Bopriser och skuldsättning är något att oroa sig för

I torsdags utfrågades Riksbankschefen Stefan Ingves av Riksdagens finansutskott och sade att den senaste tidens uppgång i bostadspriserna inte är något bekymmer i dagsläget. Men enligt protokollet från Riksbankens senaste räntemöte var flera av hans kollegor mer oroade - bland annat talar förste vice riksbankschefen Svante Öberg om risk för en bostadsbubbla som kan få negativa effekter på hela ekonomin.

Däremot vill ingen av ledamöterna göra något åt saken. Ingves sade att han tittar på inflationsmålet och det är det som styr räntesättningen. Men det kanske är dags att justera inflationsmålet eller snarare inflationsmåttet.

- Vår bedömning är att det här inte är något att oroa sig för i dagsläget. Men bostadspriserna kan inte hålla på att stiga hur länge som helst. Samtidigt ser vi att räntorna på några års sikt kommer att ligga på en helt annan nivå. Penningpolitiken är inte specialdesignad för att hantera bostadsprisutvecklingen.

Men jag är oroad och jag anser att penningpolitiken borde ändras på något sätt för att även hantera bostadspriserna.

Ingves tycker att det räcker med vetskapen om att räntorna kommer att stiga för at dämpa uppgången i bostadspriserna. Det tror jag inte riktigt på. Räntorna är nu så låga att även om bostadsköpare prisar in en räntehöjning så blir det bostadsbubbla i
alla fall.

Han hoppas också på Finansinspektionens översyn av bankernas utlåning till hushållen, som kan leda till att amorteringskraven skärps och belåningsgraden begränsas.

Ingves vill också att politikerna ska göra något åt bostadspriserna, genom att förändra t.ex. fastighetsskatt, stämpelskatt och ränteavdrag. Men det lär vara en politisk omöjlighet med mindre än ett år kvar till valet. Det är dessutom alldeles för sent - bubblan är redan här. DN:s Johan Schück har kloka förslag:

En möjlighet kunde vara att sänka kapitalskatten och då också minska storleken på ränteavdragen. Reducerad avdragsrätt skulle dämpa hushållens intresse av att låna, vilket rimligtvis också borde hålla nere bostadspriserna.

Schücks förslag skulle premiera sparande framför lån, vilket ligger i linje med vad jag anser är sunt. Kanske dags att starta ett nytt politiskt parti - Sparpartiet? Både höger och vänster i dagens politik tycks ju vara rörande eniga om att låneekonomin ska fortsätta att gynnas, så här krävs en ny politisk kraft.

Ingves passade på att uttala en "vad var det jag sade" angående svenska bankers engagemang i Baltikum och säger att han varnade bankerna redan hösten 2007. Därmed lägger han ansvaret på någon annan - bankerna och i slutändan Finansinspektionen. Men hösten 2007 tycker jag är lite sent att varna. En man med så god insikt i ekonomin borde ha sett den baltiska bubblan mycket tidigare. Men världens riksbankschefer tycks ha gått i indoktrineringsskola för att inte se finansiella bubblor.

Vad gäller Finansinspektionen så är de tydligen oroade och tänker granska utlåningen till bostäder.

- Vi vill inte bara ställa frågor utan faktiskt också kontrollera hur banker och bolåneinstitut gör i praktiken. Det är därför vi kommer ta in alla de här stickproven, säger Lars Frisell.

Han är orolig för att hushåll som belånar sig för mycket nu när lånen är så billiga kan få stora problem om några år. Det faktum att hushållens skuldsättning har ökat det senaste året, enligt siffror från SCB, är också en oroande faktor.

- Vi vill veta hur bankerna gör sina kvar-att-leva-på kalkyler. Är de tillräckligt framåtblickande? Dubbelkollar de verkligen kundens inkomst och gör de stresstester för att se vad som händer om kunden blir arbetslös?

På tisdag nästa vecka kommer Finansinspektionen att berätta mer om bankkontrollen i samband med att FI presenterar sin rapport "Risker i det finansiella systemet". Om ytterligare någon månad räknar Lars Frisell med att granskningen ska vara klar.

Men dessa åtgärder kommer alldeles för sent. En sån här granskning skulle egentligen ha varit klar under våren. Vid närmare eftertanke borde granskningen ha gjorts för flera år sedan. Dessutom har jag en svag aning om att FI:s kontroll inte kommer att ge särskilt mycket konkret.

Om det inte var en bokreditbubbla tidigare, så är det definitivt en nu. Att utlåningen till småhus ökat 8 procent hittills i år och utlåningen till bostadsrätter med 15 procent under en av efterkrigstidens värsta kriser bådar inte gott. Statens bostadskreditnämnd (BKN) kom nyss med en rapport där man varnar för prisfall på bostäder. BKN konstaterar också att

Vid nuvarande ökningstakt för bolånen innebär ett prisfall på 10 procent på bomarknaden att ungefär var tionde låntagare i småhus och ungefär var femte låntagare i bostadsrätt riskerar få ett negativt bostadskapital, det vill säga skulden överstiger bostadens värde.

Ägare till bostadsrätter är mer högbelånade än villaägare och därmed mer utsatta för prisfall.

Det behövs alltså inte ens så stora prisfall som jag förutspår för att orsaka problem, utan det räcker med 10 procent. Skrämmande!

Häromdagen skrev också DN om att svenskarnas totala bolån fördubblats sedan januari 2004. Huvuddelen av kredittillväxten i landet har alltså gått till bostäder, inte till produktiva investeringar hos företag.

Hushållen är i år skyldiga en och en halv biljon kronor för sina bostäder

Totalsiffran (som blir cirka 165 000 kronor per person) säger dock inte hela sanningen, eftersom lånen är ojämnt fördelade.

