Boprisfall värre än högre ränta

När det talas om de svenska bostadspriserna nämns ofta risken för högre räntor, exempelvis i en artikel att de låga boräntorna skapar en falsk känsla av trygghet, eller den som varnar för rörlig boränta. Som jag ser det är dock den värsta risken idag fallande bostadspriser, inte högre ränta.

För att konkretisera det ser vi på ett radhus i Stockholmsförorten Skärholmen, som nyligen såldes för 5 miljoner kronor. Gångavstånd till Skärholmens centrum, där alla världens kulturer möts. Krypavstånd till IKEA i Kungens kurva.

Tillägg: Detta är ett tankeexperiment av typen "allt annat lika". Vid högre ränta håller jag alltså priset still, vid fallande pris håller jag räntan still. Driftskostnaden hålls still i båda fallen. Stillastående pris vid högre ränta kan motiveras med högre inflation.

I exemplet nedan antar jag en hög belåning. Självklart är det inte alla som är högbelånade, men det är de som är mest intressanta då de är mest sårbara vid ett prisfall eller en räntehöjning.

Låt oss anta att de som köpte huset belånat sig maximalt enligt bolånetaket, det vill säga till 85 procent av bostadens pris. De amorterar även enligt det amorteringskrav som kommer i sommar, alltså 2 procent av lånet per år. Då ser kalkylen för den månatliga boendekostnaden ut så här:

Det ser ju ut som en vettig månadskostnad för ett radhus med sex rum och kök. Självklart har man ju tagit höjd för att räntan skulle stiga.

Så vad händer om räntan stiger? Vi börjar med en mycket måttlig räntehöjning till 2 procent.

Denna räntehöjning kommer ett år efter köpet, så man har hunnit amortera av lite på lånet, som nu ligger på 83 procent av bostadens värde. Drygt 500 kronor i månaden dyrare blev det.

Ännu ett år senare har något hänt som gör att bolåneräntan nu stigit till en mer "normal" nivå på 4 procent.

Nu blev månadskostnaden 5000 kronor högre än när huset köptes, men köparen hade ju tagit höjd för att räntan skulle kunna stiga och man skulle ändå klara av det. Det var ju bra att man hade sparat undan lite pengar medan räntan var låg.

Ytterligare ett år senare har räntan stigit till vad bankerna räknar som en krisnivå på 7 procent. (De var uppenbarligen inte med i början på 1990-talet när bolåneräntan låg runt 11 procent.)

Oj, nästan 12000 mer i månadskostnad! Familjen får nu spara in på det mesta, men de klarar sig ändå med ett nödrop, för banken hade ju räknat på denna nivå.

Notera att detta är ett fiktivt exempel bara för jämförelsens skull. Jag räknar inte med att räntorna kommer att stiga så mycket i den låginflationsvärld vi nu lever i.

Nu ser vi istället vad som händer om bostadspriserna faller. Första året har bostadspriserna fallit med 5 procent, vilket inte är mycket (småhuspriserna i Stockholm föll 2008-2009 med 6,7 procent och under 2011 med 3,8 procent). Grannen sålde nyss sitt radhus för 4750 000. Husägarna inser att de nu ligger på lån till 88 procent av husets värde och beslutar sig för att på 10 år amortera ner till bolånetakets 85 procent för att minska risken. Det innebär ändå bara en dryg tusenlapp mer i månaden och de har ju goda marginaler. Notera dock att redan vid ett högst måttligt prisfall är effekten på månadskostnaden större än en måttlig räntehöjning.

Efter ännu ett år har bostadspriserna fallit ytterligare 12 procent. Grannen sålde just sitt radhus för 4180 000, men tyckte ändå att hon hade gjort en bra affär efter att ha ägt huset i tolv år.

Nu får de ett brev från banken att de borde amortera ner sitt lån till bolånetakets 85 procent, då de nu har lån på nästan hela husets värde. Det blir ändå ett trevligt möte med lånehandläggaren, som först föreslog att amortera ner det överskjutande beloppet på fem år, men de lyckades förhandla ner det till sex år. Och det kändes ändå bra att minska risken i bolånet. Men varför kom banken med detta krav? Varför har de blivit så stingsliga? Det handlar ju ändå bara om en tillfällig nedgång i bostadspriserna - de kommer säkert att stiga igen. Nå, de hade ju marginaler och månadskostnaden ökar ändå bara med 1500 mer än vad den hade gjort vid en "normal" ränta på 4 procent. Skönt i alla fall att räntan inte stigit!

Ett fall i bostadspriserna på 16 procent är inte särskilt mycket, med tanke på hur mycket de stigit de senaste åren. Det handlar snarare om en normalisering av priserna, motsvarande en "normalisering" av bolåneräntan till 4 procent. Ändå blir effekten värre.

Ännu ett år senare har bostadspriserna fallit ytterligare 12 procent (1991-1993 föll småhuspriserna i Stockholm med 29 procent, så 26 procents prisfall är inte alls orimligt). Grannen har just sålt sitt hus för 3678 400 och stämningen var inte munter när de flyttade ut - de skulle visst skiljas.

Nu kommer ett skarpt formulerat brev från banken om att deras bolån ligger 6 procent över husets värde. Mötet med lånehandläggaren blir inte alls lika trevligt som förra året, utan snarare ganska otrevligt. Han verkar stressad och totalt oförstående. Han kräver att de amorterar av den del av lånet som överstiger bolånetakets 85 procent på fem år! Nästan 13 000 kronor per månad! När de tycker att det är orimligt påpekar han att han istället skulle kunna kräva att de betalar av den del av bolånet som överstiger husets värde på ett år, vilket skulle ge en utökning av månadskostnaden med 19 500. Nu har han istället varit schysst mot dem. Det skrivs mycket i tidningarna om bankerna nu - bolåneobligationer, Riksgälden, Finansinspektionen - svårt att förstå hur allt det där hänger ihop. Kanske var banktjänstemannen rädd att förlora jobbet?

Ett fall i bostadspriserna på 26 procent är förvisso en kris, men kan jämföras med om bolåneräntan skulle stiga till 7 procent, vilket också skulle orsaka en kris. Nu har banken tvingats vara schysst och månadskostnaden är ändå högre än vid bolåneränta på "krisnivå".

De utökade amorteringskraven vid prisfall leder till att folk inte konsumerar lika mycket, vilket drar ner Sveriges BNP. Det blir en mängd andra följdeffekter av boprisfall, men dem får jag återkomma till senare.

Detta var förstås ett fiktivt exempel, men visar ändå att effekterna av även ganska måttliga fall i bostadspriserna blir värre än de höjda räntor som de flesta verkar oroas av.

Fotnot: LTV = Lån till värde. Bolånet som procent av bostadens värde.

Bopriskrasch i Sverige som Irland?

De svenska bostadspriserna har de senaste två årtiondena stigit i en rasande takt och det är därför intressant att jämföra med andra länder som haft en liknande utveckling, men där bubblan sedan brustit. Jag anser att en jämförelse med Irland är mest relevant och presenterar här hur man som bostadsköpare eller -ägare idag bör tänka inför ett kommande liknande scenario vad gäller de svenska bostadspriserna.

Till att börja med kan vi jämföra hur utvecklingen sett ut innan boprisbubblans topp i några olika länder. Data i tabellen nedan kommer från The Economists interaktiva bostadsprisindex.

Ser man på dessa fyra olika jämförelsetal så noterar man för det första att prisutvecklingen i Europa varit mycket kraftigare än för den berömda spruckna bubblan i USA, som var en av orsakerna bakom Finanskrisen 2008.

Sverige mest likt Irland

Klicka på diagrammet för att förstora

Ser man på siffrorna ovan så verkar de jämförelseländer som ligger närmast Sverige vad gäller bostadsprisernas utveckling vara Nederländerna och Irland. Då ska man emellertid betänka att data för Sverige ovan gäller småhuspriserna, som förvisso är i en manisk fas nu, men att bostadsrättspriserna har stigit mycket mycket mer. De reala bostadsrättspriserna i Sverige har 1996-2015 stigit med 870 procent!! De reala småhuspriserna har under samma tid stigit med i jämförelse högst måttliga cirka 200 procent. Väger man samman småhuspriser och bostadsrättspriser slår Sverige med bred marginal även Irland i tabellen ovan.

Därför anser jag att det mest relevanta jämförelseobjektet för hur det går sedan, efter att priserna har börjat falla, är Irlands bostadsmarknad.

Jag har talat med flera irländare, både här i Stockholm (dit många kommit efter sitt hemlands kris) och på Irland och de skakar alla på huvudet åt hur resonemangen går här i Sverige vad gäller bostadspriser. De känner igen i princip alla beteenden och alla floskler från den egna bostadsbubblans uppförsbacke.

Hur skulle en bopriskrasch av irländska mått se ut i Sverige?

De irländska bostadspriserna föll andra kvartalet 2007 till andra kvartalet 2012 med 50 procent. De halverades alltså! Därefter har de repat sig och låg tredje kvartalet 2015 bara 37 procent ner från toppen.

Nu ska vi applicera den irländska prisnedgången för att se hur snabbt man måste amortera för att undvika kapitalrisken och inte hamna "under vatten" med lån som är större än bostadens värde.

