Reala svenska bostadspriser har fallit

Det var nu länge sedan jag uppdaterade mina klassiska diagram över reala svenska bostadspriser, men nu är det dags! Senaste uppdateringen gjorde jag för fem år sedan och det är några som tjatat på mig att de vill se uppdaterade diagram. Vad som hänt under de fem åren är för det första att covid-19 slog till och därefter Rysslands krig mot Ukraina med allt som det har medfört ekonomiskt, bland annat att vi drabbats av kraftig inflation för första gången på decennier.

Så vi börjar med ett uppdaterat diagram över reala svenska småhuspriser, från 1952 årsvis, från 1986 kvartalsvis, och för Stockholm från 1975. Som en jämförelse har jag även lagt in reallönerna. Detta är bara data fram till tredje kvartalet 2022 (för reallönerna fram till augusti).

En sak som sticker ut är förstås att på grund av den kraftiga inflationen har reallönerna sjunkit för första gången sedan början av 1990-talet.

Prisnedgången på småhus har i SCB:s data ännu inte blivit signifikant, men det beror på att det är en eftersläpning i datat, då SCB:s data utgår från lagfarterna.

Hursomhelst kan vi sammanfatta att det är en makalös real prisuppgång med över 200 procent i riket sedan mitten av 1990-talet. Under samma tid har de reala priserna på småhus i Storstockholm ökat med över 300 procent!

Nästa diagram visar den sektor där prisuppgången varit störst, nämligen bostadsrättpriserna. Här presenterar jag bara årsvis data (för 2022 data fram till oktober). Som jämförelse har jag även tagit med småhuspriserna, hushållens lån samt reallöner.

Här ser vi med färskare data (från Valueguard hox flat swe) att den reala prisnedgången 2022 är den största sedan 1990-talet och den snabbaste någonsin. Intressant är förstås även att hushållens lån minskat realt (även om de fortsatt att öka nominellt men inte i sådan takt att det kompenserat för inflationen). Det är bolånen som möjliggör köp av bostäder. Även reallönerna minskar som sagt och det är lönen som ska betala bolån och månadsavgift.

Sedan jag första gången för femton år sedan publicerade diagram över reala svenska bostadspriser har jag ansett att Sveriges bostadspriser befinner sig i en bubbla, men det har ju inte kommit någon signifikant nedgång förrän nu så bubblan har bara blåsts upp ytterligare. På dessa femton år har de reala bostadsrättspriserna ungefär fördubblats och de reala småhuspriserna har ökat med omkring 70 procent.

Nu har vi dock gått in i ett helt annat makroekonomiskt landskap. Hög inflation och höga räntor är något som de allra flesta av dagens förstagångsköpare aldrig upplevt. Själv minns jag förstås hur vi någon gång i mitten av 1990-talet jublade när vi hade lyckats sätta om ett av bostadsrättsföreningens lån till den lägre räntan 11 procent. Och jag minns såklart krisen hösten 1992, då Riksbanken tog till extrema åtgärder för att försvara den svenska kronans värde. Efter räntechocken var bankerna mycket restriktiva och gav i princip inte bolån alls.

En sak vi kan vara ganska säkra på är att de reala bostadspriserna aldrig mer kommer att återkomma till 2021 års höjder. Men hur långt kommer bostadspriserna att falla? Jag ser gissningar om 10-20 procent från diverse bankekonomer och statliga konjunkturgissare. Men diagrammet ovan antyder något helt annat. Att döma av tidigare utveckling borde de reala priserna falla åtminstone ner till omkring kurvan för reallönerna i diagrammet, vilket för småhuspriserna skulle innebära en dryg halvering och för bostadsrättspriserna en real prisnedgång på omkring 75 procent från 2021 års topp. Detta kommer troligen att ta några år. Frågan är hur mycket som kommer att drivas av nominella prisnedgångar och hur mycket som kommer att drivas av inflation. Jag gissar på en kombination av båda faktorerna.

Effekterna på samhället i stort kommer att bli enorma. Alla branscher kommer att drabbas. Statens, landstingens och kommunernas ekonomi kommer också att drabbas hårt. Politikerna kommer att tvingas att göra hårda prioriteringar och nedskärningar.

Kreditimpulsen svenska bolån snart negativ igen

Förra sommaren uppmärksammade jag att kreditimpulsen för de svenska bolånen blivit negativ, vilket förebådade den nedgång vi såg på bostadsmarknaderna under hösten.

Kreditimpulsen fortsatte att vara negativ till och med oktober, men uppstudsen från bottensiffran för maj 2017 tog kreditimpulsen upp till positivt territorium. I februari och mars föll dock kreditimpulsen åter och var för mars nära noll. April månads finansmarknadsstatistik får vi dock vänta på drygt en månad (kommer 29 maj). Risken är dock överhängande att nedtrenden då fortsätter och vi åter får en negativ kreditimpuls för de svenska bolånen.

Under tiden som kreditimpulsen studsat upp har bostadspriserna fortsatt nedåt. Årsnedgången för HOXSWE är nu större än för både 2008 och 2011. Med åter negativ kreditimpuls är det sannolikt att prisnedgången på bostadsmarknaden fortsätter. Fundamenta på bostadsmarknaden, till exempel de galna (reala) prisuppgångarna de senaste tjugo åren, talar också för det.

Hur skulle Sverige kunna få stigande räntor?

Som läget ser ut nu för Sveriges och de globala finansmarknaderna har jag (och många med mig) svårt att tänka sig att vi skulle kunna få se ett uppåttryck på det svenska ränteläget. Fallande bostadspriser, som vi ju sett under hösten och lär få se mer av under 2018, lär snarast ge ett deflatoriskt tryck, vilket borde orsaka ett nedåttryck på räntorna i Sverige.

Därför tycker jag att det känns intressant att spekulera i ett tänkbart scenario för hur ränteläget i Sverige skulle kunna drivas uppåt. Därmed inte sagt att jag tycker att scenariot nedan känns troligt. Däremot kanske möjligt.

Låt oss anta att de svenska bostadspriserna fortsätter att sjunka under 2018 - något som inte känns helt orimligt. Med tanke på all panik som har spridits efter höstens lilla nedgång kan bostadspriserna mycket väl hamna i en självförstärkande nedåtspiral som håller i sig några år.


Eftersom stora delar av Sveriges ekonomi är beroende av bostäderna (och då framförallt köpebostäderna) kommer detta att drabba Sveriges ekonomi negativt. Bankerna kommer att gå sämre när färre vill låna mindre pengar till att köpa ny bostad. Byggbolagen kommer att drabbas av kraftigt minskad efterfrågan och felslagna mer eller mindre spekulativa byggprojekt. Hela det konsumtionsinriktade komplex som lever på inrednings- och renoveringstrenderna kommer att sjunka ihop som en felslagen sufflé - möbelaffärer, byggvaruhus m.fl. Även övrig konsumtion kommer att drabbas - vi vet att cirka 25 procent av prisökningar på bostäder tas ut som ökad konsumtion. Vid prisnedgångar torde för det första denna konsumtionseffekt försvinna och istället förbytas i en konsumtionsminskning av motsvarande omfattning. Med tanke på hur stor andel av BNP som utgörs av hushållens konsumtionsutgifter handlar det om ett BNP-sänke på drygt 2 procent.

Framförallt kommer vi att få se en negativ kreditimpuls för bolånen och till och med en minskning av hushållens lån till bostadsköp. Detta sänker konsumtionen och hänger förstås ihop med det som jag beskriver i förra stycket.

Dessa nedgångar i svensk ekonomi kommer att göra att utländska investerare drar tillbaks sina investeringar. Detta orsakar i sin tur att den svenska kronan faller mot övriga större valutor. Spekulanter kan också driva kronkursen vidare nedåt.

Den fallande svenska kronan kommer i sin tur att orsaka prisinflation på grund av ökade priser för importerade varor.

Nu kommer vi till en intressant bit av scenariot. Riksbanken siktar ju idag mot ett inflationsmål runt två procent årlig KPI-ökning. Får vi för hög prisinflation måste Riksbanken isåfall höja räntan för att följa sitt mål.

Game over.

Så känns detta som ett möjligt scenario? Om inte - var finns svagheterna i scenariot?

Reala svenska bostadspriser, uppdaterade diagram

Med tanke på den senaste tidens nyhetsfokus på de svenska bostadspriserna tänkte jag presentera lite uppdaterade prisdiagram.

Här får ni först ett uppdaterat diagram över reala svenska småhuspriser, från 1952 årsvis, från 1986 kvartalsvis, och för Stockholm från 1975. Som en jämförelse har jag även lagt in reallönerna.

