också förstå genom att jämföra med råvarubörsernas omsättning i USA. I Kina handlades på en dag bomullskontrakt för 15 miljarder dollar (mot 0,5 miljarder dagligen i februari). På USA:s råvarubörs handlas dagligen bomullskontrakt för omkring 0,6 miljarder dollar. Sockerkontrakt handlades för 14 miljarder dollar på en dag i Kina, medan daglig omsättning för sockerbetskontrakt i USA brukar ligga runt 0,85 miljarder dollar.
Rekordstor kredittillväxt ligger bakom
Bakom all denna spekulation ligger som vanligt en kraftig kredittillväxt, vilket Doug Noland tar upp i veckans Credit Bubble Bulletin. Sedan 2007 har de kinesiska bankernas tillgångar (alltså de krediter de gett ut) ökat från 7 biljoner dollar till över 30 biljoner. Den årliga tillväxten i kreditsystemet har också ökat från 0,9 biljoner dollar 2007 till 2,35 biljoner dollar 2015. Första kvartalet i år växte Kinas krediter med 1 biljon dollar, så årets totalsiffra lär bli minst 3 biljoner dollar.För att sätta siffrorna i perspektiv så hade som jag skrev för drygt två år sedan Kinas banker under de gångna fem åren växt med lika mycket som totala storleken av USA:s banker. Då hade Kinas banker 24 biljoner dollar i tillgångar, mot USA:s bankers 15 biljoner dollar.
Historien bakom detta är upprepade försök från Kinas centralbank att först dämpa kredittillväxten när en spekulationsbubbla är uppenbar, för att därefter åter blåsa upp krediterna för att dämpa de negativa följdeffekterna när bubblan kraschar. Först försökte man dämpa kredittillväxten för att bromsa fastighetsbubblan, vilket fick till följd att ekonomin saktade in. Därefter släppte centralbanken på tyglarna, vilket ledde in i Kinas börsbubbla 2014-2015. När börsbubblan sprack spektakulärt satte centralbanken in ännu kraftigare kreditåtgärder.
Sammanfattningsvis kan Kinas kreditbubbla karakteriseras som världshistoriens största.
Följande är från drygt ett år sedan.
"I mitten av 2014 hade Kinas totala skulder nått 282 procent av BNP, vilket är betydligt högre än genomsnittet för framväxande ekonomier och högre än vissa avancerade ekonomier såsom Australien, USA, Tyskland och Kanada. Den kinesiska ekonomin har dragit på sig 20,8 biljoner dollar i nya skulder sedan 2007, vilket är mer än en tredjedel av den globala skuldtillväxten. Kina har nu en av de högsta nivåerna på [icke-finansiella] företags skulder i världen med 125 procent av BNP."Sedan dess har krediterna ökat ännu mer. En gissning är att Kinas totala skulder (inklusive finansiella företag) nu ligger på 346 procent av årlig BNP.
I slutet av september 2015 låg Kinas skulder (exklusive finansiella företag) enligt BIS på 249 procent av årlig BNP, vilket är nästan lika högt som för Eurozonen.
Till slut kommer hela den kinesiska kreditbubblan att spricka, men det ser ut som om centralbanken lyckas hålla den vid liv ett tag till. Frågan är bara hur länge. Och vilka destabiliserande bieffekter kommer de ständiga allt större kredituppblåsningarna att få? Det har flera gånger sett ut som om den slutgiltiga smällen skulle komma, men varje gång har det visat sig vara falskt alarm.
2016-04-23
Boprisfall värre än högre ränta
När det talas om de svenska bostadspriserna nämns ofta risken för högre räntor, exempelvis i en artikel att de låga boräntorna skapar en falsk känsla av trygghet, eller den som varnar för rörlig boränta. Som jag ser det är dock den värsta risken idag fallande bostadspriser, inte högre ränta.
För att konkretisera det ser vi på ett radhus i Stockholmsförorten Skärholmen, som nyligen såldes för 5 miljoner kronor. Gångavstånd till Skärholmens centrum, där alla världens kulturer möts. Krypavstånd till IKEA i Kungens kurva.
Tillägg: Detta är ett tankeexperiment av typen "allt annat lika". Vid högre ränta håller jag alltså priset still, vid fallande pris håller jag räntan still. Driftskostnaden hålls still i båda fallen. Stillastående pris vid högre ränta kan motiveras med högre inflation.
I exemplet nedan antar jag en hög belåning. Självklart är det inte alla som är högbelånade, men det är de som är mest intressanta då de är mest sårbara vid ett prisfall eller en räntehöjning.
Låt oss anta att de som köpte huset belånat sig maximalt enligt bolånetaket, det vill säga till 85 procent av bostadens pris. De amorterar även enligt det amorteringskrav som kommer i sommar, alltså 2 procent av lånet per år. Då ser kalkylen för den månatliga boendekostnaden ut så här:
Det ser ju ut som en vettig månadskostnad för ett radhus med sex rum och kök. Självklart har man ju tagit höjd för att räntan skulle stiga.
Så vad händer om räntan stiger? Vi börjar med en mycket måttlig räntehöjning till 2 procent.
Denna räntehöjning kommer ett år efter köpet, så man har hunnit amortera av lite på lånet, som nu ligger på 83 procent av bostadens värde. Drygt 500 kronor i månaden dyrare blev det.
Ännu ett år senare har något hänt som gör att bolåneräntan nu stigit till en mer "normal" nivå på 4 procent.
Nu blev månadskostnaden 5000 kronor högre än när huset köptes, men köparen hade ju tagit höjd för att räntan skulle kunna stiga och man skulle ändå klara av det. Det var ju bra att man hade sparat undan lite pengar medan räntan var låg.
Ytterligare ett år senare har räntan stigit till vad bankerna räknar som en krisnivå på 7 procent. (De var uppenbarligen inte med i början på 1990-talet när bolåneräntan låg runt 11 procent.)
Oj, nästan 12000 mer i månadskostnad! Familjen får nu spara in på det mesta, men de klarar sig ändå med ett nödrop, för banken hade ju räknat på denna nivå.
Notera att detta är ett fiktivt exempel bara för jämförelsens skull. Jag räknar inte med att räntorna kommer att stiga så mycket i den låginflationsvärld vi nu lever i.
Nu ser vi istället vad som händer om bostadspriserna faller. Första året har bostadspriserna fallit med 5 procent, vilket inte är mycket (småhuspriserna i Stockholm föll 2008-2009 med 6,7 procent och under 2011 med 3,8 procent). Grannen sålde nyss sitt radhus för 4750 000. Husägarna inser att de nu ligger på lån till 88 procent av husets värde och beslutar sig för att på 10 år amortera ner till bolånetakets 85 procent för att minska risken. Det innebär ändå bara en dryg tusenlapp mer i månaden och de har ju goda marginaler. Notera dock att redan vid ett högst måttligt prisfall är effekten på månadskostnaden större än en måttlig räntehöjning.
Efter ännu ett år har bostadspriserna fallit ytterligare 12 procent. Grannen sålde just sitt radhus för 4180 000, men tyckte ändå att hon hade gjort en bra affär efter att ha ägt huset i tolv år.
Nu får de ett brev från banken att de borde amortera ner sitt lån till bolånetakets 85 procent, då de nu har lån på nästan hela husets värde. Det blir ändå ett trevligt möte med lånehandläggaren, som först föreslog att amortera ner det överskjutande beloppet på fem år, men de lyckades förhandla ner det till sex år. Och det kändes ändå bra att minska risken i bolånet. Men varför kom banken med detta krav? Varför har de blivit så stingsliga? Det handlar ju ändå bara om en tillfällig nedgång i bostadspriserna - de kommer säkert att stiga igen. Nå, de hade ju marginaler och månadskostnaden ökar ändå bara med 1500 mer än vad den hade gjort vid en "normal" ränta på 4 procent. Skönt i alla fall att räntan inte stigit!
Ett fall i bostadspriserna på 16 procent är inte särskilt mycket, med tanke på hur mycket de stigit de senaste åren. Det handlar snarare om en normalisering av priserna, motsvarande en "normalisering" av bolåneräntan till 4 procent. Ändå blir effekten värre.
Ännu ett år senare har bostadspriserna fallit ytterligare 12 procent (1991-1993 föll småhuspriserna i Stockholm med 29 procent, så 26 procents prisfall är inte alls orimligt). Grannen har just sålt sitt hus för 3678 400 och stämningen var inte munter när de flyttade ut - de skulle visst skiljas.
Nu kommer ett skarpt formulerat brev från banken om att deras bolån ligger 6 procent över husets värde. Mötet med lånehandläggaren blir inte alls lika trevligt som förra året, utan snarare ganska otrevligt. Han verkar stressad och totalt oförstående. Han kräver att de amorterar av den del av lånet som överstiger bolånetakets 85 procent på fem år! Nästan 13 000 kronor per månad! När de tycker att det är orimligt påpekar han att han istället skulle kunna kräva att de betalar av den del av bolånet som överstiger husets värde på ett år, vilket skulle ge en utökning av månadskostnaden med 19 500. Nu har han istället varit schysst mot dem. Det skrivs mycket i tidningarna om bankerna nu - bolåneobligationer, Riksgälden, Finansinspektionen - svårt att förstå hur allt det där hänger ihop. Kanske var banktjänstemannen rädd att förlora jobbet?
Ett fall i bostadspriserna på 26 procent är förvisso en kris, men kan jämföras med om bolåneräntan skulle stiga till 7 procent, vilket också skulle orsaka en kris. Nu har banken tvingats vara schysst och månadskostnaden är ändå högre än vid bolåneränta på "krisnivå".
De utökade amorteringskraven vid prisfall leder till att folk inte konsumerar lika mycket, vilket drar ner Sveriges BNP. Det blir en mängd andra följdeffekter av boprisfall, men dem får jag återkomma till senare.
Detta var förstås ett fiktivt exempel, men visar ändå att effekterna av även ganska måttliga fall i bostadspriserna blir värre än de höjda räntor som de flesta verkar oroas av.
Fotnot: LTV = Lån till värde. Bolånet som procent av bostadens värde.
För att konkretisera det ser vi på ett radhus i Stockholmsförorten Skärholmen, som nyligen såldes för 5 miljoner kronor. Gångavstånd till Skärholmens centrum, där alla världens kulturer möts. Krypavstånd till IKEA i Kungens kurva.