Utgår man från en belåning på 85 procent av bostadens värde måste man alltså i detta scenario amortera sitt bolån med 10 procent per år för att inte under någon del av nedgången hamna "under vatten" och bli inlåst i sin bostad och inte kunna sälja utan att bli sittande med restlån. Notera att även efter att bostadspriserna repat sig i några år efter kraschen sitter fortfarande alla med låga amorteringstakter med bolån som är större än bostadens värde.

Hur många svenskar som idag köper sig en bostad för mångmiljonbelopp och belånad till bolånetakets maximala 85 procent tänker på detta som ett möjligt scenario? Kalkylen för månadskostnaden blir en helt annan om man tar hänsyn till den amorteringstakt som krävs för att "försäkra sig" mot kapitalrisken.

De irländare jag talat med känner många som har lån som är betydligt större än bostadens värde, och några sitter själva i den obekväma sitsen. Många klarar att betala sin ränta och amortering, men de kan inte sälja sin bostad när familjesituationen av någon anledning förändras. Ekonomin är också ansträngd och det finns många som inte har klarat av att betala på sina lån.

Även för lägre belåning ger kalkylen helt andra amorteringstakter än vad bankerna rekommenderar.

Amorteringskravet som troligen kommer att införas 1 juni säger att lån större än 70 procent av bostadens värde ska amorteras ner med minst 2 procent per år, men som ni ser av tabellen ovan räcker det inte på långa vägar vid en bopriskrasch likt Irlands. Även om du amorterar 5 procent per år kommer du under några år att ha lån större än bostadens värde. Notera att även vid en måttlig prisnedgång på 33 procent leder även en amortering på 30 år till att du hamnar "under vatten".

Vid lån under 70 procent av bostadens värde säger amorteringskravet att lånen ska amorteras ner med 1 procent per år ner till 50 procent, men som ni ser nedan räcker det inte för 65 procents belåning.

Inte ens vid en belåning på måttliga 60 procent av värdet räcker amortering på 2,5 procent eller mindre per år för att klara sig ifrån att hamna "under vatten". Här får man dock med detta scenario bara ett eller två år då man inte kan sälja sin bostad och det kan man kanske stå ut med.

Du måste vara nere på en belåning på 55 procent av bostadens värde för att klara dig helskinnad från en boprisnedgång av samma storlek som på Irland, förutsatt att du amorterar åtminstone 2 procent per år.

Notera att jag här inte har tagit någon som helst hänsyn till vad som händer om bolåneräntorna skulle stiga, vilket verkar vara det många främst oroar sig för. Bolåneräntor på Irland ligger idag på 3,5-4,5 procent, beroende på bindningstid.

Känns scenariot osannolikt? Då ska du se på den undersökning jag gjorde för något år sedan huruvida bostadspriser kan mjuklanda. Svaret är "troligen inte". I alla fall inte efter så kraftiga prisuppgångar som Sverige har haft.

Can't happen here?

Hur snabbt bör man amortera?

Igår skrev jag om risker på bostadsmarknaden och den föga uppmärksammade kapitalrisken, som dels innebär en risk att man blir av med delar av satsat kapital, men framförallt för de flesta innebär en risk att vid ett prisfall bli "inlåst" i bostaden när bolånet är större än bostadens värde. Du kan i sådana fall inte sälja din bostad utan att få kvar en restskuld. Om du har bolån som är större än bostadens värde lär du också få väldigt svårt att kunna låna pengar vid reparationsbehov.

Mitt exempel då var för en "maximal" belåning på bolånetakets 85 procent av bostadens värde. Självklart avgör kontantinsatsens storlek hur snabbt man hamnar "under vatten" vid olika amorteringsgrader och prisfall. Därför tänkte jag som en service till läsare som går i bostadsköpstankar lägga ut tabeller över hur snabbt man hamnar "under vatten" vid olika belåningsgrader. Jag räknar med en årlig (nominell) prisnedgång på 10 procent, vilket är rimligt när man ser på hur snabbt priserna fallit i andra länder. Sedan får du själv bedöma hur många år du tror prisnedgången kan pågå, alltså hur stor den blir. Observera att eftersom det bara är procentuella förändringar det handlar om är storleken man klarar på prisfallet oberoende av bolånets storlek. Siffrorna är bara ett exempel på hur det ser ut för ett lån på fem mille.

För att vara säker vid fem års prisfall behöver man alltså amortera på såpass kort tid som 14 år!

Här räcker det med 15 års amortering för att vara säker vid fem års prisfall.

Vid 35 procents kontantinsats är man som synes även för säker upp till fem års årliga prisfall à tio procent. Detta förstås förutsatt att man faktiskt amorterar enligt det kommande amorteringskravet. Idag finns många som amorterar väldigt lite eller inte alls. Vid en amortering på 1 procent av lånet per år, alltså motsvarande 100 års amorteringstid, vilket inte är ovanligt idag, så hamnar man under vatten även med 35% kontantinsats och fem års årliga prisfall à tio procent.

Så tänk nu igenom hur mycket eller lite du amorterar! Betänk även att du bör ha marginal för att kunna utöka lånet en bit ifall det dyker upp något akut reparationsbehov. Samt att banken troligen kommer att kräva att du börjar amortera mer om LTV (lån till värde) för bostaden närmar sig 100 procent.

Risker på bostadsmarknaden

RikaTillsammans skrev häromdagen en intressant artikel med resonemang om hur man ska tänka vad gäller risker med att köpa bostad. Som jag har skrivit tidigare är bostadspriserna i Sverige nu helt maniska och framförallt bostadsrättspriserna.

Jag tänkte här ta upp lite av samma resonemang som RikaTillsammans, men även lite annat kring riskerna på dagens boprismarknad.

Vi kan se på ett radhus i Bandhagen (en förort cirka 6,5 km söder om Stockholms centrum). Utgångspriset var 4195 000, men budgivningen har redan ökat priset med 19 procent till 4980 000. Kalkylen för detta hus ser med SBAB:s rörliga bolåneränta och dagens högsta bud ut så här:

Här har jag räknat med den driftkostnad som anges i annonsen, vilken jag gissar är lågt räknad. Finns exempelvis underhåll med? Nå, vi räknar ändå på den siffran.

Kalkylen ovan ser ju bra ut - man kan till och med klara den som ensamstående förutsatt att man har ett välbetalt jobb.

Man kan fundera på kontantinsatsens storlek, men låt oss anta att den presumtive köparen har sålt en lägenhet och efter att lånen har lösts har vederbörande 747 000 kvar, vilket motsvarar de 15 procents kontantinsats som idag krävs.Amorteringstiden på 50 år motsvarar vad som kommer att krävas från och med i sommar med det nya amorteringskravet.

Men vad händer om bolåneräntan går upp till ett mer normalt läge på 4,5 procent? Då ser kalkylen ut så här:

7000 kronor mer per månad. Klarar du det? Kanske klarar du det, men det kommer att innebära en helt annan ekonomi för hushållet. Kanske dra in rejält på semesterresor? Kanske kan du skaffa en inneboende för att något lindra den ekonomiska smällen?

RikaTillsammans har i sin artikel även räknat på ett extremläge med 7 procents bolåneränta och det blir verkligen inte kul, men det får du läsa om hos honom. Han har även räknat på hur månadskostnaden skulle påverkas av borttaget ränteavdrag. 7 procents bolåneränta är inte heller att anse som särskilt extremt - jag minns 1990-talet när bolåneräntorna under flera år var tvåsiffriga procenttal.

För att gardera sig mot denna risk kan man självklart välja en bolåneränta som är bunden på flera år istället för den (lägsta) rörliga räntan. Men vill du binda räntan på exempelvis fem år hamnar du på en månadskostnad på 14 839, alltså nästan 2000 kronor mer i månaden. Dessutom finns risken att just när lånet sedan om fem år ska sättas om så är ränteläget högt. Då blir det en plötslig chock för hushållets ekonomi, inte en gradvis som det blir om man har rörlig ränta. Ett annat sätt att minska denna risk är att istället välja en högre amorteringstakt. Om man räknar på 30 års amortering blir månadskostnaden med rörlig ränta 17 690 och plötsligt är kalkylen för radhuset inte lika attraktiv längre.

Detta är en av de risker som finns i dagens bostadsmarknad. Man kan tycka att den inte är så farlig, men den innebär att man hamnar i en helt annan hushållsekonomi än vad man är van vid, vilket kan innebära stora påfrestningar för familjefriden.

En annan risk är förstås att hushållets ekonomi drabbas av något oförutsett såsom arbetslöshet eller långvarig sjukdom. Framförallt för personer med hög inkomst blir den ekonomiska effekten av arbetslöshet och sjukskrivning mycket kännbar om du inte har kompletterat med någon form av inkomstförsäkring, men även då blir den kännbar eftersom en sådan försäkring bara täcker bara upp till 80 procent av din lön och dessutom bara under en begränsad tid. Som medlem i en av Sveriges större fackföreningar betalar man exempelvis vid en månadslön över 35 000 en månadsavgift på 225 kronor och får då inkomstförsäkring under 150 dagar.

