2017-11-01

Reala svenska bostadspriser, uppdaterade diagram

Med tanke på den senaste tidens nyhetsfokus på de svenska bostadspriserna tänkte jag presentera lite uppdaterade prisdiagram.

Här får ni först ett uppdaterat diagram över reala svenska småhuspriser, från 1952 årsvis, från 1986 kvartalsvis, och för Stockholm från 1975. Som en jämförelse har jag även lagt in reallönerna.
Som ni kan se har småhuspriserna presterat ännu en makalös uppgång de senaste åren, till stor del på grund av lågräntedopningen av ekonomin.

Nu är, som jag påpekat förut, inte småhuspriserna det värsta, utan det är bostadsrättpriserna. Nedan ser ni årsvis data för reala svenska bostadsrättspriser, småhuspriser, samt hushållens lån och reallöner.
Jag räknar med att bostadspriserna kommer att falla ner till en bit under reallönekurvan. För småhuspriserna innebär det ett realt prisfall på cirka 45 procent och för bostadsrättspriserna cirka 75 procent!!

Jag måste förstås tillägga att jag har haft fel i mina förutsägelser om prisfall tidigare, ity att den svenska bostadsbubblan istället har blåsts upp ytterligare, till höjder som jag när jag började studera den hösten 2007 inte kunde föreställa mig ens i min vildaste fantasi. Men månne är det denna gång dags för ett riktigt prisfall på svenska bostäder. Tecknen är många.

Bostadsmarknaden har den senaste tiden genomgått en kraftig förändring av den rådande psykologin och tappat momentum, vilket har uppmärksammats av riksmedia, men även av bloggare såsom Cornucopia, som idag skriver om att antalet affärer minskar i en fallande bostadsmarknad och den falska psykologin att "om man inte sålt har man inte gjort en förlust".

Bankerna har även börjat bli mer restriktiva vad gäller utlåningen och infört ett skuldkvotstak på 5 till 5,5 gånger hushållets årliga bruttoinkomst. Detta har skapat irritation hos flera presumtiva bostadsköpare. Det är dock ingen mänsklig rättighet att få låna obegränsat. Bankerna gör affärsmässiga bedömningar av låntagarens återbetalningsförmåga och marginaler. Det kommer troligen bli ännu hårdare krav. Minns ni 1992? Efter räntechocken i slutet av 1992 var bankerna mycket restriktiva och gav i princip inte bolån alls. Något liknande kan hända även nu. Det behöver dock inte bli någon räntechock, utan kanske någon annan form av ekonomisk chock.

Ett annat problem är att den senaste tiden har det byggts fel sorts bostäder. Det har byggts lyxlägenheter som man planerat att sälja som bostadsrätter, en marknad som nu kärvat ihop och där bland annat Oscar Properties gått i rejäl motvind. Vad Sverige istället skulle ha behövt hade varit förhållandevis enkla hyreslägenheter för att inhysa bland annat de många invandrare som kommit hit de senaste åren.

Läs även vad Per Björklund skriver om en möjlig tvärnit för bostadsbyggandet och snabb ökning av prissänkta lägenheter i Stockholm.

Vad gäller effekterna på ekonomin i stort är artikeln "När staden slocknar" av Mattias Svensson intressant.
"Amerikanska studier tyder nämligen på att hushållen konsumerar omkring 25 procent av värdeuppgången på deras bostäder - en konsumtion som alltså faller bort jämfört med idag om priserna inte fortsätter uppåt. Storstadens överdådiga köpcentrum, stora evenemangsarenor, fashionabla gallerior och uppiffade affärsstråk är alla dimensionerade efter senare års konsumtionsfest."
Frågan är hur långt situationen på bostadsmarknaden och för byggbranschen hinner utvecklas fram till valet hösten 2018. Hur påverkas politiken om vi har hunnit få ett begynnande boprisfall, samtidigt som vi har bostadsbrist och tvärnit för byggbranschen?

2017-07-02

Ohållbara globala finansmarknader

Lite intressant från veckans Credit Bubble Bulletin (min översättning):
Jag köpte aldrig den populära jämförelsen mellan 2008 och 1929 - och den relaterade uppfattningen att 2008 var "hundraårsflödet". Krisen 2008-2009 var till största delen en privat skuldkris kopplad till spräckandet av bubblan i bostadskrediter - inte olik tidigare upprepade globala kriser, utan bara större och något mer systemisk. Det var dock inte en djupt systemisk kris besläktad med efterspelet till 1929, vilket karakteriserades av en förtroendekris för banksystemet, marknaderna och finansbranschen i allmänhet, tillsammans med ett tappat förtroende för statens politik och institutioner. Men efter ett decennium av aldrig tidigare skådad expansion av statsskulder och centralbankskrediter har allt nu dukats upp för en mer systemisk 1929-liknande finansiell rubbning.

