Boprisfall värre än högre ränta

När det talas om de svenska bostadspriserna nämns ofta risken för högre räntor, exempelvis i en artikel att de låga boräntorna skapar en falsk känsla av trygghet, eller den som varnar för rörlig boränta. Som jag ser det är dock den värsta risken idag fallande bostadspriser, inte högre ränta.

För att konkretisera det ser vi på ett radhus i Stockholmsförorten Skärholmen, som nyligen såldes för 5 miljoner kronor. Gångavstånd till Skärholmens centrum, där alla världens kulturer möts. Krypavstånd till IKEA i Kungens kurva.

Tillägg: Detta är ett tankeexperiment av typen "allt annat lika". Vid högre ränta håller jag alltså priset still, vid fallande pris håller jag räntan still. Driftskostnaden hålls still i båda fallen. Stillastående pris vid högre ränta kan motiveras med högre inflation.

I exemplet nedan antar jag en hög belåning. Självklart är det inte alla som är högbelånade, men det är de som är mest intressanta då de är mest sårbara vid ett prisfall eller en räntehöjning.

Låt oss anta att de som köpte huset belånat sig maximalt enligt bolånetaket, det vill säga till 85 procent av bostadens pris. De amorterar även enligt det amorteringskrav som kommer i sommar, alltså 2 procent av lånet per år. Då ser kalkylen för den månatliga boendekostnaden ut så här:

Det ser ju ut som en vettig månadskostnad för ett radhus med sex rum och kök. Självklart har man ju tagit höjd för att räntan skulle stiga.

Så vad händer om räntan stiger? Vi börjar med en mycket måttlig räntehöjning till 2 procent.

Denna räntehöjning kommer ett år efter köpet, så man har hunnit amortera av lite på lånet, som nu ligger på 83 procent av bostadens värde. Drygt 500 kronor i månaden dyrare blev det.

Ännu ett år senare har något hänt som gör att bolåneräntan nu stigit till en mer "normal" nivå på 4 procent.

Nu blev månadskostnaden 5000 kronor högre än när huset köptes, men köparen hade ju tagit höjd för att räntan skulle kunna stiga och man skulle ändå klara av det. Det var ju bra att man hade sparat undan lite pengar medan räntan var låg.

Ytterligare ett år senare har räntan stigit till vad bankerna räknar som en krisnivå på 7 procent. (De var uppenbarligen inte med i början på 1990-talet när bolåneräntan låg runt 11 procent.)

Oj, nästan 12000 mer i månadskostnad! Familjen får nu spara in på det mesta, men de klarar sig ändå med ett nödrop, för banken hade ju räknat på denna nivå.

Notera att detta är ett fiktivt exempel bara för jämförelsens skull. Jag räknar inte med att räntorna kommer att stiga så mycket i den låginflationsvärld vi nu lever i.

Nu ser vi istället vad som händer om bostadspriserna faller. Första året har bostadspriserna fallit med 5 procent, vilket inte är mycket (småhuspriserna i Stockholm föll 2008-2009 med 6,7 procent och under 2011 med 3,8 procent). Grannen sålde nyss sitt radhus för 4750 000. Husägarna inser att de nu ligger på lån till 88 procent av husets värde och beslutar sig för att på 10 år amortera ner till bolånetakets 85 procent för att minska risken. Det innebär ändå bara en dryg tusenlapp mer i månaden och de har ju goda marginaler. Notera dock att redan vid ett högst måttligt prisfall är effekten på månadskostnaden större än en måttlig räntehöjning.

Efter ännu ett år har bostadspriserna fallit ytterligare 12 procent. Grannen sålde just sitt radhus för 4180 000, men tyckte ändå att hon hade gjort en bra affär efter att ha ägt huset i tolv år.

Nu får de ett brev från banken att de borde amortera ner sitt lån till bolånetakets 85 procent, då de nu har lån på nästan hela husets värde. Det blir ändå ett trevligt möte med lånehandläggaren, som först föreslog att amortera ner det överskjutande beloppet på fem år, men de lyckades förhandla ner det till sex år. Och det kändes ändå bra att minska risken i bolånet. Men varför kom banken med detta krav? Varför har de blivit så stingsliga? Det handlar ju ändå bara om en tillfällig nedgång i bostadspriserna - de kommer säkert att stiga igen. Nå, de hade ju marginaler och månadskostnaden ökar ändå bara med 1500 mer än vad den hade gjort vid en "normal" ränta på 4 procent. Skönt i alla fall att räntan inte stigit!

Ett fall i bostadspriserna på 16 procent är inte särskilt mycket, med tanke på hur mycket de stigit de senaste åren. Det handlar snarare om en normalisering av priserna, motsvarande en "normalisering" av bolåneräntan till 4 procent. Ändå blir effekten värre.

Ännu ett år senare har bostadspriserna fallit ytterligare 12 procent (1991-1993 föll småhuspriserna i Stockholm med 29 procent, så 26 procents prisfall är inte alls orimligt). Grannen har just sålt sitt hus för 3678 400 och stämningen var inte munter när de flyttade ut - de skulle visst skiljas.

Nu kommer ett skarpt formulerat brev från banken om att deras bolån ligger 6 procent över husets värde. Mötet med lånehandläggaren blir inte alls lika trevligt som förra året, utan snarare ganska otrevligt. Han verkar stressad och totalt oförstående. Han kräver att de amorterar av den del av lånet som överstiger bolånetakets 85 procent på fem år! Nästan 13 000 kronor per månad! När de tycker att det är orimligt påpekar han att han istället skulle kunna kräva att de betalar av den del av bolånet som överstiger husets värde på ett år, vilket skulle ge en utökning av månadskostnaden med 19 500. Nu har han istället varit schysst mot dem. Det skrivs mycket i tidningarna om bankerna nu - bolåneobligationer, Riksgälden, Finansinspektionen - svårt att förstå hur allt det där hänger ihop. Kanske var banktjänstemannen rädd att förlora jobbet?

Ett fall i bostadspriserna på 26 procent är förvisso en kris, men kan jämföras med om bolåneräntan skulle stiga till 7 procent, vilket också skulle orsaka en kris. Nu har banken tvingats vara schysst och månadskostnaden är ändå högre än vid bolåneränta på "krisnivå".

De utökade amorteringskraven vid prisfall leder till att folk inte konsumerar lika mycket, vilket drar ner Sveriges BNP. Det blir en mängd andra följdeffekter av boprisfall, men dem får jag återkomma till senare.

Detta var förstås ett fiktivt exempel, men visar ändå att effekterna av även ganska måttliga fall i bostadspriserna blir värre än de höjda räntor som de flesta verkar oroas av.

Fotnot: LTV = Lån till värde. Bolånet som procent av bostadens värde.