Sedan kommer vi till inlåsningsrisken, nämligen att även vid ett relativt måttligt prisfall så blir ditt bolån större än bostadens värde och du inte kan sälja utan att ha kvar ett restlån efter försäljningen. Nedan har jag räknat på bostadens värde kontra lånets storlek vid olika amorteringstakter, under antagandet att priserna faller med 10 procent per år, vilket är en helt rimlig takt om vi ser på boprisfall i andra länder.

Som synes hamnar man om man amorterar på 50 år "under vattnet" på bolånet redan vid endast två års fallande priser. 40 års amorteringstakt får nog anses vara den minsta man kan tänka sig om man inte vill bli "inlåst" i sin bostad, även om man är någorlunda optimistisk om bostadspriserna på längre sikt. Vid en prisnedgång på 27 procent totalt (tre år med 10 procents prisnedgång) hamnar man "under vatten" även med 30 års amortering. Detta är faktiskt inte en särskilt stor prisnedgång! Därför anser jag att 20 års amortering i dagsläget är det enda vettiga om man köper en bostad med maximal belåningsgrad enligt bolånetaket (85 procent). Kan du sätta in en större kontantinsats blir förstås riskkalkylen förmånligare. Men du måste göra en kalkyl över kapitalrisken när du bedömer rimlig amorteringstid. Se amorteringen som en "försäkring mot prisfall", även om premien kan tyckas väldigt hög.

Jag anser alltså även att amorteringskravet är alldeles för lågt satt!

Med 20 års amorteringstid blir månadskostnaden (drift + ränta - ränteavdrag + amortering) för radhuset i exemplet 23 569 kronor. Det är en rätt saftig skillnad mot de 12 987 kronorna per månad som jag kom fram till i den första kalkylen.

Tillägg: Jag har rättat siffrorna i kolumnen "Totalt prisfall" i sista tabellen ovan. Resultatet är dock detsamma vad gäller när man hamnar "under vatten".

Amorteringskraven skärps

Thomas Östros, f.d. socialdemokratisk politiker som numera insett att han är fullblodskapitalist och blivit vd för Bankföreningen, skriver i DN att Bankföreningen nu sänker sin amorteringsrekommendation från bolån med över 75 procents belåningsgrad ner till dem med över 70 procent. (Min kursivering nedan)

Ett tecken på att det finns problem på bostadsmarknaden är att bostadspriserna och hushållens skuldsättning ökat i en takt som inte är långsiktigt hållbar. Det finns dock konkreta förklaringar till utvecklingen. Låg nyproduktion i kombination med en snabb befolkningstillväxt i storstäderna är en avgörande faktor. Hushållens betalningsförmåga för boendet har ökat genom den historiskt låga räntan och den avskaffade fastighetsskatten. Borttagandet av arvs- och gåvoskatten kan också ha bidragit genom att föräldrar i större utsträckning hjälper till att finansiera sina barns bostäder.

En förklaring till hushållens ökade skuldsättning är vidare att många hyresrätter omvandlats till bostadsrätter, och att nyproduktionen till största delen är inriktad på bostadsrätter. Sedan 1975 har bostadsrätternas andel av lägenheterna i Stockholm ökat från 19 till 50 procent. Det innebär att hushållen har tagit över en betydande del av lånevolymen från privata och kommunala fastighetsföretag. Företagsskuld har blivit hushållsskuld.

Östros säger alltså rent ut det som vettiga bedömare sett länge, nämligen att vi har en ohållbar utveckling vad gäller bostadspriserna och hushållsskulderna i Sverige. Även omvandlingen av hyresrätter till bostadsrätter är en viktig punkt, även om han har lite fel vad gäller siffrorna - 2011 var andelen bostadsrätter i Stockholms stad hela 54 procent (så sent som 1990 var andelen bostadsrätter så låg som 24 procent). Vad gäller "att hushållen har tagit över en betydande del av lånevolymen från privata och kommunala fastighetsföretag" har han dock troligen fel. Se diagrammet nedan över skuldernas utveckling i Sverige de senaste 20 åren.

Hushållens skulder som andel av årlig BNP har visserligen ökat från 46 till 85 procent, men även de icke-finansiella företagens skulder har ökat från 72 till 90 procent av årlig BNP. Nu finns ju inte fastighetsbolagens skulder redovisade separat här, men det verkar tämligen klart att hushållens skulder ökat betydligt mer än vad fastighetsbolagens skulder kan ha minskat.

Den enda sektor i Sverige som generellt minskat sin skuldsättning de senaste 20 åren är offentlig sektor och där rör det sig till allra största delen om en minskning av statsskulden, som inte har något med bostäder att göra. Totalt sett har skuldnivån i Sverige (exklusive finansiella företag) ökat från 205 procent av årlig BNP år 1995 till 218 procent av årlig BNP år 2013.

Förutom detta med olika sektorers lån tycker jag att Östros artikel är bra (även om den såsom kommande från Bankföreningen självklart är en partsinlaga och måste granskas kritiskt). Han påpekar även med ett räkneexempel att det i längden blir billigare för ett hushåll att amortera på sitt bolån, eftersom detta ger mindre räntebetalningar, något som exempelvis Cornucopia påpekat många gånger.

De absurt stora prisökningarna på köpebostäder kombinerat med bristen på hyresrätter gör att Stockholm nu har en fullständigt dysfunktionell bostadsmarknad.

Nedan ser ni ett uppdaterat diagram över hur de reala småhuspriserna ökat.

Som ni ser har priserna ökat betydligt snabbare än reallönerna och det beror förstås till stor del på de faktorer som Östros räknar upp. Det är dock inte vad gäller småhus (villor och radhus) som vi har den stora bostadsbubblan i Sverige - de har "bara" ökat med runt 160 procent realt på 20 år. Nej, det är bostadsrätterna som är elefanten i vardagsrummet, se diagrammet nedan (med data från Cornucopia, som i sin tur fått dem från Boverket).

Jag har även som jämförelse lagt in hushållens skulder (inflationsjusterade även de). (Det är två olika serier som mäter lite olika, eftersom det är vad som finns hos SCB.) Korrelationen mellan hushållens skulder och bostadrättspriserna ser ut att vara god - orsaken att bostadsrättspriserna växer snabbare i diagrammet är förstås att en stor del av bolånen går till småhus, vars priser växt långsammare. Det handlar alltså om en kreditbubbla som yttrar sig som en boprisbubbla, med fokus på bostadsrätterna.

Det är inte rimligt att tro att de reala bostadsrättspriserna ska kunna öka med över 400 procent på 20 år utan att det till slut straffar sig. Vi ser en del av grunden till att man har kunnat trissa upp värderingarna av bostadsrätter såpass högt i de orimligt låga avskrivningstakter och progressiva avskrivning som många bostadsrättsföreningar tillämpar. Byggbolagen och många andra har tjänat storkovan på detta och det är därför särskilt intressant att läsa den kommunikation mellan JM:s ekonomidirektör och bostadsminister Stefan Attefall som Cornucopia nyligen förde fram i ljuset. Det finns många som har starka intressen i att driva bubblan vidare, men ju längre man driver den, desto mer brutal kommer den slutgiltiga urblåsningen att bli.

Nu ser vi hur förutsättningarna för de höga bostadspriserna skärps från många håll. Utökade amorteringskrav är en skärpning från kreditsidan och vi lär troligen se mer av det efterhand som bankerna oroar sig allt mer för hur deras säkerheter för bolånen ser ut att få en mer riskfylld värdering. Från ett annat håll kommer frågan om de låga avskrivningarna i bostadsrättsföreningarna och även om byggkartellen anser sig ha uppnått en seger i sitt möte med Bokföringsnämnden tror jag inte att sista ordet är sagt här. SvD:s ekonomijournalister driver förhoppningsvis frågan vidare.

Det ser dock ut som om man försöker att hålla uppe de svenska bostadspriserna till efter valet i september. Därefter kan man lämpa över hela den smutsiga byken i knät på en nytillträdd Löfven-ledd regering (kanske en senkommen hämnd för att den borgerliga Bildt-ledda regeringen fick krisande banker i present av sossarna på 1990-talet). Även chefen för en av Sveriges största mäklarfirmor, Erik Olsson, spådde häromdagen fallande bostadspriser efter valet, men inte före.

Tillägg 2014-03-20: Läs även Carolina Neuraths granskning av vad Östros skrev.

Kalldusch: BRF:er måste använda RIMLIGA avskrivningar

Idag kom en verklig kalldusch för Sveriges bostadsrättsmarknad. Som många påpekat länge, bland annat Cornucopia och jag, så har många bostadsrättsföreningar alltför låga avskrivningstakter. Första gången jag uppmärksammade detta var när jag 2001 (långt innan jag startade min blogg) skulle köpa en bostadsrätt och såg att flera föreningar hade avskrivnings- och amorteringstakter på drygt 300 år - som om ett hus byggt i början av 1700-talet skulle vara avskrivet först nu. Det som är nytt för mig i dagens nyhetsflöde är att detta är en konsekvent princip som tillämpats av många bostadsrättsföreningar, nämligen så kallad progressiv avskrivning. Att många sköt de nödvändiga avskrivningarna (och amorteringarna) på framtiden var uppenbart för mig - jag insåg att BRF:erna skulle behöva höja avskrivningstakten i framtiden, men inte att det var en konsekvent princip. Det är alltså inget nytt fenomen, som SvD skriver, utan jag såg det som sagt redan 2001 och skrev om det på bloggen redan 2008. FAR:s beslut borde alltså inte vara någon överraskning för någon, utan bara en nödvändig anpassning från fantasisiffror till rimlig avskrivningstakt.