Tillägg: Detta är ett tankeexperiment av typen "allt annat lika". Vid högre ränta håller jag alltså priset still, vid fallande pris håller jag räntan still. Driftskostnaden hålls still i båda fallen. Stillastående pris vid högre ränta kan motiveras med högre inflation.
I exemplet nedan antar jag en hög belåning. Självklart är det inte alla som är högbelånade, men det är de som är mest intressanta då de är mest sårbara vid ett prisfall eller en räntehöjning.
Låt oss anta att de som köpte huset belånat sig maximalt enligt bolånetaket, det vill säga till 85 procent av bostadens pris. De amorterar även enligt det amorteringskrav som kommer i sommar, alltså 2 procent av lånet per år. Då ser kalkylen för den månatliga boendekostnaden ut så här:
Så vad händer om räntan stiger? Vi börjar med en mycket måttlig räntehöjning till 2 procent.
Ännu ett år senare har något hänt som gör att bolåneräntan nu stigit till en mer "normal" nivå på 4 procent.
Ytterligare ett år senare har räntan stigit till vad bankerna räknar som en krisnivå på 7 procent. (De var uppenbarligen inte med i början på 1990-talet när bolåneräntan låg runt 11 procent.)
Notera att detta är ett fiktivt exempel bara för jämförelsens skull. Jag räknar inte med att räntorna kommer att stiga så mycket i den låginflationsvärld vi nu lever i.
Nu ser vi istället vad som händer om bostadspriserna faller. Första året har bostadspriserna fallit med 5 procent, vilket inte är mycket (småhuspriserna i Stockholm föll 2008-2009 med 6,7 procent och under 2011 med 3,8 procent). Grannen sålde nyss sitt radhus för 4750 000. Husägarna inser att de nu ligger på lån till 88 procent av husets värde och beslutar sig för att på 10 år amortera ner till bolånetakets 85 procent för att minska risken. Det innebär ändå bara en dryg tusenlapp mer i månaden och de har ju goda marginaler. Notera dock att redan vid ett högst måttligt prisfall är effekten på månadskostnaden större än en måttlig räntehöjning.
Nu får de ett brev från banken att de borde amortera ner sitt lån till bolånetakets 85 procent, då de nu har lån på nästan hela husets värde. Det blir ändå ett trevligt möte med lånehandläggaren, som först föreslog att amortera ner det överskjutande beloppet på fem år, men de lyckades förhandla ner det till sex år. Och det kändes ändå bra att minska risken i bolånet. Men varför kom banken med detta krav? Varför har de blivit så stingsliga? Det handlar ju ändå bara om en tillfällig nedgång i bostadspriserna - de kommer säkert att stiga igen. Nå, de hade ju marginaler och månadskostnaden ökar ändå bara med 1500 mer än vad den hade gjort vid en "normal" ränta på 4 procent. Skönt i alla fall att räntan inte stigit!
Ännu ett år senare har bostadspriserna fallit ytterligare 12 procent (1991-1993 föll småhuspriserna i Stockholm med 29 procent, så 26 procents prisfall är inte alls orimligt). Grannen har just sålt sitt hus för 3678 400 och stämningen var inte munter när de flyttade ut - de skulle visst skiljas.
Nu kommer ett skarpt formulerat brev från banken om att deras bolån ligger 6 procent över husets värde. Mötet med lånehandläggaren blir inte alls lika trevligt som förra året, utan snarare ganska otrevligt. Han verkar stressad och totalt oförstående. Han kräver att de amorterar av den del av lånet som överstiger bolånetakets 85 procent på fem år! Nästan 13 000 kronor per månad! När de tycker att det är orimligt påpekar han att han istället skulle kunna kräva att de betalar av den del av bolånet som överstiger husets värde på ett år, vilket skulle ge en utökning av månadskostnaden med 19 500. Nu har han istället varit schysst mot dem. Det skrivs mycket i tidningarna om bankerna nu - bolåneobligationer, Riksgälden, Finansinspektionen - svårt att förstå hur allt det där hänger ihop. Kanske var banktjänstemannen rädd att förlora jobbet?
De utökade amorteringskraven vid prisfall leder till att folk inte konsumerar lika mycket, vilket drar ner Sveriges BNP. Det blir en mängd andra följdeffekter av boprisfall, men dem får jag återkomma till senare.
Detta var förstås ett fiktivt exempel, men visar ändå att effekterna av även ganska måttliga fall i bostadspriserna blir värre än de höjda räntor som de flesta verkar oroas av.
Fotnot: LTV = Lån till värde. Bolånet som procent av bostadens värde.
2016-04-22
Bopriskrasch i Sverige som Irland?
De svenska bostadspriserna har de senaste två årtiondena stigit i en rasande takt och det är därför intressant att jämföra med andra länder som haft en liknande utveckling, men där bubblan sedan brustit. Jag anser att en jämförelse med Irland är mest relevant och presenterar här hur man som bostadsköpare eller -ägare idag bör tänka inför ett kommande liknande scenario vad gäller de svenska bostadspriserna.
Till att börja med kan vi jämföra hur utvecklingen sett ut innan boprisbubblans topp i några olika länder. Data i tabellen nedan kommer från The Economists interaktiva bostadsprisindex.
Ser man på dessa fyra olika jämförelsetal så noterar man för det första att prisutvecklingen i Europa varit mycket kraftigare än för den berömda spruckna bubblan i USA, som var en av orsakerna bakom Finanskrisen 2008.
Ser man på siffrorna ovan så verkar de jämförelseländer som ligger närmast Sverige vad gäller bostadsprisernas utveckling vara Nederländerna och Irland. Då ska man emellertid betänka att data för Sverige ovan gäller småhuspriserna, som förvisso är i en manisk fas nu, men att bostadsrättspriserna har stigit mycket mycket mer. De reala bostadsrättspriserna i Sverige har 1996-2015 stigit med 870 procent!! De reala småhuspriserna har under samma tid stigit med i jämförelse högst måttliga cirka 200 procent. Väger man samman småhuspriser och bostadsrättspriser slår Sverige med bred marginal även Irland i tabellen ovan.
Därför anser jag att det mest relevanta jämförelseobjektet för hur det går sedan, efter att priserna har börjat falla, är Irlands bostadsmarknad.
Jag har talat med flera irländare, både här i Stockholm (dit många kommit efter sitt hemlands kris) och på Irland och de skakar alla på huvudet åt hur resonemangen går här i Sverige vad gäller bostadspriser. De känner igen i princip alla beteenden och alla floskler från den egna bostadsbubblans uppförsbacke.
Nu ska vi applicera den irländska prisnedgången för att se hur snabbt man måste amortera för att undvika kapitalrisken och inte hamna "under vatten" med lån som är större än bostadens värde.
Utgår man från en belåning på 85 procent av bostadens värde måste man alltså i detta scenario amortera sitt bolån med 10 procent per år för att inte under någon del av nedgången hamna "under vatten" och bli inlåst i sin bostad och inte kunna sälja utan att bli sittande med restlån. Notera att även efter att bostadspriserna repat sig i några år efter kraschen sitter fortfarande alla med låga amorteringstakter med bolån som är större än bostadens värde.
Hur många svenskar som idag köper sig en bostad för mångmiljonbelopp och belånad till bolånetakets maximala 85 procent tänker på detta som ett möjligt scenario? Kalkylen för månadskostnaden blir en helt annan om man tar hänsyn till den amorteringstakt som krävs för att "försäkra sig" mot kapitalrisken.
De irländare jag talat med känner många som har lån som är betydligt större än bostadens värde, och några sitter själva i den obekväma sitsen. Många klarar att betala sin ränta och amortering, men de kan inte sälja sin bostad när familjesituationen av någon anledning förändras. Ekonomin är också ansträngd och det finns många som inte har klarat av att betala på sina lån.
Även för lägre belåning ger kalkylen helt andra amorteringstakter än vad bankerna rekommenderar.
Amorteringskravet som troligen kommer att införas 1 juni säger att lån större än 70 procent av bostadens värde ska amorteras ner med minst 2 procent per år, men som ni ser av tabellen ovan räcker det inte på långa vägar vid en bopriskrasch likt Irlands. Även om du amorterar 5 procent per år kommer du under några år att ha lån större än bostadens värde. Notera att även vid en måttlig prisnedgång på 33 procent leder även en amortering på 30 år till att du hamnar "under vatten".
Vid lån under 70 procent av bostadens värde säger amorteringskravet att lånen ska amorteras ner med 1 procent per år ner till 50 procent, men som ni ser nedan räcker det inte för 65 procents belåning.
Inte ens vid en belåning på måttliga 60 procent av värdet räcker amortering på 2,5 procent eller mindre per år för att klara sig ifrån att hamna "under vatten". Här får man dock med detta scenario bara ett eller två år då man inte kan sälja sin bostad och det kan man kanske stå ut med.
Du måste vara nere på en belåning på 55 procent av bostadens värde för att klara dig helskinnad från en boprisnedgång av samma storlek som på Irland, förutsatt att du amorterar åtminstone 2 procent per år.
Notera att jag här inte har tagit någon som helst hänsyn till vad som händer om bolåneräntorna skulle stiga, vilket verkar vara det många främst oroar sig för. Bolåneräntor på Irland ligger idag på 3,5-4,5 procent, beroende på bindningstid.
Känns scenariot osannolikt? Då ska du se på den undersökning jag gjorde för något år sedan huruvida bostadspriser kan mjuklanda. Svaret är "troligen inte". I alla fall inte efter så kraftiga prisuppgångar som Sverige har haft.
Can't happen here?
Till att börja med kan vi jämföra hur utvecklingen sett ut innan boprisbubblans topp i några olika länder. Data i tabellen nedan kommer från The Economists interaktiva bostadsprisindex.
Sverige mest likt Irland
 |
| Klicka på diagrammet för att förstora |
Därför anser jag att det mest relevanta jämförelseobjektet för hur det går sedan, efter att priserna har börjat falla, är Irlands bostadsmarknad.
Jag har talat med flera irländare, både här i Stockholm (dit många kommit efter sitt hemlands kris) och på Irland och de skakar alla på huvudet åt hur resonemangen går här i Sverige vad gäller bostadspriser. De känner igen i princip alla beteenden och alla floskler från den egna bostadsbubblans uppförsbacke.
Hur skulle en bopriskrasch av irländska mått se ut i Sverige?
