SCB:s pressmeddelande och därmed pressmeddelandesväljarna TT och DN väljer att tolka statistiken så positivt som möjligt, nämligen att priserna under tredje kvartalet var i genomsnitt 3 procent högre än under andra kvartalet i år. Intressantare tycker jag är det tydliga trendbrott som syns under september. Här kan ni se det i det inflationsjusterade medelpriset, vilket jag använder istället för K/T-talet.
Till och med i ett tremånaders glidande medelvärde för att jämna ut svängningarna ser man trendbrottet tydligt.
Nu är septembers siffror ännu mycket preliminära, men tittar man på tidigare upplagor av Småhusbarometern ser man att revisionerna inte brukar vara särskilt stora.Allt fler börjar nu prata om bostadsbubbla, vilket ni säkert vet att jag har varnat för ett tag. Vad gäller orsakerna till bostadsbubblan så tog DN häromdagen upp en genomgång som SEB gjort av boräntor i olika länder. Det visar sig då att de korta boräntorna ligger ovanligt lågt i Sverige och att bindningstiden i genomsnitt är mycket kortare här. Frågan är om det kommer att komma något slags anpassning eller normalisering framöver där Sverige i så fall närmar sig förhållandena i andra västländer. En sådan anpassning kommer inte att skicka bostadspriserna uppåt.
I sammanhanget tycker jag att ni ska läsa Cornucopias lilla skräcknovell om hur det kan gå om man tar för mycket lån på bostaden. Han har idag även skrivit lite om myterna kring att inflationen äter upp bolånet, samt i förrgår om varför stigande bostadspriser inte är positivt.
Inlägg
Detta kommer bli spännande att följa !
SvaraRaderaAtt det skulle skilja så mycket mellan SCB och mäklarstatistik kunde jag inte tro.
Sammtidigt känns ju mäklarstatistik inte särskilt opartiska , det känns lite som att de försöker snacka upp priserna så länge det går.
"där man tydligt ser att småhuspriserna sjönk 2 procent från augusti till september, räknat på K/T-talet. Men enligt Mäklarstatistik steg priserna på både bostadsrätter och villor med 2 procent från augusti till september, men har en bit kvar till toppen från 2007."
SvaraRaderaKan det inte vara så att det skiljer mellan datan?
Det låter juh inte som exakt samma mått. 2 % ökning av K/T värde är inte samma sak som 2 % ökning av köpeskilling.
Den statistik mäklare har har jag själv tittat i, man ser det mesta som gäller försälning av bostäder/fastigheter i den.
\PD
@ Flute
SvaraRaderaEnligt din egen "analys" ska ju priserna ned 60% för att spegla den reala löneutvecklingen.
Så nu sitter jag här och väntar på att villorna i Danderyd ska sjuka från 10 mkr till 4 mkr. När?
Anonym 2009-10-17 16:13:
SvaraRaderaJag säger att jag tror att priserna i genomsnitt kommer att gå ner 60% inflationsjusterat. Det innebär inte att de kommer att gå ner så mycket på alla platser. Djursholm kan t.ex. klara sig bättre.
Dessutom tar bostadsprisnedgångar tid = flera år.
Jag kollar på lägenheter i Stockholm, väntar dock fortfarande på raset, men jag tycker det har blivit billigare. Kanske inbillning eller så är det bara utgångspriserna som har fallit.
SvaraRadera@ Flute
SvaraRadera"i genomsnitt"
det betyder ju att en mängd fastigheter måste sjunka betydligt MER än 60%?
Jösses, snart är det väl i princip gratis att skaffa en villa.
Det jag inte förstår i ditt resonemang är vad det är för "händelse" som skulle utlösa detta ras. Stigande ränta? Ja kanske, men varför stiger räntan? Pga stigande inflation, så den reala lånekostnaden är densamma i slutändan.
Anders:
SvaraRaderaNotera att jag alltid talar om reala (alltså inflationsjusterade) bopriser i min prognos.
Det blir troligen inte en enda händelse som gör raset. Se på vad som hänt i USA med fastighetsbubblan där.