Som ni kan se har småhuspriserna presterat ännu en makalös uppgång de senaste åren, till stor del på grund av lågräntedopningen av ekonomin.

Nu är, som jag påpekat förut, inte småhuspriserna det värsta, utan det är bostadsrättpriserna. Nedan ser ni årsvis data för reala svenska bostadsrättspriser, småhuspriser, samt hushållens lån och reallöner.

Jag räknar med att bostadspriserna kommer att falla ner till en bit under reallönekurvan. För småhuspriserna innebär det ett realt prisfall på cirka 45 procent och för bostadsrättspriserna cirka 75 procent!!

Jag måste förstås tillägga att jag har haft fel i mina förutsägelser om prisfall tidigare, ity att den svenska bostadsbubblan istället har blåsts upp ytterligare, till höjder som jag när jag började studera den hösten 2007 inte kunde föreställa mig ens i min vildaste fantasi. Men månne är det denna gång dags för ett riktigt prisfall på svenska bostäder. Tecknen är många.

Bostadsmarknaden har den senaste tiden genomgått en kraftig förändring av den rådande psykologin och tappat momentum, vilket har uppmärksammats av riksmedia, men även av bloggare såsom Cornucopia, som idag skriver om att antalet affärer minskar i en fallande bostadsmarknad och den falska psykologin att "om man inte sålt har man inte gjort en förlust".

Bankerna har även börjat bli mer restriktiva vad gäller utlåningen och infört ett skuldkvotstak på 5 till 5,5 gånger hushållets årliga bruttoinkomst. Detta har skapat irritation hos flera presumtiva bostadsköpare. Det är dock ingen mänsklig rättighet att få låna obegränsat. Bankerna gör affärsmässiga bedömningar av låntagarens återbetalningsförmåga och marginaler. Det kommer troligen bli ännu hårdare krav. Minns ni 1992? Efter räntechocken i slutet av 1992 var bankerna mycket restriktiva och gav i princip inte bolån alls. Något liknande kan hända även nu. Det behöver dock inte bli någon räntechock, utan kanske någon annan form av ekonomisk chock.

Ett annat problem är att den senaste tiden har det byggts fel sorts bostäder. Det har byggts lyxlägenheter som man planerat att sälja som bostadsrätter, en marknad som nu kärvat ihop och där bland annat Oscar Properties gått i rejäl motvind. Vad Sverige istället skulle ha behövt hade varit förhållandevis enkla hyreslägenheter för att inhysa bland annat de många invandrare som kommit hit de senaste åren.

Läs även vad Per Björklund skriver om en möjlig tvärnit för bostadsbyggandet och snabb ökning av prissänkta lägenheter i Stockholm.

Vad gäller effekterna på ekonomin i stort är artikeln "När staden slocknar" av Mattias Svensson intressant.

"Amerikanska studier tyder nämligen på att hushållen konsumerar omkring 25 procent av värdeuppgången på deras bostäder - en konsumtion som alltså faller bort jämfört med idag om priserna inte fortsätter uppåt. Storstadens överdådiga köpcentrum, stora evenemangsarenor, fashionabla gallerior och uppiffade affärsstråk är alla dimensionerade efter senare års konsumtionsfest."

Frågan är hur långt situationen på bostadsmarknaden och för byggbranschen hinner utvecklas fram till valet hösten 2018. Hur påverkas politiken om vi har hunnit få ett begynnande boprisfall, samtidigt som vi har bostadsbrist och tvärnit för byggbranschen?

Kreditimpulsen för svenska bolån nu negativ!!

Häromdagen konstaterade Cornucopia att något lugnare tillväxt av skuldbubblan kan signalera lugnare bostadsprisökningar.

Skulderna fortsätter alltjämt öka snabbare än både real BNP (ungefär BNP+KPI-inflation) och snabbare än hushållens löner och disponibla inkomster. Kort sagt fortsätter hushållen pumpa upp skuldbubblan, som förblir helt ohållbar.

Aktuell hastighet på ökningen är 7.1%, vilket är avsevärt högre än hushållens inkomstökningar. Det finns alltså inget som tyder på att hushållens möjligheter att betala ner skulderna har förbättrats.

Samtidigt kan vi se en stagnation i ökningen och att skuldsättningsökningen minskar marginellt. Det kommer innebära att bostadspriserna skenar något mindre snabbt framöver, givet samma volymer.

Diagrammet nedan visar ökningen av bolånen kontra HOXSWE-index över svenska bostadspriser och är alltså ungefär samma sak som Cornucopia tittar på (han ser dock på hushållens totala lån).

Som jag påpekade förra året är det dock mest intressant att se på kreditimpulsen.

Det tjatas ständigt om hur det är tillgång och efterfrågan på bostäder som styr bostadspriserna. Vad jag kan se så är tillgången på bostäder att köpa mycket god. En titt på Hemnet ger vid handen att det finns mängder med bostäder till salu i Sverige och Stockholm. Efterfrågan på bostäder finns teoretiskt sett alltid. Jag vill exempelvis köpa mig en bostad, men inte till dagens maniska priser.

Det som styr bostadspriserna är istället, anser jag, tillgången på krediter.

[...]

Den aggregerade efterfrågan är alla utgifter, vare sig de är på konsumtion, investeringar (t.ex. i bostäder) eller annat. Denna förhåller sig som så här:
Utgifter = Inkomster - Nettosparande = Inkomster + Nettoskuldökning
Med andra ord: man spenderar sin inkomst plus vad man lånar. Detta är ju intuitivt.
Om inkomsterna ökar från ett år till ett annat så ökar utgifterna.
Likaså är det så att om nettoskuldökningen ökar från ett år till ett annat så ökar utgifterna.
Självklart minskar utgifterna ifall någon av dessa minskar istället.

Så hur har kreditimpulsen för Sveriges totala bolånestock utvecklats på det dryga år som gått sedan jag skrev om den första gången? I diagrammet nedan (data t.o.m. april) kan vi se att den har kraschat ner till negativt territorium! För första gången sedan 2013.

Uppgången för svenska bostadspriser har mattats av och ser vi på den förra liknande kraschen för kreditimpulsen 2011, så kan vi förvänta oss att bostadsprisernas ökning mattas av ytterligare och att de börjar sjunka om några månader - kanske i höst. Skillnaden denna gång är att nedgången i kreditimpulsen sker från ett mycket högre läge - vi kan alltså förvänta oss en betydligt kraftigare negativ reaktion än förra gången.

Boprisfall kommer alltså framöver med största sannolikhet, trots att som jag påpekade i gårdagens inlägg så finns ännu ingen boräntehöjning i sikte.

Brittiska fastighets- och byggbranschen drabbas

Som jag skrev har tre av de sex största fastighetsfonderna i Storbritannien stoppat utbetalningar på grund av en uttagsanstormning mot dem i efterdyningarna av Brexit-omröstningen.

Det är inte bara fastighetsfonderna som fått problem. Byggbolagens aktier har fått storstryk på börsen. Berkeley -6,4% idag (-29% sedan 23/6), Taylor Wimpey -7,0% idag (-37% sedan 23/6), Persimmon -7,2% idag (-36% sedan 23/6), Barratt -9,8% idag (-39% sedan 23/6).

Flera av de största bankernas aktier har också handlats ner rejält. RBS -5,4% idag (-37% sedan 23/6), Lloyds -4,0% (-29% sedan 23/6), Barclays betydligt mildare -0,5% (-23% sedan 23/6).

Detta var bara aktiekurserna, vilka speglar förväntningarna om företagens framtid. På lite längre sikt lär Storbritannien se neddragningar inom byggbranschen. Detta kommer att bero på att fastighetsbolagen drar in på allt de kan av byggen, då det ser ut som om det kommer att bli en fastighetskrasch i Storbritannien när fastighetsfonderna tvingas sälja ut. Den utförsäljningen kommer i sin tur att sätta i gång ett skifte i sentimentet vad gäller brittiska fastigheter.

Förutom kommersiella fastigheter ser det ut som om bostadspriserna kommer att bryta sin uppgång och många bedömare förutspår prisfall på 5 procent andra halvan av detta år och 5-7 procent nästa år. Det senaste året har de brittiska bostadspriserna stigit med 5 procent och med 10 procent i London. Sedan bottnen i samband med finanskrisen har bostadspriserna stigit med 38 procent och är nu högre än 2007. Inflationsjusterat har dock bostadspriserna inte nått tillbaks till 2007 års topp.

Men notera att de reala bostadspriserna steg kraftigt 1995-2007. Den bubblan är inte färdigspräckt.

Ett boprisfall verkar hursomhelst vara vad byggbolagsaktiernas fall prisar in.

