Reala svenska bostadspriser, uppdaterade diagram

Med tanke på den senaste tidens nyhetsfokus på de svenska bostadspriserna tänkte jag presentera lite uppdaterade prisdiagram.

Här får ni först ett uppdaterat diagram över reala svenska småhuspriser, från 1952 årsvis, från 1986 kvartalsvis, och för Stockholm från 1975. Som en jämförelse har jag även lagt in reallönerna.

Som ni kan se har småhuspriserna presterat ännu en makalös uppgång de senaste åren, till stor del på grund av lågräntedopningen av ekonomin.

Nu är, som jag påpekat förut, inte småhuspriserna det värsta, utan det är bostadsrättpriserna. Nedan ser ni årsvis data för reala svenska bostadsrättspriser, småhuspriser, samt hushållens lån och reallöner.

Jag räknar med att bostadspriserna kommer att falla ner till en bit under reallönekurvan. För småhuspriserna innebär det ett realt prisfall på cirka 45 procent och för bostadsrättspriserna cirka 75 procent!!

Jag måste förstås tillägga att jag har haft fel i mina förutsägelser om prisfall tidigare, ity att den svenska bostadsbubblan istället har blåsts upp ytterligare, till höjder som jag när jag började studera den hösten 2007 inte kunde föreställa mig ens i min vildaste fantasi. Men månne är det denna gång dags för ett riktigt prisfall på svenska bostäder. Tecknen är många.

Bostadsmarknaden har den senaste tiden genomgått en kraftig förändring av den rådande psykologin och tappat momentum, vilket har uppmärksammats av riksmedia, men även av bloggare såsom Cornucopia, som idag skriver om att antalet affärer minskar i en fallande bostadsmarknad och den falska psykologin att "om man inte sålt har man inte gjort en förlust".

Bankerna har även börjat bli mer restriktiva vad gäller utlåningen och infört ett skuldkvotstak på 5 till 5,5 gånger hushållets årliga bruttoinkomst. Detta har skapat irritation hos flera presumtiva bostadsköpare. Det är dock ingen mänsklig rättighet att få låna obegränsat. Bankerna gör affärsmässiga bedömningar av låntagarens återbetalningsförmåga och marginaler. Det kommer troligen bli ännu hårdare krav. Minns ni 1992? Efter räntechocken i slutet av 1992 var bankerna mycket restriktiva och gav i princip inte bolån alls. Något liknande kan hända även nu. Det behöver dock inte bli någon räntechock, utan kanske någon annan form av ekonomisk chock.

Ett annat problem är att den senaste tiden har det byggts fel sorts bostäder. Det har byggts lyxlägenheter som man planerat att sälja som bostadsrätter, en marknad som nu kärvat ihop och där bland annat Oscar Properties gått i rejäl motvind. Vad Sverige istället skulle ha behövt hade varit förhållandevis enkla hyreslägenheter för att inhysa bland annat de många invandrare som kommit hit de senaste åren.

Läs även vad Per Björklund skriver om en möjlig tvärnit för bostadsbyggandet och snabb ökning av prissänkta lägenheter i Stockholm.

Vad gäller effekterna på ekonomin i stort är artikeln "När staden slocknar" av Mattias Svensson intressant.

"Amerikanska studier tyder nämligen på att hushållen konsumerar omkring 25 procent av värdeuppgången på deras bostäder - en konsumtion som alltså faller bort jämfört med idag om priserna inte fortsätter uppåt. Storstadens överdådiga köpcentrum, stora evenemangsarenor, fashionabla gallerior och uppiffade affärsstråk är alla dimensionerade efter senare års konsumtionsfest."

Frågan är hur långt situationen på bostadsmarknaden och för byggbranschen hinner utvecklas fram till valet hösten 2018. Hur påverkas politiken om vi har hunnit få ett begynnande boprisfall, samtidigt som vi har bostadsbrist och tvärnit för byggbranschen?

Stockholmspolitikerna, flyktingarna och bostadsmarknaden

Häromdagen kom nyheten att Stockholms stad försöker lösa bristen på bostäder till de kvoterade flyktingarna genom att uppmana stockholmarna att hyra ut bostäder. De har dock uppenbarligen dålig koll på Stockholms bostadsmarknad om de tror sig kunna hitta några tusen (eller kanske några hundra) bostäder på föreslaget vis. Men eventuellt är detta inte målet med kampanjen, utan det finns kanske andra tankar bakom den, som jag återkommer till längre ner.