De irländska bostadspriserna föll andra kvartalet 2007 till andra kvartalet 2012 med 50 procent. De halverades alltså! Därefter har de repat sig och låg tredje kvartalet 2015 bara 37 procent ner från toppen.Nu ska vi applicera den irländska prisnedgången för att se hur snabbt man måste amortera för att undvika kapitalrisken och inte hamna "under vatten" med lån som är större än bostadens värde.
Hur många svenskar som idag köper sig en bostad för mångmiljonbelopp och belånad till bolånetakets maximala 85 procent tänker på detta som ett möjligt scenario? Kalkylen för månadskostnaden blir en helt annan om man tar hänsyn till den amorteringstakt som krävs för att "försäkra sig" mot kapitalrisken.
De irländare jag talat med känner många som har lån som är betydligt större än bostadens värde, och några sitter själva i den obekväma sitsen. Många klarar att betala sin ränta och amortering, men de kan inte sälja sin bostad när familjesituationen av någon anledning förändras. Ekonomin är också ansträngd och det finns många som inte har klarat av att betala på sina lån.
Även för lägre belåning ger kalkylen helt andra amorteringstakter än vad bankerna rekommenderar.
Vid lån under 70 procent av bostadens värde säger amorteringskravet att lånen ska amorteras ner med 1 procent per år ner till 50 procent, men som ni ser nedan räcker det inte för 65 procents belåning.
Notera att jag här inte har tagit någon som helst hänsyn till vad som händer om bolåneräntorna skulle stiga, vilket verkar vara det många främst oroar sig för. Bolåneräntor på Irland ligger idag på 3,5-4,5 procent, beroende på bindningstid.
Känns scenariot osannolikt? Då ska du se på den undersökning jag gjorde för något år sedan huruvida bostadspriser kan mjuklanda. Svaret är "troligen inte". I alla fall inte efter så kraftiga prisuppgångar som Sverige har haft.
Can't happen here?
Hur snabbt bör man amortera?
Igår skrev jag om risker på bostadsmarknaden och den föga uppmärksammade kapitalrisken, som dels innebär en risk att man blir av med delar av satsat kapital, men framförallt för de flesta innebär en risk att vid ett prisfall bli "inlåst" i bostaden när bolånet är större än bostadens värde. Du kan i sådana fall inte sälja din bostad utan att få kvar en restskuld. Om du har bolån som är större än bostadens värde lär du också få väldigt svårt att kunna låna pengar vid reparationsbehov.
Mitt exempel då var för en "maximal" belåning på bolånetakets 85 procent av bostadens värde. Självklart avgör kontantinsatsens storlek hur snabbt man hamnar "under vatten" vid olika amorteringsgrader och prisfall. Därför tänkte jag som en service till läsare som går i bostadsköpstankar lägga ut tabeller över hur snabbt man hamnar "under vatten" vid olika belåningsgrader. Jag räknar med en årlig (nominell) prisnedgång på 10 procent, vilket är rimligt när man ser på hur snabbt priserna fallit i andra länder. Sedan får du själv bedöma hur många år du tror prisnedgången kan pågå, alltså hur stor den blir. Observera att eftersom det bara är procentuella förändringar det handlar om är storleken man klarar på prisfallet oberoende av bolånets storlek. Siffrorna är bara ett exempel på hur det ser ut för ett lån på fem mille.
För att vara säker vid fem års prisfall behöver man alltså amortera på såpass kort tid som 14 år!
Här räcker det med 15 års amortering för att vara säker vid fem års prisfall.
Vid 35 procents kontantinsats är man som synes även för säker upp till fem års årliga prisfall à tio procent. Detta förstås förutsatt att man faktiskt amorterar enligt det kommande amorteringskravet. Idag finns många som amorterar väldigt lite eller inte alls. Vid en amortering på 1 procent av lånet per år, alltså motsvarande 100 års amorteringstid, vilket inte är ovanligt idag, så hamnar man under vatten även med 35% kontantinsats och fem års årliga prisfall à tio procent.
Så tänk nu igenom hur mycket eller lite du amorterar! Betänk även att du bör ha marginal för att kunna utöka lånet en bit ifall det dyker upp något akut reparationsbehov. Samt att banken troligen kommer att kräva att du börjar amortera mer om LTV (lån till värde) för bostaden närmar sig 100 procent.
Mitt exempel då var för en "maximal" belåning på bolånetakets 85 procent av bostadens värde. Självklart avgör kontantinsatsens storlek hur snabbt man hamnar "under vatten" vid olika amorteringsgrader och prisfall. Därför tänkte jag som en service till läsare som går i bostadsköpstankar lägga ut tabeller över hur snabbt man hamnar "under vatten" vid olika belåningsgrader. Jag räknar med en årlig (nominell) prisnedgång på 10 procent, vilket är rimligt när man ser på hur snabbt priserna fallit i andra länder. Sedan får du själv bedöma hur många år du tror prisnedgången kan pågå, alltså hur stor den blir. Observera att eftersom det bara är procentuella förändringar det handlar om är storleken man klarar på prisfallet oberoende av bolånets storlek. Siffrorna är bara ett exempel på hur det ser ut för ett lån på fem mille.
Så tänk nu igenom hur mycket eller lite du amorterar! Betänk även att du bör ha marginal för att kunna utöka lånet en bit ifall det dyker upp något akut reparationsbehov. Samt att banken troligen kommer att kräva att du börjar amortera mer om LTV (lån till värde) för bostaden närmar sig 100 procent.
2016-04-21
Risker på bostadsmarknaden
RikaTillsammans skrev häromdagen en intressant artikel med resonemang om hur man ska tänka vad gäller risker med att köpa bostad. Som jag har skrivit tidigare är bostadspriserna i Sverige nu helt maniska och framförallt bostadsrättspriserna.
Jag tänkte här ta upp lite av samma resonemang som RikaTillsammans, men även lite annat kring riskerna på dagens boprismarknad.
Vi kan se på ett radhus i Bandhagen (en förort cirka 6,5 km söder om Stockholms centrum). Utgångspriset var 4195 000, men budgivningen har redan ökat priset med 19 procent till 4980 000. Kalkylen för detta hus ser med SBAB:s rörliga bolåneränta och dagens högsta bud ut så här:
Här har jag räknat med den driftkostnad som anges i annonsen, vilken jag gissar är lågt räknad. Finns exempelvis underhåll med? Nå, vi räknar ändå på den siffran.
Kalkylen ovan ser ju bra ut - man kan till och med klara den som ensamstående förutsatt att man har ett välbetalt jobb.
Man kan fundera på kontantinsatsens storlek, men låt oss anta att den presumtive köparen har sålt en lägenhet och efter att lånen har lösts har vederbörande 747 000 kvar, vilket motsvarar de 15 procents kontantinsats som idag krävs.Amorteringstiden på 50 år motsvarar vad som kommer att krävas från och med i sommar med det nya amorteringskravet.
Men vad händer om bolåneräntan går upp till ett mer normalt läge på 4,5 procent? Då ser kalkylen ut så här:
7000 kronor mer per månad. Klarar du det? Kanske klarar du det, men det kommer att innebära en helt annan ekonomi för hushållet. Kanske dra in rejält på semesterresor? Kanske kan du skaffa en inneboende för att något lindra den ekonomiska smällen?
RikaTillsammans har i sin artikel även räknat på ett extremläge med 7 procents bolåneränta och det blir verkligen inte kul, men det får du läsa om hos honom. Han har även räknat på hur månadskostnaden skulle påverkas av borttaget ränteavdrag. 7 procents bolåneränta är inte heller att anse som särskilt extremt - jag minns 1990-talet när bolåneräntorna under flera år var tvåsiffriga procenttal.
För att gardera sig mot denna risk kan man självklart välja en bolåneränta som är bunden på flera år istället för den (lägsta) rörliga räntan. Men vill du binda räntan på exempelvis fem år hamnar du på en månadskostnad på 14 839, alltså nästan 2000 kronor mer i månaden. Dessutom finns risken att just när lånet sedan om fem år ska sättas om så är ränteläget högt. Då blir det en plötslig chock för hushållets ekonomi, inte en gradvis som det blir om man har rörlig ränta. Ett annat sätt att minska denna risk är att istället välja en högre amorteringstakt. Om man räknar på 30 års amortering blir månadskostnaden med rörlig ränta 17 690 och plötsligt är kalkylen för radhuset inte lika attraktiv längre.
Detta är en av de risker som finns i dagens bostadsmarknad. Man kan tycka att den inte är så farlig, men den innebär att man hamnar i en helt annan hushållsekonomi än vad man är van vid, vilket kan innebära stora påfrestningar för familjefriden.
En annan risk är förstås att hushållets ekonomi drabbas av något oförutsett såsom arbetslöshet eller långvarig sjukdom. Framförallt för personer med hög inkomst blir den ekonomiska effekten av arbetslöshet och sjukskrivning mycket kännbar om du inte har kompletterat med någon form av inkomstförsäkring, men även då blir den kännbar eftersom en sådan försäkring bara täcker bara upp till 80 procent av din lön och dessutom bara under en begränsad tid. Som medlem i en av Sveriges större fackföreningar betalar man exempelvis vid en månadslön över 35 000 en månadsavgift på 225 kronor och får då inkomstförsäkring under 150 dagar.
Sedan kommer vi till inlåsningsrisken, nämligen att även vid ett relativt måttligt prisfall så blir ditt bolån större än bostadens värde och du inte kan sälja utan att ha kvar ett restlån efter försäljningen. Nedan har jag räknat på bostadens värde kontra lånets storlek vid olika amorteringstakter, under antagandet att priserna faller med 10 procent per år, vilket är en helt rimlig takt om vi ser på boprisfall i andra länder.
Som synes hamnar man om man amorterar på 50 år "under vattnet" på bolånet redan vid endast två års fallande priser. 40 års amorteringstakt får nog anses vara den minsta man kan tänka sig om man inte vill bli "inlåst" i sin bostad, även om man är någorlunda optimistisk om bostadspriserna på längre sikt. Vid en prisnedgång på 27 procent totalt (tre år med 10 procents prisnedgång) hamnar man "under vatten" även med 30 års amortering. Detta är faktiskt inte en särskilt stor prisnedgång! Därför anser jag att 20 års amortering i dagsläget är det enda vettiga om man köper en bostad med maximal belåningsgrad enligt bolånetaket (85 procent). Kan du sätta in en större kontantinsats blir förstås riskkalkylen förmånligare. Men du måste göra en kalkyl över kapitalrisken när du bedömer rimlig amorteringstid. Se amorteringen som en "försäkring mot prisfall", även om premien kan tyckas väldigt hög.