Snarare blir det en mängd samverkande faktorer, t.ex. sjunkande reallöner, höjda krav på kontantinsats och amortering, större räntespreadar.
Som vanligt sprids em dimma av pessimism på bloggen.
SvaraRaderaI Stockholm som har en stark nettoinflyttning av arbetskraft finns mycket stort efterfrågetryck på boendet.
Nybyggnationen är låg. Om befolkningsomflyttningen mot ett växande Stockholm fortsätter , vilket allt talar för, så är risken för bostadsbubbla mycket liten.
Mitt råd till alla som söker boende i Stockholm (inklusive min dotter som letar lägenhet i8 innerstaden) : KÖP.
Lägenheterna kommer att bli ännu dyrare.
Hej Flute!
SvaraRaderaHar du någon fundering över hur mycket bostadspriserna i USA kommer att sjunka?
I din kommentar här ovan pekar du på situationen i USA. Håller du med mig när jag säger att utlåningen i USA var mer vidlyftig än i Sverige, och att bubblan var större där än här?
Anonym 2009-10-19 18:46:
SvaraRaderaVadå pessimism? Jag är ju optimist och tror på sjunkande bostadspriser framöver, så att folk slipper skuldsätta sig upp över öronen för att skaffa sig en bostad.
Makro e kul:
SvaraRaderahttp://en.wikipedia.org/wiki/Case-Shiller_index
"The national index attained its all-time high of 189.93 in 2006 Q2, and has declined in every subsequent quarter to date. As of July 2009, Case-Shiller index futures prices are predicting declines to continue until mid-2010."
Andra kvartalet 2009 steg dock priserna med 1,4% från första kvartalet, men de flesta ser det bara som en uppstuds i nertrenden. Dock går det inte längre lika brant neråt.
Enligt Case-Shiller-indexet har priserna nominellt fallit 32% från andra kvartalet 2006 till första kvartalet 2009. Inflationsjusterat vet jag inte vad det blir. Men av Case-Shiller futures framgår alltså att marknaden tror på fortsatta prisfall fram till mitten av 2010.
@Anders: Tycker att du ställer frågan fel. Det enda som *hindrat* raset att utlösas är väl att Riksbanken sänkte räntan med sådär 95% så att det blev nästan gratis att låna pengar?
SvaraRaderaFlute kan ha rätt i sin analys men om Riksbanken aktivt försöker hålla bostadspriserna uppe kan kan han få fel ändå. Spelet är riggat och inga analyser utom kremlologi är meningsfulla. (Lars E O Svensson till exempel vill ha nollränta och ser inte ens tillgångsinflation (bubblor) som ett problem. Blir han näste riksbankschef så har vi 200.000 kr/kvm i Stockholms innerstad om några år.)
Läst mycket här på bloggen nu. Mycket intressant!!!
SvaraRaderaJag är en lekman på detta område, och har några eventuellt naiva frågor:
• Kan inte ökningen i reella bostadspriser härledas till något "annat"? (Åtminstone till en stor del.) Typ att folk spenderar mer tid hemma, och därmed upplever ökat värde för sitt hem, eller att IKEA gjort hemmet till en statussymbol, eller att det blivit mer populärt att bo i storstad? Eller att skiljsmässor ökar? Jag vet inte. Jag menar, det kan väl knappast vara helt unheard of att produktgrupper ökar i upplevt värde i jämförelse mot KPI el dyl?
• Det jag inte riktigt kan se framför mig är hur en eventuell negativ spiral går till. Jag menar hur skulle det kunna gå till, steg för steg, när priserna faller ner? Är det psykologiskt? Chockhöjs räntor? Flyttar folk till landet? Växer utbudet? Krymper efterfrågan? Blir alla arbetslösa?
• En bestämmelse vi har i Sverige (som inte finns i England etc.) är väl att man inte får spekulera i BR, man måste bo där. Sen "spekulerar" väl folk ändå, tror dem iaf. Men i övriga EU kan ju folk faktiskt äga flera BR och hyra ut etc. Påverkar inte det?
• Hur gör du när du "inflationsjusterar" något? Är det bara delat med KPI typ?
