SEB meddelar idag att man sänker nivån för bottenlån på bostäder till 80 procent. Nu börjar det låta rimligt. Tidigare var det 85 procent som var gränsen. Redan i somras började man kräva snabbare amortering av topplånet, nämligen på högst tio år. Eftersom man fortfarande inte kräver amortering på bottenlånet konstaterar Cornucopia att reglerna i praktiken bara innebär krav på amortering på femtio år. Bloggaren Per Penning ser SEB:s stramare krav som en tidig julklapp och kommenterar att "Denna nobla gest gör troligen att lite färre kunder i framtiden behöver suga på ramarna eller få besök av kronofogden".
Nu börjar det så sakteliga närma sig rimliga krav, men det är fortfarande alltför slappa regler för bolån. Var finns kraven på rimlig kontantinsats? Bankerna kommer dock troligen framöver att skärpa sina krav ytterligare - de kommer att bli tvingade av omständigheterna. Med den amorteringstakt som krävs idag kommer bolåntagare som köper bostad vid 30 års ålder inte att vara skuldfria förrän vid 80 års ålder! Här handlar det inte om livslångt sparande utan livslång skuldsättning. Kalkylen bygger förstås på att inflationen ska äta upp lånet och/eller att man får löneökningar som gör det möjligt att i framtiden betala av mer än man gör nu. Men om inflationen blir fortsatt rekordlåg och vi får fortsatt hög arbetslöshet...
Swedbank skärpte redan i somras bolånekraven och tillåter nu bara en belåningsgrad på 75 procent jämfört med tidigare 85 procent. SBAB tillåter dock fortfarande upp till 85 procent i bottenlån. SBAB är också det enda bolåneinstitutet som tillåter att kunderna lånar ända upp till 95 procent av köpeskillingen. Frågan är hur länge de kan hålla kvar dessa villkor.
SBAB:s utlåning har också växt snabbare än för övriga bolåneinstitut. De har växt med 17 procent - ungefär dubbelt så snabbt som den totala bolånemarknaden. De är dock fortfarande ganska små och har bara runt åtta procent av marknaden. VD Eva Cederbalk stoppar huvudet i sanden och ser inga större risker. Nå, vi får se hur det går när den svenska bostadsbubblan väl spricker. Då kommer det säkert att bli helt andra tongångar från Eva Cederbalk.
Vad gäller vilken ränta bolånekunden ska klara så höjer SEB kravet till sju procent, från tidigare 6,5 procent. Swedbank är konstigt nog "snällare" och kräver bara 5-årsräntan plus 3 procentenheter, i dagsläget cirka 5,5 procent.
Allt fler väljer nu också kortaste möjliga bindningstid på sina bolån. Idag rapporteras att 92 procent av SBAB:s kunder har tre månaders bindningstid och att i den genomsnittliga bindningstiden nu är nere i fem månader. Vilken marginal har man den dag de korta räntorna sticker uppåt? Den dagen är det troligtvis också för sent att binda räntan lågt, eftersom de långa räntorna troligen också kommer att gå upp, och troligen kommer att göra det innan de korta räntorna.
Hursomhelst kan vi konstatera att lånefesten troligen är över snart. Bolåneinstituten kommer gradvis att skärpa sina krav - det vi ser nu är troligen bara början på en längre trend. Men kreditåtstramningen till hushållen kommer alldeles för sent. Det är oroande att de svenska hushållen fortfarande ökar sin belåning i hög takt. Idag rapporterade Finansinspektionen i sin senaste Kreditmarknadsbarometer att hushållens lån under tredje kvartalet ökade med 9 procent jämfört med motsvarande period 2008.
Intressant i FI:s rapport är också att vid utgången av tredje kvartalet var hushållens lån för första gången större än de svenska företagens. Under tredje kvartalet minskade lånen till svenska företag med 46 miljarder kronor. Så Riksbankens toksänkning av räntan har alltså som jag konstaterat förut inte hjälpt företagen, utan bara bidragit till att blåsa upp bostadsbubblan. En missriktad penningpolitik alltså, som kommer att straffa sig framöver.