För att hyra ut ett rum ska man kunna få 4000 kronor per månad. För att hyra ut en lägenhet på ett rum och kök ska man kunna få 8000 kronor per månad. För att hyra ut en villa eller radhus ska man kunna få 12000 kronor per månad. Hur ligger dessa siffror i förhållande till Stockholms faktiska andrahandsmarknad för bostäder?

En snabb titt på Blocket och Bostad Direkt ger att 4000 kronor per månad för ett rum till en inneboende är den minst orimliga hyran. På Blocket är månadshyran för de åtta första rummen till uthyrning i Stockholms stad 4100, 4200, 4500, 4500, 4800, 5000, 5000 och 5500 kronor. Inget rum så billigt som 4000 per månad, men några som ligger nära. På Bostad Direkt finns några rum för 3734 kronor per månad. Annars ligger månadshyran en bra bit över gränsen, oftast över 5000 och ibland upp till 6400 per månad. För de flesta rummen till uthyrning ställs krav på ickerökare, vilket omedelbart utesluter en stor del av flyktingarna. Flera har dessutom villkor att de endast hyr ut till tjejer, vilket utesluter större delen av flyktingarna.

Eventuellt kan Stockholms stad lyckas få ihop några tiotal rum på detta vis, men troligen inte. Det finns nämligen en faktor till, som jag själv har sett när jag letat bostad. Varje uthyrning blir nämligen en "skönhetstävling" mellan de presumtiva hyresgästerna. Det är uthyrarens marknad och man kan därför kosta på sig att vara kräsen vid valet av hyresgäst. Detta är ännu starkare när det gäller inneboende. Det ska vara en person som man kan tänka sig att dela badrum och kök med. Jag har själv nu en inneboende och lade inte ens ut en annons på Blocket, utan skrev bara på Facebook att jag letade inneboende, för att därigenom bara få "kompisars kompisar" som sökande, så man någorlunda vet vem man har som inneboende.

Hur är det då med enrumslägenheter? Jag tittar åter på Blocket (endast utanför tullarna) och hittar då några enrummare för 6000, 7000, 7500, 8000, 8000, 8600, 9500, 10000, 10500, 11000 och 11000 kronor per månad. På Bostad Direkt har de första enrummarna utanför tullarna månadshyror på 5867, 6934, 7467, 8214, 8534, 8534, 8534, 9067, 9600, 11200 och 14934 kronor. Det finns alltså några som håller sig på högst 8000, men inte särskilt många. Även här utesluter kraven på rökfrihet många flyktingar. Dessutom är de flesta lägenheter (särskilt de billiga) bara till uthyrning för upp till sex månader, medan Stockholms stad ställer krav på minst sex månaders kontrakt. Men sammantaget gissar jag att Stockholms stad kan få ihop några tiotal lägenheter på detta vis.

Hyrorna för rum och enrummare är alltså lågt satta, men kan ändå kanske generera några tiotal av varje. Hyran för hus (tänkta för en familj) är dock helt orimligt lågt satt. Jag antar att Stockholms stad här även kan tänka sig lägenheter à 3-4 rum, även om det inte står något om det på hemsidan. På Blocket finns ett antal lägenheter (utanför tullarna) à 3-4 rum för månadshyror på 12500-17000 kronor. Villor uthyres från 16000 kronor och uppåt per månad. På Bostad Direkt finns lägenheter à 3-4 rum för det mesta för 13000-19000 kronor per månad, med en enda för 10500. Här lär Stockholms stad alltså inte få in mer än någon enstaka bostad.

Hur ser det då ut för presumtiva uthyrare? Vad gäller inneboende finns oftast inga regler om begränsningar och inte heller för ett hus du äger, men för uthyrning av lägenheter finns regler från hyresvärden eller bostadsrättsföreningen som starkt begränsar hur länge du kan hyra ut. Så länge man inte genom något slags lagingripande åsidosätter dessa begränsningar kvarstår de och mängden lägenheter tillgängliga för uthyrning kan knappast öka särskilt mycket. Och villor och radhus finns det uppenbarligen inte särskilt många till uthyrning inom Stockholms stads gränser. De flesta som äger en villa eller ett radhus bor i det och äger den inte för uthyrning - särskilt inte till underpris.

