Den svenska bostadsbubblan

Jag har redan skrivit om detta förut på engelska, men det är så viktigt att det nu kommer på svenska också.

Jag anser att Sverige, liksom övriga västeuropeiska länder, befinner sig i en jättelik bostadsbubbla av dimensioner som aldrig förr setts i historien. I USA har vi redan sett bubblan börja spricka. Inspirerad av Robert Shiller's diagram över inflationsjusterade huspriser i USA, så satte jag ihop ett liknande diagram för bostadspriser i Sverige. Den blå linjen visar bostadspriserna, och för jämförelse finns även den inflationsjusterade medelinkomsten med (grön). För att se var bubblan ligger i förhållande till trenden har jag lagt in en trendlinje (brunstreckad) och även ett medelvärde för åren 1975-2003 (rödstreckad). Data är fram till andra kvartalet 2007.
(Datakälla SCB. FPI=Fastighetsprisindex småhus, Mean Income=Sammanräknad förvärvsinkomst. 1975=100 för huspriser, 1999=100 för inkomster)
Som ni kan se har priserna gått upp och ner i vågor mer eller mindre som i USA från 1975 till 2000. Sen har de, precis som i USA, stigit långt över alla tidigare toppar. Som ni kan se har också huspriserna stigit snabbare än medelinkomsten (jag har bara inkomstdata för 1991-2005). Tydligare än så här anser jag inte att man kan illustrera den svenska fastighetsbubblan.
Nu när det plötsligt blivit svårare att få lån och räntorna fortfarande stiger, så räknar jag med att bostadspriserna kommer att falla i Europa (inklusive Sverige) också och snart får vi vår egen version av subprime-röran. De flesta experter är också eniga om att vi nu befinner oss nära konjunkturtoppen, så det bär nu neråt även på den fronten.
Hur långt kommer bostadspriserna att falla?

• Ett fall ner till trendlinjen är cirka 30%.
• Ett fall ner till medelvärdet för 1975-2003 är cirka 45%.
• Ett fall ner till botten från det tidiga 1990-talet är cirka 55%.

Dessa siffror gäller hela Sverige, och självklart är bostadsbubblan värre på "heta" ställen. Så här följer ett motsvarande diagram över bostadspriser i Stockholmsområdet.
Som ni kan se är diagrammet något "bubbligare" än för hela Sverige. För Stockholm gäller:

• Ett fall ner till trendlinjen är cirka 30%
• Ett fall ner till medelvärdet för 1975-2003 är cirka 55%
• Ett fall ner till botten från det tidiga 1990-talet är cirka 65%!!

Många kommer förstås att säga "det kan aldrig hända, det kommer alltid att finnas stark efterfrågan på bostäder i vår huvudstad", men jag tror att ekonomiska realiteter kommer att ändra situtationen radikalt. Därför förutsäger jag idag modigt att inflationsjusterade bostadspriser i Stockholm kommer i genomsnitt att gå ner med 65% under de kommande åren och med 55% i hela riket. Nu har du blivit varnad, och glöm inte var du hörde det först. Och jag kanske till och med är optimistisk. Med tanke på excesserna på uppsidan kan vi mycket väl få liknande excesser på nersidan när bubblan slutligen spricker. Och om du inte tror att det kan hända glöm inte att historien visar att alla bubblor brister till slut, även om få tror att det är möjligt när man befinner sig på bubblans uppförsbacke.

Nu är det så att bostadsbubblor spricker långsamt, så "pyspunkan" kommer i detta fall troligen att vara i flera år innan vi ser botten. Under tiden väntar jag mig att expert efter expert kommer att säga att vi har nått botten, men priserna kommer bara att fortsätta att falla.

Nå, vilka effekter kommer ett sådant stort fall i bostadspriserna att ha på ekonomin? Stora, förstås. Många människor kommer att sitta fast i lån som vida överstiger värdet av deras hem. Alla större svenska banker har sagt att de har väldigt liten exponering mot subprime-marknaden i USA, vilket jag tror på. Vad de inte säger däremot är hur stor deras exponering mot den svenska bostadsmarknaden är. När den går ner, hur går det då för bankerna? Men kanske ska vi ställa frågan tvärtom - vilka ekonomiska händelser kan orsaka ett sånt stort prisfall på bostäder? Läs vad jag skrivit på min engelskspråkiga blogg om potentiella faror i världsekonomin, så hoppas jag du börjar förstå vilken lågkonjunktur världen är på väg in i.

Tillägg juli 2011: se senaste uppdateringen av mitt prisdiagram i ett inlägg från maj 2011.