Nu får säkerligen många bostadsrättsföreningar stora skälvan när revisorsorganisationen FAR från och med i år plötsligt ställer nya krav, där progressiv avskrivning inte längre tillåts. Ännu värre torde reaktionen bli hos byggföretagen, som använder dessa glädjekalkyler för att minimera amorteringen på föreningens lån och därmed sänka månadsavgifterna på de nya bostadsrätter man avser att sälja. Höjd månadsavgift betyder lägre marknadsvärde, eftersom det påverkar kalkylen av månadskostnaden negativt - månadsavgiften snor utrymme från den del av månadskostnaden som kunde ha använts till att betala räntor (och eventuellt amorteringar) på bostadsrättsinnehavarens eget lån.

Frågan är om det nu kommer att dyka upp en våg av stämningar från bostadsrättsföreningar mot de byggföretag med flera som sålt på dem de orealistiska ekonomiska planerna. Jag vet inte om det finns några lagliga möjligheter för någon att stämma någon annan - det får någon juridiskt kunnig reda ut. I vissa fall borde det dock finnas juridiska möjligheter att stämma någon. Det är många som är inblandade här - bostadsrättsinnehavaren, bostadsrättsföreningen, banker, byggbolag, Boverket, revisorer.

Det är FAR som tar initiativet till denna ändring, men statliga Bokföringsnämnden verkar tycka att det är sunt. Det är troligen inte heller något som går att förhandla bort. Det handlar nämligen om något som står i Årsredovisningslagen, som i sin tur styrs av ett EU-direktiv.

Vilka kommer nu att drabbas? För det första kommer många bostadsrättsföreningar att tvingas höja sina avgifter eller visa upp en förlust för 2014 och även kommande år. Att gå med förlust är såklart inte långsiktigt hållbart, så i förlängningen måste alla föreningar med orimligt låga avskrivningar höja avgifterna. Höjda avgifter leder som sagt till lägre bostadsrättspriser. Det gäller för övrigt inte bara nybyggda föreningar, utan även många föreningar med flera år på nacken.

För det andra kommer ett antal byggjättar att drabbas - Skanska, NCC, PEAB med flera, liksom Riksbyggen. Kalkylen för pågående bostadsrättsprojekt blir plötsligt helt annorlunda. Antingen sänker man priset (samtidigt som man höjer avgifterna) eller så lyckas man inte sälja de nybyggda bostadsrätterna. Ett annat alternativ är förstås att låta de nybyggda bostäderna blir hyresbostäder istället. Detta medför dock andra problem då bostadsrätter byggs med halva livslängden mot hyresrätter och därmed dubbla underhållskostnaden (läs Cornucopia samt Jonas Anund, doktorand på KTH).

Riksbyggen föredrar dock uppenbarligen att fortsätta leva i en fantasivärld.

Mårten Lilja, kommunikationschef på Riksbyggen, tycker att reglerna inte behöver tolkas på Fars sätt.

– Vi avser göra avskrivningar på det sätt som hittills gjorts. Vi tycker helt enkelt att det är rätt, säger han.

Riksbyggen har uppvaktat Far och Bokföringsnämnden i frågan. Lilja säger att en byggnad de första decennierna har ett ganska intakt värde, då omfattande renoveringar oftast inte behövs.

– De tillkommer längre fram i tiden. Då är det rimligt att avskrivningarna ökar längre fram.

Han säger att tolkningen riskerar att försvåra bostadsbyggandet.

– För det kommer, faktiskt i onödan, att öka boendekostnaden i framförallt nya hus.

Men professorn i fastighetsekonomi Stellan Lundström sågar Riksbyggens resonemang och påpekar att han larmade om avskrivningsfusket redan för 13 år sedan.

Avskrivningar på byggnadskapital, som ska spegla förbrukningen av byggnadskapitalet, borde vara degressiv eftersom förbrukningen i praktiken är störst i början.

Nu ligger dock avgörandet hos Bokföringsnämnden. Låt mig gissa att de kommer att utsättas för en intensiv lobbyverksamhet den närmaste tiden.

Som Cornucopia påpekar är avskrivningsfusket bara en del av bluffen i nya bostadsrättsföreningar.

De ekonomiska planerna innehåller också totalt orealistiska drifts-, uppvärmnings, och underhållskostnader, antaganden om evigt låga räntor mm. Därtill är det svårt att hitta erfarna och kompetenta personer till föreningarnas styrelser, då det är uppenbart att erfarna och kompetenta personer aldrig skulle köpa en lägenhet i dessa föreningar, och oavsett är en begränsad tillgång från början.

Han tar även upp ett exempel på vad det kan bli för effekter för en nybyggd BRF.

Mer om vidare effekter senare...

Riksbankens Skingsley om hushållskrediterna

Apropå debatten om Riksbankens räntesättning är det värt att lyssna på vad vice riksbankschef Cecilia Skingsley har att säga om bostadspriserna och hushållens skuldsättning. Intervjun är från programmet Agenda i den gångna helgen.

Räntedebatten politiseras och förvirras

Nu börjar Riksbankens enligt vissa debattörer alltför höga ränteläge användas som slagträ i den politiska debatten. På "Alliansfritt Sverige" skriver Robin Zachari en smått konspiratorisk artikel om hur "Moderaterna vill fylla Riksbankens ledning med ännu fler jasägare". Där hänvisar han först till debatten om att KPI-inflationen legat på 1,4 procent i genomsnitt, alltså en bra bit under Riksbankens inflationsmål på 2 procent. Därefter kommer före detta riksbankschefen Lars E O Svenssons uttalande om att detta har orsakat 65000 uteblivna jobb, vilket Zachari missuppfattar och säger att siffran 65000 skulle vara varje år. Det Svensson sade då var att enligt hans beräkningar skulle 38000 personer per år ha sluppit arbetslöshet, vilket totalt under två år skulle ha inneburit 65000 personer.

Visst säger Lars E O Svensson en sak angående räntan och arbetslösheten utifrån sina ekonomiska modeller, men man kan utifrån den observerade utvecklingen av arbetslösheten ifrågasätta Svenssons uttalande, som jag gjorde nyligen, då jag för Sverige och ett antal jämförbara länder jämförde förändringen av arbetslösheten från juli 2010, då Riksbanken började att höja styrräntan, fram till juli 2013. Jag kom fram till att Sverige klarat sig bra vad gäller arbetslösheten, även jämfört med andra länder som hållit sig närmare sina inflationsmål. Detta kan bero på att den svenska prisinflationen blivit alltför låg jämfört med målet av andra orsaker än penningpolitiken. Mer om detta vid ett senare tillfälle.

Svensson sitter inte på hela sanningen angående ekonomi och styrräntor, även om han har en del bra synpunkter. Det finns fler ekonomer här i Sverige som är värda att lyssna på. Men det är klart att om man vill skriva en tendentiös politisk artikel så plockar man ut valda russin ur ekonomkakan.

Nå, åter till Zacharis artikel, där han frågar sig om Moderaterna genom Johan Gernandt, moderat och ordförande i Riksbanksfullmäktige (som utser dem som sitter i Riksbankens direktion), kanske försöker att "bakvägen styra riksbankens räntebana och därmed styra inflationen". Vi kan konstatera att detta inte kan vara sant, eftersom av de två senaste direktionsledamöterna som tillsattes av Riksbanksfullmäktige så var en Martin Flodén, som reserverade sig mot Riksbankens beslut att hålla räntan oförändrad på 1 procent och istället ville sänka till 0,75 procent. Om nu Moderaterna hade något slags ond plan att styra räntan bakvägen så skulle de knappast ha tillsatt Flodén.

Problemet med sådana här artiklar är att många läser dem och tar det som presenteras för sant. Därefter vidarebefordras meddelandet i diverse sociala medier, inklusive alla missuppfattningar.

Zachari bygger sin förvirrade artikel på en artikel på Politism av Agneta Berge, nationalekonom, projektledare och utredare på LO. Där sägs bland annat

Det verktyg Riksbanken har för att nå inflationsmålet är att den sätter reporäntan. Men Riksbanken har inte fullt ut använt räntevapnet för att höja inflationen, utan räntan har legat för högt. Riksbanken har dock inte bara fattat ”dåliga” räntebeslut, utan de har fattat beslut om räntan med hänsyn till en ny parameter, utöver inflation och arbetslöshet, nämligen hushållens skuldsättning. Av rädsla för att hushållen ska belåna sig mer vill Riksbanken hålla räntan hög. Detta är dock inget som Riksbanken är ålagd att hantera, utan är snarare en finanspolitisk fråga.

Riksbanken går utanför sitt mandat. Därav stormen.

Det Berge säger är tveksamt. I Riksbankslagen 1 kap. 2 § står det att "Målet för Riksbankens verksamhet skall vara att upprätthålla ett fast penningvärde". Detta har Riksbanken i sin tur tolkat som att den årliga förändringen i konsumentprisindex begränsas till 2 procent, med en tolerans om ± 1 procentenhet. Dessutom har Riksbanken i uppdrag att "stödja målen för den allmänna ekonomiska politiken i syfte att uppnå en hållbar tillväxt och hög sysselsättning". Detta senare är för övrigt inget som står i Riksbankslagen, utan endast i förarbetena till lagen.