Jag anser alltså även att amorteringskravet är alldeles för lågt satt!
Med 20 års amorteringstid blir månadskostnaden (drift + ränta - ränteavdrag + amortering) för radhuset i exemplet 23 569 kronor. Det är en rätt saftig skillnad mot de 12 987 kronorna per månad som jag kom fram till i den första kalkylen.
Tillägg: Jag har rättat siffrorna i kolumnen "Totalt prisfall" i sista tabellen ovan. Resultatet är dock detsamma vad gäller när man hamnar "under vatten".
Jag tänkte här ta upp lite av samma resonemang som RikaTillsammans, men även lite annat kring riskerna på dagens boprismarknad.
Vi kan se på ett radhus i Bandhagen (en förort cirka 6,5 km söder om Stockholms centrum). Utgångspriset var 4195 000, men budgivningen har redan ökat priset med 19 procent till 4980 000. Kalkylen för detta hus ser med SBAB:s rörliga bolåneränta och dagens högsta bud ut så här:
Kalkylen ovan ser ju bra ut - man kan till och med klara den som ensamstående förutsatt att man har ett välbetalt jobb.
Man kan fundera på kontantinsatsens storlek, men låt oss anta att den presumtive köparen har sålt en lägenhet och efter att lånen har lösts har vederbörande 747 000 kvar, vilket motsvarar de 15 procents kontantinsats som idag krävs.Amorteringstiden på 50 år motsvarar vad som kommer att krävas från och med i sommar med det nya amorteringskravet.
Men vad händer om bolåneräntan går upp till ett mer normalt läge på 4,5 procent? Då ser kalkylen ut så här:
RikaTillsammans har i sin artikel även räknat på ett extremläge med 7 procents bolåneränta och det blir verkligen inte kul, men det får du läsa om hos honom. Han har även räknat på hur månadskostnaden skulle påverkas av borttaget ränteavdrag. 7 procents bolåneränta är inte heller att anse som särskilt extremt - jag minns 1990-talet när bolåneräntorna under flera år var tvåsiffriga procenttal.
För att gardera sig mot denna risk kan man självklart välja en bolåneränta som är bunden på flera år istället för den (lägsta) rörliga räntan. Men vill du binda räntan på exempelvis fem år hamnar du på en månadskostnad på 14 839, alltså nästan 2000 kronor mer i månaden. Dessutom finns risken att just när lånet sedan om fem år ska sättas om så är ränteläget högt. Då blir det en plötslig chock för hushållets ekonomi, inte en gradvis som det blir om man har rörlig ränta. Ett annat sätt att minska denna risk är att istället välja en högre amorteringstakt. Om man räknar på 30 års amortering blir månadskostnaden med rörlig ränta 17 690 och plötsligt är kalkylen för radhuset inte lika attraktiv längre.
Detta är en av de risker som finns i dagens bostadsmarknad. Man kan tycka att den inte är så farlig, men den innebär att man hamnar i en helt annan hushållsekonomi än vad man är van vid, vilket kan innebära stora påfrestningar för familjefriden.
En annan risk är förstås att hushållets ekonomi drabbas av något oförutsett såsom arbetslöshet eller långvarig sjukdom. Framförallt för personer med hög inkomst blir den ekonomiska effekten av arbetslöshet och sjukskrivning mycket kännbar om du inte har kompletterat med någon form av inkomstförsäkring, men även då blir den kännbar eftersom en sådan försäkring bara täcker bara upp till 80 procent av din lön och dessutom bara under en begränsad tid. Som medlem i en av Sveriges större fackföreningar betalar man exempelvis vid en månadslön över 35 000 en månadsavgift på 225 kronor och får då inkomstförsäkring under 150 dagar.
Sedan kommer vi till inlåsningsrisken, nämligen att även vid ett relativt måttligt prisfall så blir ditt bolån större än bostadens värde och du inte kan sälja utan att ha kvar ett restlån efter försäljningen. Nedan har jag räknat på bostadens värde kontra lånets storlek vid olika amorteringstakter, under antagandet att priserna faller med 10 procent per år, vilket är en helt rimlig takt om vi ser på boprisfall i andra länder.
Som synes hamnar man om man amorterar på 50 år "under vattnet" på bolånet redan vid endast två års fallande priser. 40 års amorteringstakt får nog anses vara den minsta man kan tänka sig om man inte vill bli "inlåst" i sin bostad, även om man är någorlunda optimistisk om bostadspriserna på längre sikt. Vid en prisnedgång på 27 procent totalt (tre år med 10 procents prisnedgång) hamnar man "under vatten" även med 30 års amortering. Detta är faktiskt inte en särskilt stor prisnedgång! Därför anser jag att 20 års amortering i dagsläget är det enda vettiga om man köper en bostad med maximal belåningsgrad enligt bolånetaket (85 procent). Kan du sätta in en större kontantinsats blir förstås riskkalkylen förmånligare. Men du måste göra en kalkyl över kapitalrisken när du bedömer rimlig amorteringstid. Se amorteringen som en "försäkring mot prisfall", även om premien kan tyckas väldigt hög.
Jag anser alltså även att amorteringskravet är alldeles för lågt satt!
Med 20 års amorteringstid blir månadskostnaden (drift + ränta - ränteavdrag + amortering) för radhuset i exemplet 23 569 kronor. Det är en rätt saftig skillnad mot de 12 987 kronorna per månad som jag kom fram till i den första kalkylen.
Tillägg: Jag har rättat siffrorna i kolumnen "Totalt prisfall" i sista tabellen ovan. Resultatet är dock detsamma vad gäller när man hamnar "under vatten".
2016-04-20
Bostadsbrist i små och stora kommuner
Jag läser i DT att Gagnefs kommun har problem med akut bostadsbrist. Sedan 1 mars har vi som bekant en lag som tvingar kommuner att ta emot sin andel av kommunplacerade flyktingar. Gagnef (med drygt 10000 invånare) ska ta emot 39 stycken, men det finns inga bostäder för dessa.
Kommunens representant illustrerar med ett uttalande den undanträngningseffekt för turistnäringen som jag skrev om nyligen. "I stället för att invänta turistsäsongen och hyra ut veckovis kan man nu skriva kontrakt för ett år".
Jag bara undrar i mitt stilla sinne hur Storstockholms överhettade bostadsmarknad ska klara att ta emot dem som blir kommunplacerade här. Stockholms kommun ska exempelvis ta emot 2800, fast det verkar bli fler när många söker sig till en plats där det finns familj, vänner, landsmän eller annat som attraherar.
Jag försöker via Stockholms hemsida få reda på hur man tänker att det ska gå till att ta emot de kommunplacerade.
Istället ska "tillfälliga" modulbostäder byggas - "prefabricerade hus i ett [sic!] eller flera våningar med enkel men bra standard". Om detta verkligen blir så återstår att se. Det är mycket som ska falla på plats. Det måste finnas lämpliga platser med vatten, avlopp och el. Det måste bli klart med bygglov på dessa platser. Det måste finnas prefabricerade moduler att köpa i tillräcklig mängd (för Stockholm är inte den enda kommunen som budar på dem). Det måste finnas byggbolag som kan ta jobbet med kort varsel. Jag misstänker att det inte kommer att bli så lätt som kommunens hemsida ger sken av, och även att det blir väldigt dyrt för kommunen.
Det känns för mig som om byråkraterna på olika nivåer (Migrationsverket, regeringen, kommunerna) just nu håller på med en planering som till stora delar är orealistisk. Frågan är bara när den kommer att börja spricka. Jag gissar att verkligheten under året kommer att komma ikapp de orealistiska planerna och många av de nyanlända flyktingarna kommer att tvingas bo kvar på de anläggningar där de idag bor "tillfälligt".
Som jag skrev i höstas: Det är inte pengar som saknas utan resurser.
Kommunens representant illustrerar med ett uttalande den undanträngningseffekt för turistnäringen som jag skrev om nyligen. "I stället för att invänta turistsäsongen och hyra ut veckovis kan man nu skriva kontrakt för ett år".
Jag bara undrar i mitt stilla sinne hur Storstockholms överhettade bostadsmarknad ska klara att ta emot dem som blir kommunplacerade här. Stockholms kommun ska exempelvis ta emot 2800, fast det verkar bli fler när många söker sig till en plats där det finns familj, vänner, landsmän eller annat som attraherar.
"Staden räknar med att cirka 7 500 personer som fått uppehållstillstånd kommer till Stockholm och ordnar eget boende under 2016."De räknar med detta, men blir det verkligen så? Det är redan såpass svårt att hitta boende i Stockholm även för den som har fast jobb och god inkomst att många företag beklagar sig.
Jag försöker via Stockholms hemsida få reda på hur man tänker att det ska gå till att ta emot de kommunplacerade.
"Nyanlända som har fått uppehållstillstånd och inte kan få boende på egen hand får ett tillfälligt boende genom SHIS, Stiftelsen hotellhem i Stockholm. [...] Målsättningen är att SHIS hyresgäster ska ordna ett eget boende på den reguljära bostadsmarknaden."Den målsättningen känns inte särskilt realistisk, med tanke på hur bostadsmarknaden i Stockholm ser ut idag. (Jag vet mycket väl eftersom jag nu själv håller på att leta ny bostad.)
Istället ska "tillfälliga" modulbostäder byggas - "prefabricerade hus i ett [sic!] eller flera våningar med enkel men bra standard". Om detta verkligen blir så återstår att se. Det är mycket som ska falla på plats. Det måste finnas lämpliga platser med vatten, avlopp och el. Det måste bli klart med bygglov på dessa platser. Det måste finnas prefabricerade moduler att köpa i tillräcklig mängd (för Stockholm är inte den enda kommunen som budar på dem). Det måste finnas byggbolag som kan ta jobbet med kort varsel. Jag misstänker att det inte kommer att bli så lätt som kommunens hemsida ger sken av, och även att det blir väldigt dyrt för kommunen.
Det känns för mig som om byråkraterna på olika nivåer (Migrationsverket, regeringen, kommunerna) just nu håller på med en planering som till stora delar är orealistisk. Frågan är bara när den kommer att börja spricka. Jag gissar att verkligheten under året kommer att komma ikapp de orealistiska planerna och många av de nyanlända flyktingarna kommer att tvingas bo kvar på de anläggningar där de idag bor "tillfälligt".
