Räkneexempel: separation i Stockholm del 2

I förra exemplet räknade jag på Kalle och Stina med två barn som skulle separera och hur dyrt det blir för Kalle att skaffa en trerummare.

Nu tar vi istället ett annat och värre exempel. Arne och Ulla bor med två barn i en hyresrätt på fyra rum och kök i Hammarby sjöstad och har en månadshyra på 11 700 kronor. Liksom i förra exemplet har Ulla hittat en ny karl som vill flytta in med henne och Arne ska hitta en ny lägenhet.

Arne skulle förstås för barnens skull vilja ha en lägenhet i Hammarby sjöstad, men att hitta en hyresrätt i Stockholm är som bekant svårt och i Hammarby sjöstad i princip omöjligt om man inte har jättelång kötid. Den billigaste trerummaren som finns till salu i Hammarby sjöstad kostar 2950 000 kronor. En kontantinsats på 15 procent (442 500 kronor) är betydligt mer än vad Arne har sparat. De skulle inte ha gjort de där resorna till Thailand och Maldiverna. Arne skulle behöva ta ett blancolån på 300 000, vilket med en ränta på 5,79 procent och återbetalningstid på 12 år skulle plussa på hans totala månadskostnad med 3097 kronor (efter ränteavdrag). Han skulle då hamna på en total månadskostnad på 19 530 kronor. Helt orimligt! Dessutom skulle alla hans sparade pengar gå åt till lägenhetsköpet.

Arne tittar istället på den där trerummaren i Skarpnäck för 1,3 miljoner som jag nämnde i förra exemplet. Där skulle han behöva ta ett blancolån på 191 600, vilket plussar på hans månadskostnad efter ränteavdrag med 1978 kronor. Den totala månadskostnaden om han amorterar bolånet på 30 år blir 12 131 kronor efter ränteavdrag, vilket alltså är mer än dubbelt så mycket som hans halva av hyran för lägenheten i Hammarby sjöstad. Arne lyckas att förhandla sig till att inte amortera på bolånet, utan bara på blancolånet och får då ner månadskostnaden till 9448 kronor, vilket känns helt rimligt.

Arne bestämmer sig för att slå till, trots att han blir tvungen att sova på en bäddsoffa i vardagsrummet för att sonen och dottern ska kunna få varsitt rum. Alternativet att hyra en lägenhet i andra hand känns inte lockande.

Två år senare har bostadspriserna sjunkit med 12 procent och Arnes granne säljer en lika stor lägenhet för 1144 000. Arne har nu amorterat ner sitt blancolån till 1149 515 kronor, men har alltså redan nu lån som totalt är större än lägenhetens värde. Dessutom är de 142 500 han satsade kontant av sparade medel bortblåsta.

Om Arne istället skulle ha bestämt sig för att amortera bolånet på 30 år (trots den höga månadskostnaden) skulle han istället efter två år ändå ha kvar totalt 1085 123 kronor i lån, vilket innebär att han ändå skulle ligga väldigt nära att ha lån som är större än bostadens värde.

Nu är det inte alla som har 140 000 kronor sparade på banken. Väldigt många har betydligt mindre buffert än så.

Det behövs alltså inte särskilt stora prisnedgångar för att många ska hamna i ekonomisk knipa. Värst blir det bland annat för dem som idag delar en hyresrätt och separerar. Alla som idag av olika anledningar tvingas in på köpmarknaden för bostäder utan att redan äga en bostad drabbas.

Kalle från förra exemplet, som hade pengar till kontantinsats från att ha köpts ut ur den lägenhet han ägde tillsammans med exet skulle kunna klara en prisnedgång på upp till 30 procent utan att hamna "under vatten".