Samtidigt har förstås hushållens lån stigit för att kunna köpa de allt dyrare bostäderna - senaste siffrorna anger en årstakt på 10 procent, vilket var den snabbaste takten på över tio år. Därmed förklarar förväntat boprisfall också förväntade problem för bankerna med bolån.

Det ser alltså ut som om Storbritannien kommer att drabbas av sitt andra bopris- och fastighetsprisfall på mindre än tio år och i förlängningen den bankkris som kommer en tid efter fastighetsprisfall.

Stabilt och hälsosamt!

Idag haver allas vår älskade Statistiska Centralbyrå presenterat nationalräkenskaperna för årets första kvartal. Det visar sig att vår bruttonationalprodukt detta kvartal stigit med en halv procent och på ett år haver den stigit hela 4,2 procent! I sanning något som vi svenskar böra berömma oss utav! Vår finansminister Fru Andersson uttrycker det vi alla känna när hon kallar dessa glada siffror "en stabil, hälsosam tillväxt". Just så skall det säkerligen fortsätta länge till.

En viss ökänd bloggranne uttrycker visserligen åsikten att första kvartalets bruttonationalproduktstillväxt är den sämsta sedan 2014 - måhända är det så, men det vi se är utan tvivel endast ett tillfälligt hack i den eviga tillväxtens kurva.

Vissa kommentatorer verka i förskott ta ut alla ekonomiska olyckor som säkerligen icke komma att inträffa, såsom den i Svenska Dagbladets artikel citerade Fru Winsth. Trots hennes till nya framgångar manande efternamn dristar hon sig att antyda att den stabila och hälsosamma tillväxt vi nu se till stor del skulle bero på det låga ränteläget. Även om det skulle förhålla sig så är detta verkligen inget skäl att misstro stabiliteten och hälsan i vår svenska ekonomi, utan det låga ränteläget är endast ett uttryck för våra styrandes välvilja, i det att skuldsättningen då bliver så billig att den utan fara kan ignoreras såsom riskfaktor. Och som vår finansminister vidare förtäljer så äro vi ej på väg mot någon "överhettning" i ekonomin, utan de höga tillväxttal vi se äro enbart uttryck för den svenska ekonomins inneboende styrka.

Se bara huru byggandet ökar! Snart hava vi ännu större bostadsyta per person! Låtom oss sikta mot den största bostadsytan per capita i hela Europa! Kunna vi även driva upp priserna på dessa bostäder till ständigt nya rekordnivåer så bliva vi därmed det rikaste och lyckligaste folket i ett enat och lyckligt Europa!

Då och då höra vi huru olyckskorpar oroa sig för hushållens skulder, där bostadslånen öka med 8,5 procent per år, men detta är sannerligen ingenting att oroa sig över. Att dessa lån nu växa i högre takt än för några år sedan visar endast den stora tillförsikt med vilken svenska folket se framtiden an.

Ty att något prisfall på bostäder skulle inträffa är osannolikt, för att inte säga otänkbart. Och även om bostadspriserna tillfälligtvis skulle falla, exempelvis på grund av det ogenomtänkta och tillväxtfientliga amorteringskrav som nu införs, komma de säkerligen att straxt därefter återtaga sin välsignade vandring mot allt mer himmelska höjder.

Det finns de som oroa sig för att våra höga bostadspriser skulle vara ett hinder för de mindre lyckligt lottade att skaffa sig en bostad, men beskåden undret! Då rycka två professorer från vår Kungliga tekniska högskola ut och förklara huru vår omvårdande stat skall se till att även dessa mindre bemedlade medborgare skola kunna köpa sig en bostad!

Enstaka mörkmän antyda då och då att byggbolagen och bankerna skulle kunna drabbas av kris om bostadspriserna skulle falla alltför långt, men dessa profetior fyllda av negativitet skolen I icke fästa något avseende vid. Fallande bostadspriser skulle säkerligen endast stimulera det svenska folket att köpa de bostäder som då skulle bliva så mycket billigare, till glädje för både byggföretag och banker!

Nej, lyssnen icke till domedagsprofeterna, utan låten positivismen prägla edra liv och eder ekonomi!

Rekordstor utbudsökning av bostadsrätter

Läsaren D L tipsade mig om att titta in på Hemnets statistik över antal bostäder på marknaden, och då specifikt antalet bostadsrätter i Stockholm.

Till att börja med kan vi konstatera att det i Stockholms län finns ett lågt utbud av villor till salu. Något högre än 2015, men betydligt lägre än övriga av de senaste nio åren. Ser man till hela landet är för övrigt utbudet det lägsta för de senaste nio åren.

Ser man på bostadsrätter däremot är det helt annorlunda.

Antalet bostadsrätter till salu i Stockholms län är högre än någon tidigare vår. Förra veckan var 4112 bostadsrätter till salu på Hemnet, vilket slår förra vårrekordet från vecka 23 år 2012, då det var 4054 bostadsrätter till salu. Det är inte alltför långt kvar till alla tiders rekord på 4214 bostadsrätter till salu vecka 38 år 2011. Detta rekord lär slås om en vecka och då kommer ni att att få läsa om det i tidningarna. Ni läste det först på denna blogg.

Antalet nyinkomna bostadsrätter senaste veckan i Stockholms län slår dock redan alla tiders rekord.

Vad gäller nyinkomna bostadsrätter senaste veckan är det för övrigt rekord i hela landet. Fortsätter det några veckor till lär vi även få se ett nytt rekord för antalet bostadsrätter till salu i hela landet. Detta är dock en mer osäker förutsägelse och bygger som sagt på att trenden fortsätter ytterligare några veckor.

Detta rekordstora utbud hänger förstås samman med de rekordartat maniska bostadsrättspriserna som jag skrev om i början av april. Allt fler inser troligen att det pris de kan få ut för sin bostadsrätt idag motiverar att göra slag i saken och sälja. Särskilt om man redan gått i sådana funderingar kan det vara värt att tidigarelägga försäljningen. Köparna drivs i sin tur på av det amorteringskrav som kommer i sommar och vill hinna köpa innan de "drabbas" av det.

Även antalet nyinkomna villor stiger nu kraftigt både i Stockholm och hela landet, men där är det en bra bit kvar till rekord för antal villor till salu, så det ser än så länge inte ut som om det kommer att slås rekord även där under våren, även om möjligheten finns. Kanske kommer ett rekord för antalet villor till salu istället efter sommaren?

Som jag skrev i april så korrelerar även bostadspriserna fint med kreditimpulsen och det är därför inte förvånande att det som Cornucopia skrev igår är så att hushållens skulder ökade rekordmycket första kvartalet i år.

Så vad betyder då dessa rekordsiffror annars? Det kan vara ett tecken på att vi håller på att bygga upp en topp vad gäller priserna på bostadsrättsmarknaden.

Det behövs idag ingen stor förändring av de ekonomiska förutsättningarna för höga bostadspriser för att tippa över priskurvan nedåt. För att få en uppfattning om vad som då kan hända kan du läsa vad jag skrev för en månad sedan.

• Risker på bostadsmarknaden
• Hur snabbt bör man amortera?
• Bostadskrasch i Sverige som Irland?
• Boprisfall värre än hög ränta

Tillägg: Cornucopia tipsar om att förre finansministern Anders Borg nu varnar för ett boprisras.

"Det kommer en sättning i svenska bostadspriser. Jag ser inte hur det kan undvikas. Man bör anpassa sin balansräkning efter det"

Borg verkar dock tro att det kommer att bli stigande räntor som utlöser boprisfallet och att det därför kan dröja några år innan sättningen kommer. Jag tror att det blir någon annan utlösande faktor. Det lär dröja länge innan vi ser stigande räntor i dagens deflationsvärld.

"Anpassa sin balansräkning" betyder i klartext "amortera så mycket man kan".

Boprisfall värre än högre ränta

När det talas om de svenska bostadspriserna nämns ofta risken för högre räntor, exempelvis i en artikel att de låga boräntorna skapar en falsk känsla av trygghet, eller den som varnar för rörlig boränta. Som jag ser det är dock den värsta risken idag fallande bostadspriser, inte högre ränta.

För att konkretisera det ser vi på ett radhus i Stockholmsförorten Skärholmen, som nyligen såldes för 5 miljoner kronor. Gångavstånd till Skärholmens centrum, där alla världens kulturer möts. Krypavstånd till IKEA i Kungens kurva.

Tillägg: Detta är ett tankeexperiment av typen "allt annat lika". Vid högre ränta håller jag alltså priset still, vid fallande pris håller jag räntan still. Driftskostnaden hålls still i båda fallen. Stillastående pris vid högre ränta kan motiveras med högre inflation.