[Andra bloggar om bolån, bolåneräntor, amortering, bostadsbubbla]
Inlägg
God jul! – särskilt alla som tjänstgör idag
4 timmar sedan
Jag förstår inte riktigt det där med amorteringstakt om 50 år. Matematiskt kanske det är korrekt, men i verkligheten blir det väl inte så...
SvaraRaderaEgentligen innebär de nya kraven väl inte mer än att topplånen ska amorteras av (på max 10 år), och sedan behöver man inte amortera alls. Om man inte fortsätter amortera blir man ju aldrig skuldfri...
Om du amorterar av 20% av lånet (topplånet) på 10 år och sen fortsätter att amortera i samma takt så kommer det att ta dig 50 år att amortera hela lånet. Det är väl så man kan resonera, inte att man slutar all amortering när topplånet är avklarat.
SvaraRaderaRimligt vore att bolånetagare skall erlägga 20% i kontantinsats för att beviljas lån och att 40 år skulle vara MAXIMAL amorteringstid.
SvaraRaderaDen här cirkusen som pågår nu är faktiskt snudd på komisk.
flute : men är det inte så att det idag går att sluta amortera när topplånet är betalt om man vill ?
Jag känner iaf. till att man kan ta ett eller flera "friår" när man känner ett trängande behov efter lite Thailandsresor och när ungarna behöver köpa en häst osv , det vet jag folk som gjort och det har inte varit några konstigheter.
En intressant aspekt att titta på är relationen borätt/hyresrätt. I USA var det tydligen så att tron på ständigt stigande priser gjorde att folk var beredda betala kraftigt högre månadskostnad för att "äga" ,mot vad det kostade att hyra. Här i Sverige, åtminstone Stockholm ligger dock i nuläget månadskostnaden(ränta+avgift) i nivå med,eller under hyreskostnad. Vet inte om det ska ses som att vi har mindre allvarlig bubbla ?
SvaraRaderaEller att folk här luras in i värre fälla ? Vi kan ju inte lämna in nyckeln och dra som i USA
Såg ni inte inslaget om hyresrätterna i Stockholm, och hur många av dem som behöver renoveras igår på nyheterna? Lustigt det där, folk är såååå upprörda för att deras bostäder är i dåligt skick. Sedan när dom frågar någon som bor för 5 000 kronor i månaden i en trea-fyra på Södermalm i Sthlm om dom kan tänka sig betala mer för att få högre standard så blir svaret "Nej, absolut inte".
SvaraRaderaNär ska (resten av) folket fatta? Vill man bo centralt i landets största stad så kan man inte förvänta sig att betala lika mycket som i utkanten av Flen. Det håller inte i längden. Inte konstigt att skötseln av hyresfastigheter är eftersatt när det inte går att finansiera renoveringen på grund av artificiellt nedtryckta hyror. Och folk som är beredda att betala mer har då bara ett alternativ: att köpa sig en bostadsrätt.
Nej, vill man få ner priserna på bostadsrätter och villor till en mer rimlig nivå så finns det bara ett sätt: släpp hyresmarknaden fri (det är vår, snart iaf).
Flute, du vet att så fort du baissar bostadsmarknaden så kommer jag vara här och gnälla på dig... :)
SvaraRadera"Kalkylen bygger förstås på att inflationen ska äta upp lånet och/eller att man får löneökningar som gör det möjligt att i framtiden betala av mer än man gör nu. Men om inflationen blir fortsatt rekordlåg och vi får fortsatt hög arbetslöshet..."
Mja, kalkylen bygger ju på att man ska vara skuldfri när man dör (vid 80 års ålder). I sig är detta inte ett problem - det är bara en förändring av hur det sett ut tidigare.
Egentligen så finns det ju inget som säger att man ska har ett antal miljoner i bostadsförmögenhet när man dör heller. Varför amortera överhuvudtaget? Så länge man betalar de löpande kostnaderna (räntor + renoveringar) så spelar det ju INGEN roll. Då är det att likställa med en nybyggd hyresrätt.
