Kinas fastighetsbubbla och dess bieffekter

Allt fler talar nu om hur den kinesiska fastighetsbubblan har spruckit. Jag undrade redan i januari i år hur länge den den kinesiska bubblan kunde fortsätta. Nu ser vi ut att ha fått svaret, nämligen att den just har spruckit.

I november ökade det totala värdet av bostadsförsäljningar med 12 procent, vilket dock bara är en uppstuds efter nedgången på hela 25 procent i oktober. December månads officiella bostadsstatistik för Kina visar (även om den troligen i viss mån är manipulerad) för nybyggda bostadshus ganska små minskningar månadsvis och fortfarande en viss prisökning på årsbasis. Det är dock trots det intressant att den visar att bostadspriserna nu sjunker på månadsbasis i hela 49 av de 70 städer som ingår, mot bara 34 av städerna i förra månadens statistik. Priserna stiger också i de flesta städer i en betydligt långsammare årstakt än inflationen, som i november höll en årstakt på 4,2 procent. Även inflationstakten i Kina har förresten saktat av från 6,5 procent i juli.

Penningmängden M2 ökade i november i en årstakt av 12,7 procent (mot 12,9 procent månaden innan). Totala mängden banklån ökade 15,6 procent i årstakt (mot 15,9 procent månaden innan). Kinas fastighetsbubbla är som alla andra bubblor kreditdriven, men en kreditmättnad tycks nu ha inträtt, då fortfarande kraftigt ökande krediter inte längre förmår driva upp fastighetspriserna. Bostadspriserna har stigit snabbt sedan marknaden släpptes fri för 13 år sedan - i städerna har bostadspriserna stigit i genomsnitt 155 procent och i Shanghai har priserna fyrfaldigats de senaste tio åren.

Att Kinas bostadspriser stannat av beror delvis på att staten "dragit i handbromsen" på lånevillkoren då man blivit rädd för de överhettningseffekter som bostadsbubblan ger. De flesta verkar tro att ett prisfall på runt 50 procent är rimligt. Idag ligger bostadspriserna runt 13 gånger den genomsnittliga årsinkomsten - en rimlig högsta nivå är runt 6 gånger årsinkomsten.

Flera byggbolag har tvingats sänka priserna för att få sina nybyggda bostäder sålda, vilket ibland har lett till protester från arga köpare som köpt innan prissänkningarna och nu ser en värdeminskning på 20 procent.

Fallande fastighetspriser ger många bieffekter på Kinas ekonomi. Som allting i Kina händer saker i stor skala. Det finns ungefär 290 miljoner kinesiska stadsbor som äger sin bostad.

En effekt är förstås att bankernas säkerhet för lånen urholkas, en effekt som dock mildras av att kravet på kontantinsats är hela 30 procent. Kontantinsatsen är dock ofta hopskramlad av köparnas föräldrar och ibland delvis lånad på den inofficiella lånemarknaden.

En annan viktig effekt är att kinesiska provinser är beroende av markförsäljning för att hålla igång sin ekonomi. Ungefär en tredjedel av provinsernas inkomster beräknas ha kommit från markförsäljning. Det ska tilläggas att markpriserna som betalas i många fall har varit absurt höga. Nu när byggboomen klingat av har omkring 30 procent av inkomsterna av markförsäljning fallit bort. Dessa inkomster utgör i sin tur grunden för de vidlyftiga lån som provinserna tagit. Många provinser har tvingats ställa in eller senarelägga markauktioner. Lånen har provinserna tagit för att bygga vägar, reningsverk, tunnelbanor och annan infrastruktur. Torkar dessa krediter upp drabbas alltså även det offentliga byggandet. Kinesiska provinser har enligt lagen inte fått ta lån direkt, men har satt upp bolag som i sin tur tagit lånen. Enligt Kinas revisionsverk finns det mer än 6500 sådana bolag (andra säger mer än 10000) med en total skuld på runt 1,7 biljoner dollar (24 procent av BNP) och bedömare räknar med att stora delar av dessa skulder aldrig kommer att betalas tillbaka, då en tredjedel av bolagen inte har tillräckligt kassaflöde för att kunna betala på lånen. På försök låter nu staten provinserna i viss mån ge ut egna obligationer.