Vad gäller viljan att hyra ut till Stockholms stad så kan det i och för sig ses som en trygg hyresgäst, som kommer att betala hyran utan knot. Däremot verkar det inte av informationen på stadens hemsida som om man kommer att kunna styra vem som faktiskt kommer att bo i bostaden, utan staden hyr för att sedan upplåta till den flykting eller flyktingfamilj man prioriterar. Jag skulle i de flesta fall inte hyra ut en bostad på de villkoren, utan vill veta vem som hyr min bostad (särskilt efter alla skräckexempel jag hört), och jag antar att de flesta stockholmare som planerar att hyra ut en bostad resonerar likadant.

Det ser alltså inte ut som om detta försök från Stockholms stads sida kommer att ge mer än en rännil av bostäder till de tusentals flyktingar som dirigerats till staden. Hela upplägget verkar dessutom ganska orealistiskt. Min gissning är dock att utspelet inte är allvarligt menat, utan endast ett sätt att visa att man desperat gör allt man kan för att finna bostäder. Det kan vara ett sätt att förbereda inför ett kommande uppror mot bosättningslagen, som jag skrev om för någon månad sedan.

DN skriver också att Stockholms stad inlett en upphandling av hotell- och vandrarhemsplatser för att hysa de tilldelade flyktingarna. Detta kan bli mycket intressant, då turistnäringen sägs vara viktig för Stockholm och det kan bli en undanträngningseffekt när hotell och vandrarhem kan få en fast inkomst från uthyrning till staden istället för en tidsmässigt varierande inkomst från turister och affärsresenärer. Många (de flesta?) hotell i Stockholm har dock även en restaurang som riskerar att stå tom om hela hotellet hyrs ut till flyktingar, vilket kan göra uthyrning för flyktingar mindre attraktiv. Frågan är hur långt staden kommer att gå här. Kommer vandrarhemsplatserna att nästan helt bokas upp?

Slutligen talas det om "madrasser i till exempel idrottshallar", vilket får ses som en ytterst desperat åtgärd, där alternativet uppror mot bosättningslagen ligger nära till hands.

Min bedömning är alltså att det fortfarande handlar om ett spel för gallerierna, tills den hårda verkligheten visar att det är omöjligt för Stockholms stad att ta emot de tilldelade flyktingarna på ett vettigt sätt och bosättningslagen sätts ur spel. Våra politiker lever dock fortfarande i sin drömvärld där det är oproblematiskt för Sverige att ta emot hundratusen flyktingar, även om allt fler politiker börjar vakna till verkligheten.

Under tiden blir Stockholm bostadsmarknad allt mer dysfunktionell och ohanterlig för vanligt folk.

P.S. En intressant bieffekt av Stockholms stads utspel skulle kunna bli att sätta ett golv för andrahandshyrorna och därmed driva upp hyresnivåerna.

När kommer den första kommunen att göra uppror?

Med anledning av de alltmer desperata åtgärder som vissa kommuner nu vidtar med anledning av kravet i Lagen om mottagande av vissa nyanlända (bosättningslagen) från i våras om att ordna bostad åt kommunanvisade flyktingar ställer jag mig frågan hur länge det kommer att dröja innan den första kommunen kommer att "göra uppror" och säga att de helt enkelt inte kan ordna bostad åt alla. Kanske inte i år, då kommunerna genom vissa extrema åtgärder hittills verkar kunna ordna bostäder, men risken finns att någon eller några kommuner nästa år kommer att säga stopp. Man kan också undra vilken kommun som kommer att vara den första att "göra uppror".