Som jag skrev i höstas: Det är inte pengar som saknas utan resurser.
2016-04-06
KI sågar snabbtågen
Allt fler tunga instanser börjar ifrågasätta den satsning på snabbtåg som många av våra styrande politiker skulle vilja se. Senast i raden är Konjunkturinstitutet (KI), som i sitt remissvar om höghastighetsjärnvägens finansiering säger följande:
Vidare skriver KI:
Orsaken till olönsamheten är som påpekades i en debattartikel för ett tag sedan att
"Enligt Konjunkturinstitutets grova överslagskalkyler kan staten komma att stå för en subvention för själva spåren om ca 700-800 kronor per tågresa på sträckorna Stockholm Göteborg/Malmö. Detta gäller även med fyrfaldigt höjda banavgifter och medelhöga investeringskostnader (255 miljarder kronor)."Nu ser ju kostnaderna ut att hamna över 300 miljarder kronor (där ändå många kringkostnader såsom anslutningar och själva tågen inte är medräknade), vilket gör snabbtågsbanorna ännu mer olönsamma.
Vidare skriver KI:
"När det gäller de kommersiella förutsättningarna för höghastighetsjärnväg finner Konjunkturinstitutet det otillfredsställande att bedömningar görs utan fördjupat underlag kring kostnadsutvecklingen för alternativa trafikslag, operatörernas prissättning och hur denna påverkas av åtgärder för att minska deras riskexponering. Vitala antaganden i detta underlag, såsom resandeutvecklingen, behöver vara konsistenta med Trafikverkets samhällsekonomiska lönsamhetsbedömning."Vidare om olönsamheten:
"Enligt Trafikverkets underlagsrapport (Publikation 2015:241) är en snabbspårsutbyggnad mellan Stockholm-Göteborg och Stockholm-Malmö samhällsekonomiskt olönsam. För de olika utformningar som studeras bedöms Sverige få tillbaka 0,6-0,7 miljarder kronor för varje miljard kronor som investeras i utbyggnaden. Dessa kalkyler beaktar inte värdet av ökad godstrafik på andra delar av järnvägsnätet, av ökad punktlighet och av utlandsresenärer (till och från Köpenhamn). Samtidigt ska det noteras attMan kritiserar även att snabbtågen presenteras utan att kostnaden eller vinsten för billigare alternativ tas upp.
kalkylerna inte heller omfattar alla kostnadsposter. Fordonsdepåer, resecentra, stationsbyggnader och anslutningsbanor ingår inte. Inte heller ingår slutsträckorna in mot de tre stora städerna. Dessa utgör idag flaskhalsar och behöver byggas ut för att intäkterna av snabbspårsutbyggnaden fullt ut ska kunna realiseras. Vidare görs kalkylen givet antagandet att sträckorna Järna-Linköping (Ostlänken) och Mölnlycke-Bollebygd redan är utbyggda. Att en fullständig samhällsekonomisk kalkyl skulle resultera i en positiv nettonuvärdeskvot är således långt ifrån uppenbart, för att inte säga osannolikt."
"Eftersom det torde finnas en mängd alternativa, mindre åtgärder för att öka punktligheten och kapaciteten för såväl person- som godstrafiken, ifrågasätter Konjunkturinstitutet huruvida snabbspårsutbyggnaden utvärderas mot det relevanta jämförelsealternativet."Och bristen på analys av alternativa konkurrerande trafikslag:
Utredningen presenterar inte någon omvärldsanalys beträffande kostnadsutvecklingen för andra transportalternativ. Trots detta bedömer utredningen (sid 13) att kommersiell trafik kan bedrivas på spåren.Det är helt enkelt svidande kritik som KI levererar. Den intresserade bör läsa hela remissvaret - det är bara sex sidor och innehåller mer allvarlig kritik.
Orsaken till olönsamheten är som påpekades i en debattartikel för ett tag sedan att
"den svenska befolkningen inte räcker till för att ge samhällsekonomisk lönsamhet; efterfrågan på resor är helt enkelt för låg därför att Sverige är så glesbefolkat"Birger Schlaug har länge varit skeptisk till snabbtågen och påpekar idag bland annat följande:
"Dessutom: för många människorna, mellan de få stationer där tågen skall stanna, lär restiderna i verkligheten bli än längre än idag. Systemet innebär centralisering, inte decentralisering."
2016-04-04
Kreditimpulsen och bostadspriserna
Läsaren J A tipsade mig om en intressant korrelation mellan bolån och bostadspriser och skickade även över en Excel-fil med data han sammanställt från SCB:s finansmarknadsstatistik samt Valueguards HOX-index. Stort tack till dig, J A!
Det tjatas ständigt om hur det är tillgång och efterfrågan på bostäder som styr bostadspriserna. Vad jag kan se så är tillgången på bostäder att köpa mycket god. En titt på Hemnet ger vid handen att det finns mängder med bostäder till salu i Sverige och Stockholm. Efterfrågan på bostäder finns teoretiskt sett alltid. Jag vill exempelvis köpa mig en bostad, men inte till dagens maniska priser.
Det som styr bostadspriserna är istället, anser jag, tillgången på krediter. Nu ska jag visa ytterligare argument för att det troligen förhåller sig så. Därför ska vi titta på det som bland annat Steve Keen kallar kreditimpuls, vilket är det bidrag som förändringen av krediterna ger till den aggregerade efterfrågan. Den aggregerade efterfrågan är alla utgifter, vare sig de är på konsumtion, investeringar (t.ex. i bostäder) eller annat. Denna förhåller sig som så här:
Utgifter = Inkomster - Nettosparande = Inkomster + Nettoskuldökning
Med andra ord: man spenderar sin inkomst plus vad man lånar. Detta är ju intuitivt.
Om inkomsterna ökar från ett år till ett annat så ökar utgifterna.
Likaså är det så att om nettoskuldökningen ökar från ett år till ett annat så ökar utgifterna.
Självklart minskar utgifterna ifall någon av dessa minskar istället.
Detta kan vi applicera på bolånen. Vi tar den totala svenska bolånestocken, vilken man hämtar från SCB:s finansmarknadsstatistik. Därefter beräknar vi månad för månad hur mycket bostadskrediterna ökar på årsbasis (för närvarande cirka 210 miljarder). Därefter beräknar vi hur denna ökning förändras på årsbasis, vilket är bolånens kreditimpuls. Och så jämför vi det mot årförändringen för samtliga svenska bostäder, vilken kommer från Valueguards HOXSWE-index. Då får vi följande diagram.
Notera korrelationen på 0,85 - en god korrelation. Nu medför som bekant korrelation inte nödvändigtvis kausalitet, men vi vet att de flesta inte kan köpa sig en bostad utan krediter (bolån). Därför känns det rimligt att det finns ett samband enligt diagrammet ovan.
Om vi istället ser på årsdata för löner, så korrelerar de istället ganska dåligt med bostadspriserna. För perioden 1971-2015 är korrelationen mot bostadsrättspriserna 0,36 och mot småhuspriserna 0,55.
Det mesta talar alltså fortfarande för att vi i Sverige har en kreditbubbla sammanlänkad med en boprisbubbla.
Det är också så att vi för närvarande behöver öka bolånen med drygt 200 miljarder per år bara för att hålla priserna "stilla", dvs. att de stiger lika mycket som lönerna ökar. Om denna ökningstakt avtar får vi en negativ kreditimpuls och bostadspriserna sjunker.
Det tjatas ständigt om hur det är tillgång och efterfrågan på bostäder som styr bostadspriserna. Vad jag kan se så är tillgången på bostäder att köpa mycket god. En titt på Hemnet ger vid handen att det finns mängder med bostäder till salu i Sverige och Stockholm. Efterfrågan på bostäder finns teoretiskt sett alltid. Jag vill exempelvis köpa mig en bostad, men inte till dagens maniska priser.
Det som styr bostadspriserna är istället, anser jag, tillgången på krediter. Nu ska jag visa ytterligare argument för att det troligen förhåller sig så. Därför ska vi titta på det som bland annat Steve Keen kallar kreditimpuls, vilket är det bidrag som förändringen av krediterna ger till den aggregerade efterfrågan. Den aggregerade efterfrågan är alla utgifter, vare sig de är på konsumtion, investeringar (t.ex. i bostäder) eller annat. Denna förhåller sig som så här:
Utgifter = Inkomster - Nettosparande = Inkomster + Nettoskuldökning
Med andra ord: man spenderar sin inkomst plus vad man lånar. Detta är ju intuitivt.
Om inkomsterna ökar från ett år till ett annat så ökar utgifterna.
Likaså är det så att om nettoskuldökningen ökar från ett år till ett annat så ökar utgifterna.
Självklart minskar utgifterna ifall någon av dessa minskar istället.
Detta kan vi applicera på bolånen. Vi tar den totala svenska bolånestocken, vilken man hämtar från SCB:s finansmarknadsstatistik. Därefter beräknar vi månad för månad hur mycket bostadskrediterna ökar på årsbasis (för närvarande cirka 210 miljarder). Därefter beräknar vi hur denna ökning förändras på årsbasis, vilket är bolånens kreditimpuls. Och så jämför vi det mot årförändringen för samtliga svenska bostäder, vilken kommer från Valueguards HOXSWE-index. Då får vi följande diagram.
Notera korrelationen på 0,85 - en god korrelation. Nu medför som bekant korrelation inte nödvändigtvis kausalitet, men vi vet att de flesta inte kan köpa sig en bostad utan krediter (bolån). Därför känns det rimligt att det finns ett samband enligt diagrammet ovan.
Om vi istället ser på årsdata för löner, så korrelerar de istället ganska dåligt med bostadspriserna. För perioden 1971-2015 är korrelationen mot bostadsrättspriserna 0,36 och mot småhuspriserna 0,55.
Det mesta talar alltså fortfarande för att vi i Sverige har en kreditbubbla sammanlänkad med en boprisbubbla.
Det är också så att vi för närvarande behöver öka bolånen med drygt 200 miljarder per år bara för att hålla priserna "stilla", dvs. att de stiger lika mycket som lönerna ökar. Om denna ökningstakt avtar får vi en negativ kreditimpuls och bostadspriserna sjunker.
Bostadsrättspriserna ännu mer maniska
I förrgår skrev jag om den maniska fasen i den svenska bostadsbubblan, med utgångspunkt från SCB:s kvartalsvisa statistik över småhuspriserna. Nu är dock inte detta den värsta delen av bostadsbubblan, utan bostadsrättspriserna har stigit ännu mer - se diagrammet* nedan.