• Varför rusar folk till att köpa när räntan är låg? (Ok, låter säkert som skitdum fråga. Jag fattar att räntan är lägre. Men priset är väl samtidigt högre?)
Ok, jag förväntar mig inga svar. Se det mer som en inblick i en läsares förvirrade hjärna.
ciao!
@ Anonym
SvaraRaderaJag vill hävda att inkomsten spelar den avgörande rollen. Men bibehållen och stigande inkomst har man möjlighet att absorbera en högre räntekostnad, till en viss smärtgräns visserligen. Men tittar vi i Storstockholm är 15.000 kr/mån inte en ovanlig kostnad med två arbetande personer.
Jag/vi har 2,5 Mkr i lån. Innan räntesänkningarna var utgiften per månad ca 14.000 kr. Men den egentliga räntekostnaden var bara 7000 kr givet amortering och skatteavdrag för räntor.
7000 kr/mån är ganska lite i en Storstad.
Så småningom kommer RB tvingas ge upp 1-3% intervallet vad gäller inflationen, och de kommer mer och mer att använda KPIF istället för KPI. Allt för att undvika en bostads- och tillhörande bankkrasch. Så räkna med skenande inflation om en 3-4 år.
SvaraRaderaBra, skenande inflation betyder att lönerna stiger och då får jag råd att betala högre räntor.
SvaraRaderaVad skulle annars få inflationen att skena menar du?
Synd bara att han som bestämmer om reporäntan verkar avfärda bostadsbubblan totalt.
SvaraRaderahttp://www.e24.se/pengar24/bostad/bostadsmarknaden/artikel_1637247.e24
Är karln kompetent för sitt jobb, eller mörkar han bara för att hålla skenet uppe?
Nåja, sanningen brukar visa sig med tiden...
Anders, inflation pga pengatryckande världen över leder inte till högre löner, realt sett. Inte får jag högre lön för att RB lånar ut X antal hundra miljarder från en elektronisk sedelpress till bankerna till ingen ränta alls, däremot blir mina besparingar mindre värda eftersom aktier , råvaror och bostäder blir dyrare. Alltmer papperspengar kommer att jag en konstant mängd fasta tillgångar.
SvaraRaderaHenrik, dessa herrar talar sällan sanning offentligt.
SvaraRaderaRäkna med mycket snack om exit strategies framöver, men lite verkstad.
Fredrik L,
SvaraRaderaRiksbanken tittar redan idag på mått som KPIX och KPIF. Detta har man uttryckt vid massor av tillfällen.
Har suttit och läst en del om bopriser under kvällen. Att folk förfasas över de höga bopriserna är väl ingen nyhet. Själv kan jag också tycka att bopriserna är en aning höga, men någon bubbla vet jag inte om jag skulle vilja kalla det. En bubbla brukar ju som bekant spricka - ett ganska dramatiskt händelseförlopp, och något sådant förväntar åtminstone inte jag mig. Därmed inte sagt att priserna inte kan gå ner.
SvaraRaderaMen det som slår mig när jag läser t.ex. kommentarer angående månadskostnad för boende. Folk förfasas över en månadskostnad på 10 000 kronor, samtidigt som man gladeligen betalar 5.000-6.000 kronor bara för att ha en bil.
e24 skrev en artikel om hur Stefan Ingves inte anser att bopriserna är något problem, i dagsläget. Han fick givetvis MASSVIS med mothugg. Till exempel skriver en person såhär:
"[...] Amorterar du 3000 i månaden så skall hatten av för dig samtidigt som jag undrar en sak... Vad kostade ditt hus? 1080000? det är nämligen vad du får ihop på 30 år, hus för 2 000 000 skall amorteras med 72k/år"
Signaturen tycks anse att 3.000 kronor i månaden är en hög amorteringstakt, och att det vore mycket svårt att amortera det dubbla. Låt oss räkna lite på det:
Ett hus för 2.000.000 kronor med 90% lån till 5% ränta leder till drygt 5.000 kronor i räntebetalningar varje månad. Lägg därtill underhåll på kanske 4.000 kronor i månaden, samt ovan nämnda amorteringar på 6.000 kronor i månaden. Vi hamnar då på 15.000 kronor i månaden, en inte helt oansenlig summa.