De kinesiska provinsernas kommande skuldkris är kanske värre för landets banker än övriga lån. Tvingas staten rycka in och staga upp banksystemet så drabbar det hela världen, då Kina kommer att behöva sina pengar internt och inte kan köpa lika mycket europeiska och amerikanska statsobligationer. För att få en uppfattning om hur stort problem som Kinas banker kan utgöra för landet så är den totala storleken för de största bankernas tillgångar runt 139 procent av BNP, vilket inte är jättemycket jämfört med många europeiska länder, men det kan ändå bli kännbart, särskilt som Kinas BNP per capita är mycket lägre.

Fastigheter står enligt IMF för 12 procent av Kinas BNP, men då har man inte räknat med andra sektorer som gynnats av byggandet såsom råmaterial, möbler och vitvaror, så totalt blir det kanske 20 procent. Bara bostadsbyggandet stod för runt 6 procent av Kinas BNP 2010.

Efter bostadsbubblan med köpebostäderna satsar nu kinesiska staten på ett "mångmiljonprogram" för att bygga en massa billiga hyresbostäder; 10 miljoner lägenheter skulle byggas 2011. För de finansinstitut som lånar ut till dessa gäller inte de begränsningar som staten satt på bankerna för hur mycket de får låna ut till provinserna. Dessa billiga hyresbostäder kommer att vara cirka 40 kvadratmeter stora.

Eftersom den kinesiska staten nu har infört begränsningar på bankernas utlåning har det dykt upp en vildvuxen flora av lån vid sidan av det officiella systemet. Mycket av den utlåning som nu sker i Kina går inte till de ändamål som lånet officiellt avser, utan lånas vidare till mycket höga räntor (ofta runt 20 procent eller mer) till småföretag och hushåll. Hur stor denna svarta kreditmarknad är vet ingen. Man kan undra vad som kommer att hända här till slut - när låntagarna inte kan betala tillbaka - vad händer då med långivarna som i sin tur lånat "vitt"? En orsak att det blivit populärt att låna ut pengar på svarta marknaden är att bankkonton i Kina ger så låg ränta att de inte håller takten med inflationen. Kinesernas förtroende för aktier har också försvunnit efter de senaste årens våldsamma bergochdalbana på Shanghaibörsen.

Eftersom investeringar utanför landet i princip är förbjudna för de flesta kineser, har de låga räntorna och bristen på förtroende för aktier gjort att just fastigheter har blivit en attraktiv sektor för investeringar, då Kina sedan sektorn släpptes fri på 1990-talet ännu inte upplevt någon prisnedgång för fastigheter. En viktig ingrediens i Kinas bostadsbubbla har varit alla som har köpt lägenheter på ren spekulation. Se exempelvis en artikel från maj 2010 om 25-åriga Yu Xinpei, en före detta servitris som nu flippar lägenheter i Shanghai. 2009 köpte och sålde hon ett femtontal lägenheter.

Många fastighetsspekulanter i Kina har köpt upp mängder av bostäder utan att ens bry sig om att de ska vara bebodda, bara för att de förväntar sig högre priser framöver - uppskattningarna varierar mellan 10 och 65 miljoner tomma spekulationsbostäder totalt. Det kan vara en del av förklaringen till de stora områdena med tomma bostäder. Spekulationen har i sin tur drivit på bostadspriserna för riktiga bostadsköpare. I flera av artiklarna jag länkar till nämns exempel på unga par som betalar 10 gånger sin årsinkomst eller mer för en bostad och skrapat ihop till kontantinsatsen från besparingar, föräldrars besparingar och lån från den svarta kreditmarknaden.

Ett nytt uttryck har skapats i kinesiskan, nämligen fángnú, som betyder "husslav". Detta används om alla de kineser som lägger en alltför stor del av sin inkomst på sina bolån. En motsvarighet till våra svenska BLT (bolånetorskar).