Men i Riksbankslagen 1 kap. 2 § står även att "Riksbanken skall också främja ett säkert och effektivt betalningsväsende", vilket bland annat innefattar att se på obalanser inom exempelvis tillgångspriser och skuldsättning. Därmed ingår det faktiskt i uppdraget att oroa sig över hushållens belåning. Berge har alltså fel.

På sidan 11 i Riksbankens skrift Penningpolitiken 2010 kan man läsa följande:

En centralbank kan således inte höja tillväxt och sysselsättning på ett bestående sätt genom att bedriva en systematiskt expansiv politik. [...] Tillväxt och sysselsättning bestäms på lång sikt istället i huvudsak av andra faktorer som till exempel den tekniska utvecklingen, tillgången på arbetskraft och ekonomins funktionssätt.

Varför går då så många och hoppas på en "kvickfix" från Riksbanken i form av sänkt ränta? Den skulle ändå bara ha en tillfällig effekt.

I Penningpolitiken 2010 står på sidan 15:

Bankernas verksamhet är nära sammanflätad med den övriga finansiella sektorn. Därför uttrycks Riksbankens ansvar för betalningsväsendet ofta som ett uppdrag att värna finansiell stabilitet. En obalanserad utveckling av exempelvis tillgångspriser och skuldsättning kan ge bankerna problem och kan därmed i förlängningen riskera att hota den finansiella stabiliteten. Riksbanken är dock inte ensamt ansvarig på detta område. Finansdepartementet, Finansinspektionen och Riksgäldskontoret har alla viktiga funktioner att fylla när det gäller att upprätthålla den finansiella stabiliteten.
[...]
En penningpolitik med inflationsmål, där vikt samtidigt läggs vid att stabilisera utvecklingen av realekonomin, bidrar till en balanserad utveckling även på de finansiella marknaderna. Erfarenheten visar dock att tillgångspriser och skuldsättning även med en sådan politik ibland kan utvecklas på ett sätt som inte är hållbart på längre sikt. Det kan innebära risker för kraftiga priskorrigeringar i framtiden som i sin tur kan få ogynnsamma och allvarliga återverkningar på realekonomin och inflationen. Erfarenheten visar att det i första hand är fluktuationer i fastighetspriser och kreditvolymer som skapar problem. Denna typ av
risker låter sig inte alltid enkelt siffersättas eller fångas i det normala analys- och prognosarbetet, men de kan ändå behöva vägas in vid de penningpolitiska besluten. Detta kan motivera en justering av reporäntebanan om sådana risker bedöms vara betydande. När det gäller att förebygga en alltför snabb ökning av tillgångspriser och skuldsättning spelar framförallt ett väl fungerande regelverk och en effektiv tillsyn en central roll. Penningpolitiken är enbart ett komplement.

Riksbanken verkar anse att Finansdepartementet och Finansinspektionen inte gjort tillräckligt på området hushållens skulder, varför Riksbanken använder sitt (om än trubbiga) räntevapen för att påverka skuldsättning och tillgångspriser (mer specifikt hushållens skulder och bostadspriserna). Även jag anser att detta inte är det bästa sättet att hantera situationen. Idealet vore att Finansdepartementet toge sitt ansvar genom att exempelvis avskaffa det av IMF och EU-kommissionen kritiserade ränteavdraget, samt att Finansinspektionen toge sitt ansvar genom att införa amorteringskrav - även det något som IMF och Ekofin föreslagit. Då skulle Riksbanken kunna sänka räntan utan större risk för att ytterligare underblåsa den svenska hushållskredit- och bostadsbubblan.

Berge går vidare med att skriva att "Riksbanken har därmed även åsidosatt sitt andra mål, om att hålla arbetslösheten på den lägsta hållbara nivån". Detta är alltså en missuppfattning - i Riksbankslagen finns bara två uppdrag, nämligen stabilt penningvärde samt ett säkert och effektivt betalningsväsende. I förarbetena till lagen står visserligen att de ska "stödja [...] en hållbar tillväxt och hög sysselsättning", men detta ska uttryckligen inte vara överordnat de två uppdragen i lagtexten.

Man kunde önska att en nationalekonom på LO tog sig tid att sätta sig in i sakförhållandena innan vederbörande skrev en debattartikel. Vederbörandes titel inger trots allt viss respekt vad gäller kunskaper om politik och ekonomi, varför det finns en uppenbar risk att många tar debattartikelns "faktauppgifter" för sanning.

Pensionsmatematik

Idag skriver Joel Dahlberg på SvD om "pensionschocken", d.v.s. att framtida generationer inte kan räkna med lika stor pension som de som går i pension idag - och då är det ändå magert för många pensionärer. SvD hade även en chatt om pensioner idag.

Egentligen är det ingen "chock" att det blir så här - det beror på den obevekliga demografin, som styr väldigt många ekonomiska skeenden. Hur Sveriges demografiska utveckling kommer att se ut är välkänt sedan länge bland alla som har det minsta intresse för befolkningsstatistik. Ser vi på Sveriges befolkningspyramid ser den ut så här för 2012:

År 2012 var 19 procent av befolk­ningen 65 år eller äldre och de lär bli fler framöver. Detta ska jämföras med att år 1900 var 8 procent av befolkningen 65 år eller äldre - det var alltså en betydligt mindre andel av befolkningen som var pensionärer i början av 1900-talet när ålderspension infördes i Sverige - folkpensionen infördes 1913 och pensionsåldern sattes till 67 år, vilket då också var den ungefärliga medellivslängden.

Som tur är för Sveriges pensionssystem kommer antalet arbetande troligen att få ett tillskott de närmaste åren, när den stora kullen 20-24-åringar kommer ut i arbetslivet, vilket i viss mån kompenserar den växande mängden pensionärer. Men för följande årskullar av unga ser det värre ut.

Pensionssystemets matematik är egentligen rätt enkel. Man måste se på hur många pensionärer som finns i ett land i relation till antalet arbetande (som är de som betalar in till pensionssystemet). Det som betalas in varje år till pensionssystemet av de arbetande är i princip vad som kan betalas ut till pensionärerna. Allting annat är bara bokföringstekniska tricks. Visserligen kan pensionssystemet gå med överskott eller underskott under ett antal år, men i längden blir underskott ohållbara, då de innebär att man måste låna pengar till att betala ut pensionerna.

Att låta pensionssystemet gå med underskott och låna pengar är bara motiverat ifall man ser att man framöver kommer att ha ett minskande antal pensionärer i förhållande till antalet arbetande, men så ser som vi vet inte Sveriges befolkningspyramid ut.

När pensionärerna blir allt fler i förhållande till de arbetande ställs samhället inför svåra val om man inte vill låna pengar och försätta pensionssystemet i en i längden ohållbar situation. Ska man höja pensionsåldern? Ska man ta ut mer pengar i pensionsavgifter av de arbetande? Ska man sänka pensionerna? Dessa är de enda tre alternativ som finns och förstås kombinationer av dem. Många politiker föredrar dock att glömma bort dessa enkla fakta och istället låna pengar till pensionerna.

Visst är det så att det finns stora problem med det svenska pensionssystemet, men sett i ett europeiskt perspektiv har vi ett av de minst dåligt konstruerade pensionssystemen. De flesta EU-länder har lovat alldeles för stora pensioner till sin åldrande befolkning, vilket är en delorsak till statsskuldskrisen i EU. Det svenska pensionssystemet skiljer sig från de flesta EU-länders genom att vara förhållandevis frikopplat från statskassan.

Sedan finns förstås en mängd tokigheter i det svenska pensionssystemet. En av dem är Premiepensionen, som innebär att de som har tid och kunskap nog att sätta sig in i hur deras denna del av deras pensionspengar ska investeras får mer pengar än de som inte har det. Varför denna anti-fördelningspolitik?

Att pensionerna är orättvist fördelade vet vi också. Här måste nog något göras för att inte de fattigaste pensionärerna ska bli alltför fattiga.

En annan viktig fråga med bäring på pensionen tas också upp av Joel Dahlberg idag, nämligen "bolånetorpeden". Det handlar om att de som går i pension idag har ett helt annat utgångsläge vad gäller bolån än vad framtida generationer kommer att ha. Idag har de flesta pensionärer som äger sin bostad ganska låga lån i förhållande till bostadens marknadsvärde, dels tack vare att bostadspriserna ökat kraftigt, dels tack vare att den tidigare högre inflationen har "ätit upp" lånet. De som köpt sin första bostad det senaste decenniet har istället höga lån i förhållande till bostadens marknadsvärde. Bostadspriserna lär framöver inte kunna gå så mycket högre, utan lär snarare sjunka. Dessutom är inflationen mycket låg och kommer inte att "äta upp" bolånet. När den svenska bostadsbubblan faller ihop kommer ekonomin att drabbas av ett starkt deflationstryck, så någon hög inflation kan vi knappast vänta oss. Till sist så vet vi att de som idag tar bolån av nödtvång amorterar väldigt lite, så detta minskar inte heller skuldbördan i den takt som skulle behövas. Slutsatsen blir alltså att många av dagens 30-40-åringar kommer att sitta kvar med stora bolån när de går i pension, vilket kommer att bli svårt att betala på en mager pension.

