2013-12-10

Skifte till högre nivå på bostadspriserna?

Före detta ledamoten av Riksbankens direktion Lars E.O. Svensson fortsätter sina skriverier om svenska bostadspriser och hushållskrediter på Ekonomistas (är han heltidsanställd där numera?). I det senaste inlägget argumenterar han emot den syn som framförs av Nouriel Roubini (känd som Dr. Doom) och Robert Shiller (en av årets två ekonomipristagare) att Sverige skulle ha en husprisbubbla. Svensson tittar där på bostadspriser nominellt, realt och i förhållande till disponibel inkomst. Dock visar han liksom förut bara utvecklingen för bostadspriserna sedan 2005, vilket jag skrivit om tidigare. Den stora uppgången i bostadspriser skedde ju före denna tid, se diagrammet nedan.
Jag påpekade detta i en kommentar till Svenssons inlägg:
Det är fortfarande så att du ser på bostadspriser bara från 2005 och framåt och därmed inte visar den period då de steg som snabbast. Tyvärr finns ju före 2005 inte lika detaljerade bostadspriser tillgängliga genom ValueGuard, men det finns priser via SCB. Att de nu stiger långsammare och sjunkit något i förhållande till disponibel inkomst skulle kunna tyda på att bostadsmarknaden drabbats av ”pyspunka”.
Svensson svarar:
Min poäng är att bostadspriserna tycks ha någorlunda stabiliserats i förhållande till disponibel inkomst från 2007. Min hypotes är att vi fått ett skift till en högre nivå på bostadspriserna fram till ungefär 2007, på grund av de fundamentala omständigheter som förklarar uppgången, men att vi framöver sannolikt kommer att se en långsmmare utveckling, i takt med disponibel inkomst – utom i regioner där nyproduktionen inte håller takten med inflyttningen.
Svenssons svar är intressant, eftersom han anser att bostadspriserna skulle ha "fått ett skift till en högre nivå". Detta liknar det som sagts i många andra ekonomiska sammanhang i historien, att några priser skulle ha nått en högre nivå baserat på någon form av fundamenta. Dessa uttalanden har sedan visat sig kvalificera för att få "äta upp sin hatt". Ett ökänt exempel är en av de sämsta ekonomiska förutsägelserna i världshistorien, nämligen när Irving Fisher 1929 tre dagar före den kända börskraschen sade att "stock prices have reached what looks like a permanently high plateau" (aktiekurserna har nått vad som ser ut som en permanent hög platå). Jag gissar att även Lars E.O. Svensson kommer att få äta upp sitt uttalande.

Notera hur uppgången i de svenska bostadspriserna ganska väl följer den klassiska marknadsbubblans anatomi.

Tillägg: Läs också vad Lars Pålsson Syll skriver om Shiller och Roubini.

7 kommentarer:

  1. Självklart får han äta upp sitt uttalande. Visst har vi en platå, men den bygger helt på det låga ränteläget som råder. När det tar slut tar platån slut då den disponibla inkomsten då måste användas till kapitalkostnader och inte konsumtion och snöbollen är då i rullning.

    SvaraRadera
  2. The problem with bubbles is that they force one to decide whether to look like an idiot before the peak, or an idiot after the peak...

    SvaraRadera
  3. Bubble deniers — now and then-Lars P Syll
    http://larspsyll.wordpress.com/2013/12/10/bubble-deniers-now-and-then/yll
    10 December, 2013

    "Stock prices have reached what looks like a permanently high plateau. I do not feel there will be soon if ever a 50 or 60 point break from present levels, such as (bears) have predicted. I expect to see the stock market a good deal higher within a few months."

    Irving Fisher Octber 17, 1929

    "My point is that housing prices – since 2007 – seem to have been rather stabilized in relation to disposable incomes. My hypothesis is that we have got a shift to a higher level of housing prices until around 2007 because of the fundamental circumstances that explain the rise in prices, but that in the future we will probably come to see a slower development, more in line with disposable incomes."

    L. E. O. Svensson December 09, 2013

    SvaraRadera
  4. En annan graf som inte går av för hackor: http://www.mcoscillator.com/learning_center/weekly_chart/perhaps_the_only_chart_that_matters_for_now/

    SvaraRadera
  5. Nog för att jag kan hålla med om att risken är stor för att Lars får äta upp sina ord, men jag vänder mig starkt emot det ständiga förenklande av den andres argument som meningsmotståndare i olika internetdiskussioner ägnar sig åt. Var kommer lusten att tillhöra ett åsiktsmässigt likriktat läger ifrån? Är ni nöjda med att se svart och vitt och inte kunna skilja ut gråtonerna där emellan?