Eftersom det krävs en stor kontantinsats riskerar många som lagt den för ännu inte färdigbyggda bostäder att förlora pengarna om projektet inte byggs klart nu när byggsektorn och priserna ser ut att falla ihop. Det finns flera exempel på byggprojekt där arbetet saktat ner eller avstannat, förutom alla där man ger rabatter på 30 till 50 procent. Som upplagt för många miljoner ilskna kineser. Hur ska regimen klara balansgången mellan alltför höga bostadspriser och social oro?

Enligt icke officiella källor har priserna fallit betydligt snabbare än vad den officiella statistiken säger. Fastighetsmäklaren Homelink säger att priserna på nya bostäder i Beijing föll med 35 procent bara i november. Fastighetsmäklaren Centaline uppskattar att byggföretagen har 22 månaders "lager" av osålda bostäder i Beijing och 21 månaders "lager" i Shanghai.

Den spruckna kinesiska fastighetsbubblan påverkar nu också Kinas ekonomi i stort. Stålproduktionen, där efterfrågan till stor del kommit från byggbranschen, har fallit 15 procent sedan juni och nästan en tredjedel av de kinesiska ståltillverkarna förlorar nu pengar. Den kinesiska radion rapporterar att hälften av alla fastighetsmäklare i Shenzhen (mellan Guangzhou och Hongkong) har slagit igen. Enligt Centaline har över 100 misslyckade markauktioner hållits bara den senaste månaden och inkomsterna från markförsäljning har fallit med 15 procent i Beijing i år och med 30 procent i landet som helhet. Provinsernas fallande inkomster från markförsäljning minskar deras möjligheter att starta nya byggprojekt för infrastruktur, vilket också påverkar byggbranschen negativt.

Den spruckna kinesiska bubblan kan bli en viktig negativ faktor för världsekonomin under 2012, med påverkan på exempelvis järngruvor i Australien och Brasilien, koppargruvor i Chile, timmerproducenter i Kanada och Ryssland. Även efterfrågan på anläggningsmaskiner från exempelvis amerikanska Caterpillar och japanska Komatsu lär minska. Det finns även många svenska företag som satsat på den kinesiska marknaden och dessa kan drabbas hårt, exempelvis Volvo. Stål och järnmalm producerar vi som bekant också en hel del av i Sverige och då Kinas bostadssektor förbrukar nästan 15 procent av världsproduktionen kan det bli mycket kännbara prisnedgångar.

Ännu syns dock inte den spruckna kinesiska fastighetsbubblan särskilt mycket i deras BNP, eftersom byggandet trots allt till stor del har fortsatt, men det är nog bara en tidsfråga innan det syns.

President Hu Jintao talade i sitt nyårstal om "att genomföra ekonomiska strukturförändringar och prioritera att förbättra människors välmående". "Vi kommer att fortsätta att balansera förhållandena mellan stabil och relativt snabb ekonomisk tillväxt, strukturförändringar och inflation. Det globala beroendet fördjupas samtidigt som instabiliteten och osäkerheten i världsekonomins återhämtning ökar"

Kinas centralbankschef Zhou Xiaochuan sade i sitt nyårstal att Kina kommer att bedriva en "klok" (prudent) penningpolitik under 2012 och se till att policyn är stabil.
Han sade att centralbanken, PBOC, kommer att fördjupa finansiella reformer, accelerera utvecklingen på finansmarknaderna och stärka och förbättra valutapolitiken.

2008-2009 lyckades Kina dra sig ur den globala krisen genom enorma investeringar i infrastruktur och genom att spä på sin egen kreditbubbla, men det är högst tveksamt om man även denna gång kommer att lyckas krångla sig ur på det viset, eftersom Kina nu är en delorsak bakom krisen.

Förresten ser det även i Hongkong ut att vara en nedgång för fastighetsmarknaden, både vad gäller priser och antalet bostadsaffärer.