Ehrenberg ute och cyklar om inflation

Med anledning av DN:s intervju med Stefan Ingves, där han talar om amorteringskrav för bolån, så skriver Johan Ehrenberg på ETC-bloggen att Riksbankens amorteringskrav är farligt (tipstack BoBubbla). Ehrenberg börjar med att kort gå igenom hur det svenska skuldberget har uppstått, samt de stigande bostadspriserna. Sedan börjar dock Ehrenberg virra bort sig å det värsta.

När Stefan Ingves då föreslår amorteringstvång, ett statligt tvångssparande så är det ett mycket märkligt förslag. Antingen beror det på att han ser en bostadskrasch framför sig, men inte vill säga det. Eller också vet han att riksbankens inflationsmål inte kommer att gälla.

Amorteringsfria lån betalas nämligen genom inflation. Om du betalar 4% i ränta och inflationen är 2% så är det med andra ord en 2% minskning av ditt lån du ser i verkligheten. En 2% inflation gör att en bostad är betald till hälften på 35 år!

Det enklaste sättet att minska lånebördan vore därför istället att öka inflationen. En 4% inflation ger betydligt bättre fart på ekonomin, den skapar fler jobb och den ger löntagarna större möjlighet att kompensera via löneökningar än vad ökade bostadskostnader skulle göra.

Ingves förslag handlar om att löntagarna som lurats in i en lånespekulation av banker och politiker, nu ska få betala genom att inflationen pressas ner och amorteringstvång införs.

Det här kommer skapa en ännu djupare kris för vanliga människors ekonomi. Högre arbetslöshet är en annan säker effekt av amorteringstvång. För konsumtionen kommer att sjunka.

Det finns även från vänsterekonomer än moralism runt detta med lån som är farlig. Lån anses som något illa. Men nu sitter vi i en bostadsbubbla skapad av ett finanskapital som tjänat miljarder på att löntagarna fått bo i hus som bara på papperet blivit mer värda. Att nu låta löntagarna betala med amorteringstvång blir bara nya kortsiktiga vinster för finansföretagen, inga vinster alls för vanligt folk.

Ehrenberg vet uppenbarligen inte hur pengar skapas i dagens Sverige och förstår heller inte inflation och dess orsaker och effekter.

"Pengar" skapas när bankerna ger ut lån, punkt slut. Idag är mindre än 10 procent av penningmängden kontanter. Visserligen kan bankerna inte skapa dessa "skuldpengar" utan att det finns villiga låntagare, men det är ändå så som processen går till. Villiga låntagare verkar det hursomhelst inte vara någon brist på (ännu).

Inflation är egentligen en ökning av penningmängden. Den kan sedan yttra sig som prisinflation när mer pengar försöker köpa samma mängd varor och tjänster. Ökar mängden tillgängliga varor och tjänster genom en ekonomi i tillväxt, så kan penningmängden öka utan prisinflation. Tricket för att få prisinflation är förstås att penningmängden ökar snabbare än ekonomins tillväxt.

Problemet i en värld där större delen av pengarna skapats som skulder av bankerna är att centralbanken bara indirekt kan styra penningmängden genom att sätta sin egen räntenivå gentemot bankerna (reporäntan). Detta förstås så länge inte centralbanken tar till "okonventionella" penningpolitiska trick, såsom kvantitativa lättnader, som tillämpats av bland annat USA:s Federal Reserve. Men vill ingen ta på sig mer skulder ökar inte penningmängden, utan minskar istället på grund av att skulder förfaller till betalning. Detta leder alltså till deflation, d.v.s. en minskning av penningmängden. Prisdeflation får vi om penningmängden krymper snabbare än ekonomins storlek.

Trots att Federal Reserve har hållit sin styrränta nära noll i flera år nu och som sagt även tagit till kvantitativa lättnader, men har ändå inte lyckats orsaka en särskilt hög inflationstakt annat än tillfälligt. De senaste tre åren har prisinflationen i USA legat runt en årstakt på 2,5 procent. Ännu "värre" exempel kan man hitta om man ser på Japan.

Det ser alltså inte ut att vara särskilt lätt för en centralbank att i dagens läge implementera en penningpolitik som ger den inflationstakt på 4 procent som Ehrenberg önskar sig.

Men låt oss ändå anta att Riksbanken skulle kunna framkalla en årlig prisinflation på 4 procent genom någon form av okonventionell penningpolitik. Vad skulle det innebära? För det första skulle vi få ett betydligt högre ränteläge, vilket skulle försvåra den ekonomiska sitsen för alla högbelånade. En bieffekt som Ehrenberg troligen inte alls tänkt på. Ska man skapa inflation i vårt penningsystem med mer än 90 procent "skuldpengar" måste också någon ta på sig mer skulder - hushållen, företagen eller staten. Detta motverkar alltså den "minskning" av skulderna som skulle ske genom att de "inflateras bort".

Ehrenbergs påstående om att en högre inflation skulle ge "betydligt bättre fart på ekonomin" och skapa fler jobb har såvitt jag vet ingen grund i ekonomisk forskning. Har han aldrig hört talas om "stagflation"? Hög inflation gröper dessutom oftast ur reallönerna och försämrar därför för vanligt folk istället för att förbättra. Vid högre inflationstakt måste löntagarna i efterhand försöka kompensera sig för hur inflationen har gröpt ur deras löner. Bäst för alla är en stabil inflationstakt. Förutsägbarheten gör att löneförhandlingarna kan föras utifrån ekonomins utveckling, inte inflationens krumsprång. Det finns en orsak att vår Riksbank har ett inflationsmål.

Att amorteringstvång skulle ge vinster för finansföretagen är också helt felaktigt. Det förhåller sig i själva verket tvärtom. Långivarna tjänar pengar på räntan, inte på amorteringarna. Därför vill de ha så stor bolånestock som möjligt. Om hushållen amorterar ner sina skulder betalar de i längden mindre ränta till bankerna. Ehrenberg kan tydligen inte skilja på balansräkningen och resultaträkningen. Jag skulle inte välja honom till styrelsen om jag bodde i samma bostadsrättsförening!

Räkneexempel: separation i Stockholm del 2

I förra exemplet räknade jag på Kalle och Stina med två barn som skulle separera och hur dyrt det blir för Kalle att skaffa en trerummare.

Nu tar vi istället ett annat och värre exempel. Arne och Ulla bor med två barn i en hyresrätt på fyra rum och kök i Hammarby sjöstad och har en månadshyra på 11 700 kronor. Liksom i förra exemplet har Ulla hittat en ny karl som vill flytta in med henne och Arne ska hitta en ny lägenhet.

Arne skulle förstås för barnens skull vilja ha en lägenhet i Hammarby sjöstad, men att hitta en hyresrätt i Stockholm är som bekant svårt och i Hammarby sjöstad i princip omöjligt om man inte har jättelång kötid. Den billigaste trerummaren som finns till salu i Hammarby sjöstad kostar 2950 000 kronor. En kontantinsats på 15 procent (442 500 kronor) är betydligt mer än vad Arne har sparat. De skulle inte ha gjort de där resorna till Thailand och Maldiverna. Arne skulle behöva ta ett blancolån på 300 000, vilket med en ränta på 5,79 procent och återbetalningstid på 12 år skulle plussa på hans totala månadskostnad med 3097 kronor (efter ränteavdrag). Han skulle då hamna på en total månadskostnad på 19 530 kronor. Helt orimligt! Dessutom skulle alla hans sparade pengar gå åt till lägenhetsköpet.

Arne tittar istället på den där trerummaren i Skarpnäck för 1,3 miljoner som jag nämnde i förra exemplet. Där skulle han behöva ta ett blancolån på 191 600, vilket plussar på hans månadskostnad efter ränteavdrag med 1978 kronor. Den totala månadskostnaden om han amorterar bolånet på 30 år blir 12 131 kronor efter ränteavdrag, vilket alltså är mer än dubbelt så mycket som hans halva av hyran för lägenheten i Hammarby sjöstad. Arne lyckas att förhandla sig till att inte amortera på bolånet, utan bara på blancolånet och får då ner månadskostnaden till 9448 kronor, vilket känns helt rimligt.

Arne bestämmer sig för att slå till, trots att han blir tvungen att sova på en bäddsoffa i vardagsrummet för att sonen och dottern ska kunna få varsitt rum. Alternativet att hyra en lägenhet i andra hand känns inte lockande.

Två år senare har bostadspriserna sjunkit med 12 procent och Arnes granne säljer en lika stor lägenhet för 1144 000. Arne har nu amorterat ner sitt blancolån till 1149 515 kronor, men har alltså redan nu lån som totalt är större än lägenhetens värde. Dessutom är de 142 500 han satsade kontant av sparade medel bortblåsta.

Om Arne istället skulle ha bestämt sig för att amortera bolånet på 30 år (trots den höga månadskostnaden) skulle han istället efter två år ändå ha kvar totalt 1085 123 kronor i lån, vilket innebär att han ändå skulle ligga väldigt nära att ha lån som är större än bostadens värde.