Förstår verkligen inte den här besattheten av att man ska ha amorterat bort hela lånet inom 30-40 år. Jag förstår att det kan kännas skönt, men kan någon förklara för mig varför det är privat- eller samhällsekonomiskt fördelaktigt?
Dessutom Flute, hur sannolikt är det att inflationen förblir rekordlåg i 50 år...? Och om den blir det, tror du inte vi kommer ha nollränta i 50 år då?
"Det är oroande att de svenska hushållen fortfarande ökar sin belåning i hög takt."
Nej, det är det inte. De svenska bankerna har lägst kreditförluster i Europa. Svenska hushåll har bra utrymme för att klara ökade räntor. Jag tror inte du har någon aning om fördelningen av ökningen av belåningen (jag har det inte heller). Det kanske är 50-talister med noll i lån som får för sig att dra nytta av ROT-avdraget som står för en stor del av ökningen? Då är det knappast ett problem.
Till sist: du skriver mycket om vilka krav olika banker har på insats/belåningsgrad. Tänk på att allt det här är förhandlingsbart. Är du en bra kund kan du säkert låna 90% hos Swedbank, även om dom officiellt säger att dom har ett tak på 75%.
Makro, låter underbart att låna pengar som aldrig behöver betalas tillbaks. "De svenska bankerna har lägst kreditförluster i Europa"
SvaraRadera-och en inbrottstjuv är snällast bland ett gäng rånare !
Men mer grundläggande: Hur ska ett extremt exportberoende land som Sverige kunna gå opåverkat(bostadspriser osv.) ur urblåsningen av den globala kreditbubblan ?
"Makro, låter underbart att låna pengar som aldrig behöver betalas tillbaks."
SvaraRaderaFreddy, du missar helt poängen. Givetvis ska lånet betalas tillbaka. Så sker när du/dina arvingar någon gång i framtiden säljer huset.
Att bo i en bostadsrätt/villa och inte amortera lånen är ju i princip samma sak som att bo i en nybyggd hyresrätt. Någon annan står för finansieringen, och du betalar deras kapitalkostnad.
Tilläggas kan ju att mina 40-talistföräldrar aldrig amorterat på sitt huslån. Tror du dom ångrar det?
Visst ger det en helt annan frihet att ha en obelånad BR/villa (vilket är anledningen till att jag själv amorterar friskt), men det var väl inte det diskussionen gällde?
Förutom att det känns "skönt" att ha amorterat av sin villa efter 30-40 år så är en avbetald lånebefriad villa en garant för att man själv och/eller partner kan bo kvar oavsett om någon blir sjuk, detta är ju ännu viktigare nu när alliansen monterat ned stora delar av sjukförsäkringen.
SvaraRaderaSen finns det ju bloggare som räknat på detta och menar att det ÄR privatekonomiskt fördelaktigt att amortera mycket, detta är ju extra aktuellt för många husägare som vant sig vid mycket hög materiell standard och därför gärna renoverar kök/badrum/rubbet var 5e år och det kostar ju en del trots allt.
Jag menar att dessa nöjjesrenoverare får låna upp mer på huslånet eller se till att ha rejält feta löner , i de fall de får låna upp mer och mer pengar så blir ju inflationseffekten på lånet så svag att ålderdomen kan bli ganska tråkig för många.
Det är väll en sak att köpa en kåk för 1 mille utanför nån småstad när båda har jobb och en helt annan att betala 4 mille i ett skapligt populärt område nära storstadsregion.
jag TROR det var bloggen http://cristofferstockman.blogspot.com/ som räknat på amortering.
Ni baissare, läs det här:
SvaraRaderahttp://cristofferstockman.blogspot.com/2009/12/vara-dyrare-hus-har-vi-betalat-med-mer_02.html
Marcus,
SvaraRaderalikväl som att amortera på huset kan du spara pengarna på bankkonto eller i fonder. Då har du en buffert vid eventuell sjukdom. Precis som du får om du amorterar.