Noteras bör dock att 2.000.000 kronor är cirka 25% mer än vad medianvillan kostar (åtminstone enligt Swedbank). Således borde köparna av denna villa ha 25% högre lön än medianlönen - jag förutsätter att det är två vuxna i det här hushållet.
Enligt SCB är medianlönen för personer i arbetsför ålder (jag har exkluderat pensionärer) 239.000 kronor per år. Skala upp detta med 25% och vi landar på 300.000 kronor. Detta blir 17.500 kronor per månad, efter skatt.
Efter att boendet, inklusive amorteringar, är betalt kvarstår således 20.000 kronor för denna familj. 20.000 kronor! Det är massor av pengar och alla med ett uns vett i skallen borde lätt få detta att räcka till mat, kläder och andra nödvändigheter och dessutom få en hel del pengar över till nöjen.
Min poäng här är inte att bostadspriserna ska fortsätta upp. Däremot förundras jag över den enorma konsumtion av övriga varor och tjänster som måste försigå. Jag skulle vilja påstå att det finns en minst lika stor "bubbla" i konsumtion som det finns i huspriser. Är det bara jag som tycker så?
Om jag ser till min egen situation så tycker jag att jag har hur mycket utrymme som helst i budgeten. Jag och min sambo har ut ungefär 34.000 kronor efter skatt. Vi har en förhållandevis dyr lägenhet och 3/4 av lånen på cirka 2.500.000 har vi bundit på långa löptider. Vi betalar cirka 9.000 kronor i månaden i räntor + avgift till BR-föreningen. Vi amorterar inte regelbundet. I mångt och mycket är vi ganska lika familjen ovan (vi har dock inga barn). En bra månad har vi 15.000 kronor kvar den 24:e. Vi slösar inte, men lever ganska gott och unnar oss en hel del vardagslyx.
Jag kan för mitt liv inte förstå hur folk kan tycka att boendet är så dyrt, med tanke på vad somliga måste spendera på andra, betydligt mindre viktiga ting i livet. Finns det någon därute som håller med mig?
Makro e kul: "Jag och min sambo har ut ungefär 34.000 kronor efter skatt. Vi har en förhållandevis dyr lägenhet och 3/4 av lånen på cirka 2.500.000 har vi bundit på långa löptider. Vi betalar cirka 9.000 kronor i månaden i räntor + avgift till BR-föreningen. [...] En bra månad har vi 15.000 kronor kvar den 24:e. Vi slösar inte, men lever ganska gott och unnar oss en hel del vardagslyx."
SvaraRaderaOvanstående information är otillräcklig. Minus i budgeten kan döljas på kort sikt ifall man betalar via kredit och rullar över röda siffror till nästkommande månad. Använder ni två kreditkort?
Makro e kul: "Vi betalar cirka 9.000 kronor i månaden i räntor + avgift till BR-föreningen."
9000 kr inklusive eller exklusive br-avgift? Samt el-avgift + övriga avgifter ovanpå det? Skriv tydligare. Annars går det inte att bedömma rimligheten.
Makro, visst tittar RB på en massa mått men oftast är det KPI som används av/i media. Detta kommer att förändras när RB inte vill visa den egentliga inflationen så småningom, då kommer KPIF att användas av/i media.
SvaraRaderaMakro, jag håller med om andemeningen i ditt exempel, två personer med normalinkomster ska inte ha problem att betala ett mångmiljonlån även om räntan höjs till 4-5%. 3 miljoner med 5% ränta ger efter skattereduktion ca 8000 i månaden i ränteutgift. Detta är hanterbart om inkomsten är 30 000-35 000, netto. Mycket högre räntan än 5-6% kommer RB inte våga ha, då väljer de hellre inflation.
SvaraRaderaAmorterar ni något, om du ursäktar frågan?
Det sista gemene man gör när det kniper är att sälja bostaden. Lyxkonsumtion som resor, nya möbler/elektronik/bil är det som tyker först.
@ Fredrik L
SvaraRaderaJag vet vad inflation innebär och vad effekterna blir.