Intressant i sammanhanget är att chefen för USA:s centralbank, Janet Yellen, häromdagen sade angående nästa finanskris: "Jag hoppas att det inte blir under vår livstid och jag tror inte att det blir det". Ett uttalande som närmast är löjeväckande med tanke på de enorma ohållbara kreditberg som byggts upp sedan 2008.

Vidare från Credit Bubble Bulletin:
Det är ironiskt att Federal Reserve säger att banksystemet är botat och så väl kapitaliserat att bankerna nu kan öka utdelningar, aktieåterköp och förmodligen risktagande. Enligt konventionellt centralbankstänkande ger ett välkapitaliserat banksystem en stark buffert för att stoppa vindarna från en finanskris. Ordförande Yellen ser uppenbarligen på bankernas kapitalnivåer och extrapolerar detta till systemisk stabilitet. Men nästa kris lurar inte hos bankerna, utan på tillgångs- och derivatmarknaderna: för mycket hävstång och för mycket "pengar" som används till trendföljande handelsstrategier. För mycket hedgande, spekulation och hävstång genom derivat. Marknaderna präglas av missuppfattningar och förvrängningar på en storslagen skala.

Jämfört med 2008 så är de belånade spekulanterna och ETF-komplexet betydligt större och potentiellt farliga. Derivatmarknaderna är nuförtiden mycket mer sårbara för likviditetsfrågor och rubbningar. De globala marknaderna har aldrig dominerats så mycket av trendföljande strategier. Det är ett allvarligt problem att tillgångsmarknadernas avkastning - aktier, obligationer, företagskrediter, framväxande marknader, fastigheter etc - alla har blivit så starkt korrelerade. Det finns enorma sårbarheter förknippade med att olika marknader har blivit så synkroniserade globalt. Och i hela det stora spelet av groteskt uppblåsta globala finansiella instrument, tillgångs- och derivatmarknader, är storleken på det tillgängliga bankkapitalet trivialt.

2017-06-28

Kreditimpulsen för svenska bolån nu negativ!!

Häromdagen konstaterade Cornucopia att något lugnare tillväxt av skuldbubblan kan signalera lugnare bostadsprisökningar.
Skulderna fortsätter alltjämt öka snabbare än både real BNP (ungefär BNP+KPI-inflation) och snabbare än hushållens löner och disponibla inkomster. Kort sagt fortsätter hushållen pumpa upp skuldbubblan, som förblir helt ohållbar.

Aktuell hastighet på ökningen är 7.1%, vilket är avsevärt högre än hushållens inkomstökningar. Det finns alltså inget som tyder på att hushållens möjligheter att betala ner skulderna har förbättrats.

Samtidigt kan vi se en stagnation i ökningen och att skuldsättningsökningen minskar marginellt. Det kommer innebära att bostadspriserna skenar något mindre snabbt framöver, givet samma volymer.
Diagrammet nedan visar ökningen av bolånen kontra HOXSWE-index över svenska bostadspriser och är alltså ungefär samma sak som Cornucopia tittar på (han ser dock på hushållens totala lån).
Som jag påpekade förra året är det dock mest intressant att se på kreditimpulsen.
Det tjatas ständigt om hur det är tillgång och efterfrågan på bostäder som styr bostadspriserna. Vad jag kan se så är tillgången på bostäder att köpa mycket god. En titt på Hemnet ger vid handen att det finns mängder med bostäder till salu i Sverige och Stockholm. Efterfrågan på bostäder finns teoretiskt sett alltid. Jag vill exempelvis köpa mig en bostad, men inte till dagens maniska priser.

Det som styr bostadspriserna är istället, anser jag, tillgången på krediter.

[...]