Det är fortfarande ingen som kommit med något argument som övertygar mig om att man måste amortera bort sitt huslån på 30-40 år.
Varför ska man amortera? Christoffer Stockmann har räknat på det i januari. Läs igenom hans räkneexempel!
SvaraRaderaVarför blir jag "baissare" för att jag förutsäger lägre bostadspriser? Det vore väl positivt om folk kan köpa sig en bostad utan att skuldsätta sig.
SvaraRaderamakro : Jo förutsatt att bolåneräntan är lägre än vad du kan få ut i avkastning så kan det ju tom. vara bättre att spara 10 000 i månaden i fonder istället för att amortera dessa på huset.
SvaraRaderaSom trygghetsknarkare skulle jag själv inte göra så och definitivt inte med större summor , jag skulle heller ej aldrig låna upp på fast egendom och spekulera med de lånade pengarna trots att många gör det eller tom. belånar sitt aktieinnehav och köper mer aktier för pengarna - det blir lite för mycket hävstångseffekt tycker jag.
Jag upplever det som säkrare att amortera istället för att tvingas prestera bättre än bolåneräntan år efter år , men den som är duktig på värdepapper och har disciplin samt lite flyt gör naturligtvis klokast i att inte amortera och istället investera de pengarna för att få ännu större avkastning.
Men vad tycker du om stockmans räkneexempel då ?
Det borde inte krävas någon kontantinsats på en bostadsrätt. Felet är att räntan inte sätts av marknaden. Ingen vettig människa skulle låna ut för en ränta närs 0 %.
SvaraRaderaRäntan borde bestämmas av utbud och efterfrågan, dvs spar- och lånevilja i ekonomi. Vill många låna så går räntan upp och vill många vill spara så går den ner. Då skulle vi få en automatiskt stabilisering och slippa dessa ständiga bubblor(med efterföljande krascher)
Så självklart egentligen, men ack så svårt att få folk att förstå.
Marcus Likvidvänster,
SvaraRaderamed risk för att låta dryg så tycker jag inte att Stockmans räkneexempel är så revolutionerande. Det är ju en mängd saker han inte tar hänsyn till, framförallt skiljer han inte på nuvärde och slutvärde.
Detta leder till att han t.ex. gör samma fadäs som många andra, och pratar om att "den genomsnittliga amorteringstiden är 90 år". Som jag försökt förklara så är den bara 90 år om man räknar med 0% inflation och 0% tillväxt. De flesta svenskar kommer förmodligen inom de närmsta 90 åren få höjd lön, och kan därmed öka sin amorteringstakt.
Dessutom, på temat slutvärde och Stockmans exempel, om man antar att det slösaktiga paret istället investerar mellanskillnaden av sin egen amortering och "spara-parets" till 8% ränta så kommer dom att ha nästan 5,7 miljoner på banken efter 40 år. Antar vi en mer försiktig på 5% har dom 2,7m. Det här nämner Stockman inte alls i sin kalkyl.
Min avsikt har aldrig varit att övertyga någon om att det är fel eller dåligt att amortera. Jag har själv en 30-årig amorteringsplan på min lägenhet. Jag har bara reagerat på att folk här tycks tro att ett samhälle utan lån är idealet, och att det är helt absurt att inte amortera sin bostad på 30 år. Det är inte så stor skillnad mellan att hyra från en kommunal/privat hyresvärd och att hyra från banken!! Förutom att om man faktiskt hyr en hyresrätt så är hyrorna artificiellt låga, men det är en annan diskussion...
Neoliberal agenda,
SvaraRaderadet du skriver låter bra, men är väldigt förenklat. Som du säkert vet så är pengar ingen ändlig resurs, så om efterfråga ökar kan man alltid skapa mer. En helt utbuds- och efterfrågestyrd marknad funkar alltså inte riktigt...
Makro e kul :
SvaraRaderaJo att räkna med 0% inflation och 0% löneökning det kan jag hålla med om att det inte känns särskilt verkligt.