    Han skriver ju att skiftet till en högre platå har skett "på grund av de fundamentala omständigheter som förklarar uppgången". Vad detta innebär behöver förstås utvecklas, men det går inte att säga att alla uppgångar som skett i historien har varit bubblor. Visst var tulpanerna i Nederländerna en bubbla, men i samma världsdel och under samma tid inleddes en exponentiell utveckling i form av kapitalismen och den industriella revolutionen som har tagit oss till en helt ny platå av levnadsstandard. Under ett antal århundraden har den utvecklingen inte varit en bubbla för de individer som upplevt den.

    För varje bubbla som har poppat finns det ju säkert även ett motsvarande antal upptäckter eller utvecklingar som inte har gjort det, där pessimisterna har stått och sett dumma ut efteråt. Det finns en mängd lustiga citat från sådana missbedömningar också, "Internet är en fluga" exempelvis. Och när det gäller bostäder: vad var markpriset på Manhattan på 1700-talet tro? Skulle man inte kunna hävda att dessa priser har nått ett skift till en högre nivå?

    För att avfärda Lars tycker jag att ni får förklara varför skiftet till en ny platå inte är fundamentalt motiverad. Kan det inte finnas urbaniserings och invandringstrender som motiverar ett högre pris i vissa delar av riket? Vad innebär "murens fall" i Sverige i den meningen att vi gått från betongsocialism till ett i många avseenden avreglerat neoliberalt samhälle under 80,90 och 2000-talen? Vad innebär utförsäljningen av hyresbestånden och det låga byggandet?

    Jag kan inte svara och det jag tog upp som exempel kanske är någon sorts önsketänkande. Men poängen är att jag tycker ni missar det jäkligt enkla argumentet att "världen utvecklas" när ni hävdar att allt som går upp fortare än index måste komma ned.

    SvaraRadera
  6. Svensson kan ha rätt. Många som analyserar marknader glömmer konstant att politiken styr. Naturligtvis är inte politiken här detsamma som att politiker bara kan ge ut dekret eller att vi kan rösta oss till ett snabbt paradis men de skapar förutsättningarna alltmer.

    Faktum är ju att många bostäder som inte ligger så bra till, har låga priser, börjar bli lite ruttna.
    Villkoren för att bo på landet eller i en mindre stad/by som inte ligger nära en centralort suger på många sätt som inte tilltalar de sk närande av idag.
    Urbaniseringen är extrem och politiken fixar inte att lösa detta, vill inte. Det är bäst att hålla sig väl man kan med stor- och universitetsstäder.

    Nu har vi ju fastighetskatten som i ett slag gjorde Djursholm billigare, den höga invandringen, både ekonomiskt givande och tagande, working poor med OK villkor är en förlust, man kan naturligtvis flöda in folk för at på marginalen pressa taxi, städ, enklare bygg etc. Viljan att inte dela kommun med fattiga, vem som har vill snart bo i problemkommunerna där man får lite som "rik" för sina skattepengar, tänk bästa området i Södertälje, finkvarter i Malmö, vanliga småhustjänstemän i Katrineholm med barnen i privatskolan. Sen kom ju ett viktigt beslut 2001 när det beslutades att hyrorna i Haga, Solna, fick höjas, att de renoverade husen skulle få vad jag kallar marknadshyra (som det alltid är på nya hus, eller, har varit ett bra tag på de flesta hak). När sen de här senare möjligheterna och ändrade lagstiftningen kom, när man sålde ut det mesta av allmännyttans bra lgh i sthlm, jobbskattebidraget...

    Problemet som ingen ser är att riskerna hela tiden ökar, om räntan åker upp tror jag många spolar köpet, inte alla men väldigt många kommer att ha minimala marginaler för att ha så stor teoretisk inkomst, och det är inte löneskatt som kapar pengapungen, det är "marknaden" och "avgifter". Dessutom undrar jag lite hur väst med sin politik vad gäller statistik ska kunna få fram inflation, det behövs nog att Heli-Ben gör skäl för namnet. Smällen kommer att ta enormt hårt, 90-talet kommer att verka som ett fint årtionde, de högutbildade med bra jobb kommer att må som de längst ner på skalan då, och det finns sååå mkt fett i organisationerna, folk som analyserar om himlen är blå ungefär.Det ska ju vara vetenskapligt belagt...
    Och.. sååå mkt dålig IT-struktur och implementering i bank och stat/kommun/landsting.


    SvaraRadera

Kommentarer bör hålla sig till ämnet för den bloggartikel de hör till. Personangrepp, hets mot folkgrupp och andra kränkningar tillåts inte. Kommentarer som bara består av länkar tillåts normalt inte. Kommentarer som bryter mot reglerna kan komma att tas bort.