Nu är det inte alla som har 140 000 kronor sparade på banken. Väldigt många har betydligt mindre buffert än så.

Det behövs alltså inte särskilt stora prisnedgångar för att många ska hamna i ekonomisk knipa. Värst blir det bland annat för dem som idag delar en hyresrätt och separerar. Alla som idag av olika anledningar tvingas in på köpmarknaden för bostäder utan att redan äga en bostad drabbas.

Kalle från förra exemplet, som hade pengar till kontantinsats från att ha köpts ut ur den lägenhet han ägde tillsammans med exet skulle kunna klara en prisnedgång på upp till 30 procent utan att hamna "under vatten".

Hur hänger svenskarnas ekonomi ihop?

Igår presenterades en undersökning från Nordea/Gallup som visar att 23 procent av svenskarna har använt upp hela sin månadslön innan nästa lön betalas ut. Stämmer bra med att många svenskar har för dålig sparad buffert.

Den åldersgrupp som har svårast att få pengarna att räcka till nästa lön är personer i åldrarna 26 till 39 år. 31 procent svarade att lönen är slut i förväg jämfört med 11 procent i åldersgruppen 55 till 65 år.
- Åldersgruppen 26-39 år har det tufft. Det handlar om personer mitt i livet med stora utgifter, barn och bolån som uppger att lönen tar slut i förväg. Risken är att det blir en ond cirkel som är svår att bryta, säger Ingela Gabrielsson privatekonom på Nordea.

Samtidigt skriver Ingela Gabrielssons kollegor Annika Winsth och Andreas Jonsson en debattartikel om att man inte vill reglera bolånen, eftersom det kan skada bostadsmarknaden. "Skada" betyder prisfall. För vi vet ju alla att bostadspriserna bara bör gå uppåt, eller hur? För att visa att de har rätt drar Winsth och Jonsson till med ett räkneexempel.

Det finns också skäl att ifrågasätta det ofta återkommande påståendet om att hushållen amorterar för lite. Statens Bostadskreditnämnd (BKN) beräknar den genomsnittliga amorteringstiden på bolån till cirka 77 år. Är detta högt eller lågt? Ett exempel får illustrera: antag att en trettioåring i dag belånar sitt hus till 85 procent. Priset på huset utvecklas i linje med inflationen – ett försiktigt antagande – och amorteringstakten är 100 år. Det innebär att belåningsgraden har sjunkit till cirka 25 procent när husägaren är 65 år. En nivå som normalt kan finansieras även vid en måttlig pension.

De skriver inte vilken inflationstakt de räknar med (även om man kan räkna ut det från deras siffror, vilket jag inte orkar göra just nu). Frågan är vilken inflationstakt man kan räkna med framöver i dagens låginflationsekonomi. Det är inte heller ett "försiktigt antagande" att bostadspriserna utvecklas i linje med inflationen. Ser man på bostadspriser historiskt så går de i vågor i förhållande till den allmänna konsumentprisutvecklingen. Ibland stiger de snabbare än inflationen, ibland sjunker de. Sedan mitten av 1990-talet har de svenska reala bostadspriserna i princip stigit hela tiden, så det är troligen dags för en nedjustering till i första hand KPI-linjen - vi ser redan nu flera tecken på en avmattning på bostadsmarknaden. Winsth och Jonsson förtiger dessutom att en bostad kräver underhåll - som kostar pengar. En bostad som inte underhålls behåller inte sitt värde. Bolånet kommer p.g.a. underhållskostnader att ökas på.

Det som jag inte gillar med dessa undersökningar som presenteras av svenskarnas ekonomi är att det är svårt att få ut någon vettig bild av hur svenskarnas ekonomi egentligen ser ut. Visserligen får vi veta en åldersuppdelning, men av de 31 procent av 26-39-åringarna som har "för mycket månad kvar i slutet av lönen", hur många är det som äger sin bostad och hur många hyr den? Av dem som äger sin bostad, hur många är bostadsrätt respektive småhus? Hur många har bolån och hur stora? Hur många är ensamhushåll? Hur många är barnfamiljer? Hur många är arbetslösa? Hur fördelar sig de 17 procent som i princip inte har någon sparad buffert i olika kategorier? Och så vidare...

Statistiska centralbyrån SCB gör undersökningar av hushållens ekonomi, men dessa ger också en splittrad bild, där det är svårt att få svar på många i dagsläget intressanta frågor. Dessutom är indelningarna i många fall för grova, exempelvis delas boendeutgifterna upp i två ålderskategorier 18-64 respektive 65+ år.

För att kunna få en vettig bild av hur det egentligen ser ut för svenskarna och vilka kategorier som kan anses ha det svårt krävs något slags mer heltäckande undersökning, där man kan se på befolkningen efter olika kombinationer av exempelvis följande kriterier.

• Åldersgrupper
• Geografisk indelning
• Antal vuxna i hushållet
• Antal barn i hushållet
• Arbete (deltid, heltid, arbetslös, anställd, egenföretagare)
• Inkomst
• Sparande
• Lån
• Boendeform
• Bidrag

Med en sådan undersökning skulle man kunna identifiera svaga kategorier i samhället och då skulle politikerna kunna göra riktade åtgärder mot just dessa. Vi vet att inkomster, skulder och sparande är ojämnt fördelade i Sverige, men vi vet inte på vilket sätt. Jag föreslår därför att våra styrande politiker ger SCB i uppdrag att göra en sådan heltäckande undersökning. Den kostnad det skulle innebära kan säkerligen uppvägas av de vinster man kan göra genom det mer precisa underlag man får fram.


Läs även Cornucopia och Den hälsosamme ekonomisten om Nordeas debattartikel.

Varför amorterar finländarna?

Jag läste igår att finländarna amorterar av sina bolån på i genomsnitt 20 år, medan den genomsnittliga återbetalningstiden för bolån i Sverige ligger på 125 år (71 år för villaägare). Detta trots att flera av de större bankerna finns i båda länderna - Nordea, Handelsbanken och Danske Bank. De finländska hushållens skuldsättning är också lägre än i Sverige, bara 114 procent av hushållens disponibla inkomst mot 165 procent i Sverige.

Även i Finland har bostadspriserna drivits upp de senaste årtiondena med hjälp av krediter, men inte alls lika mycket som i Sverige.

Förutom att finländarna har lägre bolån, så har de också i genomsnitt mindre bostäder än i Sverige.

Ränteläget på bolån i Finland ser ut att vara lägre än i Sverige och även finländarna får göra ränteavdrag på skatten, vilket borde göra det attraktivt att ta stora bolån även i Finland. Men ändå finns det en skillnad i synen på bolån i Sverige och i Finland. Man får väl förklara det som något slags kulturell skillnad i inställningen till lån, men den kan visa sig vara avgörande för hur framtiden ser ut. Ett boprisfall i linje med Danmarks på runt 30 procent skulle få mycket olika konsekvenser i Sverige respektive Finland.

Apropå räntor läser jag att ordförande i riksbanksfullmäktige Johan Gernandt bemöter vice riksbankschefen Lars E O Svenssons uttalanden om att det borde vara fler ekonomiprofessorer i Riksbankens direktion. Svensson anser att (enligt teoretiska beräkningar) har 40 000 fler varit arbetslösa i Sverige än vad som hade varit fallet om räntan varit lägre. Frågan är dock hur en lägre ränta hade påverkat Sveriges redan höga skuldsättningsnivå. Vad skulle det få för långsiktiga effekter? Vi ser redan hur låga räntor drivit på den svenska bostadsbubblan. Men Svensson anser inte att vi har en bostadsbubbla, så det är då inget problem med låga räntor. Vi får se hur väl hans teoretiska modeller och tvärsäkra åsikter håller om några år.

Jag är håller med Johan Gernandt om att "Det vore inte bra med bara professorer i direktionen". Den hälsosamme ekonomisten gör en längre utläggning i ämnet och konstaterar

Att centralbanker med enbart professorer i makroekonomi lyckas bättre än centralbanker med en mer blandad sammansättning tror jag därför återstår att bevisa. Om professorerna inte lyckas övertyga lekmännen om att de har rätt i en fråga som de är experter på så kanske de snarare borde gå tillbaka och fundera över varför deras argument inte biter.
...
Man bör heller inte utesluta att lekmännen har en annan syn på Riksbankens mål än experterna. Kanske är det så att experterna gör sitt jobb i snäv bemärkelse (stabilisera inflationen), medan lekmännen undermedvetet låter andra faktorer spela in?

Att kalla de ledamöter som inte råkar vara professorer i ekonomi för "lekmän" känns dock lite konstigt, då det rör sig om personer med bred och djup ekonomisk kompetens och kunskap. Bara det att de inte råkar vara professorer.

Synen på svenska skulder

Det är intressant hur den allmänna debatten och nyhetsflödet har svängt de senaste åren, sedan jag skrev mitt första blogginlägg hösten 2007 och varnade för den svenska bostadsbubblan. Då var det få som såg krediter inom Sverige (t.ex. bolån) som något problematiskt. Nu går det knappt en dag utan att man i tidningarna kan läsa om de svenska hushållens skuldsättning.

