Reala svenska bostadspriser har fallit

Det var nu länge sedan jag uppdaterade mina klassiska diagram över reala svenska bostadspriser, men nu är det dags! Senaste uppdateringen gjorde jag för fem år sedan och det är några som tjatat på mig att de vill se uppdaterade diagram. Vad som hänt under de fem åren är för det första att covid-19 slog till och därefter Rysslands krig mot Ukraina med allt som det har medfört ekonomiskt, bland annat att vi drabbats av kraftig inflation för första gången på decennier.

Så vi börjar med ett uppdaterat diagram över reala svenska småhuspriser, från 1952 årsvis, från 1986 kvartalsvis, och för Stockholm från 1975. Som en jämförelse har jag även lagt in reallönerna. Detta är bara data fram till tredje kvartalet 2022 (för reallönerna fram till augusti).

En sak som sticker ut är förstås att på grund av den kraftiga inflationen har reallönerna sjunkit för första gången sedan början av 1990-talet.

Prisnedgången på småhus har i SCB:s data ännu inte blivit signifikant, men det beror på att det är en eftersläpning i datat, då SCB:s data utgår från lagfarterna.

Hursomhelst kan vi sammanfatta att det är en makalös real prisuppgång med över 200 procent i riket sedan mitten av 1990-talet. Under samma tid har de reala priserna på småhus i Storstockholm ökat med över 300 procent!

Nästa diagram visar den sektor där prisuppgången varit störst, nämligen bostadsrättpriserna. Här presenterar jag bara årsvis data (för 2022 data fram till oktober). Som jämförelse har jag även tagit med småhuspriserna, hushållens lån samt reallöner.

Här ser vi med färskare data (från Valueguard hox flat swe) att den reala prisnedgången 2022 är den största sedan 1990-talet och den snabbaste någonsin. Intressant är förstås även att hushållens lån minskat realt (även om de fortsatt att öka nominellt men inte i sådan takt att det kompenserat för inflationen). Det är bolånen som möjliggör köp av bostäder. Även reallönerna minskar som sagt och det är lönen som ska betala bolån och månadsavgift.

Sedan jag första gången för femton år sedan publicerade diagram över reala svenska bostadspriser har jag ansett att Sveriges bostadspriser befinner sig i en bubbla, men det har ju inte kommit någon signifikant nedgång förrän nu så bubblan har bara blåsts upp ytterligare. På dessa femton år har de reala bostadsrättspriserna ungefär fördubblats och de reala småhuspriserna har ökat med omkring 70 procent.

Nu har vi dock gått in i ett helt annat makroekonomiskt landskap. Hög inflation och höga räntor är något som de allra flesta av dagens förstagångsköpare aldrig upplevt. Själv minns jag förstås hur vi någon gång i mitten av 1990-talet jublade när vi hade lyckats sätta om ett av bostadsrättsföreningens lån till den lägre räntan 11 procent. Och jag minns såklart krisen hösten 1992, då Riksbanken tog till extrema åtgärder för att försvara den svenska kronans värde. Efter räntechocken var bankerna mycket restriktiva och gav i princip inte bolån alls.

En sak vi kan vara ganska säkra på är att de reala bostadspriserna aldrig mer kommer att återkomma till 2021 års höjder. Men hur långt kommer bostadspriserna att falla? Jag ser gissningar om 10-20 procent från diverse bankekonomer och statliga konjunkturgissare. Men diagrammet ovan antyder något helt annat. Att döma av tidigare utveckling borde de reala priserna falla åtminstone ner till omkring kurvan för reallönerna i diagrammet, vilket för småhuspriserna skulle innebära en dryg halvering och för bostadsrättspriserna en real prisnedgång på omkring 75 procent från 2021 års topp. Detta kommer troligen att ta några år. Frågan är hur mycket som kommer att drivas av nominella prisnedgångar och hur mycket som kommer att drivas av inflation. Jag gissar på en kombination av båda faktorerna.

Effekterna på samhället i stort kommer att bli enorma. Alla branscher kommer att drabbas. Statens, landstingens och kommunernas ekonomi kommer också att drabbas hårt. Politikerna kommer att tvingas att göra hårda prioriteringar och nedskärningar.