SvD har även ett tjusigt diagram över inflationsjusterade bostadspriser sedan 1980, som är misstänkt likt de diagram jag fortlöpande har publicerat på denna blogg sedan hösten 2007. Lite förvirrande är det att de inte talar om att diagrammet visar inflationsjusterade priser, inte nominella.
Men bopriserna stiger ju nu igen, efter förra höstens nedgång - har vi då inte återupptagit upptrenden? Nej, anser jag, detta är bara en uppstuds efter första benet neråt. I september skrev jag om bubbelpsykologi applicerad på svenska bostadspriser. Just nu anser jag att vi befinner oss i stadiet "återgång till det normala".
Det som är mest oroande i dagsläget är att utlåningen ökar trots ökande arbetslöshet. I dagens läge skulle svensken i genomsnitt ha påbörjat sin avskuldning. Men Riksbanken har med sin huvudlösa räntesänkning eldat på den svenska bokreditbubblan. Swedbanks chefsekonom Cecilia Hermansson varnar:
Hon konstaterar att vi har en starkare kreditgivning i år mot ifjol. Under augusti i år var den 8 procent högre än under förra året. Då hade vi en styrränta på 4,25 procent. Hon varnar för att hushållen får lite för stora skulder. Det är lätt att låna lite för mycket pengar när kostnaden för lån är låg.Jag tycker hon är alldeles för mild. Det handlar inte om "lite för stora skulder". Det handlar om alldeles för stora skulder. Ett annat problem är att skuldbördan är ojämnt fördelad. Vissa sitter med väldigt stora lån och mycket små marginaler i privatekonomin, medan andra är skuldfria eller endast har små lån. Även den genomsnittligt låga amorteringsgraden är ett problem. Danske Banks chefsekonom Roger Josefsson säger:
Om hushållen uteslutande fokuserar på kassaflödet under kort sikt snarare än inkomsten över hela livscykeln väljer de det som är det billigaste lånet här och nu, vilket idag är rörlig ränta. Men då bortser man från det sparande som behövs för att upprätthålla konsumtionen vid högre räntor, en eventuell arbetslöshet eller när man går i pension.Exakt! Många ser bara på vilken ränta de kan klara av i dagens läge och lägger sitt bud på bostaden efter det, utan att tänka på hur hela deras liv framöver ska se ut. Cristoffer Stockman skrev i januari i år också ett bra räkneexempel över varför man ska amortera.
Samtidigt tror större delen fastighetsmäklarna på stigande bopriser under hösten. Som orsak anges att utbudet är ovanligt litet. Men både utbud och efterfrågan kan växla snabbt. Och mäklarna talar som alltid i egen sak.
Som exempel på vad som kan ändra situationen står det i sidospalten till SvD:s boprisartikel samt i en artikel hos DN att allt fler svenska bostadsägare hamnar hos Kronofogden. På ett år har de ökat med 13 procent, trots att räntan är låg - säkerligen på grund av arbetslösheten. Höginkomsttagarna (årsinkomst över 400 000 kronor) står för den största procentuella ökningen.
- Höginkomsttagarna går igenom en större omställning när det gäller att anpassa sina utgifter efter inkomsterna. Steget från att tjäna 40000 kronor i månaden till att gå på a-kassa är mer drastiskt än att gå från en månadsinkomst på 20000 kronor, säger Jonas ÅkermanDet är inte förvånande - hög inkomst ger också möjlighet att ta stora lån om man bara räknar på sin månadskostnad. Och bristen på helhetssyn är minst lika utbredd bland höginkomsttagare som bland de mindre lyckligt lottade.
Om förväntningarna på den ekonomiska återhämtningen inte uppfylls kan det också leda till att hela psykologin på bostadsmarknaden förändras. Idag tror nog de flesta som bara läser det vanliga mediebruset att vi passerat det värsta och väntar sig en snabb återgång till det "normala" med kraftig tillväxt i ekonomin. Vi behöver inte ens få en ny BNP-nedgång för att knäcka dessa förväntningar, utan det räcker troligen med att vi får en snigelartad BNP-tillväxt för att folk ska misströsta.
Inlägg
Det finns ju fortfarande inget positivt med stigande bostadspriser. Förstår inte hur man kan prata om "positivt" i samma mening som stigande bostadspriser.
SvaraRaderajag tycker att Göran Rosenberg (http://www.dn.se/opinion/kolumner/nar-bubblor-brister-1.772608) beskriver bubblor klockrent med följande ord som mycket väl beskriver psykologin om att äga en egen bostad och "tjäna" pengar som numera alla talar om.
SvaraRaderaEN FINANSIELL BUBBLA är en fantasivärld. Dess främsta energikälla är mer eller mindre fantasifulla förväntningar om framtida värdestegringar på tillgångar av något slag, från tulpaner till IT-bolag. I en bubbla börjar människor agera som om förväntade värden är faktiska värden; lånar med förväntade värden som säkerhet, investerar med förväntade vinster som tillgång, konsumerar med förväntade inkomster som betalmedel, sparar med förväntade aktiekurser som ränta.
Så länge ingenting punkterar förväntningarna blir fantasin till verklighet; förväntade värden blir verkliga värden, förväntade vinster blir verkliga vinster, förväntade förmögenheter blir verkliga förmögenheter. En finansiell bubbla är en fantasivärld med högst verkliga ekonomiska följder.
Anonym: En liten detalj bara, som både Cornucopia och jag tidigare har påpekat så är inte ens den förväntade vinsten en vinst eftersom man med största sannolikhet köper en ny bostad som också har gått upp i pris. Däremot betalar man skatt på "vinsten" (inflationen) vid försäljning. Således blir ett bostadsbyte inget annat än en förlust, om man köper en ny bostad. Det är endast i enstaka fall det kan ha visat sig vara en faktisk vinst, t.ex. om man säljer när priserna är höga och sedan väntar tills priserna går ner, om de nu gör det.