Lån med bostadsrätter som säkerhet har ökat 200 procent medan villalånen ökat 80 procent.

Och ovanpå det kan man notera att bostadsrättspriserna är mer volatila.

Att boendekostnaderna tar lika stor andel av hushållsutgifterna nu som 2004 (25 procent) förklaras självklart till stor del av de låga räntorna. Svenskarna har i genomsnitt också fått högre inkomster. Men vad händer när inkomsterna sjunker och räntorna stiger? För den som blir arbetslös med ett stort bolån är det inte roligt.

Trots det låga ränteläget amorterar inte svenskarna bort sina lån utan tar alltså tvärtom på sig större lån. Cornucopia undrar "Vad hände med allt snack om att inflationen äter upp skulderna".

För att summera. Sedan 2004 har inflationen totalt varit 8%. Bostadsrätterna har stigit i pris med 59% i hela riket. Villapriserna har stigit med 40% i hela riket. Svenskarnas bostadsskulder i hela riket har stigit med 100%, fördelat på 80% för villor och 200% för bostadsrätter. Den som inte förstår att detta är en katastrofal skuldsättningbubbla är antagligen själv alldeles för högt belånad.

Frågan är bara hur man ska få folk att amortera? Det verkar inte räcka med tidningarnas varningar och goda råd.

Ekonomen Stefan Karlsson kommenterar också ökningen av bostadsbelåningen.

Detta bekräftar den bild jag tidigare givit på bloggen (bland annat här), om att Riksbankens lågräntepolitik skapar en ny bostadsbubbla.

Stefan har också tidigare kommenterat hur räntesänkningen inte haft den effekt som Riksbanken hoppats på, alltså att dra näringslivet ur krisen, utan istället urartat till bostadsbubbla och jämfört med vad som hände i USA.

Efter att en lågkonjunktur främst relaterat till kraftigt sjunkande investeringar i näringslivet bröt ut, reagerade centralbanken med att radikalt sänka räntorna på ett närmast panikartat sätt. Detta får ingen nämnvärt positiv effekt på näringslivets investeringar men gör däremot att utlåningen till bostadsköp ökar något som i sin tur bidrar till att en boprisbubbla börjar skapas.

Allt det ovanstående stämmer för USA 2001-02. Och för Sverige 2009. Historien återupprepar sig ofta.....

Är det bara svenskarna själva som inte ser vad som håller på att hända? För utomstående bedömare verkar det uppenbart. Ta till exempel följande inlägg från det irländska diskussionsforumet "The Property Pin".

The key statistic here is that the avg time to amortize a mortgage in Sweden is 91 years!
That's even more crazy than in Ireland.
Also, they have invented terms here to get people to loan more money.
They divide up your house price into
(1) 10% cash contribution
(2) 20-30% top loan (that you nowadays should amortize)
(3) 60-70% bottom loan (that nobody here ever amortizes) The notion of a bottom-loan is part of the jargon here, which is shocking. Even at a variable rate of 1.5%, people aren't paying off their capital. They loan max and then see what they can buy. Same as happened in Ireland.
What is interesting is that even with increasing unemployment, stagnant wages prices are rising.
Nearly all loans are now variable and people don't amortize. Classic bubble.

Irländarna vet ju vid det här laget mycket väl hur en bostadsbubbla ser ut och har även fått känna av effekterna av dess spräckande.

En annan aspekt på detta med bolånen är den fördelningspolitiska. Fredrik Andersson, professor i nationalekonomi vid Ekonomihögskolan, Lunds universitet, tar upp detta i en intervju för Sydsvenskan.

Fredrik Andersson ser en stor nackdel med de låga räntorna. Fördelningspolitiskt är det orättvist.
- Det innebär ett mycket aktivt gynnande av personer och hushåll med stora bolån, säger Fredrik Andersson.

Det är ofta hushåll med stora inkomster som kan och får låna höga belopp till bostäder. Räntesänkningarna innebär stora lättnader för den gruppen och gör samtidigt att fastighetens värde stiger.

Vi sparare känner oss missgynnade - ännu ett argument för att starta Sparpartiet. Det är ju även så att den som har stora inkomster och/eller förmögenhet har möjlighet att ta större lån och därmed öka sin hävstång mot marknaden, något som även Cornucopia berör idag när han tittar på vilka kommuner i Sverige som har invånarna med de största skulderna. Inte förvånande ligger t.ex. Danderyd i topp. Men när bostadspriserna vänder neråt kan det slå hårt även mot de "rika" just på grund av att de har större lån.

Sammanfattningsvis känner jag mig orolig för den utveckling som just nu pågår i Sverige. Riksbanken kraftiga räntesänkningar har inte haft avsedd effekt, utan istället eldat på den svenska bostadsbubblan och med den kreditbubblan för svenska privatpersoner. Dessutom har den gött bankerna, som kan tjäna stora pengar på förmånliga lån från Riksbanken. Undrar just hur Ingves ska förklara detta för svenska folket. Bankerna har ställt till det för sig genom oansvarig långivning i t.ex. Baltikum, men får lite plåster på såren genom att Riksbanken gör det oerhört förmånligt för dem att låna ut i Sverige. Det här är inte den politik som jag vill se!

Politikerna måste sätta stopp för Riksbankens vansinniga experiment. Gör inte de nuvarande politikerna något får vi väl starta Sparpartiet!

(Tack för länktips till Fredrik S och Kons)

Läs även andra bloggar om bostadsbubbla, bolån, bolåneräntor, bostadspriser, ränta, kreditbubbla, riksbanken