Lagen är tämligen luddigt formulerad. Det står bara att "5 § En kommun är skyldig att efter anvisning ta emot en nyanländ för bosättning i kommunen." Ingenting om hur bostaden ska vara beskaffad. Till att börja med kan ju kommunerna dra ner på standarden på de anvisade bostäderna. Trångboddhet kan bli normen, liksom delade kök och badrum - typ studentrumskorridor - inte mycket bättre än de anläggningar där de asylsökande nu bor. Svensk lag är mycket luddig vad gäller kraven på bostad även om den stadgar i grundlagen (Regeringsformen) att man har rätt till bostad (utan krav i denna eller andra lagar på hur denna bostad ska vara beskaffad).

Regeringen har på sin hemsida frågor och svar om bosättningslagen och även Migrationsverket har liknande frågor och svar. För det första är det intressant att

"Fördelningen av nyanlända baseras på kommunernas arbetsmarknadsförutsättningar, befolkningsstorlek, sammantagna mottagande av nyanlända och ensamkommande barn samt omfattningen av asylsökande som vistas i kommunen."

Ingenting sägs om tillgången till bostäder, vilket är och framför allt kommer att bli den springande punkten efterhand som kommunerna får slut på möjligheterna att ordna bostäder med nuvarande nödåtgärder såsom att köpa upp bostadsrätter.

Det står även att för att inte begränsa flexibiliteten så säger lagen inget om vilken typ av bostad som krävs.

Än så länge tolkar kommunerna det som sin skyldighet att ordna fram lägenheter av någorlunda rimlig storlek till de nyanlända. På regeringens hemsida sägs

"Intentionen är att kommunerna i så stor utsträckning som möjligt ska erbjuda nyanlända som omfattas av anvisning permanenta bostäder. Det kan dock inte uteslutas att kommuner kommer att bli tvungna att erbjuda tillfälliga bostäder för att kunna fullgöra sin skyldighet."

Regeringen hoppas ju att kommunerna genom en stimulans på 1,85 miljarder kronor ska öka sitt bostadsbyggande, men att bygga bostäder tar tid, och byggena kan försenas av överklaganden.

Särskilt intressant är att regeringen skriver att

"Det föreslås inte några sanktioner kopplade till den nya lagen. Utgångspunkten är att kommunerna följer gällande lagstiftning. Det kan dock finnas skäl att överväga att införa ett sanktionssystem om det skulle visa sig att den nya ordningen inte följs."

Med tanke på hur snabbt bosättningslagen drevs igenom kommer säkerligen ett tillägg om sanktioner att komma väldigt snabbt efter att den första kommunen gör uppror. Frågan är då om den kommun som gjort uppror kommer att stå på sig trots sanktioner. Det beror förstås på hur hårda sanktionerna blir.

Men det kan också bli någon form av "smyguppror", där de nyanlända placeras trångbott och/eller med vandrarhemsstandard. Hur kommer regeringen och Migrationsverket då att reagera?

Detta kommer att bli intressant att följa det närmaste året.

Redan ser vi som sagt desperata åtgärder vad gäller att skaffa in bostäder, såsom att Vallentuna och Malmö köper in bostadsrätter. Detta sker förstås med skattebetalarnas egna pengar. Hur länge kommer det att dröja innan det någonstans i Sverige blossar upp kraftiga protester mot detta förfarande?

Stockholm har dock ännu inte tagit till köp av bostadsrätter, utan skaffar fram bostäder på annat vis, genom omprioritering från andra ändamål, till exempel den nybyggda fastighet på 180 lägenheter i Västertorp som skulle ha använts till socialtjänstens grupper, men nu har styrts över till nyanlända. Hur socialtjänsten i Stockholm nu ska lösa problemet för sina klienter sägs det inget om.

Bostadsbrist i små och stora kommuner

Jag läser i DT att Gagnefs kommun har problem med akut bostadsbrist. Sedan 1 mars har vi som bekant en lag som tvingar kommuner att ta emot sin andel av kommunplacerade flyktingar. Gagnef (med drygt 10000 invånare) ska ta emot 39 stycken, men det finns inga bostäder för dessa.

Kommunens representant illustrerar med ett uttalande den undanträngningseffekt för turistnäringen som jag skrev om nyligen. "I stället för att invänta turistsäsongen och hyra ut veckovis kan man nu skriva kontrakt för ett år".