I exemplet nedan antar jag en hög belåning. Självklart är det inte alla som är högbelånade, men det är de som är mest intressanta då de är mest sårbara vid ett prisfall eller en räntehöjning.

Låt oss anta att de som köpte huset belånat sig maximalt enligt bolånetaket, det vill säga till 85 procent av bostadens pris. De amorterar även enligt det amorteringskrav som kommer i sommar, alltså 2 procent av lånet per år. Då ser kalkylen för den månatliga boendekostnaden ut så här:

Det ser ju ut som en vettig månadskostnad för ett radhus med sex rum och kök. Självklart har man ju tagit höjd för att räntan skulle stiga.

Så vad händer om räntan stiger? Vi börjar med en mycket måttlig räntehöjning till 2 procent.

Denna räntehöjning kommer ett år efter köpet, så man har hunnit amortera av lite på lånet, som nu ligger på 83 procent av bostadens värde. Drygt 500 kronor i månaden dyrare blev det.

Ännu ett år senare har något hänt som gör att bolåneräntan nu stigit till en mer "normal" nivå på 4 procent.

Nu blev månadskostnaden 5000 kronor högre än när huset köptes, men köparen hade ju tagit höjd för att räntan skulle kunna stiga och man skulle ändå klara av det. Det var ju bra att man hade sparat undan lite pengar medan räntan var låg.

Ytterligare ett år senare har räntan stigit till vad bankerna räknar som en krisnivå på 7 procent. (De var uppenbarligen inte med i början på 1990-talet när bolåneräntan låg runt 11 procent.)

Oj, nästan 12000 mer i månadskostnad! Familjen får nu spara in på det mesta, men de klarar sig ändå med ett nödrop, för banken hade ju räknat på denna nivå.

Notera att detta är ett fiktivt exempel bara för jämförelsens skull. Jag räknar inte med att räntorna kommer att stiga så mycket i den låginflationsvärld vi nu lever i.

Nu ser vi istället vad som händer om bostadspriserna faller. Första året har bostadspriserna fallit med 5 procent, vilket inte är mycket (småhuspriserna i Stockholm föll 2008-2009 med 6,7 procent och under 2011 med 3,8 procent). Grannen sålde nyss sitt radhus för 4750 000. Husägarna inser att de nu ligger på lån till 88 procent av husets värde och beslutar sig för att på 10 år amortera ner till bolånetakets 85 procent för att minska risken. Det innebär ändå bara en dryg tusenlapp mer i månaden och de har ju goda marginaler. Notera dock att redan vid ett högst måttligt prisfall är effekten på månadskostnaden större än en måttlig räntehöjning.

Efter ännu ett år har bostadspriserna fallit ytterligare 12 procent. Grannen sålde just sitt radhus för 4180 000, men tyckte ändå att hon hade gjort en bra affär efter att ha ägt huset i tolv år.

Nu får de ett brev från banken att de borde amortera ner sitt lån till bolånetakets 85 procent, då de nu har lån på nästan hela husets värde. Det blir ändå ett trevligt möte med lånehandläggaren, som först föreslog att amortera ner det överskjutande beloppet på fem år, men de lyckades förhandla ner det till sex år. Och det kändes ändå bra att minska risken i bolånet. Men varför kom banken med detta krav? Varför har de blivit så stingsliga? Det handlar ju ändå bara om en tillfällig nedgång i bostadspriserna - de kommer säkert att stiga igen. Nå, de hade ju marginaler och månadskostnaden ökar ändå bara med 1500 mer än vad den hade gjort vid en "normal" ränta på 4 procent. Skönt i alla fall att räntan inte stigit!

Ett fall i bostadspriserna på 16 procent är inte särskilt mycket, med tanke på hur mycket de stigit de senaste åren. Det handlar snarare om en normalisering av priserna, motsvarande en "normalisering" av bolåneräntan till 4 procent. Ändå blir effekten värre.

Ännu ett år senare har bostadspriserna fallit ytterligare 12 procent (1991-1993 föll småhuspriserna i Stockholm med 29 procent, så 26 procents prisfall är inte alls orimligt). Grannen har just sålt sitt hus för 3678 400 och stämningen var inte munter när de flyttade ut - de skulle visst skiljas.

Nu kommer ett skarpt formulerat brev från banken om att deras bolån ligger 6 procent över husets värde. Mötet med lånehandläggaren blir inte alls lika trevligt som förra året, utan snarare ganska otrevligt. Han verkar stressad och totalt oförstående. Han kräver att de amorterar av den del av lånet som överstiger bolånetakets 85 procent på fem år! Nästan 13 000 kronor per månad! När de tycker att det är orimligt påpekar han att han istället skulle kunna kräva att de betalar av den del av bolånet som överstiger husets värde på ett år, vilket skulle ge en utökning av månadskostnaden med 19 500. Nu har han istället varit schysst mot dem. Det skrivs mycket i tidningarna om bankerna nu - bolåneobligationer, Riksgälden, Finansinspektionen - svårt att förstå hur allt det där hänger ihop. Kanske var banktjänstemannen rädd att förlora jobbet?

Ett fall i bostadspriserna på 26 procent är förvisso en kris, men kan jämföras med om bolåneräntan skulle stiga till 7 procent, vilket också skulle orsaka en kris. Nu har banken tvingats vara schysst och månadskostnaden är ändå högre än vid bolåneränta på "krisnivå".

De utökade amorteringskraven vid prisfall leder till att folk inte konsumerar lika mycket, vilket drar ner Sveriges BNP. Det blir en mängd andra följdeffekter av boprisfall, men dem får jag återkomma till senare.

Detta var förstås ett fiktivt exempel, men visar ändå att effekterna av även ganska måttliga fall i bostadspriserna blir värre än de höjda räntor som de flesta verkar oroas av.

Fotnot: LTV = Lån till värde. Bolånet som procent av bostadens värde.

Bopriskrasch i Sverige som Irland?

De svenska bostadspriserna har de senaste två årtiondena stigit i en rasande takt och det är därför intressant att jämföra med andra länder som haft en liknande utveckling, men där bubblan sedan brustit. Jag anser att en jämförelse med Irland är mest relevant och presenterar här hur man som bostadsköpare eller -ägare idag bör tänka inför ett kommande liknande scenario vad gäller de svenska bostadspriserna.

Till att börja med kan vi jämföra hur utvecklingen sett ut innan boprisbubblans topp i några olika länder. Data i tabellen nedan kommer från The Economists interaktiva bostadsprisindex.

Ser man på dessa fyra olika jämförelsetal så noterar man för det första att prisutvecklingen i Europa varit mycket kraftigare än för den berömda spruckna bubblan i USA, som var en av orsakerna bakom Finanskrisen 2008.

Sverige mest likt Irland

Klicka på diagrammet för att förstora

Ser man på siffrorna ovan så verkar de jämförelseländer som ligger närmast Sverige vad gäller bostadsprisernas utveckling vara Nederländerna och Irland. Då ska man emellertid betänka att data för Sverige ovan gäller småhuspriserna, som förvisso är i en manisk fas nu, men att bostadsrättspriserna har stigit mycket mycket mer. De reala bostadsrättspriserna i Sverige har 1996-2015 stigit med 870 procent!! De reala småhuspriserna har under samma tid stigit med i jämförelse högst måttliga cirka 200 procent. Väger man samman småhuspriser och bostadsrättspriser slår Sverige med bred marginal även Irland i tabellen ovan.

Därför anser jag att det mest relevanta jämförelseobjektet för hur det går sedan, efter att priserna har börjat falla, är Irlands bostadsmarknad.

Jag har talat med flera irländare, både här i Stockholm (dit många kommit efter sitt hemlands kris) och på Irland och de skakar alla på huvudet åt hur resonemangen går här i Sverige vad gäller bostadspriser. De känner igen i princip alla beteenden och alla floskler från den egna bostadsbubblans uppförsbacke.

Hur skulle en bopriskrasch av irländska mått se ut i Sverige?

De irländska bostadspriserna föll andra kvartalet 2007 till andra kvartalet 2012 med 50 procent. De halverades alltså! Därefter har de repat sig och låg tredje kvartalet 2015 bara 37 procent ner från toppen.

Nu ska vi applicera den irländska prisnedgången för att se hur snabbt man måste amortera för att undvika kapitalrisken och inte hamna "under vatten" med lån som är större än bostadens värde.

Utgår man från en belåning på 85 procent av bostadens värde måste man alltså i detta scenario amortera sitt bolån med 10 procent per år för att inte under någon del av nedgången hamna "under vatten" och bli inlåst i sin bostad och inte kunna sälja utan att bli sittande med restlån. Notera att även efter att bostadspriserna repat sig i några år efter kraschen sitter fortfarande alla med låga amorteringstakter med bolån som är större än bostadens värde.