Den aggregerade efterfrågan är alla utgifter, vare sig de är på konsumtion, investeringar (t.ex. i bostäder) eller annat. Denna förhåller sig som så här:
Utgifter = Inkomster - Nettosparande = Inkomster + Nettoskuldökning
Med andra ord: man spenderar sin inkomst plus vad man lånar. Detta är ju intuitivt.
Om inkomsterna ökar från ett år till ett annat så ökar utgifterna.
Likaså är det så att om nettoskuldökningen ökar från ett år till ett annat så ökar utgifterna.
Självklart minskar utgifterna ifall någon av dessa minskar istället.

Så hur har kreditimpulsen för Sveriges totala bolånestock utvecklats på det dryga år som gått sedan jag skrev om den första gången? I diagrammet nedan (data t.o.m. april) kan vi se att den har kraschat ner till negativt territorium! För första gången sedan 2013.
Uppgången för svenska bostadspriser har mattats av och ser vi på den förra liknande kraschen för kreditimpulsen 2011, så kan vi förvänta oss att bostadsprisernas ökning mattas av ytterligare och att de börjar sjunka om några månader - kanske i höst. Skillnaden denna gång är att nedgången i kreditimpulsen sker från ett mycket högre läge - vi kan alltså förvänta oss en betydligt kraftigare negativ reaktion än förra gången.

Boprisfall kommer alltså framöver med största sannolikhet, trots att som jag påpekade i gårdagens inlägg så finns ännu ingen boräntehöjning i sikte.

2017-06-27

Ännu ingen boräntehöjning i sikte

Som jag påpekade i januari syntes ännu ingen signifikant höjning av bolåneräntorna.

Nedan ser ni uppdaterat diagram över bolåneräntor.
Fortfarande har inget signifikant hänt och jag förväntar mig ingen större höjning framöver. Möjligen en halv procentenhet på längre löptider som 2013.

Det finns till och med en god möjlighet att bolåneräntorna kan sjunka ytterligare lite grann innan vändningen uppåt. "Vafalls?" kommer många att tycka, som tror sig "veta" att bolåneräntorna snart kommer att stiga raskt och ställa till kaos på den svenska bostadsmarknaden. Men vad jag ser framför oss är hur den globala ekonomin ånyo går in i lågkonjunktur i höst och hur ränteläget i Sverige då kan komma att pressas vidare neråt. Lågkonjunktur ger lägre prisinflation vilket trycker ner ränteläget och det troligen innan Riksbanken hinner igenom sina utredningar om ändrat inflationsmått.

Det är dock mycket svårt att sia om exakt hur det kommer att bli med bolåneräntorna. Kanske tremånadersräntan redan passerat sitt bottenläge i höstas, men vändningen uppåt går långsamt. Under tiden kan bolåneräntorna med längre löptider sjunka ytterligare, så som skedde under 2010. Eller så sjunker alla bolåneräntor en bit till.

Läget skulle alltså med låga räntor leda till fortsatt stigande bostadspriser? Nja, som jag påpekat för länge sedan så behövs inga räntehöjningar för att pysa ur en bostadsbubbla. Det finns även andra faktorer som påverkar - framförallt konjunkturen.

2017-04-07

Iakttagelser från ett terrordåd

Idag när jag i det vackra vädret gick till fots genom centrala Stockholm från ett kundmöte till nästa, så slog mig tanken "vad skulle jag göra om något exceptionellt (t.ex. terrordåd) inträffade nu?" Jag har tänkt igenom detta förut, så att jag har en mental plan klar i huvudet för hur jag skulle agera. Under min promenad gick jag åter igenom detta i huvudet. Föga kunde jag ana vad som skulle hända senare.

När jag kom ut från det andra kundmötet såg jag att något var fel i stämningen på gatan utanför. Några stod och pratade med varandra och rökte febrilt. Några människor grät. Några sprang. Några såg ut att mest irra omkring. Jag fick då höra om vad som just hade hänt bara ett kvarter från där jag var, endast några minuter innan jag kom ut.

Jag avlägsnade mig radiellt från platsen där dådet inträffat - det är alltid bäst att i sådana här fall ta sig så snabbt bort från platsen som möjligt, tills man har mer information om vad som hänt. Dels för att inte vara i vägen, dels för att det fortfarande kan finnas en eller flera farliga galningar i området, eller risk för dubbeldåd såsom i Paris eller Bryssel. Under tiden försökte jag orientera mig om vad som hänt och hur situationen såg ut. Mobilnäten var självklart överbelastade, men medmänniskor på gatan kunde upplysa bland annat om att T-centralen var stängd - troligen för att förhindra att gärningsmannen lätt skulle kunna ta sig iväg. Planen för de flesta fick därför bli fotvandring ut till närmsta plats där allmänna kommunikationer fortfarande gick.

