I maj i år gjorde Tankeløse Plukk ett diagram där han jämför reala bostadspriser i Norge och USA från och med 1890. Inte oväntat är den norska bostadsbubblan betydligt större än den amerikanska. Detta beror inte bara på norska oljeinkomster, utan även på att norrmännen befinner sig i toppen av ligan "hushållens belåning i förhållande till disponibel inkomst", som Tankeløse Plukk påpekade i vintras. Som jag påpekat förut gäller att möjligheten att låna billigt framför allt gynnar dem som redan har höga inkomster, oavsett om de råkar bo i Norge eller Danderyd. Och många är som vanligt fullbelånade.
Nu undrar ni säkert om inte de norska bostadspriserna stiger av "fundamentala skäl", nämligen de stora oljeinkomsterna. Men även de norska oljeinkomsterna är av övergående slag. Norges oljeproduktion är stadd i nedgång sedan 2001, se t.ex. diagrammet hos Cornucopia idag. Den norska oljeproduktionen har hittills fallit drygt 20 procent från toppen år 2001. De senaste årens höga oljepris håller dock inkomsterna uppe, men frågan är nu om oljepriset kan stiga så mycket mer. Det har legat runt 80 dollar per fat i år, men verkar inte vilja stiga så mycket mer. Får vi ett "dubbeldopp" i världsekonomin lär vi även få fallande oljepris och det i kombination med sjunkande norsk produktion kommer till slut att spräcka den norska bostadsbubblan. Skulle världsekonomin och oljepriset ändå hålla sig kvar runt nuvarande nivå dröjer det lite längre, men till slut lär den fallande oljeproduktionen innebära slutet för bostadsbubblan. Den höga norska belåningsnivån kommer då att förvandlas till en mycket otrevlig hävstång på nedsidan.
För att åskådliggöra de skandinaviska bostadsbubblorna har jag sammanställt ett diagram med reala norska, svenska och danska småhuspriser, samt USA som jämförelse.
Data för Sverige från SCB (Fastighetsprisindex för permanenta småhus samt KPI). Data för Norge från Norges Eiendomsmeglerforbund (Pris per m2 for eneboliger) och Statistisk sentralbyrå (KPI). Data för Danmark från Danmarks statistik (Prisindeks for ejendomssalg enfamiliehuse samt Forbrugerprisindeks). Data för USA från Robert J. Shillers Irrational Exuberance. Referensår för de reala priserna har jag satt till 1993, som är en kompromiss. Den norska bubblan gjorde sitt avstamp 1992, den danska 1993, den svenska 1993-96 och den amerikanska 1996-97. 1993 befann sig dock alla fyra länderna nära botten på de reala bostadspriserna. Data för Danmark finner jag tyvärr bara fr.o.m. 1992.
Som ni ser startade de norska och danska bostadspriserna sin uppgång redan 1992-93, medan Sverige och USA startade 1996-1997. Var själva bubbelfasen började kan diskuteras, men någonstans runt 2003 ser rimligt ut av diagrammet att döma. Alla de tre skandinaviska bubblorna var kraftigare än den amerikanska, men endast den danska är ännu spräckt, med en topp år 2007. Den danska ekonomin verkar dock ha klarat boprisnedgången betydligt bättre än den amerikanska (där nedgången startade 2006), vilket torde bero på att Danmarks ekonomi var i betydligt bättre skick än USA:s innan nedgången. Danmark har exempelvis hela tiden haft ett handelsöverskott, medan USA länge dragits med gigantiska handelsunderskott.Eftersom de svenska och norska ekonomierna (liksom Danmarks) är i betydligt bättre utgångsläge än USA:s är min gissning att framtida spräckta bostadsbubblor här inte kommer att få lika allvarliga effekter som i USA. Samtidigt är de skandinaviska bubblorna betydligt större än den amerikanska, så i slutändan kanske resultatet blir ganska illa. Vi har dock inte enbart byggt våra bubblor på belåning, som USA, utan även pytsat in pengar från "riktiga inkomster". Frågan är dock hur länge dessa "riktiga inkomster" kommer att finnas kvar.
Rekordlång statistik
Tankeløse Plukk har även uppmärksammat den längsta boprisstatistik jag hört talas om, nämligen inflationsjusterade bostadspriser i Paris från år 1200 och framåt, med grundlig forskning bakom. Det slår den prisserie jag nämnde i januari (Amsterdam från 1637) med en bra bit. Slutsatsen blir dock ungefär densamma, nämligen att det kan ta många generationer för de reala bostadspriserna att repa sig efter stora nedgångar. Efter Digerdöden och Hundraårskriget hade de reala bostadspriserna i Paris fallit med 75% och återkom inte till samma nivå förrän i början av 1500-talet. I modern tid går dock saker ibland snabbare. Från innan Första världskriget till efter Andra världskriget föll de reala bostadspriserna i Paris med drygt 90% (!) men hade repat sig någon gång på 1960-talet. Den genomsnittliga uppgångstakten i reala bostadspriser i Paris under 800 år var 0,6% per år, men forskarna påpekar att siffran har dålig signifikans.