De reala bostadsrättspriserna har 1996-2015 stigit med 870 procent!! De reala småhuspriserna har under samma tid stigit med i jämförelse högst måttliga 197 procent. Reallönerna har under samma tid bara stigit med 53 procent.
Jag har även lagt in hushållens lån (inflationsjusterade) och inte oväntat hamnar de någonstans mittemellan småhuspriserna och bostadsrättspriserna. Som ni ser i diagrammet så följer bostadspriserna inte reallönerna, utan mer hushållens krediter. Jag återkommer senare med en mer detaljerad analys av detta.
Hursomhelst visar diagrammet ovan en skrämmande bubbla. Jag har tidigare analyserat (genom att se på olika länder och tider) huruvida bostadspriser kan mjuklanda efter kraftiga uppgångar och kommit fram till att om det ens är möjligt isåfall är ytterst sällsynt. Vi kan alltså förvänta oss en rejäl krasch i de svenska bostadspriserna när bubblan väl spricker (vilket den uppenbarligen inte gjort ännu utan fortsätter att blåsas upp). Vi kan gissa att bostadspriserna ska ner till någonstans under kurvan för reallönerna, vilket varit fallet vid tidigare nedgångar. En nedgång till 100-linjen i diagrammet motsvarar över 60 procents fall i de reala småhuspriserna och över 80 procents fall i de reala bostadsrättspriserna.
Vi väntar bara på den utlösande faktorn för att kreditkranen ska strypas, men vi vet ännu inte vilken denna faktor slutligen kommer att bli.
En läsare bad mig om ett diagram över bostadspriser i förhållande till reallöner, för att tydligare kunna se utvecklingen. Varsågod, här kommer det.
Som ni ser utmärker sig de senaste åren även här.
* Det första diagrammet ovan bygger dels på data för småhuspriser, reallöner, hushållens lån samt konsumentprisindex från SCB, dels på bostadsrättspriser från Bengt Hansson på Boverket via Cornucopia. Dessa har jag sedan kompletterat med data för de två senaste åren från Valueguard, samt med reallönerna för senaste året från Medlingsinstitutet.
De reala bostadsrättspriserna har 1996-2015 stigit med 870 procent!! De reala småhuspriserna har under samma tid stigit med i jämförelse högst måttliga 197 procent. Reallönerna har under samma tid bara stigit med 53 procent.
Jag har även lagt in hushållens lån (inflationsjusterade) och inte oväntat hamnar de någonstans mittemellan småhuspriserna och bostadsrättspriserna. Som ni ser i diagrammet så följer bostadspriserna inte reallönerna, utan mer hushållens krediter. Jag återkommer senare med en mer detaljerad analys av detta.
Hursomhelst visar diagrammet ovan en skrämmande bubbla. Jag har tidigare analyserat (genom att se på olika länder och tider) huruvida bostadspriser kan mjuklanda efter kraftiga uppgångar och kommit fram till att om det ens är möjligt isåfall är ytterst sällsynt. Vi kan alltså förvänta oss en rejäl krasch i de svenska bostadspriserna när bubblan väl spricker (vilket den uppenbarligen inte gjort ännu utan fortsätter att blåsas upp). Vi kan gissa att bostadspriserna ska ner till någonstans under kurvan för reallönerna, vilket varit fallet vid tidigare nedgångar. En nedgång till 100-linjen i diagrammet motsvarar över 60 procents fall i de reala småhuspriserna och över 80 procents fall i de reala bostadsrättspriserna.
Vi väntar bara på den utlösande faktorn för att kreditkranen ska strypas, men vi vet ännu inte vilken denna faktor slutligen kommer att bli.
En läsare bad mig om ett diagram över bostadspriser i förhållande till reallöner, för att tydligare kunna se utvecklingen. Varsågod, här kommer det.
Som ni ser utmärker sig de senaste åren även här.
* Det första diagrammet ovan bygger dels på data för småhuspriser, reallöner, hushållens lån samt konsumentprisindex från SCB, dels på bostadsrättspriser från Bengt Hansson på Boverket via Cornucopia. Dessa har jag sedan kompletterat med data för de två senaste åren från Valueguard, samt med reallönerna för senaste året från Medlingsinstitutet.
Stäng av supportrar istället för bussar!
Jag läser på SL:s hemsida att all busstrafik till och från Gullmarsplan stängs av 17.45-19.30 idag. Detta med anledning av en så kallad "supportermarsch". Jag har flera gånger haft tillfälle att beskåda när den skränande hopen drar förbi, kastandes smällare och bengaler mot tunnelbanetåg och andra mer eller mindre våldsamma ordningsstörningar.
Är det ingen som har funderat på att istället för att stänga av en av stadens viktigaste* knutpunkter för kollektivtrafiken, så kunde man stänga av supportrarna? De har inte precis visat att de är mogna att hantera situationen. Istället för att låta dem störa tusentals pendlande Södertörnsbor genom att blockera kollektivtrafikens knutpunkt kunde man låta dem marschera från något annat ställe än Södermalm. Låt exempelvis supportrarna marschera från Enskede gård, eller varför inte från Hammarbyhöjden, vilket ju rimmar bra med lagets namn. Eller ännu enklare stoppa marschen helt detta år, så att huliganerna får ett år på sig att fundera ut hur de ska hålla en rimlig ordning.
Dessutom funderar jag på om bevakning av dem som ska beskåda en fotbollsmatch ska vara prioriterad verksamhet för polisen. Åtminstone borde supporterklubbarna tvingas betala övervakningen av spektaklet.
Tillägg: Läs även trafiklandstingsrådets synpunkter på polisens prioritering. Observera även att marschen inte har polistillstånd.
Apropå fotbollssupportrar läste jag att en pressfotograf blivit attackerad inför en match. "Fotografen kom ganska nära och supportrarna blev provocerade av detta och gick till attack." Det är inte heller någon enstaka händelse - en pressfotograf blev attackerad vid supportermarschen 2014. Nej, men sånt trodde jag bara hände i Rinkeby? Inte gör väl "vanliga" svenskar så?
* Från Gullmarsplan går de flesta bussar mot olika förorter på Södertörn.
Är det ingen som har funderat på att istället för att stänga av en av stadens viktigaste* knutpunkter för kollektivtrafiken, så kunde man stänga av supportrarna? De har inte precis visat att de är mogna att hantera situationen. Istället för att låta dem störa tusentals pendlande Södertörnsbor genom att blockera kollektivtrafikens knutpunkt kunde man låta dem marschera från något annat ställe än Södermalm. Låt exempelvis supportrarna marschera från Enskede gård, eller varför inte från Hammarbyhöjden, vilket ju rimmar bra med lagets namn. Eller ännu enklare stoppa marschen helt detta år, så att huliganerna får ett år på sig att fundera ut hur de ska hålla en rimlig ordning.
Dessutom funderar jag på om bevakning av dem som ska beskåda en fotbollsmatch ska vara prioriterad verksamhet för polisen. Åtminstone borde supporterklubbarna tvingas betala övervakningen av spektaklet.
Tillägg: Läs även trafiklandstingsrådets synpunkter på polisens prioritering. Observera även att marschen inte har polistillstånd.
Apropå fotbollssupportrar läste jag att en pressfotograf blivit attackerad inför en match. "Fotografen kom ganska nära och supportrarna blev provocerade av detta och gick till attack." Det är inte heller någon enstaka händelse - en pressfotograf blev attackerad vid supportermarschen 2014. Nej, men sånt trodde jag bara hände i Rinkeby? Inte gör väl "vanliga" svenskar så?
* Från Gullmarsplan går de flesta bussar mot olika förorter på Södertörn.
2016-04-03
Exempel på bostadspriser enrummare
Som jag skrev igår är de svenska bostadspriserna just nu inne i den maniska fasen. Jag tänkte därför titta på några exempel.
Vi börjar med att försöka hitta en enrummare, lämplig för någon ungdom som ska studera. Bortre delen av Kungsholmen kanske? Ungdomen vill ju bo hyfsat centralt. Där hittar vi en minimal men ändå praktisk (kokvrå och Stockholmsdusch) etta på 23 m2 som nyligen gick för 2490 000. Som hittat! Jag räknar utifrån SBAB:s tremånadersränta, samt den minimala amortering man får ha enligt det kommande amorteringskravet.
Det kändes rätt saftigt för ett rum och kokvrå, särskilt när ungdomen lever på CSN-pengar på cirka 10000 per månad. Förutsättningen för denna kalkyl är förstås att ungdomen arbetar på loven så att ungdomen har en inkomst och skatt att kvitta ränteavdraget mot.
Och sen var det kontantinsatsen på 373500. Knappast några pengar som en ungdom har sparade, och som det ser ut i dagens Sverige har i de flesta fall inte heller ungdomens föräldrar sparat ihop så mycket pengar.
En sådan här lägenhet skulle kunna fungera för en äldre ungdom som fått sitt första jobb, men även då blir det en saftig bit av inkomsten som går till boendet, särskilt med tanke på hur lite man får för pengarna.
Vi kanske får söka oss lite längre ut. Bagarmossen är en förort med nära till natur i form av det fina Nackareservatet, men samtidigt nära till stan med tunnelbana. Men hoppsan, senast sålda enrummaren (på 26 m2) gick för 2120 000! Nästan som Kungsholmen. Och högre månadsavgift. Men så får man ju tre kvadratmeter mer! Där ser kalkylen ut så här:
Det blev ju också orimligt dyrt...
Rotebro då? Pendeltåg. Evig nattbuss när man har varit ute och festat. En enrummare på hela 45 m2.
Det känns inte heller särskilt prisvärt. Även här förutsätter kontantinsatsen att man har föräldrar som kan pytsa in den.
Om man väljer Linköping istället för Stockholm då? Tannefors är en trevlig del av staden. Inte på samma sida av stan som universitetet, men i gengäld gångavstånd till centrum. En etta på 29 m2 såldes nyligen där för 1325 000.
Här börjar månadskostnaden kännas rimligare, men fortfarande återstår problemet med kontantinsatsen på nästan två hundra tusen, vilket utesluter väldigt många ungdomar. En enrums hyreslägenhet i Linköping har en månadshyra på omkring en tusenlapp mindre, men förutsätter i gengäld att man stått i bostadskö i minst sju år.