Jag noterade att de flesta människor efter dådet också agerade helt riktigt och tog sig bortåt från platsen, för att sedan börja planera hemfärden. Det inger mig hopp att svensken i gemen verkar ha förstått hur man ska agera någorlunda rätt vid ett terrordåd.

Jag noterade även polisens resoluta agerande. Det var bara minuter efter dådet full fart med mängder av polisbilar, både blågulvita och civila. Snabbt hade de också posterat sig vid större kollektivtrafikknutpunkter. I och med att man utrymde dessa torde eventuella icke gripna förövare eller kumpaner få det mycket svårare att undkomma.

Men jag noterade även att vissa på sociala medier var väldigt snabba i att spekulera i allehanda saker, såsom förövarens motiv eller grupptillhörighet, eller polisens bristande agerande.

Visst pekar likheten med tidigare terrordåd i London, Berlin och Nice på att det troligen även här rör sig om förövare från liknande kretsar, men man kan inte vara säker förrän vi får mer information. Just nu är det bästa man kan göra att vänta tills läget förhoppningsvis har klarnat imorgon. Då kan vi också hoppas att misstänkta gripits, så att polisen kan offentliggöra fler uppgifter.

Jag kan också säga utifrån mina egna iakttagelser när jag vandrade iväg, samt från vad jag hört från en vän som befann sig instängd i ett hus nära olycksplatsen, att polisen såvitt jag kunde bedöma handlade helt rätt och adekvat. De flesta som ondgör sig över polisens påstådda brister har såvitt jag ser inte ens befunnit sig i närheten av platsen.

2017-03-19

Arktis isvolym rekordlåg!!

I mitten av december skrev jag om hur det fortfarande var klimatkaos i Arktis, med för årstiden rekordlåg isutbredning. Nu är vi framme i mitten av mars - den tid då havsisen i Arktis normalt har sin största utbredning, för att därefter minska. Utbredningen är nu nära rekordlåg för årstiden - de enda åren som legat runt denna nivå är 2015 och 2016, se diagrammet nedan.
Man kan även studera havsisens utbredning på kartan från Climate Reanalyzer, där man även kan kika på temperaturanomalin, som ser ut att peka mot snabb avsmältning längs Sibiriens nordkust, där det är omkring 20 grader varmare än normalt.

Men havsisens utbredning är just nu inte det mest oroväckande, utan dess totala volym. Som ni ser av diagrammet nedan är den arktiska havsisvolymen hästlängder lägre än förut vid denna årstid.
Att isen är så tunn kommer tillsammans med den ovanligt låga utbredningen med största sannolikhet att ge en väldigt snabb avsmältning och vi kommer troligen att senare i år se nya rekordlåga utbredningar för den arktiska havsisen.

Arktis befinner sig just nu sannolikt i en självförstärkande process, där lägre isutbredning ger mindre reflektion av solens värme, vilket i sin tur leder till ännu lägre isutbredning. Och så vidare.

2017-01-12

Är bolåneräntorna på väg uppåt?

Jag läser då och då att de svenska bolåneräntorna i höstas skulle ha vänt uppåt. Jag vill därför undersöka om det finns fog för att påstå något sådant. Swedbank är vänliga nog att ha historik över bolåneräntor ända bak till 1985.

Ser vi på tiden 2008-2016 ser det ut som i diagrammet nedan.
Visst kan vi se en liten vändning uppåt i höstas, men den är knappast signifikant om man ser på hela nedgången från 2011. Det skulle i och för sig kunna vara en vändning, då den är mjuk på samma sätt som bottnen 2009. Men det är ännu alldeles för tidigt att säga. Men med tanke på att KPI-inflationen snart är uppe på Riksbankens mål (den var 1,7 procent i december) är det inte orimligt att tänka sig att vi nu sett bottnen för bolåneräntorna för denna gången (alltså för några år framåt).

Hur stor räntehöjning kan vi i så fall förvänta oss? Storleksordningen borde gissningsvis vara ungefär samma som de senaste årens ränteböljor, alltså omkring två procentenheter.

Betänk dock att i ett längre perspektiv (som i diagrammet nedan) är trenden mot lägre räntor fortfarande att se som obruten. Ränteförändringar på två procentenheter är då mest att se som brus.