OBS! Logaritmisk skala i diagrammet ovan! Klicka på diagrammet för att se en större version.
Inlägg
Intressant analys, tack. Jag vidhåller att mycket av prisökningarna sedan tidigt 90-tal beror på sjunkande långa nominella och reala räntor, vilka inte nödvändigtvis är cykliska/mean-reverting, dvs de är eventuellt låga för en lång tid framöver.
SvaraRaderaJag antar att du redan följer The Economist's kvartalsvisa analys av bostadspriser i olika länder och hur de anser att priserna är över/undervärderade gentemot långsiktiga snittet av pris/hyra (någon slags "P/E-tal" för bostäder som jag vet att även BKN kollat på). Här är den senaste:
http://www.economist.com/node/16542826?story_id=16542826
Enligt deras analys är de svenska bostadpriserna ca 40% övervärderade medan USA i princip är tillbaka till fair value. Jag ser vissa problem med deras analys , dels för en marknad som Sverige med reglerade hyror, dels ett övergripande problem att om de långa räntorna permanent är lägre så borde "P/E-talet" stiga eftersom nuvärdet av att äga vs. hyra stiger.
Vad ska spräcka den svenska bostadsbubblan?
SvaraRaderaDet frågar jag här, på fullt allvar. Inte på något sätt ett försök att vara spefull. Jag har bara svårt att se vad som ska spräcka den.
I Danmark föll priserna på grund av att man byggde en massa nya lägenheter. Utbudet mötte helt enkelt den ökade efterfrågan (eller åtminstone de ökade priserna) och mer därtill. Så har inte skett i Sverige, och ser inte ut att ske i närtid åtminstone.
I USA berodde uppgången till viss del på att man gav lån till "fel" personer, och att när dessa inte kunde betala tillbaka blev det svårt även för "rätt" personer att låna. Bankerna har sedan dess skärpt reglerna för vem som får låna, med fallande priser som följd. I Sverige lärde man sig den läxan på 90-talet, och kreditkvaliteten i bolånestocken är mycket god. FI har visserligen infört ett bolånetak, som skulle kunna få en liknande effekt som den vi såg i USA - sämre tillgång till krediter. Bolånetaket ser dock ut att bli ganska tandlöst. Det kommer förmodligen ha en ganska lite påverkan på priserna, eftersom bankerna kommer gå runt det. Man kommer ge ut blancolån med högre ränta, dvs. förslaget göder snarast bankerna. Deras risktagande ökar ytterst marginellt eftersom de - trots att de inte har någon pant - kan ta din lägenhet om du inte sköter lånet.
Så vad drev upp priserna, förutom lågt utbud och ökad tillgång på krediter (två parameterar som jag inte tror kommer förändras). De kraftiga räntesänkningar vi sett det senaste decenniet, såklart. Här kommer vi få se vissa höjningar, helt klart. Dock inte till några skyhöga nivåer inom en överskådlig tid. Och detta torde vara den parameter som bostadsmarknaden (läs: bostadsköparen) är minst känslig för. Klarar man inte en ränta på 7-8% så får man inte lånet. Och du kan få ett femårigt lån till 3,64% ränta, innan ev. rabatter. Räntan är helt enkelt en icke-parameter (i dagsläget och inom rimliga gränser).
Om arbetslösheten tar fart kommer det klart sätta press på priserna. Men Anders Borg presenterade idag en minst sagt optimistisk prognos angående BNP, arbetslöshet, etc. OK, han är förmodligen alltför optimistisk, men om hans siffror åtminstone är i rätt härad så bostadspriserna snarare få stöd av den allmäna ekonomiska utvecklingen. Således också en icke-parameter.
Vad säger ni?
Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.
RaderaSjälv började jag ana ugglor i mossen runt 05-06, främst pga att alla pratar om bostadspriser hela tiden samt med hånfulla kommentarer om att man måste passa på att köpa nu för det kommer aldrig bli billigare. Jag tror att det som kan spräcka vår bubbla är ökade regleringar, främst krav på amorteringar som borde komma under nästa mandatperiod.
SvaraRaderaÖvervärderingen kan hänföras till
SvaraRadera1) Lågränteregimen
2) Avregleringen(slopade amorteringskrav)
Så länge man kan handla sin bostad på CFD (2) och finansiera till låg carry (1) så kommer priserna hålla i sig.
(2) är enligt mig den den viktigaste parametern.
Enligt rapport från fi så ligger verklig amorteringsgrad på bostadsrätter på 186(hundraåttiosex) år !
Räkna på hur mycket dyrare ett 2 milj bolån blir om man går från amorteringsfritt till 40 års amortering.
Tror någon att något parti har den politiska viljan att åtterreglera kreditmarknaden med detta som bakgrund? Knappast.
Bolånetaket var en rökridå som endast göder bankernas resultaträkning.
Utan åtterreglering så kan vi aldrig komma tillbaks till den prisbild som gällde då kreditmarknaden var reglerad.