Men du skriver "skenande inflation" - VAD exakt menar du driver inflationen då? Är det priserna som plötslig börjar höjas utan att lönerna stiger i motsvarande omfattning? Varför?
Hela poängen är att även om inflationen stiger så stiger "sannolikt" lönerna - så realt bibehåller du samma köpkraft och förmåga att betala för huslån.
Farbror,
SvaraRaderanej, inga kreditkort.
Du har rätt, jag uttryckte mig otydligt. De 9.000 kronorna innefattar både räntor och avgift till BR-förening.
Fredrik L,
SvaraRaderavi amorterar med ojämna mellanrum. När det finns "för mycket" pengar på buffertkontot betalar vi av på det av våra lån som ligger med rörlig ränta. Skulle tro att vi amorterat cirka 50 000 kronor de senaste 12 månaderna.
Jag får väl skylla mig själv som skrev så mycket om boendekostnader, men jag ville vända den här tråden till en diskussion om konsumtionen i dagens samhället. Om jag säger såhär istället:
Tycker inte ni att folk verkar köpa vansinnigt mycket grejer?
Makro e kul:
SvaraRaderaJag håller med dig om att folk verkar konsumera vansinnigt mycket. Själv brukar jag kategorisera mig som "Svensk handels mardrömskonsument".
Men "vanligt folk"? Det handlar mycket om shopping. Sen ska vi inte glömma att bilar är dyra i inköp och drift.
Många har slut på kontot den 24:e i månaden (jo, jag hör det i fikarummet ibland). Jag har liksom du gott om pengar över då. Och jag är ingen höginkomsttagare, eftersom jag jobbar deltid. Dessutom är min sambo arbetslös.
Jag fattar helt enkelt inte vad folk gör av med sina pengar på.
Shopping är en bubbla - håller med dig.
Anders skrev:
SvaraRadera"Men du skriver "skenande inflation" - VAD exakt menar du driver inflationen då? Är det priserna som plötslig börjar höjas utan att lönerna stiger i motsvarande omfattning? Varför?"
Jag tycker att jag redan svarat på frågan. RB lånar som bekant nästan gratis ut ett antal hundra miljarder till bankerna, pengar från digitala tryckpressar, detta ÄR INFLATIONISTISKT vilket just nu visar sig på börsen och bostadsmarknaden. Titta på oljepriset, nu 80 USD per fat, mitt under värsta recessionen i mannaminne, detta kommer slå igenom i t ex matpriser så småningom.
Fredrik L,
SvaraRaderadu har många kloka inlägg, men det där med att ett högre oljepris ska innebära högre matpriser köper jag inte riktigt. Tänk på att dollarn gått från 9.20 till 6.80 på sex månader...
Makro, och under samma period har oljan gått från 35 till 80 USD... Den förändringen har många orsaker, inte bara en urvattnad USD.
SvaraRaderaAtt inte stigande oljepriser skulle leda till högre matpriser är du nog ganska ensam om att tycka.
@ Fredrik L
SvaraRaderaJag kan inte se hur RBs utlåning påverkar oljepriset.
Nej jag tror inte på någon superinflation i Sverige.
Dels kommer lönerna sannolikt inte att stiga pga fallet i efterfrågan på exportmarknaderna, men följande press på företagens vinstmarginaler.
Handlarna kan börja höja priserna, ja visst. Men förhoppningsvis fungerar konkurrensen så väl att några dramatiska prishöjningar inte är möjliga.
Producentpriserna kan givetvis påverkas av stigande råvarupriser, men frågan är hur stort genomslag det i slutändan får på KPI.
Om inflationen skulle ta fart kommer lönerna att öka i samma takt. Den reala köpkraften förblir konstant.
Super/hyperinflation lär det inte bli, men den kommer nog upp över 5%så smånigom, kanske ännu högre, eftersom inte RB kommer våga föra en agressiv räntepolitik pga rädsla för bostads/finanskrasch.
SvaraRaderaNej det är snarare FEDs agerande som bla driver oljepriset.
Reallöneökningar brukar vi se i perioder med låg inflation, inte då det är hög inflationen då lönerna knappt hänger med inflationen.