Jag bara undrar i mitt stilla sinne hur Storstockholms överhettade bostadsmarknad ska klara att ta emot dem som blir kommunplacerade här. Stockholms kommun ska exempelvis ta emot 2800, fast det verkar bli fler när många söker sig till en plats där det finns familj, vänner, landsmän eller annat som attraherar.

"Staden räknar med att cirka 7 500 personer som fått uppehållstillstånd kommer till Stockholm och ordnar eget boende under 2016."

De räknar med detta, men blir det verkligen så? Det är redan såpass svårt att hitta boende i Stockholm även för den som har fast jobb och god inkomst att många företag beklagar sig.

Jag försöker via Stockholms hemsida få reda på hur man tänker att det ska gå till att ta emot de kommunplacerade.

"Nyanlända som har fått uppehållstillstånd och inte kan få boende på egen hand får ett tillfälligt boende genom SHIS, Stiftelsen hotellhem i Stockholm. [...] Målsättningen är att SHIS hyresgäster ska ordna ett eget boende på den reguljära bostadsmarknaden."

Den målsättningen känns inte särskilt realistisk, med tanke på hur bostadsmarknaden i Stockholm ser ut idag. (Jag vet mycket väl eftersom jag nu själv håller på att leta ny bostad.)

Istället ska "tillfälliga" modulbostäder byggas - "prefabricerade hus i ett [sic!] eller flera våningar med enkel men bra standard". Om detta verkligen blir så återstår att se. Det är mycket som ska falla på plats. Det måste finnas lämpliga platser med vatten, avlopp och el. Det måste bli klart med bygglov på dessa platser. Det måste finnas prefabricerade moduler att köpa i tillräcklig mängd (för Stockholm är inte den enda kommunen som budar på dem). Det måste finnas byggbolag som kan ta jobbet med kort varsel. Jag misstänker att det inte kommer att bli så lätt som kommunens hemsida ger sken av, och även att det blir väldigt dyrt för kommunen.

Det känns för mig som om byråkraterna på olika nivåer (Migrationsverket, regeringen, kommunerna) just nu håller på med en planering som till stora delar är orealistisk. Frågan är bara när den kommer att börja spricka. Jag gissar att verkligheten under året kommer att komma ikapp de orealistiska planerna och många av de nyanlända flyktingarna kommer att tvingas bo kvar på de anläggningar där de idag bor "tillfälligt".

Som jag skrev i höstas: Det är inte pengar som saknas utan resurser.

Felslagen bopolitik

SvD:s Per Lindvall skrev igår om hur hyresmarkaden är oduglig på grund av den förda bostadspolitiken.

Det finns nämligen starka argument för att det just är den sedan 90-talet förda bostadspolitiken, med slopade räntesubventioner för nyproduktion men bibehållna ränteavdrag, och senare kristdemokraternas bidrag med den kraftigt reducerade fastighetsskatten, som har varit en starkt drivande faktor till hushållens allt större skuldsättning.

Politiken för räntesubventioner och ränteavdrag har alltså gynnat ägda bostäder (småhus och bostadsrätter) framför hyresbostäder. Detta har lett till att bland annat Stockholms bostadsmarknad som jag skrivit förut är fullständigt dysfunktionell.

Lindvall tar också upp en annan intressant bieffekt av denna bostadspolitik.

Situationen för landets studenter är belysande. Sveriges Förenade Studentkårers bostadsrapport från i höstas visar att det råder akut brist. Studenter har svårt att överhuvudtaget hitta ett boende under den första terminen. Problemen är störst i de välrenommerade studieorterna, som Stockholm, Göteborg, Uppsala, Lund, Umeå, Linköping och Malmö.

På den populära ekonomutbildningen på Handelshögskolan i Stockholm kommer nu 60 procent av eleverna från gymnasieskolor i Stockholms innerstad, vilket är en dramatisk förändring under de senaste 30 åren.

Det handlar inte bara om lokal betygsinflation utan också om att möjligheterna att ta del av studierna beror på föräldrarnas bostadsort, plånbok och kontaktnät.

Och bostadspriserna fortsätter att tuffa uppåt. Så här ser diagrammet ut för de reala småhuspriserna fram till och med tredje kvartalet 2014. (Reallönerna ligger med som jämförelse.)