/Realisten
Tack för bevakningen av detta jätteproblem som svenska bostadsägare står inför. Jag tror att ökande krav på amorrteringar är vad som krävs för att spräcka bubblan. Med nuvarande villkor har vi ju ingen bubbla, 100% belåning och ingen amortering och 2% ränta klart att även jonny taxichaffis har råd att låna miljoner.
SvaraRaderaMen jag har ju känslan av att dessa parametrar inte kommer att bestå och då är ju dagens prisbild helt orimlig. Frågan är bara vem som har det politiska modet att rätta till missförhållanderna innan det har gått för långt. Det är väl bättre för sverige som nation att medborgarna har pengar att spendera på nöjen och varor som genererar arbetstillfällen och skatteintäkter istället för att betala allt till banken och leva på existensminimum med ständig rädsla för räntehöjningar.
Tack för ordet/ axel
Hur mycket äger banker i genomsnitt av alla hus i landet? När kommer alla hus i landet att ägas av banker, om trenden håller i sig?
SvaraRaderaIntressant. De flesta - även om det inte är särskilt många - tycks tro att hårdare amorteringskrav är det som krävs för att spräcka bubblan. Dock har jag inte sett eller hört någon politiker/riksbanksmänniska/FI-person/banktjänsteman prata om att skärpa kraven på amorteringar. Är det någon som vet något?
SvaraRaderaJag är dock böjd att hålla med om att amorteringskrav skulle kunna leda till ett rejält hack i priskurvan för bostäder. Folks beteende har helt enkelt förändrats. Allt färre har som mål att vara skuldfria vid pensionen. Man ser det mer som man hyr sin bostad av banken. Denna förändrade inställning kan förklara att priserna skenat på sistone. Men det betyder också att uppgången var av engångsnatur. Dvs. att dom inte ska fortsätta upp. Men så länge amorteringskrav inte införs så kommer dom nog inte komma ner så mycket heller. 10%, eller kanske 20% i värsta fall, om räntorna stiger.
Det finns mycket funderingar kring vad som kommer att knäcka bostadsbubblan. Ingen har ännu nämnt den kommande inflation som ett brev på posten efter att antalet pengar i systemet ökat kraftigt sedan krisen. En given parameter i räntan är inflationsnivå. Lägg där till att betydligt mer än hälften av Sveriges bostadlån ligger på 3 månaders så kommer en inflation på 5-6 % få ett kraftigt genomslag. Lägg därtill en ny skuldfrossa som ytterliggare driver räntan upp på nivår runt 10%. Detta lär påverka Svenska bostadspriser betydligt.
SvaraRadera@Makro är kul: jag håller med om att en del av prisstegringen är helt motiverad av ändrade attityder, avskaffad fastighetsskatt och ändrade lånevillkor - och att det är en engångseffekt.
SvaraRaderaMen kommer inte en nedgång automatiskt när dessa engångseffekter avtar?
* Budgivningar blir mer försiktiga när man inte kan räkna med att tjäna några hundratusen på ett år eller inte kan räkna med att det "bara är att sälja" om månadskalkylen inte går ihop.
* Amorteringsfrihet förutsätter stigande (eller i alla fall stillastående nominella) priser.
* Folk som inte har två miljoner med sig i vinst från ombildningen/lägenheten inköpt 1998 kommer inte att buda lika hårt. Förr eller senare tar dessa köpare slut.
Det är alltför många som förutsatt att priserna alltid kommer att stiga, därför tror jag inte att en nedgång kommer att avstanna vid 10-20%. Det lär bli en överreaktion (precis som delar av uppgången är en överreaktion).
"Jag tror att det som kan spräcka vår bubbla är ökade regleringar, främst krav på amorteringar som borde komma under nästa mandatperiod."
SvaraRaderaDet finns i dag inget politiskt parti som vågar införa ökade regleringar - det vore politiskt självmord och politiker just nu är relativt kortsiktiga.
Tänk också på att stora delar av de borgerliga partiernas stöd i Stockholm kommer just av de extremt många ombildningarna som sker i rasande takt, många är således nöjda med situationen och vill att den skall bestå men frågan är vad som händer när beståndet av allmännyttiga bostäder som nu är nere på 5% innanför tullarna tar slut ?
Kan det utlösa ett sällan skådat prisrally som till slut krashar inom något år ?
Bubblan kan spricka av bristen på amoteringar utan att det kommer nya regler. I nuvarande takt så blir helt enkelt mängden krediter som behövs för att hålla liv i bubblan för stor. Troligtvis är det ett par år tills detta händer om inte världsekonomin får en negativ påverkan på jobben innan dess. Ett ökat bostadsbyggande de närmaste åren kan inte ensamt knäcka bubblan men kan säkert bidra till ökat utbud. Helt säkert är i alla fall att det inte finns många faktorer som kan bidra till fortsatta uppgångar....detta skulle bara göra situation helt ohållbar.
SvaraRaderaDet hade vart intressant att se reala bostadsprisutvecklingen även till och med 2012. Tror du att det finns möjlighet för dig att publicera en uppdaterad graf av den ovan? (usa,norge,sverige,danmark)
SvaraRaderaMvh
Samuel