Slutsatsen blir att Storstockholm är orimligt vad gäller att köpa enrummare till ungdomar, men Linköping är görbart förutsatt att man har tillräckligt med pengar sparade för kontantinsatsen.
Tillägg 1: Samtidigt ska man notera att jag inte har tagit med en viktig post i beräkningarna, nämligen underhållskostnaden för lägenheten. Schablonen säger 10-20 procent av månadsavgiften eller 500-1000 kronor.
Tillägg 2: Jag har alltså räknat på den lägsta tremånadersräntan jag kunde hitta vid en snabb sökning. Vad som händer vid höjda räntor överlämnar jag till läsarnas kreativa fantasi.
Vi börjar med att försöka hitta en enrummare, lämplig för någon ungdom som ska studera. Bortre delen av Kungsholmen kanske? Ungdomen vill ju bo hyfsat centralt. Där hittar vi en minimal men ändå praktisk (kokvrå och Stockholmsdusch) etta på 23 m2 som nyligen gick för 2490 000. Som hittat! Jag räknar utifrån SBAB:s tremånadersränta, samt den minimala amortering man får ha enligt det kommande amorteringskravet.
Och sen var det kontantinsatsen på 373500. Knappast några pengar som en ungdom har sparade, och som det ser ut i dagens Sverige har i de flesta fall inte heller ungdomens föräldrar sparat ihop så mycket pengar.
En sådan här lägenhet skulle kunna fungera för en äldre ungdom som fått sitt första jobb, men även då blir det en saftig bit av inkomsten som går till boendet, särskilt med tanke på hur lite man får för pengarna.
Vi kanske får söka oss lite längre ut. Bagarmossen är en förort med nära till natur i form av det fina Nackareservatet, men samtidigt nära till stan med tunnelbana. Men hoppsan, senast sålda enrummaren (på 26 m2) gick för 2120 000! Nästan som Kungsholmen. Och högre månadsavgift. Men så får man ju tre kvadratmeter mer! Där ser kalkylen ut så här:
Rotebro då? Pendeltåg. Evig nattbuss när man har varit ute och festat. En enrummare på hela 45 m2.
Om man väljer Linköping istället för Stockholm då? Tannefors är en trevlig del av staden. Inte på samma sida av stan som universitetet, men i gengäld gångavstånd till centrum. En etta på 29 m2 såldes nyligen där för 1325 000.
Slutsatsen blir att Storstockholm är orimligt vad gäller att köpa enrummare till ungdomar, men Linköping är görbart förutsatt att man har tillräckligt med pengar sparade för kontantinsatsen.
Tillägg 1: Samtidigt ska man notera att jag inte har tagit med en viktig post i beräkningarna, nämligen underhållskostnaden för lägenheten. Schablonen säger 10-20 procent av månadsavgiften eller 500-1000 kronor.
Tillägg 2: Jag har alltså räknat på den lägsta tremånadersräntan jag kunde hitta vid en snabb sökning. Vad som händer vid höjda räntor överlämnar jag till läsarnas kreativa fantasi.
2016-04-02
Den maniska fasen
Jag har fått kommentarer om att jag ha gjort felaktiga förutsägelser om vår svenska bostadsbubbla. Därför tänkte jag nu göra en uppdatering av min syn på läget. Vi börjar med att se på hur de reala småhuspriserna har utvecklats de senaste 63 åren (data till och med fjärde kvartalet 2015).
Som ni ser har utvecklingen de senaste decennierna varit helt makalös. Det som framförallt sticker ut är utvecklingen sedan 2011. Man behöver egentligen inte se på annat än detta diagram för att inse att det är en bubbla, bara att den inte spruckit ännu. Den är just nu inne i den maniska fasen.
Jag har gjort några missade förutsägelser under åren och därför zoomar vi in på perioden från 1986 med lite kommentarer.
Åren runt 2000 såg det ut som om bostadspriserna (åtminstone i Stockholm) hade nått en cyklisk topp liknande den som vi såg runt 1990. Jag sålde därför den lilla lägenhet Stockholm som jag hade köpt 1993. Jag var mycket nöjd med att värdet hade trefaldigats - den bästa investering jag någonsin gjort.
Vad som hände därefter missade jag. På grund av bland annat sänkta räntor blev det ingen cyklisk nedgång, utan istället sattes en bostadsbubbla av massiva proportioner igång. Statliga SBAB var i detta läge en starkt pådrivande faktor för att förslappa villkoren för bostadskrediter och var först bland annat med amorteringsfrihet.
Hösten 2006 började jag att titta närmare på vad som höll på att hända med bostadspriserna och blev chockad. Jag gissade då att en krasch skulle komma inom något år. Vid finanskrisen hösten 2008 trodde jag att bubblan spruckit, men istället eldades bostadsmarknaden på ytterligare på grund av den kraftigt sänkta räntan. Att Sverige klarade sig ganska helskinnat genom finanskrisen gjorde att bostadsköparna återfick förtroendet.
2011 såg det ånyo ut som om vi skulle ha sett toppen för den svenska bostadsmarknaden, men så blev det inte. Bostadspriserna fortsatte istället uppåt. Jag hade fel för tredje gången.
Jag erkänner utan omsvep att jag har haft fel flera gånger angående när den svenska bostadsbubblan skulle spricka. Däremot anser jag inte att jag har haft fel i mina varningar för den utveckling som skett sedan år 2000. Finansiella bubblor kan som bekant pågå betydligt längre än någon rationell bedömare skulle kunna ana ens i sina vildaste fantasier. Ju längre bubblan blåses upp, desto farligare blir den.
Att vi inte sett kraschen ännu gör dock inte att det inte skulle vara en bubbla. Det är fortfarande en uppenbar bostadsbubbla. Det anser nu förresten sju av tio svenskar enligt en gallupundersökning. SEB:s chefsekonom uttrycker det som "Att Sverige, och framför allt Stockholm, har en överhettad bostadsmarknad råder det ingen tvekan om". Bara ett annat sätt att säga samma sak.
Bergqvist går sedan in på vad han anser skiljer dagens bubbla från den runt 1990. För det första säger han att vi har "en bostadsbrist som inte går att bygga bort på kort tid", vilket kan ställas i kontrast till att vi har en av de största boytorna per person i Europa. Vi har en upplevd bostadsbrist med de krav som vi idag ställer på en bostad, men ekonomiska realiteter kan tvinga folk till helt andra beteenden och krav vad gäller bostad. Det går utmärkt att ha inneboende, eller att vara inneboende.
Sedan säger Bergqvist att "den svenska bostadsmarknaden i dag [har] mindre drag av spekulativa beteenden än då", något jag inte anser stämmer. De tre "falska alarmen" om att bostadspriserna skulle ha toppat, tillsammans med efterföljande fortsatt stigande priser, samt den rekordlånga och rekordstora prisuppgången sedan 1995 har invaggat många i en trygghet i att bostadspriserna i princip (med bara mindre hack) kommer att fortsätta att stiga eftersom det "alltid" kommer att finnas en efterfrågan. Därför skuldsätter sig många kraftigt för att kunna köpa den bostad de har. Det är ett mycket spekulativt beteende.
Och så säger Bergqvist att "svensk ekonomi i övrigt [är] i betydligt bättre skick" än i början av 1990-talet. Är den verkligen det? Då var världsekonomin i stort i betydligt bättre skick än nu och vi kunde med draghjälp från omvärlden lyfta oss ur krisen. Nu är världsekonomin i ett oerhört risigt skick och vi kommer inte att få någon draghjälp från omvärlden, utan tvärtom. Sveriges ekonomi idag är också till stor del uppbyggd kring bostadsbubblan och de därmed sammanhängande byggbubblan och kreditbubblan. Vid ett fall i bostadspriserna kommer hela den sammanlänkade strukturen av banker, fastighetsmäklare och byggbolag att falla samman. Vi kommer också att få se konsumtionen falla. Dessutom har vi redan ett mycket lågt ränteläge, så det finns inget utrymme för penningpolitisk stimulans. I början av 1990-talet hade vi istället ett mycket högt ränteläge och när räntorna efterhand föll så kom ekonomin igång igen.
Jag läser idag också om det senaste i kategorin "alldeles för sent" för att försöka bromsa upp den svenska bostadsbubblan och hushållens skuldsättning, nämligen Finansinspektionens funderingar på ett skuldkvotstak.
Dessutom kan skuldkvotstaket bli verklighet först nästa sommar. Amorteringskravet ser (kanske) ut att bli verklighet i sommar. Alla åtgärder som det talas om och som har införts (såsom bolånetaket) borde ha införts redan runt år 2000, men då eldade man istället på bostadsmarknaden.
Jag har gjort några missade förutsägelser under åren och därför zoomar vi in på perioden från 1986 med lite kommentarer.
Vad som hände därefter missade jag. På grund av bland annat sänkta räntor blev det ingen cyklisk nedgång, utan istället sattes en bostadsbubbla av massiva proportioner igång. Statliga SBAB var i detta läge en starkt pådrivande faktor för att förslappa villkoren för bostadskrediter och var först bland annat med amorteringsfrihet.
Hösten 2006 började jag att titta närmare på vad som höll på att hända med bostadspriserna och blev chockad. Jag gissade då att en krasch skulle komma inom något år. Vid finanskrisen hösten 2008 trodde jag att bubblan spruckit, men istället eldades bostadsmarknaden på ytterligare på grund av den kraftigt sänkta räntan. Att Sverige klarade sig ganska helskinnat genom finanskrisen gjorde att bostadsköparna återfick förtroendet.
2011 såg det ånyo ut som om vi skulle ha sett toppen för den svenska bostadsmarknaden, men så blev det inte. Bostadspriserna fortsatte istället uppåt. Jag hade fel för tredje gången.
Jag erkänner utan omsvep att jag har haft fel flera gånger angående när den svenska bostadsbubblan skulle spricka. Däremot anser jag inte att jag har haft fel i mina varningar för den utveckling som skett sedan år 2000. Finansiella bubblor kan som bekant pågå betydligt längre än någon rationell bedömare skulle kunna ana ens i sina vildaste fantasier. Ju längre bubblan blåses upp, desto farligare blir den.
Att vi inte sett kraschen ännu gör dock inte att det inte skulle vara en bubbla. Det är fortfarande en uppenbar bostadsbubbla. Det anser nu förresten sju av tio svenskar enligt en gallupundersökning. SEB:s chefsekonom uttrycker det som "Att Sverige, och framför allt Stockholm, har en överhettad bostadsmarknad råder det ingen tvekan om". Bara ett annat sätt att säga samma sak.