Hur många svenskar som idag köper sig en bostad för mångmiljonbelopp och belånad till bolånetakets maximala 85 procent tänker på detta som ett möjligt scenario? Kalkylen för månadskostnaden blir en helt annan om man tar hänsyn till den amorteringstakt som krävs för att "försäkra sig" mot kapitalrisken.

De irländare jag talat med känner många som har lån som är betydligt större än bostadens värde, och några sitter själva i den obekväma sitsen. Många klarar att betala sin ränta och amortering, men de kan inte sälja sin bostad när familjesituationen av någon anledning förändras. Ekonomin är också ansträngd och det finns många som inte har klarat av att betala på sina lån.

Även för lägre belåning ger kalkylen helt andra amorteringstakter än vad bankerna rekommenderar.

Amorteringskravet som troligen kommer att införas 1 juni säger att lån större än 70 procent av bostadens värde ska amorteras ner med minst 2 procent per år, men som ni ser av tabellen ovan räcker det inte på långa vägar vid en bopriskrasch likt Irlands. Även om du amorterar 5 procent per år kommer du under några år att ha lån större än bostadens värde. Notera att även vid en måttlig prisnedgång på 33 procent leder även en amortering på 30 år till att du hamnar "under vatten".

Vid lån under 70 procent av bostadens värde säger amorteringskravet att lånen ska amorteras ner med 1 procent per år ner till 50 procent, men som ni ser nedan räcker det inte för 65 procents belåning.

Inte ens vid en belåning på måttliga 60 procent av värdet räcker amortering på 2,5 procent eller mindre per år för att klara sig ifrån att hamna "under vatten". Här får man dock med detta scenario bara ett eller två år då man inte kan sälja sin bostad och det kan man kanske stå ut med.

Du måste vara nere på en belåning på 55 procent av bostadens värde för att klara dig helskinnad från en boprisnedgång av samma storlek som på Irland, förutsatt att du amorterar åtminstone 2 procent per år.

Notera att jag här inte har tagit någon som helst hänsyn till vad som händer om bolåneräntorna skulle stiga, vilket verkar vara det många främst oroar sig för. Bolåneräntor på Irland ligger idag på 3,5-4,5 procent, beroende på bindningstid.

Känns scenariot osannolikt? Då ska du se på den undersökning jag gjorde för något år sedan huruvida bostadspriser kan mjuklanda. Svaret är "troligen inte". I alla fall inte efter så kraftiga prisuppgångar som Sverige har haft.

Can't happen here?

Hur snabbt bör man amortera?

Igår skrev jag om risker på bostadsmarknaden och den föga uppmärksammade kapitalrisken, som dels innebär en risk att man blir av med delar av satsat kapital, men framförallt för de flesta innebär en risk att vid ett prisfall bli "inlåst" i bostaden när bolånet är större än bostadens värde. Du kan i sådana fall inte sälja din bostad utan att få kvar en restskuld. Om du har bolån som är större än bostadens värde lär du också få väldigt svårt att kunna låna pengar vid reparationsbehov.

Mitt exempel då var för en "maximal" belåning på bolånetakets 85 procent av bostadens värde. Självklart avgör kontantinsatsens storlek hur snabbt man hamnar "under vatten" vid olika amorteringsgrader och prisfall. Därför tänkte jag som en service till läsare som går i bostadsköpstankar lägga ut tabeller över hur snabbt man hamnar "under vatten" vid olika belåningsgrader. Jag räknar med en årlig (nominell) prisnedgång på 10 procent, vilket är rimligt när man ser på hur snabbt priserna fallit i andra länder. Sedan får du själv bedöma hur många år du tror prisnedgången kan pågå, alltså hur stor den blir. Observera att eftersom det bara är procentuella förändringar det handlar om är storleken man klarar på prisfallet oberoende av bolånets storlek. Siffrorna är bara ett exempel på hur det ser ut för ett lån på fem mille.

För att vara säker vid fem års prisfall behöver man alltså amortera på såpass kort tid som 14 år!

Här räcker det med 15 års amortering för att vara säker vid fem års prisfall.

Vid 35 procents kontantinsats är man som synes även för säker upp till fem års årliga prisfall à tio procent. Detta förstås förutsatt att man faktiskt amorterar enligt det kommande amorteringskravet. Idag finns många som amorterar väldigt lite eller inte alls. Vid en amortering på 1 procent av lånet per år, alltså motsvarande 100 års amorteringstid, vilket inte är ovanligt idag, så hamnar man under vatten även med 35% kontantinsats och fem års årliga prisfall à tio procent.

Så tänk nu igenom hur mycket eller lite du amorterar! Betänk även att du bör ha marginal för att kunna utöka lånet en bit ifall det dyker upp något akut reparationsbehov. Samt att banken troligen kommer att kräva att du börjar amortera mer om LTV (lån till värde) för bostaden närmar sig 100 procent.

Risker på bostadsmarknaden

RikaTillsammans skrev häromdagen en intressant artikel med resonemang om hur man ska tänka vad gäller risker med att köpa bostad. Som jag har skrivit tidigare är bostadspriserna i Sverige nu helt maniska och framförallt bostadsrättspriserna.

Jag tänkte här ta upp lite av samma resonemang som RikaTillsammans, men även lite annat kring riskerna på dagens boprismarknad.

Vi kan se på ett radhus i Bandhagen (en förort cirka 6,5 km söder om Stockholms centrum). Utgångspriset var 4195 000, men budgivningen har redan ökat priset med 19 procent till 4980 000. Kalkylen för detta hus ser med SBAB:s rörliga bolåneränta och dagens högsta bud ut så här:

Här har jag räknat med den driftkostnad som anges i annonsen, vilken jag gissar är lågt räknad. Finns exempelvis underhåll med? Nå, vi räknar ändå på den siffran.

Kalkylen ovan ser ju bra ut - man kan till och med klara den som ensamstående förutsatt att man har ett välbetalt jobb.

Man kan fundera på kontantinsatsens storlek, men låt oss anta att den presumtive köparen har sålt en lägenhet och efter att lånen har lösts har vederbörande 747 000 kvar, vilket motsvarar de 15 procents kontantinsats som idag krävs.Amorteringstiden på 50 år motsvarar vad som kommer att krävas från och med i sommar med det nya amorteringskravet.

Men vad händer om bolåneräntan går upp till ett mer normalt läge på 4,5 procent? Då ser kalkylen ut så här:

7000 kronor mer per månad. Klarar du det? Kanske klarar du det, men det kommer att innebära en helt annan ekonomi för hushållet. Kanske dra in rejält på semesterresor? Kanske kan du skaffa en inneboende för att något lindra den ekonomiska smällen?

RikaTillsammans har i sin artikel även räknat på ett extremläge med 7 procents bolåneränta och det blir verkligen inte kul, men det får du läsa om hos honom. Han har även räknat på hur månadskostnaden skulle påverkas av borttaget ränteavdrag. 7 procents bolåneränta är inte heller att anse som särskilt extremt - jag minns 1990-talet när bolåneräntorna under flera år var tvåsiffriga procenttal.

För att gardera sig mot denna risk kan man självklart välja en bolåneränta som är bunden på flera år istället för den (lägsta) rörliga räntan. Men vill du binda räntan på exempelvis fem år hamnar du på en månadskostnad på 14 839, alltså nästan 2000 kronor mer i månaden. Dessutom finns risken att just när lånet sedan om fem år ska sättas om så är ränteläget högt. Då blir det en plötslig chock för hushållets ekonomi, inte en gradvis som det blir om man har rörlig ränta. Ett annat sätt att minska denna risk är att istället välja en högre amorteringstakt. Om man räknar på 30 års amortering blir månadskostnaden med rörlig ränta 17 690 och plötsligt är kalkylen för radhuset inte lika attraktiv längre.

Detta är en av de risker som finns i dagens bostadsmarknad. Man kan tycka att den inte är så farlig, men den innebär att man hamnar i en helt annan hushållsekonomi än vad man är van vid, vilket kan innebära stora påfrestningar för familjefriden.

En annan risk är förstås att hushållets ekonomi drabbas av något oförutsett såsom arbetslöshet eller långvarig sjukdom. Framförallt för personer med hög inkomst blir den ekonomiska effekten av arbetslöshet och sjukskrivning mycket kännbar om du inte har kompletterat med någon form av inkomstförsäkring, men även då blir den kännbar eftersom en sådan försäkring bara täcker bara upp till 80 procent av din lön och dessutom bara under en begränsad tid. Som medlem i en av Sveriges större fackföreningar betalar man exempelvis vid en månadslön över 35 000 en månadsavgift på 225 kronor och får då inkomstförsäkring under 150 dagar.