Ett samhälle helt utan lån vore nog inte så bra med nuvarande ekonomiska system , det skulle ivf. krävas en lång omställningsperiod för att inte alla hjulen skulle tappa fart när inga pengar omsattes och alla bara sparade till framtida konsumtion.
Kalla mig galen men jag har börjat få tankar om stagflation för jag upplever inte att vi har så jäkla låg inflation just nu som riksbanken vill mena , allt utom bolån ( men det är väll de som sänker !?) blir ju dyrare. och m dollarn vänder upp lite... bensinpriset..ojoj.
Marcus L,
SvaraRaderaja, inflationen är en svår nöt. Själv har jag länge sett framför mig ett Japan-scenario, dvs. ingen tillväxt och deflation/låg inflation. Jag tror dock att centralbankerna har en mycket svår balansgång att gå, och inbillar mig att det lätt blir deflation om räntan höjs bara lite för tidigt/mycket, men också att det blir inflation (som du säger) om den höjs bara lite för sent/lite.
Det blir ju så när räntenivåerna är så här låga. Folk belånar sig hårt, och räntevapnet blir mycket vassare. Världens centralbanker har målat in sig i ett hörn, och det blir inte lätt att ta sig ur.
Hehe, lite lustigt. Efter att jag skrivit ovanstående inlägg så surfade jag in på e24, och vilken artikel ligger överst om inte
SvaraRaderahttp://www.e24.se/makro/sverige/artikel_1717055.e24
Det är också av denna anledningen jag är hyfsat optimistisk när det gäller bostadspriserna. Många menar att när boräntan "normaliseras" till 5-6, kanske 7 procent så ska priserna ner. Jag tror också att priserna ska i backen om räntan går till 7 procent. Dock tror jag inte Riksbanken kommer kunna/behöva höja räntan så mycket på länge. Om man vill kyla av ekonomin räcker det att höja så att boräntorna kommer upp mot 4% så börjar det svida för många, just för att folk är så hårt belånade.
SvaraRaderaDet är det här jag menar med att man målat in sig i ett hörn. Man kan inte höja räntan särskilt mycket!
Snart kanske Riksbanken kommer att börja jobba med tiondels procent istället för 0.25%-steg?! Räntevapnet kanske är för oprecist?
Egentligen tror jag inte räntevapnet är oprecist, snarare har företag och hushåll använt krediter på ett sådant sätt att väldigt små ränteändringar får för stor effekt, marginalerna är små.
SvaraRaderajag skulle gärna se något som liknar början av en sanering av den nuvarande inställningen till krediter, det skulle i teorin kunna ske genom att räntan får följa konjunkturen och kanske hamna någonstans över 5% , i praktiken tror jag dock det vore omöjligt att genomföra då många belånade husägare ser en direkt koppling mellan bolåneräntan och regeringen, dvs : "Det är dom som höjt räntan mot oss och det är deras fel" , många jag talar med har faktiskt inte mer koll än så och de kommer göra ALLT de kan för att straffa ut de som sitter i regeringen om räntan blir för hög, detta kommer synas i det allmänna missnöjet och ingen kommer låta Ingves höjja om de på något sätt kan stoppa eller förhala det.
Det du skriver låter bra, men är väldigt förenklat. Som du säkert vet så är pengar ingen ändlig resurs, så om efterfråga ökar kan man alltid skapa mer. En helt utbuds- och efterfrågestyrd marknad funkar alltså inte riktigt...
SvaraRaderaInte om man knyter pengar till något som man inte kan skapa mer av, tex. guld. Observera, jag är inte mot krediter, dessa är helt nödvändiga i en modern ekonomi, men dessa ska inte blandas ihop med det vi har som pengar. De ska vara separata sedlar, jämför tex. med företagsobligationer.
Även om företaget går i konkurs så är det tråkigt för just den personen som inte får tillbaka sina pengar, men systemet som helhet är stabilt. De pengar du lånade ut till företaget i deras misslyckade investering har bara strömmat ut på andra ställen i ekonomin.