Bergqvist går sedan in på vad han anser skiljer dagens bubbla från den runt 1990. För det första säger han att vi har "en bostadsbrist som inte går att bygga bort på kort tid", vilket kan ställas i kontrast till att vi har en av de största boytorna per person i Europa. Vi har en upplevd bostadsbrist med de krav som vi idag ställer på en bostad, men ekonomiska realiteter kan tvinga folk till helt andra beteenden och krav vad gäller bostad. Det går utmärkt att ha inneboende, eller att vara inneboende.
Sedan säger Bergqvist att "den svenska bostadsmarknaden i dag [har] mindre drag av spekulativa beteenden än då", något jag inte anser stämmer. De tre "falska alarmen" om att bostadspriserna skulle ha toppat, tillsammans med efterföljande fortsatt stigande priser, samt den rekordlånga och rekordstora prisuppgången sedan 1995 har invaggat många i en trygghet i att bostadspriserna i princip (med bara mindre hack) kommer att fortsätta att stiga eftersom det "alltid" kommer att finnas en efterfrågan. Därför skuldsätter sig många kraftigt för att kunna köpa den bostad de har. Det är ett mycket spekulativt beteende.
Och så säger Bergqvist att "svensk ekonomi i övrigt [är] i betydligt bättre skick" än i början av 1990-talet. Är den verkligen det? Då var världsekonomin i stort i betydligt bättre skick än nu och vi kunde med draghjälp från omvärlden lyfta oss ur krisen. Nu är världsekonomin i ett oerhört risigt skick och vi kommer inte att få någon draghjälp från omvärlden, utan tvärtom. Sveriges ekonomi idag är också till stor del uppbyggd kring bostadsbubblan och de därmed sammanhängande byggbubblan och kreditbubblan. Vid ett fall i bostadspriserna kommer hela den sammanlänkade strukturen av banker, fastighetsmäklare och byggbolag att falla samman. Vi kommer också att få se konsumtionen falla. Dessutom har vi redan ett mycket lågt ränteläge, så det finns inget utrymme för penningpolitisk stimulans. I början av 1990-talet hade vi istället ett mycket högt ränteläge och när räntorna efterhand föll så kom ekonomin igång igen.
Jag läser idag också om det senaste i kategorin "alldeles för sent" för att försöka bromsa upp den svenska bostadsbubblan och hushållens skuldsättning, nämligen Finansinspektionens funderingar på ett skuldkvotstak.
– Vi vill bromsa skuldsättningen men utan att sätta krokben för bostadsmarknaden eller Sveriges ekonomi, säger Henrik Braconier, chefsekonom på FI.Han talar om att bromsa skuldsättningen, men det krävs mer än så - det krävs att skuldsättningen minskar. Och det går inte att bromsa skuldsättningen utan att det påverkar bostadsmarknaden.
Dessutom kan skuldkvotstaket bli verklighet först nästa sommar. Amorteringskravet ser (kanske) ut att bli verklighet i sommar. Alla åtgärder som det talas om och som har införts (såsom bolånetaket) borde ha införts redan runt år 2000, men då eldade man istället på bostadsmarknaden.
2016-04-01
Migrationsverket kontra turismen
Den stora mängd migranter och flyktingar som kom till Sverige i höstas måste bo någonstans. "Tillfälligt" placerades de på diverse turistanläggningar såsom stugbyar eller hotell. Nu närmar sig sommarens högsäsong för den svenska turistnäringen och man undrar lite grann hur det har gått - vilka turistboenden kommer att finnas tillgängliga för turister och vilka kommer att användas av Migrationsverket? SvD har tittat på det.
"I vissa kommuner blir det inga hotellbäddar alls", säger vd:n för Småland Turism. Det ser även ut att bli brist på hotell i Bohuslän, och då även de mer fashionabla hotellen. Detta var bara två exempel - fler finns att läsa i SvD:s artikel.
Det set ut som om det är mer lönsamt för många stugbyar och hotell att få en fast inkomst året runt genom att hyra ut till Migrationsverket än genom att hyra ut bara under turistsäsongen. Även om turisterna kan betala mer per natt blir den totala årsinkomsten bättre av asylsökande.
"Det är ju hotellen som är själva motorn i turistnäringen. Faller de bort, faller också andra turistintäkter bort", konstaterar vd:n för Södra Bohusläns Turism. Där har vi problemets kärna.
Detta var bara några stickprov, men de visar på den trend som SvD:s artikel presenterar. De som normalt tar in på hotell är de som spenderar mest pengar på aktiviteter, restauranger och nöjesliv. Finns inte bäddar till turisterna faller även övriga intäkter bort, för turisterna kommer till största delen inte att bo i tält eller husvagn istället för hotell, utan kommer troligen att söka sig utomlands för sin semester. Turister från utlandet kommer inte heller att komma i samma omfattning, när de inte kan finna boende.
Drygt 159 000 personer i Sverige är sysselsatta inom turistbranschen, som 2014 hade ett exportvärde på drygt 96 miljarder kronor. Hur många av dessa kommer att förlora sina jobb? Och då har vi bara räknat turistbranschen direkt, inte exempelvis alla butiker som får en stor del av sin inkomst från turisterna.
Men man kanske ska se positivt på det hela - försäljningen av tält och husvagnar kan få ett rejält uppsving!
Det vi ser här är exempel på en undanträngningseffekt. Migrationsverket har med sina skattepengar finansiell styrka nog att bjuda över turisterna.
Vi kommer framöver troligen också att se undanträngningseffekter på bostadsmarknaden, då kommunerna från 1 mars åläggs att ta emot sin kvot av dem som beviljats uppehållstillstånd. Eftersom många kommuner inte har några större mängder lediga hyresrätter tvingas de att med skattepengar köpa upp bostäder på marknaden - det kan vara bostadsrätter, småhus eller fritidshus. Hittills har jag läst om exempel på detta från kommunerna Östersund och Svenljunga. Danderyd överväger också inköp av bostadsrätter som ett möjligt alternativ. Förutom att det kan driva på den svenska bostadsbubblans vansinnespriser ytterligare, så kan inköp av fritidshus som flyktingboenden också ge ytterligare ett slag mot turistnäringen. En arbetslös flykting spenderar inte tillnärmelsevis lika mycket pengar per dag som den svensk som innehar en fritidsbostad.
Som jag skrev i höstas, så är det inte pengar som Sverige saknar, utan resurser och tid för att ta emot alla asylsökande. Migrationsminister Morgan Johansson har nu också erkänt detta.
Ser vi på dagsläget vad gäller inflödet av asylsökande så hade vi i februari färre per månad än vid samma tid förra året, se diagrammet nedan. I mars har inflödet minskat ytterligare.
Detta beror på en kombination av flera faktorer. Dels de hårda gränskontroller som införts i sydöstra Europa och stoppat upp flödet av migranter och flyktingar, dels att ryktet gått om att situationen som asylsökande i Sverige inte är så bra som den tidigare varit, dels Sveriges gränskontroller.
"I vissa kommuner blir det inga hotellbäddar alls", säger vd:n för Småland Turism. Det ser även ut att bli brist på hotell i Bohuslän, och då även de mer fashionabla hotellen. Detta var bara två exempel - fler finns att läsa i SvD:s artikel.
Det set ut som om det är mer lönsamt för många stugbyar och hotell att få en fast inkomst året runt genom att hyra ut till Migrationsverket än genom att hyra ut bara under turistsäsongen. Även om turisterna kan betala mer per natt blir den totala årsinkomsten bättre av asylsökande.
"Det är ju hotellen som är själva motorn i turistnäringen. Faller de bort, faller också andra turistintäkter bort", konstaterar vd:n för Södra Bohusläns Turism. Där har vi problemets kärna.
Detta var bara några stickprov, men de visar på den trend som SvD:s artikel presenterar. De som normalt tar in på hotell är de som spenderar mest pengar på aktiviteter, restauranger och nöjesliv. Finns inte bäddar till turisterna faller även övriga intäkter bort, för turisterna kommer till största delen inte att bo i tält eller husvagn istället för hotell, utan kommer troligen att söka sig utomlands för sin semester. Turister från utlandet kommer inte heller att komma i samma omfattning, när de inte kan finna boende.
Drygt 159 000 personer i Sverige är sysselsatta inom turistbranschen, som 2014 hade ett exportvärde på drygt 96 miljarder kronor. Hur många av dessa kommer att förlora sina jobb? Och då har vi bara räknat turistbranschen direkt, inte exempelvis alla butiker som får en stor del av sin inkomst från turisterna.
Men man kanske ska se positivt på det hela - försäljningen av tält och husvagnar kan få ett rejält uppsving!
Det vi ser här är exempel på en undanträngningseffekt. Migrationsverket har med sina skattepengar finansiell styrka nog att bjuda över turisterna.
Vi kommer framöver troligen också att se undanträngningseffekter på bostadsmarknaden, då kommunerna från 1 mars åläggs att ta emot sin kvot av dem som beviljats uppehållstillstånd. Eftersom många kommuner inte har några större mängder lediga hyresrätter tvingas de att med skattepengar köpa upp bostäder på marknaden - det kan vara bostadsrätter, småhus eller fritidshus. Hittills har jag läst om exempel på detta från kommunerna Östersund och Svenljunga. Danderyd överväger också inköp av bostadsrätter som ett möjligt alternativ. Förutom att det kan driva på den svenska bostadsbubblans vansinnespriser ytterligare, så kan inköp av fritidshus som flyktingboenden också ge ytterligare ett slag mot turistnäringen. En arbetslös flykting spenderar inte tillnärmelsevis lika mycket pengar per dag som den svensk som innehar en fritidsbostad.
Som jag skrev i höstas, så är det inte pengar som Sverige saknar, utan resurser och tid för att ta emot alla asylsökande. Migrationsminister Morgan Johansson har nu också erkänt detta.
"Vi måste inrikta oss på att ta hand om de 160 000 som kom förra året. Våra asylboenden är redan fulla, och vi behöver detta andrum för att ta hand om dem som kommit."Sverige kommer att klara det, men samhället kommer att se väldigt annorlunda ut på många vis efter att vi tagit emot denna plötsliga våg av migranter och flyktingar.
Ser vi på dagsläget vad gäller inflödet av asylsökande så hade vi i februari färre per månad än vid samma tid förra året, se diagrammet nedan. I mars har inflödet minskat ytterligare.