Sedan kommer vi till inlåsningsrisken, nämligen att även vid ett relativt måttligt prisfall så blir ditt bolån större än bostadens värde och du inte kan sälja utan att ha kvar ett restlån efter försäljningen. Nedan har jag räknat på bostadens värde kontra lånets storlek vid olika amorteringstakter, under antagandet att priserna faller med 10 procent per år, vilket är en helt rimlig takt om vi ser på boprisfall i andra länder.

Som synes hamnar man om man amorterar på 50 år "under vattnet" på bolånet redan vid endast två års fallande priser. 40 års amorteringstakt får nog anses vara den minsta man kan tänka sig om man inte vill bli "inlåst" i sin bostad, även om man är någorlunda optimistisk om bostadspriserna på längre sikt. Vid en prisnedgång på 27 procent totalt (tre år med 10 procents prisnedgång) hamnar man "under vatten" även med 30 års amortering. Detta är faktiskt inte en särskilt stor prisnedgång! Därför anser jag att 20 års amortering i dagsläget är det enda vettiga om man köper en bostad med maximal belåningsgrad enligt bolånetaket (85 procent). Kan du sätta in en större kontantinsats blir förstås riskkalkylen förmånligare. Men du måste göra en kalkyl över kapitalrisken när du bedömer rimlig amorteringstid. Se amorteringen som en "försäkring mot prisfall", även om premien kan tyckas väldigt hög.

Jag anser alltså även att amorteringskravet är alldeles för lågt satt!

Med 20 års amorteringstid blir månadskostnaden (drift + ränta - ränteavdrag + amortering) för radhuset i exemplet 23 569 kronor. Det är en rätt saftig skillnad mot de 12 987 kronorna per månad som jag kom fram till i den första kalkylen.

Tillägg: Jag har rättat siffrorna i kolumnen "Totalt prisfall" i sista tabellen ovan. Resultatet är dock detsamma vad gäller när man hamnar "under vatten".

Kreditimpulsen och bostadspriserna

Läsaren J A tipsade mig om en intressant korrelation mellan bolån och bostadspriser och skickade även över en Excel-fil med data han sammanställt från SCB:s finansmarknadsstatistik samt Valueguards HOX-index. Stort tack till dig, J A!

Det tjatas ständigt om hur det är tillgång och efterfrågan på bostäder som styr bostadspriserna. Vad jag kan se så är tillgången på bostäder att köpa mycket god. En titt på Hemnet ger vid handen att det finns mängder med bostäder till salu i Sverige och Stockholm. Efterfrågan på bostäder finns teoretiskt sett alltid. Jag vill exempelvis köpa mig en bostad, men inte till dagens maniska priser.

Det som styr bostadspriserna är istället, anser jag, tillgången på krediter. Nu ska jag visa ytterligare argument för att det troligen förhåller sig så. Därför ska vi titta på det som bland annat Steve Keen kallar kreditimpuls, vilket är det bidrag som förändringen av krediterna ger till den aggregerade efterfrågan. Den aggregerade efterfrågan är alla utgifter, vare sig de är på konsumtion, investeringar (t.ex. i bostäder) eller annat. Denna förhåller sig som så här:
Utgifter = Inkomster - Nettosparande = Inkomster + Nettoskuldökning
Med andra ord: man spenderar sin inkomst plus vad man lånar. Detta är ju intuitivt.
Om inkomsterna ökar från ett år till ett annat så ökar utgifterna.
Likaså är det så att om nettoskuldökningen ökar från ett år till ett annat så ökar utgifterna.
Självklart minskar utgifterna ifall någon av dessa minskar istället.
Detta kan vi applicera på bolånen. Vi tar den totala svenska bolånestocken, vilken man hämtar från SCB:s finansmarknadsstatistik. Därefter beräknar vi månad för månad hur mycket bostadskrediterna ökar på årsbasis (för närvarande cirka 210 miljarder). Därefter beräknar vi hur denna ökning förändras på årsbasis, vilket är bolånens kreditimpuls. Och så jämför vi det mot årförändringen för samtliga svenska bostäder, vilken kommer från Valueguards HOXSWE-index. Då får vi följande diagram.

Notera korrelationen på 0,85 - en god korrelation. Nu medför som bekant korrelation inte nödvändigtvis kausalitet, men vi vet att de flesta inte kan köpa sig en bostad utan krediter (bolån). Därför känns det rimligt att det finns ett samband enligt diagrammet ovan.

Om vi istället ser på årsdata för löner, så korrelerar de istället ganska dåligt med bostadspriserna. För perioden 1971-2015 är korrelationen mot bostadsrättspriserna 0,36 och mot småhuspriserna 0,55.

Det mesta talar alltså fortfarande för att vi i Sverige har en kreditbubbla sammanlänkad med en boprisbubbla.

Det är också så att vi för närvarande behöver öka bolånen med drygt 200 miljarder per år bara för att hålla priserna "stilla", dvs. att de stiger lika mycket som lönerna ökar. Om denna ökningstakt avtar får vi en negativ kreditimpuls och bostadspriserna sjunker.

Bostadsrättspriserna ännu mer maniska

I förrgår skrev jag om den maniska fasen i den svenska bostadsbubblan, med utgångspunkt från SCB:s kvartalsvisa statistik över småhuspriserna. Nu är dock inte detta den värsta delen av bostadsbubblan, utan bostadsrättspriserna har stigit ännu mer - se diagrammet^* nedan.

De reala bostadsrättspriserna har 1996-2015 stigit med 870 procent!! De reala småhuspriserna har under samma tid stigit med i jämförelse högst måttliga 197 procent. Reallönerna har under samma tid bara stigit med 53 procent.

Jag har även lagt in hushållens lån (inflationsjusterade) och inte oväntat hamnar de någonstans mittemellan småhuspriserna och bostadsrättspriserna. Som ni ser i diagrammet så följer bostadspriserna inte reallönerna, utan mer hushållens krediter. Jag återkommer senare med en mer detaljerad analys av detta.

Hursomhelst visar diagrammet ovan en skrämmande bubbla. Jag har tidigare analyserat (genom att se på olika länder och tider) huruvida bostadspriser kan mjuklanda efter kraftiga uppgångar och kommit fram till att om det ens är möjligt isåfall är ytterst sällsynt. Vi kan alltså förvänta oss en rejäl krasch i de svenska bostadspriserna när bubblan väl spricker (vilket den uppenbarligen inte gjort ännu utan fortsätter att blåsas upp). Vi kan gissa att bostadspriserna ska ner till någonstans under kurvan för reallönerna, vilket varit fallet vid tidigare nedgångar. En nedgång till 100-linjen i diagrammet motsvarar över 60 procents fall i de reala småhuspriserna och över 80 procents fall i de reala bostadsrättspriserna.

Vi väntar bara på den utlösande faktorn för att kreditkranen ska strypas, men vi vet ännu inte vilken denna faktor slutligen kommer att bli.

En läsare bad mig om ett diagram över bostadspriser i förhållande till reallöner, för att tydligare kunna se utvecklingen. Varsågod, här kommer det.

Som ni ser utmärker sig de senaste åren även här.

---

* Det första diagrammet ovan bygger dels på data för småhuspriser, reallöner, hushållens lån samt konsumentprisindex från SCB, dels på bostadsrättspriser från Bengt Hansson på Boverket via Cornucopia. Dessa har jag sedan kompletterat med data för de två senaste åren från Valueguard, samt med reallönerna för senaste året från Medlingsinstitutet.

Exempel på bostadspriser enrummare

Som jag skrev igår är de svenska bostadspriserna just nu inne i den maniska fasen. Jag tänkte därför titta på några exempel.

Vi börjar med att försöka hitta en enrummare, lämplig för någon ungdom som ska studera. Bortre delen av Kungsholmen kanske? Ungdomen vill ju bo hyfsat centralt. Där hittar vi en minimal men ändå praktisk (kokvrå och Stockholmsdusch) etta på 23 m² som nyligen gick för 2490 000. Som hittat! Jag räknar utifrån SBAB:s tremånadersränta, samt den minimala amortering man får ha enligt det kommande amorteringskravet.

Det kändes rätt saftigt för ett rum och kokvrå, särskilt när ungdomen lever på CSN-pengar på cirka 10000 per månad. Förutsättningen för denna kalkyl är förstås att ungdomen arbetar på loven så att ungdomen har en inkomst och skatt att kvitta ränteavdraget mot.

Och sen var det kontantinsatsen på 373500. Knappast några pengar som en ungdom har sparade, och som det ser ut i dagens Sverige har i de flesta fall inte heller ungdomens föräldrar sparat ihop så mycket pengar.

