Svenska bostadsbubblan 2012

Idag kom senaste finansmarknadsstatistiken från SCB, som visar att hushållens lån fortsätter att öka i allt långsammare takt.

Tillväxttakten var i februari 5,0 procent vilket kan jämföras med 5,1 procent i januari. I februari 2011 låg tillväxttakten på 7,6 procent och hade under hela 2011 en avtagande trend.

Fortfarande är det dock en ökning av hushållskrediterna som är snabbare än inflationstakten (för närvarande 1,9 procent per år) och snabbare än BNP-utvecklingen. Frågan är hur länge denna skuldökning kan fortgå. Den genomsnittliga räntan på hushållens nya låneavtal har minskat något, vilket säkerligen drivit på viljan och förmågan till ytterligare skuldsättning.

Hushållen har nu totalt 2 661 miljarder kronor i lån, varav 2 137 miljarder är bolån. Varje svensk har alltså i genomsnitt drygt 280 000 kronor i skulder, men vi ska inte glömma bort att dessa är mycket ojämnt fördelade. Tyvärr är det efter förmögenhetsskattens avskaffande svårt att få fram några vettiga siffror på fördelningen.

I Statens Bostadskreditnämnds marknadsrapport från oktober 2011 finns följande diagram över hushållens skulder i förhållande till disponibel inkomst på längre sikt.

Som ni ser är hushållskrediterna i förhållande till disponibel inkomst på väg att plana ut. Senast det hände var runt år 2000, men sen stack de upp mot himlen. Frågan är om de kan göra det igen? Eller blir det en återgång till mer "normala" nivåer? Jag tror på det senare.

Det är hushållens tillgång till kredit som driver på bostadspriserna, då få vid dagens prisnivåer kan köpa en bostad utan bolån. Nedan ser ni hur bostadspriserna har utvecklats realt sedan 1967, nu kompletterat med siffror för fjärde kvartalet 2011 från SCB. Observera att det handlar om inflationsjusterade priser.

Jag har lagt in reallönerna som jämförelse. Det finns ett gap mellan boprisutvecklingen och reallöneutvecklingen som är större än någonsin förut. I längden kan detta inte hålla och min prognos är att de reala priserna kommer att sjunka med 65-70 procent på några års sikt, vilket beroende på inflationstakten kanske kan innebära en halvering av de nominella priserna. Det som är svårt med bubblor är att pricka in tidpunkten då nedgången börjar. Jag missade detta då jag trodde att toppen för de svenska bostadspriserna skulle vara år 2007, men vi fick då bara en liten nedgång följd av en ytterligare uppgång. Än så länge har vi åter sett en viss nedgång den senaste tiden, men jag ser den inte som bekräftad. Det kan hända att monetära åtgärder från centralbankerna åter pumpar upp bubblan, även om det inte känns sannolikt just nu.

SCB:s siffror för bostadspriser släpar efter med flera månader och just nu ännu mer, eftersom det är en propp i registreringen hos Lantmäteriet - för februari har det inte ens kommit någon Småhusbarometer. Lantmäteriet förklarar att det beror på byte av datorsystem, men att de anställt extrapersonal och dessutom jobbar övertid för att komma till rätta med problemet.

Eftersom KTH:s och Nasdaq OMX:s Valueguard-index nu funnits sedan januari 2005 och därmed har en ganska lång dataserie har jag bestämt mig för att titta på det istället. Detta index har många fördelar. Det har väldigt liten eftersläpning, det är justerat för bostädernas kvalitet och det tar även med bostadsrätter. Så här ser det ut för hela Sverige. Observera att prisindex i diagrammen nedan inte är inflationsjusterade.

Ännu ingen stor nedgång varken för bostadsrätter eller småhus sedan senaste toppen runt årsskiftet 2010/2011. För Stockholm ser bilden ungefär likadan ut.

Däremot skiljer sig utvecklingen i Malmö rejält, vilket troligen beror på närheten till Danmark och deras sedan flera år spruckna bostadsbubbla.

I Malmö nådde bostadsrättspriserna aldrig upp till toppen från 2007 igen, medan småhuspriserna lyckades nå något högre innan den återtagna nedgången.

En sak som påverkar framtiden för bostadspriserna är konjunkturen och Nordea kom idag med en prognos där de spår en "dyster" framtid och räknar med att Sveriges BNP krymper med 0,3 procent under 2012. Jag tror dock att de är för optimistiska och ser en betydligt dystrare framtid. Liknande felbedömningar gjordes 2008. Det är uppenbart att världsekonomin står och balanserar på pottkanten och bara hålls i balans tack vare extraordinära åtgärder i biljon-euro-klassen från centralbankerna. Frågan är bara vilken som blir den utlösande faktorn för fallet ner i skiten - Portugal, Spanien, Kina, Japan, oljepriset, med mera - det finns hur många negativa faktorer som helst.