Den maniska fasen

Jag har fått kommentarer om att jag ha gjort felaktiga förutsägelser om vår svenska bostadsbubbla. Därför tänkte jag nu göra en uppdatering av min syn på läget. Vi börjar med att se på hur de reala småhuspriserna har utvecklats de senaste 63 åren (data till och med fjärde kvartalet 2015).

Som ni ser har utvecklingen de senaste decennierna varit helt makalös. Det som framförallt sticker ut är utvecklingen sedan 2011. Man behöver egentligen inte se på annat än detta diagram för att inse att det är en bubbla, bara att den inte spruckit ännu. Den är just nu inne i den maniska fasen.

Jag har gjort några missade förutsägelser under åren och därför zoomar vi in på perioden från 1986 med lite kommentarer.

Åren runt 2000 såg det ut som om bostadspriserna (åtminstone i Stockholm) hade nått en cyklisk topp liknande den som vi såg runt 1990. Jag sålde därför den lilla lägenhet Stockholm som jag hade köpt 1993. Jag var mycket nöjd med att värdet hade trefaldigats - den bästa investering jag någonsin gjort.

Vad som hände därefter missade jag. På grund av bland annat sänkta räntor blev det ingen cyklisk nedgång, utan istället sattes en bostadsbubbla av massiva proportioner igång. Statliga SBAB var i detta läge en starkt pådrivande faktor för att förslappa villkoren för bostadskrediter och var först bland annat med amorteringsfrihet.

Hösten 2006 började jag att titta närmare på vad som höll på att hända med bostadspriserna och blev chockad. Jag gissade då att en krasch skulle komma inom något år. Vid finanskrisen hösten 2008 trodde jag att bubblan spruckit, men istället eldades bostadsmarknaden på ytterligare på grund av den kraftigt sänkta räntan. Att Sverige klarade sig ganska helskinnat genom finanskrisen gjorde att bostadsköparna återfick förtroendet.

2011 såg det ånyo ut som om vi skulle ha sett toppen för den svenska bostadsmarknaden, men så blev det inte. Bostadspriserna fortsatte istället uppåt. Jag hade fel för tredje gången.

Jag erkänner utan omsvep att jag har haft fel flera gånger angående när den svenska bostadsbubblan skulle spricka. Däremot anser jag inte att jag har haft fel i mina varningar för den utveckling som skett sedan år 2000. Finansiella bubblor kan som bekant pågå betydligt längre än någon rationell bedömare skulle kunna ana ens i sina vildaste fantasier. Ju längre bubblan blåses upp, desto farligare blir den.

Att vi inte sett kraschen ännu gör dock inte att det inte skulle vara en bubbla. Det är fortfarande en uppenbar bostadsbubbla. Det anser nu förresten sju av tio svenskar enligt en gallupundersökning. SEB:s chefsekonom uttrycker det som "Att Sverige, och framför allt Stockholm, har en överhettad bostadsmarknad råder det ingen tvekan om". Bara ett annat sätt att säga samma sak.

Bergqvist går sedan in på vad han anser skiljer dagens bubbla från den runt 1990. För det första säger han att vi har "en bostadsbrist som inte går att bygga bort på kort tid", vilket kan ställas i kontrast till att vi har en av de största boytorna per person i Europa. Vi har en upplevd bostadsbrist med de krav som vi idag ställer på en bostad, men ekonomiska realiteter kan tvinga folk till helt andra beteenden och krav vad gäller bostad. Det går utmärkt att ha inneboende, eller att vara inneboende.

Sedan säger Bergqvist att "den svenska bostadsmarknaden i dag [har] mindre drag av spekulativa beteenden än då", något jag inte anser stämmer. De tre "falska alarmen" om att bostadspriserna skulle ha toppat, tillsammans med efterföljande fortsatt stigande priser, samt den rekordlånga och rekordstora prisuppgången sedan 1995 har invaggat många i en trygghet i att bostadspriserna i princip (med bara mindre hack) kommer att fortsätta att stiga eftersom det "alltid" kommer att finnas en efterfrågan. Därför skuldsätter sig många kraftigt för att kunna köpa den bostad de har. Det är ett mycket spekulativt beteende.

Och så säger Bergqvist att "svensk ekonomi i övrigt [är] i betydligt bättre skick" än i början av 1990-talet. Är den verkligen det? Då var världsekonomin i stort i betydligt bättre skick än nu och vi kunde med draghjälp från omvärlden lyfta oss ur krisen. Nu är världsekonomin i ett oerhört risigt skick och vi kommer inte att få någon draghjälp från omvärlden, utan tvärtom. Sveriges ekonomi idag är också till stor del uppbyggd kring bostadsbubblan och de därmed sammanhängande byggbubblan och kreditbubblan. Vid ett fall i bostadspriserna kommer hela den sammanlänkade strukturen av banker, fastighetsmäklare och byggbolag att falla samman. Vi kommer också att få se konsumtionen falla. Dessutom har vi redan ett mycket lågt ränteläge, så det finns inget utrymme för penningpolitisk stimulans. I början av 1990-talet hade vi istället ett mycket högt ränteläge och när räntorna efterhand föll så kom ekonomin igång igen.

Jag läser idag också om det senaste i kategorin "alldeles för sent" för att försöka bromsa upp den svenska bostadsbubblan och hushållens skuldsättning, nämligen Finansinspektionens funderingar på ett skuldkvotstak.

– Vi vill bromsa skuldsättningen men utan att sätta krokben för bostadsmarknaden eller Sveriges ekonomi, säger Henrik Braconier, chefsekonom på FI.

Han talar om att bromsa skuldsättningen, men det krävs mer än så - det krävs att skuldsättningen minskar. Och det går inte att bromsa skuldsättningen utan att det påverkar bostadsmarknaden.

Dessutom kan skuldkvotstaket bli verklighet först nästa sommar. Amorteringskravet ser (kanske) ut att bli verklighet i sommar. Alla åtgärder som det talas om och som har införts (såsom bolånetaket) borde ha införts redan runt år 2000, men då eldade man istället på bostadsmarknaden.