En sådan här lägenhet skulle kunna fungera för en äldre ungdom som fått sitt första jobb, men även då blir det en saftig bit av inkomsten som går till boendet, särskilt med tanke på hur lite man får för pengarna.

Vi kanske får söka oss lite längre ut. Bagarmossen är en förort med nära till natur i form av det fina Nackareservatet, men samtidigt nära till stan med tunnelbana. Men hoppsan, senast sålda enrummaren (på 26 m²) gick för 2120 000! Nästan som Kungsholmen. Och högre månadsavgift. Men så får man ju tre kvadratmeter mer! Där ser kalkylen ut så här:

Det blev ju också orimligt dyrt...

Rotebro då? Pendeltåg. Evig nattbuss när man har varit ute och festat. En enrummare på hela 45 m².

Det känns inte heller särskilt prisvärt. Även här förutsätter kontantinsatsen att man har föräldrar som kan pytsa in den.

Om man väljer Linköping istället för Stockholm då? Tannefors är en trevlig del av staden. Inte på samma sida av stan som universitetet, men i gengäld gångavstånd till centrum. En etta på 29 m² såldes nyligen där för 1325 000.

Här börjar månadskostnaden kännas rimligare, men fortfarande återstår problemet med kontantinsatsen på nästan två hundra tusen, vilket utesluter väldigt många ungdomar. En enrums hyreslägenhet i Linköping har en månadshyra på omkring en tusenlapp mindre, men förutsätter i gengäld att man stått i bostadskö i minst sju år.

Slutsatsen blir att Storstockholm är orimligt vad gäller att köpa enrummare till ungdomar, men Linköping är görbart förutsatt att man har tillräckligt med pengar sparade för kontantinsatsen.

Tillägg 1: Samtidigt ska man notera att jag inte har tagit med en viktig post i beräkningarna, nämligen underhållskostnaden för lägenheten. Schablonen säger 10-20 procent av månadsavgiften eller 500-1000 kronor.

Tillägg 2: Jag har alltså räknat på den lägsta tremånadersräntan jag kunde hitta vid en snabb sökning. Vad som händer vid höjda räntor överlämnar jag till läsarnas kreativa fantasi.

Den maniska fasen

Jag har fått kommentarer om att jag ha gjort felaktiga förutsägelser om vår svenska bostadsbubbla. Därför tänkte jag nu göra en uppdatering av min syn på läget. Vi börjar med att se på hur de reala småhuspriserna har utvecklats de senaste 63 åren (data till och med fjärde kvartalet 2015).

Som ni ser har utvecklingen de senaste decennierna varit helt makalös. Det som framförallt sticker ut är utvecklingen sedan 2011. Man behöver egentligen inte se på annat än detta diagram för att inse att det är en bubbla, bara att den inte spruckit ännu. Den är just nu inne i den maniska fasen.

Jag har gjort några missade förutsägelser under åren och därför zoomar vi in på perioden från 1986 med lite kommentarer.

Åren runt 2000 såg det ut som om bostadspriserna (åtminstone i Stockholm) hade nått en cyklisk topp liknande den som vi såg runt 1990. Jag sålde därför den lilla lägenhet Stockholm som jag hade köpt 1993. Jag var mycket nöjd med att värdet hade trefaldigats - den bästa investering jag någonsin gjort.

Vad som hände därefter missade jag. På grund av bland annat sänkta räntor blev det ingen cyklisk nedgång, utan istället sattes en bostadsbubbla av massiva proportioner igång. Statliga SBAB var i detta läge en starkt pådrivande faktor för att förslappa villkoren för bostadskrediter och var först bland annat med amorteringsfrihet.

Hösten 2006 började jag att titta närmare på vad som höll på att hända med bostadspriserna och blev chockad. Jag gissade då att en krasch skulle komma inom något år. Vid finanskrisen hösten 2008 trodde jag att bubblan spruckit, men istället eldades bostadsmarknaden på ytterligare på grund av den kraftigt sänkta räntan. Att Sverige klarade sig ganska helskinnat genom finanskrisen gjorde att bostadsköparna återfick förtroendet.

2011 såg det ånyo ut som om vi skulle ha sett toppen för den svenska bostadsmarknaden, men så blev det inte. Bostadspriserna fortsatte istället uppåt. Jag hade fel för tredje gången.

Jag erkänner utan omsvep att jag har haft fel flera gånger angående när den svenska bostadsbubblan skulle spricka. Däremot anser jag inte att jag har haft fel i mina varningar för den utveckling som skett sedan år 2000. Finansiella bubblor kan som bekant pågå betydligt längre än någon rationell bedömare skulle kunna ana ens i sina vildaste fantasier. Ju längre bubblan blåses upp, desto farligare blir den.

Att vi inte sett kraschen ännu gör dock inte att det inte skulle vara en bubbla. Det är fortfarande en uppenbar bostadsbubbla. Det anser nu förresten sju av tio svenskar enligt en gallupundersökning. SEB:s chefsekonom uttrycker det som "Att Sverige, och framför allt Stockholm, har en överhettad bostadsmarknad råder det ingen tvekan om". Bara ett annat sätt att säga samma sak.

Bergqvist går sedan in på vad han anser skiljer dagens bubbla från den runt 1990. För det första säger han att vi har "en bostadsbrist som inte går att bygga bort på kort tid", vilket kan ställas i kontrast till att vi har en av de största boytorna per person i Europa. Vi har en upplevd bostadsbrist med de krav som vi idag ställer på en bostad, men ekonomiska realiteter kan tvinga folk till helt andra beteenden och krav vad gäller bostad. Det går utmärkt att ha inneboende, eller att vara inneboende.

Sedan säger Bergqvist att "den svenska bostadsmarknaden i dag [har] mindre drag av spekulativa beteenden än då", något jag inte anser stämmer. De tre "falska alarmen" om att bostadspriserna skulle ha toppat, tillsammans med efterföljande fortsatt stigande priser, samt den rekordlånga och rekordstora prisuppgången sedan 1995 har invaggat många i en trygghet i att bostadspriserna i princip (med bara mindre hack) kommer att fortsätta att stiga eftersom det "alltid" kommer att finnas en efterfrågan. Därför skuldsätter sig många kraftigt för att kunna köpa den bostad de har. Det är ett mycket spekulativt beteende.

Och så säger Bergqvist att "svensk ekonomi i övrigt [är] i betydligt bättre skick" än i början av 1990-talet. Är den verkligen det? Då var världsekonomin i stort i betydligt bättre skick än nu och vi kunde med draghjälp från omvärlden lyfta oss ur krisen. Nu är världsekonomin i ett oerhört risigt skick och vi kommer inte att få någon draghjälp från omvärlden, utan tvärtom. Sveriges ekonomi idag är också till stor del uppbyggd kring bostadsbubblan och de därmed sammanhängande byggbubblan och kreditbubblan. Vid ett fall i bostadspriserna kommer hela den sammanlänkade strukturen av banker, fastighetsmäklare och byggbolag att falla samman. Vi kommer också att få se konsumtionen falla. Dessutom har vi redan ett mycket lågt ränteläge, så det finns inget utrymme för penningpolitisk stimulans. I början av 1990-talet hade vi istället ett mycket högt ränteläge och när räntorna efterhand föll så kom ekonomin igång igen.

Jag läser idag också om det senaste i kategorin "alldeles för sent" för att försöka bromsa upp den svenska bostadsbubblan och hushållens skuldsättning, nämligen Finansinspektionens funderingar på ett skuldkvotstak.

– Vi vill bromsa skuldsättningen men utan att sätta krokben för bostadsmarknaden eller Sveriges ekonomi, säger Henrik Braconier, chefsekonom på FI.

Han talar om att bromsa skuldsättningen, men det krävs mer än så - det krävs att skuldsättningen minskar. Och det går inte att bromsa skuldsättningen utan att det påverkar bostadsmarknaden.

Dessutom kan skuldkvotstaket bli verklighet först nästa sommar. Amorteringskravet ser (kanske) ut att bli verklighet i sommar. Alla åtgärder som det talas om och som har införts (såsom bolånetaket) borde ha införts redan runt år 2000, men då eldade man istället på bostadsmarknaden.

Migrationsverket kontra turismen

Den stora mängd migranter och flyktingar som kom till Sverige i höstas måste bo någonstans. "Tillfälligt" placerades de på diverse turistanläggningar såsom stugbyar eller hotell. Nu närmar sig sommarens högsäsong för den svenska turistnäringen och man undrar lite grann hur det har gått - vilka turistboenden kommer att finnas tillgängliga för turister och vilka kommer att användas av Migrationsverket? SvD har tittat på det.