Vi har i Sverige i förhållande till många andra industriländer en låg statsskuld, men i gengäld har de svenska hushållen dragit på sig skulder (framförallt bolån) i en rasande takt de senaste decennierna. När det gick som snabbast 2005-2007 låg årstakten för ökningen av hushållens skulder runt 12 procent. Sedan dess har hushållens skuldökning mattats av och ligger nu på en årstakt av 4,5 procent, vilket även detta i längden är ohållbart när prisinflationstakten är runt 1 procent per år och BNP ökar med 2,3 procent på ett år.

Swedbanks vd Michael Wolf har som bekant föreslagit ett lagstadgat amorteringskrav på bolån, vilket de övriga bankerna tycker är onödigt. Mer sansade bedömare håller dock med Wolf, t.ex. finansmarknadsminister Peter Norman (M), Vänsterpartiets ordförande Jonas Sjöstedt och Bostadskreditnämndens utredningschef Bengt Hansson.

Men Socialdemokraterna tycker att det är onödigt med amorteringskrav.

– Vi tycker att det är bra att bankerna redan nu stramat åt och därför är det inte aktuellt i dagsläget med någon lagstiftning. Vi vill inte göra något i onödan som tynger ekonomin, säger Fredrik Olovsson (S), gruppledare i finansutskottet.

Populism från sossarna - ge folket billiga krediter så de kan konsumera sig glada - den oundvikliga baksmällan av ökade kreditvolymer struntar de i.

Men Olovsson har i princip rätt i att amorteringskrav skulle tynga ekonomin, för amorteringar leder till en minskad penningmängd. Ordet "amortera" kommer från franska amortir "döda", från latinets mors/mortis "död". När man betalar av på ett lån "dödar" man faktiskt dessa kreditpengar. Frågan är dock egentligen bara om vi ska ta den oundvikliga justeringen till en mer hållbar konsumtionstakt redan nu (och stå ut med att det tynger ekonomin) eller om vi ska skjuta upp den på framtiden och under tiden förvärra skuldberget.

Med Sveriges låga statsskuld och framförallt den låga räntan på svenska statsobligationer har många klagat på Anders Borg för att han är för sparsam. Men jag har svårt att se något egenvärde i att svenska staten ska skuldsätta sig för att spendera mera och därmed "stimulera ekonomin". Trots allt växte ju fortfarande Sveriges BNP med 2,3 procent på ett år. Räcker inte det? Spara statens låneutrymme tills det verkligen behövs när finanskrisen 2.0 slår på allvar mot oss.

Nu har även andra problematiska krediter börjat diskuteras, t.ex. riskkapitalisternas strategi att öka belåningen i företag, där livsmedelsföretaget Findus nu är drabbat av för hög belåning. Tidigare i år gick båttillverkaren Nimbus under. Jag har länge ansett att detta sätt att köpa företag och öka belåningen i dem är en strategi som visserligen kan ge vinster på kort sikt men på längre sikt är den förödande för företagens livskraft.

Det är bra att det i Sverige börjar komma en viss allmän probleminsikt vad gäller krediter. Det var på tiden. Nu behövs dock att det faktiskt även vidtas praktiska åtgärder.

Mycket som händer

Det är mycket som hänt de senaste dagarna. Redan i början av juni skrev jag att vi troligen sett en viktig vändpunkt och början på det finansiella slutspelet. Det kommer allt fler bekräftelser på att så är fallet. Skuldkrisen har blommat ut för fullt och Italien är i fokus. Jonas Sjöstedt skriver om att eurokrisen är på väg mot eurokatastrof.

Det hela börjar påminna mig om situationen sommaren och hösten 2007, när jag skrev mina första blogginlägg.

Här hemma i Sverige har vi troligen sett början av vändningen neråt på bostadsmarknaden. Bloggrannen Cornucopia har blivit intervjuad av E24 och fått säga att lägenhetspriserna ska ner 50-60% med flera intressanta saker som han har skrivit länge på sin blogg. Jag tror dock att jag var före Cornucopia med att peka ut den svenska bostadsbubblan hösten 2007 med prisdiagram. Det är lätt att se en bubbla men oerhört svårt att förutsäga när den spricker. Jag trodde den svenska bostadsbubblan skulle spricka redan då, men den blåstes upp igen efter finanskrisen och har nu nått sanslösa proportioner. Att bolånen har fått växa till sig ännu mer gör hela nersidan betydligt värre. Cornucopia talar i intervjun om prisfall på 30% på villor. Jag tänker sticka ut hakan ännu längre och tror att efter den topp vi troligen sett för reala (inflationsjusterade) bostadspriser kommer de reala småhuspriserna att falla åtminstone ner till 1990-talets botten, vilket ger en genomsnittlig nedgång på 65% i riket och 70% i Storstockholm. Självklart kommer detta att ta ett antal år, för bostadsbubblor spricker inte lika snabbt som aktiebubblor, utan genomgår istället ett slags pyspunka. Eftersom jag talar om reala bostadspriser kan prisnedgången ske på olika sätt. Antingen sjunker priserna, eller också holkar inflationen ur dem. Men eftersom sprickande bostadsbubblor till sin natur är deflationsdrivande fenomen tror jag att vi till största delen kommer att få se fallande priser.

Apropå bostadsbubblan kommer Mäklarsamfundet idag med ett smått sensationellt utspel när de säger att det borde införas amorteringskrav på bomarknaden. När fan blir gammal blir hon religiös?

Den första stora konkursen i detaljhandeln har kommit med Onoff. De anställda på Onoff är chockade, men det är föga förvånande att ett förlustbolag i en bransch med knivskarp konkurrens och dålig lönsamhet kastar in handduken. Konkurrenten Elgiganten är däremot inte förvånade. Handels andre vice ordförande Tommy Tillgren han hoppas och tror att ett antal av Onoffs butiker tas över av bolagets konkurrenter. Ytterst tveksamt anser jag, då det finns en överetablering i branschen och det behöver försvinna ett antal elektroniktempel för att komma ner till en rimligare nivå.

Elektronikhandeln lär inte vara den enda sektorn inom detaljhandeln som drabbas, även om den är först ut. Cornucopia skriver:

Hemelektronik är för övrigt inte den enda sektorn där det finns en olönsam överetablering. I bostadsbubblans spår kommer antagligen även relaterade heminredings- och möbelkedjor att stå på tur när konsumtionsutrymmet sviker.

Elektronikkedjorna sitter på stora skulder och frågan är nu vem som lånat ut till dem. Inte bara dem, utan framförallt vem som lånat ut till alla fastighetsbolag som sitter med stora köpcentrum. Även där lär vi få se en utslagning framöver.

Apropå belånade fastighetsbolag kan man idag läsa om Hemfosa som leder det konsortium som köper bil-Saabs fabriksfastigheter och att de har skyhög belåning.

Bolaget hade vid årsskiftet ett eget kapital på 195 miljoner kronor och tillgångar på 9,8 miljarder kronor, vilket gör andelen eget kapital till 2 procent, skriver Di.

Av de långfristiga skulderna kommer drygt 6,1 miljarder från kreditinstitut. 2,1 miljarder är lån från ägare, i första hand pensionsförvaltare.

Bland ägarna finns Alecta, Fjärde AP-fonden, Folksam, Sampo, Kåpan Pension och Ikano samt Hemfosas ledning.

Bra att vi vet att våra pensionspengar sitter tryggt! Läs Stockmans resonemang kring affären.

Idag meddelade SCB att inflationstakten (mätt med KPI) sjönk till 3,1 procent i juni, vilket var lägre än väntade 3,3 procent. Priserna sjönk 0,2 procent från maj till juni, när marknaden förväntade sig oförändrade. En månad gör ingen trend, men detta är värt att hålla koll på.

Till den totala nedgången i KPI bidrog prissänkningar på kläder och skor med 0,2 procentenheter (-3,9 procent), medan lägre priser på livsmedel, el och drivmedel bidrog med 0,1 procentenheter vardera.

Nedgången motverkades av högre räntekostnader för egnahemsägarna, transporttjänster och paketresor som samtliga bidrog uppåt med 0,1 procentenheter.

Även Storbritannien sjönk inflationen oväntat med 0,1 procent i juni.

Det är första gången sedan 2003 som inflationen minskar i juni. Inflationstakten på årsbasis föll till 4,2 procent, jämfört med 4,5 procent i maj. Analytikerna hade förväntat sig att siffran skulle ligga kvar på oförändrade 4,5 procent, enligt Reuters.

Idag varnade Moody's för överkapacitet i sjöfarten.

Efterfrågan på sjöfrakt väntas vara stabil under 2011. Men för shipping-industrin väntar hård prispress till följd av överkapacitet i sektorn, varnar Moody's Investors Service i en rapport på tisdagen. ”Läget för sjöfartsnäringen kommer troligen förvärras under de kommande 12-18 månaderna”, skriver Moody's. Särskilt hårt drabbas redare med bulkfartyg för torrvaror, men fraktpriser för olja väntas också falla.

Nedan ser ni ett diagram över Baltic Dry Index, världens mest bevakade prisindex för bulkfrakter av torrvaror.

Priserna på bulkfrakter har aldrig återhämtat sig efter den kraftiga nedgången 2008, även om de först studsade upp en bit. Sedan förra sommaren har de gått mest neråt igen. Inte bra för sjöfraktsföretagen, inte bra för dem som lånat ut till dem.