Räkneexempel: separation i Stockholm

Jag har tidigare skrivit om Stockholms dysfunktionella bostadsmarknad och hur det drabbar bland annat dem som skiljer sig eller separerar. Nu tänkte jag ta ett räkneexempel på hur det kan se ut. Alla prisexempel nedan är tagna från Hemnet och boräntan från Swedbanks femåriga.

I mitt exempel bor Kalle och Stina i en bostadsrättslägenhet på fyra rum och kök i Hammarby sjöstad. De har två barn som har förmånen att ha varsitt rum. De har lån på sin lägenhet på nästan 3,8 miljoner kronor och amorterar bara 3156 kronor per månad (vilket motsvarar en amorteringstid på 100 år). Med en ränta på 3,38 procent och en månadsavgift på 4854 kronor ger detta en total månadskostnad på 15 476 kronor efter effekten av ränteavdraget, eller 7738 kronor var.

Efter flera år av ett dåligt förhållande har Stina träffat en ny karl, som gärna flyttar in med Stina. Hon löser ut Kalle ur lägenheten, som är värderad till 4455 000 kronor. När Kalle har löst sin halva av lånet har han kvar 334 125 kronor kontant.

Kalle som är ekonom inser raskt att det inte är rimligt att köpa en fyrarummare i Hammarby sjöstad. Kalle är 40 år och känner att han borde amortera på 30 år så att han åtminstone skulle vara skuldfri vid 70 års ålder. Hans bankrådgivare håller med honom. Det får bli tre rum och kök istället och barnen får dela rum de veckor de bor hos Kalle. Eftersom Kalle dessutom jobbar på SAS kontor i Frösundavik känns framtiden ganska osäker. När förhållandet började gå i stå för fyra år sedan ställde sig Kalle i Stockholms bostadskö, men vid senaste kontrollen fanns det i bostadskön i Stockholm totalt 56 lediga lägenheter och det behövs minst sex-sju års kötid för att ens ha en chans på en lägenhet i avlägsna sydvästförorten Sätra. Så hyresrätt är inte att tänka på.

Kalle tittar på trerummare i Hammarby sjöstad och de två billigaste ligger på 2950 000 respektive 2995 000 kronor. Sen kan det förstås bli budgivning också, men Kalle hoppas att acceptpris betyder att han kan få den för det priset. Utgångspriset skulle med en ränta på 3,38 procent, 15 procents kontantinsats, 30 års amortering och månadsavgift på 4524 kronor för den billigaste lägenheten ge en total månadskostnad efter ränteavdrag på 16433 kronor, alltså mer än dubbelt mot vad Kalle har nu. Om han skulle amortera 2090 per månad (motsvarande 100 års amorteringstid) skulle han få en månadskostnad på 11558 kronor, vilket känns rimligare, men banken går inte längre med på det, förutom att Kalle själv inte känner för det. Dessutom är den kontantinsats som krävs 442 500 kronor, vilket är 108 375 kronor mer än vad han fick kvar på banken efter att Stina löst ut honom ur deras gemensamma lägenhet. Där rök nästan alla Kalles sparade pengar. De skulle inte ha tagit den där resan till Mauritius förra året i ett försök att lappa ihop förhållandet.

Med en amorteringstid på 30 år blir alltså inte en trerummare i Hammarby sjöstad rimlig för Kalle. Det hade varit bäst för barnen att bo kvar där, men han blir så illa tvungen att hitta en lägenhet någon annanstans. Han börjar se sig om i söderförorterna. I närbelägna Hammarbyhöjden finns trerummare för runt 2 miljoner, men de är små. Dessa lägenheter från en annan tidsålder är bara omkring 60 m². För en liten trerummare i Hammarbyhöjden skulle månadskostnaden efter ränteavdrag bli omkring 11500 kronor, vilket känns dyrt för en såpass liten lägenhet, men ändå inte orimligt. Dessutom skulle pengarna han får över från den gemensamma lägenheten räcka till kontantinsatsen.

I grannförorten Björkhagen är lägenheterna lite större, runt 70 m², men då är å andra sidan också priserna nästan lika höga som i Hammarby sjöstad, runt 2,6 miljoner för en trerummare. De 1500 kronor han skulle spara på att bo där kan han isåfall avvara för bekvämligheten att bo kvar i Hammarby sjöstad nära barnens skola.

Tar man sig ännu längre ut till Skarpnäck kan man få en fräsch trerummare (byggd runt 1986) på hela 80 m² för 1300 000, men då är månadsavgiften högre, så den totala månadskostnaden efter ränteavdrag blir 10814 kronor. Kalle skulle då få mer än 100 000 kronor över av pengarna från den gamla lägenheten, eller så kan han lägga mer i kontantinsats och få ner månadskostnaden till 10153 kronor. Fast i Skarpnäck får barnen det trassligare med att ta sig till och från skolan. Dessutom klagar sonen och dottern på att de blir tvungna att dela rum. Lösningen blir att de får varsitt rum och Kalle sover på en bäddsoffa i vardagsrummet. Och han har ändå en boendekostnad per månad som är 2400 kronor högre än vad han har nu. Fast skilsmässa är förstås alltid något av den sämsta affär man kan göra här i livet.

Kalle känner sig avundsjuk på kompisen Olle som hade stått i bostadskön i många långa år och nu hyr en trerummare i Svedmyra på 70 m² för bara 5925 kr/månad. Men sådana hyror gäller förstås bara i äldre hyreslägenheter. När det gäller nyproduktion är hyrorna betydligt högre - en nyproducerad trerums hyreslägenhet på 67 m² i Älvsjö som Kalle ser på Bostadsförmedlingens hemsida har en hyra på 9878 kronor i månaden. Det ligger mer i linje med vad månadskostnaden blir för motsvarande bostadsrätt. Kalles slutsats blir att byggkostnaderna blivit alldeles för höga.

Byggföretagen tar ut så höga priser som marknaden tillåter och bankernas frikostiga utlåning har drivit upp priserna på bostäder. Därmed blir nybyggda bostäder dyrare. Det förtjänar att påpekas att priserna på byggmaterial är betydligt lägre i Tyskland än i Sverige. Sambandet är troligen att Tyskland inte har haft någon bostadsbubbla, utan de reala bostadspriserna där har legat tämligen stilla det senaste årtiondet.

Det finns många återkopplingar mellan bostadspriser, bankutlåning, byggpriser och löner. De höga byggkostnaderna har också drivit upp lönerna för alla i byggbranschen, som då har råd att köpa dyrare bostäder.

Hur ska detta hålla ihop och vilka blir de sociala konsekvenserna?

Fotnot: Bankerna kräver ännu inte 30 års amortering, men det är troligen något som kommer.