SvaraRaderaDetta är dock ett risktagande, priserna kan ju gå upp. Då har man förlorat ännu mer pengar. Under tiden ska man dessutom hitta någon annanstans att bo.
Avskuldning? Tanken på att betala tillbaka bostadslån är något som alldeles för månag är helt främmande inför. "det är så mycket, så det är ingen idé" är inget ovanligt att höra.
SvaraRaderaAmorteringsfria lån har definivt bidragit till att blåsa upp bubblan.
"den som är satt i skuld är icke fri". Det var nog fan det enda vettiga den karln sa!
Hur kommer RB och övriga etablissemang att hantera denna bubbla? Min gissning är att 2%-målet (1-3% intervallet) vad gäller inflation kommer att få ge vika, och inflation kan ju mätas och trixas med på många olika sätt. RB föredrar/tvingas välja inflation framför en bostads- och finanskrasch.
SvaraRaderaFrån sent 2011/2012 och ett antal år framöver kommer vi att få se inflation på 4-6% per år, samtidigt som de nominella bostadspriserna faller med lika mycket per år, och vips, efter 5-6 år så är priserna nere på bastrenden igen, realt sett.
Så toppen från 2007 kommer att stå sig en lång tid framöver, realt sett.
En av dina gamla analyser
SvaraRadera" Minst 50% kommer priserna att sjunka från toppen."
Flute. Med all respekt för dina analyser. Hur många gånger skall verkligheten omkullkasta dina teorier, innan du börjar överväga att du faktiskt kan ha fel.
Om modellen - hur väl underbyggd den än kan tänkas vara - konsekvent går emot verkligheten, så brukar även de mest hårdnackade forskare gå tillbaks till ritbordet...
Fredrik L : Jag tror att du har helt rätt , tyvärr.
SvaraRaderaIbland känner man sig ensam. Sedan läser man något som visar att man inte är det, att andra också ruskar på huvudet åt vansinnet. Tack.
SvaraRaderaAnonym 2009-10-08 20:34 skrev:
SvaraRaderaEn av dina gamla analyser
"Minst 50% kommer priserna att sjunka från toppen."
Flute. Med all respekt för dina analyser. Hur många gånger skall verkligheten omkullkasta dina teorier, innan du börjar överväga att du faktiskt kan ha fel.
Men denna prognos har ännu inte blivit kullkastad. I reala priser har vi haft en viss nedgång från hösten 2007 till slutet av 2008, därefter en uppstuds. Nu väntar jag på vidare nedgång. Om det visar sig att de reala priserna går över toppen från hösten 2007 så måste jag omvärdera min prognos, men jag tror inte att de gör det...
Det är ingen vanligt bubbla.
SvaraRaderaDu vet Flute att börsen går 6-9 månader än ekonomin.
Bostäderna är lite svårare att köpa/sälja, därför går de 6-9 år före ... inflationen. Det kan inte vara nåt annat, eftersom bostäderna är 100% improduktiva.
Dina inflationsjusterade kurvor kommer inte att hjälpa mycket, eftersom folkets köpvanor kommer att ändra ännu mera än priserna.
Det kommer att finnas många varor, t.ex bilar, som kommer att bli riktig billiga men ingen kommer att köpa dem ändå. Mellan bröd eller mjölk kommer att bli mycket dyrare.
Det enda som är säkert är att skulderna ska betalas, frågan är av vem. Eftersom det kommer att bli omöjligt från det flesta att betala sina egna skulder, då måste spararna betala dem på ett eller ett annat sätt.
Lycka till.
Skulle du kunna skriva om det där inlägget så det går att läsa vad du menar, Peio ?
SvaraRaderaJa Freddy
SvaraRaderaJag menar att bubblan kanske kan inte tommas, att inflationen kommer att sätta bostadspriserna där de ska.
Jag är inte säkert om nominella priserna ska ner mycket.
Kanske 20-30%, när normalt borde den sänkas med minst 50%
Fluttes grapher är inflationsjusterade, men jag tror inte att KPI kommer att närma sig till inflationen folk kommer att uppleva.
När folk måste spara massiv, alla ska minska visa uppgifter. De där priserna kommer att minska. Andra varor som folk måste köpa kommer att bli dyrare. Totalt kommer inte att finnas så stor inflation som folk kommer att uppleva, eftersom de bryr sig inte om hur mycket kostar det de inte köper längre.
T.ex. mat har gått upp över 10% den senaste 2 åren, även om den senaste året visar en negativ inflation totalt.
Någon som bara har råd till mat, upplever en inflation på över 10% de senaste två åren, mellan KPI visar en ökning på bara 3,5%.
Och lyxig mat har även blivit billigare.
+++++++++++++++++++++++++++++++
Om ingen tar ansvar för riskerna i en bostadslån, då måste någon nödvändigtvis betala skulden. Folk som har bolån kommer inte att kunna betala allt, staten försöker men kan inte, bankerna tvättar sig händerna, då måste sparare betala andras skulder. Det finns inget annat alternativ och det görs med hjälp av inflationen.
Om det är inte så att spekulanter riskerar sitt kapital, när improduktiva varor går upp beror det på inflation, problemet är att bostäderna är inte betalda än och därför syns inte det i resten av varorna än, men det kommer.
Jag försökte jämföra det med börsen som sägs förutsäga ekonomin med 6-9 månader. Jag var visst ironisk.