"I vissa kommuner blir det inga hotellbäddar alls", säger vd:n för Småland Turism. Det ser även ut att bli brist på hotell i Bohuslän, och då även de mer fashionabla hotellen. Detta var bara två exempel - fler finns att läsa i SvD:s artikel.

Det set ut som om det är mer lönsamt för många stugbyar och hotell att få en fast inkomst året runt genom att hyra ut till Migrationsverket än genom att hyra ut bara under turistsäsongen. Även om turisterna kan betala mer per natt blir den totala årsinkomsten bättre av asylsökande.

"Det är ju hotellen som är själva motorn i turistnäringen. Faller de bort, faller också andra turistintäkter bort", konstaterar vd:n för Södra Bohusläns Turism. Där har vi problemets kärna.

Detta var bara några stickprov, men de visar på den trend som SvD:s artikel presenterar. De som normalt tar in på hotell är de som spenderar mest pengar på aktiviteter, restauranger och nöjesliv. Finns inte bäddar till turisterna faller även övriga intäkter bort, för turisterna kommer till största delen inte att bo i tält eller husvagn istället för hotell, utan kommer troligen att söka sig utomlands för sin semester. Turister från utlandet kommer inte heller att komma i samma omfattning, när de inte kan finna boende.

Drygt 159 000 personer i Sverige är sysselsatta inom turistbranschen, som 2014 hade ett exportvärde på drygt 96 miljarder kronor. Hur många av dessa kommer att förlora sina jobb? Och då har vi bara räknat turistbranschen direkt, inte exempelvis alla butiker som får en stor del av sin inkomst från turisterna.

Men man kanske ska se positivt på det hela - försäljningen av tält och husvagnar kan få ett rejält uppsving!

Det vi ser här är exempel på en undanträngningseffekt. Migrationsverket har med sina skattepengar finansiell styrka nog att bjuda över turisterna.

Vi kommer framöver troligen också att se undanträngningseffekter på bostadsmarknaden, då kommunerna från 1 mars åläggs att ta emot sin kvot av dem som beviljats uppehållstillstånd. Eftersom många kommuner inte har några större mängder lediga hyresrätter tvingas de att med skattepengar köpa upp bostäder på marknaden - det kan vara bostadsrätter, småhus eller fritidshus. Hittills har jag läst om exempel på detta från kommunerna Östersund och Svenljunga. Danderyd överväger också inköp av bostadsrätter som ett möjligt alternativ. Förutom att det kan driva på den svenska bostadsbubblans vansinnespriser ytterligare, så kan inköp av fritidshus som flyktingboenden också ge ytterligare ett slag mot turistnäringen. En arbetslös flykting spenderar inte tillnärmelsevis lika mycket pengar per dag som den svensk som innehar en fritidsbostad.

Som jag skrev i höstas, så är det inte pengar som Sverige saknar, utan resurser och tid för att ta emot alla asylsökande. Migrationsminister Morgan Johansson har nu också erkänt detta.

"Vi måste inrikta oss på att ta hand om de 160 000 som kom förra året. Våra asylboenden är redan fulla, och vi behöver detta andrum för att ta hand om dem som kommit."

Sverige kommer att klara det, men samhället kommer att se väldigt annorlunda ut på många vis efter att vi tagit emot denna plötsliga våg av migranter och flyktingar.

Ser vi på dagsläget vad gäller inflödet av asylsökande så hade vi i februari färre per månad än vid samma tid förra året, se diagrammet nedan. I mars har inflödet minskat ytterligare.

Detta beror på en kombination av flera faktorer. Dels de hårda gränskontroller som införts i sydöstra Europa och stoppat upp flödet av migranter och flyktingar, dels att ryktet gått om att situationen som asylsökande i Sverige inte är så bra som den tidigare varit, dels Sveriges gränskontroller.

Riksbanken frånsvär sig ansvaret

I morse kom nytt räntebesked från Riksbanken, där de för det första tar åt sig äran för att Sveriges ekonomi går bättre. Som de flesta av mina läsare säkerligen vet så är korrelation inte detsamma som kausalitet. Att arbetslösheten sjunker och konjunkturen stärks är korrelerat med Riksbankens alltmer expansiva penningpolitik, men det är högst osäkert hur mycket den faktiskt bidragit till det och hur mycket som beror på andra faktorer - vi är som bekant ytterst beroende av vår omvärld. Dessutom kan man se det som att Sveriges ekonomi på grund av det låga ränteläget helt enkelt är lånedopad - hushållens lån växer i en årstakt av 7,3 procent. Starkare efterfrågan i Sverige skulle kräva ännu mer lånedopning.

Riksbankens expansiva penningpolitik har bidragit till att konjunkturen stärks, att arbetslösheten sjunker och att det finns en tydlig trend uppåt i inflationen sedan förra året. I september var KPIF-inflationen 1,0 procent, exklusive energipriser var inflationen 1,8 procent. Trenden med stigande inflation väntas fortsätta. Men jämfört med bedömningen vid det förra penningpolitiska mötet har inflationsprognosen reviderats ner något. Det beror på försämrade inflationsutsikter i omvärlden men också på en ny bedömning att det krävs starkare efterfrågan i Sverige för att stabilisera inflationen runt 2 procent.

Visst har prisinflationstakten mätt med KPIF stigit det senaste året, men det handlar inte om någon snabb förändring, utan att KPIF krupit upp med en halv procentenhet på ett år. Trenden uppåt i inflationen är förvisso som Riksbanken skriver tydlig, men långsam, se diagrammet nedan.

Notera även att Riksbanken förhoppningsfullt ser på inflationen exklusive energipriser och påpekar att den var nära deras tvåprocentsmål. Flera andra centralbanker har vid olika tillfällen valt att se på "core inflation" (alltså exklusive energi och livsmedel), vilket som jag ser det är ett närmast skrattretande inflationsmått. Energi och livsmedel är snarare det som är "core" (kärna). Inkludera istället tillgångspriser (exempelvis bostäder) i inflationsmåttet på ett bättre vis än vad de inkluderas idag så ska ni få se på inflation! Prisuppgångarna på bostäder i Stockholm och Göteborg har det senaste året legat runt 20 procent.

Vidare säger Riksbanken:

Sammantaget bedömer Riksbankens direktion att penningpolitiken behöver bli mer expansiv för att understödja den positiva utvecklingen i svensk ekonomi och säkerställa kraften i inflationsuppgången. Direktionen har därför beslutat att utöka köpen av statsobligationer med ytterligare 65 miljarder kronor, så att köpen uppgår till totalt 200 miljarder kronor vid halvårsskiftet 2016. Reporäntan behålls oförändrad på -0,35 procent men en första höjning av reporäntan skjuts ungefär ett halvår fram i tiden jämfört med tidigare bedömning.

Notera att eftersom hittillsvarande expansiva penningpolitik med negativ styrränta och obligationsköp inte gett tillräcklig effekt så bedömer man att det behövs mer av den ineffektiva medicinen och utökar därför obligationsköpen och skjuter fram tidpunkten för att påbörja normalisering av räntan. Låt mig gissa att vi kommer att få se detta även vid kommande räntebesked. Om vi ser på andra länder som under lång tid haft extremt låg styrränta såsom Japan och USA så har de hela tiden haft en prognos för när de ska höja räntan, men tidpunkten har hela tiden skjutits på framtiden. Det skulle förvåna mig om Sverige vore annorlunda.

Slutligen så påpekar Riksbanken att det låga ränteläget är riskfyllt, men frånsvär sig allt ansvar för konsekvenserna genom att säga att det är någon annan som måste ta hand om det.

Riksbanken har vid många tillfällen lyft riskerna som det låga ränteläget kan föra med sig. För att minska riskerna med hushållens skuldsättning behövs reformer som skapar en bättre balans mellan utbud och efterfrågan på bostadsmarknaden. Det är även viktigt att se över skattesystemet så att hushållens incitament att skuldsätta sig minskar. Ansvaret för sådana reformer vilar på riksdag och regering. Det är även av största vikt att Finansinspektionen snarast får mandat och verktyg att på ett effektivt sätt kunna bedriva makrotillsyn. Om inga åtgärder vidtas kommer detta i kombination med det låga ränteläget att öka riskerna ytterligare. Det kan i förlängningen bli mycket kostsamt för samhällsekonomin.

Implicit förespråkar de alltså en utfasning eller minskning av ränteavdraget. Detta är dock för politikerna en alltför het potatis, som de aktar sig noga för att ta tag i, men det är bekvämt för Riksbanken att kunna skylla på Riksdagen, regeringen och Finansinspektionen.