Det ser ut som om bostadsmarknaden den senaste tiden övergått i en manisk uppgångsfas. När denna tar slut är förstås svårt att sia om, men att den kommer att göra det är säkert.

Diagrammet visar för övrigt småhuspriserna. Bostadsrättspriserna har stigit ännu snabbare och det är definitivt där som bubblans epicentrum finns. Hur går det förresten med de progressiva avskrivningarna i bostadsrättsföreningarna? Jag har inte hört mycket om frågan sedan i mars när Bokföringsnämnden slog fast att progressiv avskrivning är olagligt vad gäller bostadsrättsfastigheter. I september meddelade FAR att det går bra att inte höja avgifterna, utan att en bostadsrättsförening kan gå med förlust. "Business as usual" verkar alltså kunna fortsätta ett tag till - tills verkligheten kommer och knackar på.

Notera hur bostadspriserna relaterar till reallönerna. När reallönerna faller, till exempel 1977-1983 eller 1991 och 1993, så verkar det korrelera (om än med viss förskjutning tidsmässigt) med fall i de reala bostadspriserna. 2010-2011 stagnerade uppgången i  reallönerna och bostadsprisernas uppgång vacklade då något. Därefter fortsatte dock reallönerna att öka och bostadspriserna fortsatte att skjuta i höjden.

Jag får säkert orsak att återkomma till de svenska bostadspriserna under året. Närmast blir det väl i samband med att ValueGuard 16 januari släpper bostadsprisdata för december, så att man kan summera helåret 2014 inklusive bostadsrätterna.

Bostadsbrist? Utred!

Bloggrannnen Bobubbla tipsar om hur regeringen med ett kraftfullt slag ska "lösa" bostadsbristen med två nya utredningar. Som Expressen påpekar är det inte första gången.

Sedan 2010 har alliansen beslutat om tio utredningsdirektiv och gett 55 olika uppdrag på bostadsområdet.

Till detta kan förstås läggas alla rapporter om den svenska bostadsmarknaden som producerats av Boverket, Finansinspektionen, Riksbanken med flera. Trots att det utreds in absurdum syns inga tecken på att bostadsbristen har förbättrats. Ändå slår fyra allianspartierna på trumman för sina nya utredningar med en debattartikel i Aftonbladet. Men regeringen har uppenbarligen inte velat genomföra konkreta åtgärder, eftersom vi då hade sett dem för flera år sedan.

I regeringens meddelande om utredningarna kan man läsa följande om den första utredningen:

En särskild utredare ges i uppdrag att:

• Se över och analysera bostadssituationen i Stockholm, Göteborg och Malmö och föreslå hur den kan förbättras.
• Lämna förslag på hur samordningen mellan infrastrukturfrågor och bostadsfrågor kan förbättras i storstadsregionerna - med inriktning mot ekonomiska incitament, förhandlingar och olika typer av avtal.
• Föreslå insatser för grupper som kan ha särskilda svårigheter att etablera sig på bostadsmarknaden i storstadsregionerna.

Uppdraget ska redovisas i september 2015.

Både uppdraget och slutsatserna lär vid det laget vara fullständigt överspelade. Om utredning nummer två kan man läsa att:

En särskild utredare ges i uppdrag att:

• Utreda och föreslå åtgärder för att öka den kommunala planläggningen för bostadsbyggande och utbudet av markanvisningar. Utredaren ska också analysera hur kommunerna kan stimuleras att planlägga för fler bostäder och öka antalet markanvisningar till dem som önskar bygga.
• Se över om processen inför en detaljplanläggning kan effektiviseras, samt föreslå åtgärder som syftar till att öka utbudet av mark lämplig för bostadsbyggande. Utredaren ska även utreda om mark som i dag är statligt ägd kan avyttras för bostadsbyggande.

Uppdraget ska redovisas i september 2015.

Samma sak gäller här, alltså att både uppdraget och slutsatserna vid det laget lär vara fullständigt överspelade. Däremellan har vi nämligen med största sannolikhet haft ett regeringsskifte och en hel del större händelser som påverkat ekonomin och bostadsmarknaden. Som jag ser det går det aktuella utredningsuppdraget bara ut på att ge sken av att genomföra åtgärder som ett spel för gallerierna inför riksdagsvalet. Kanske har till och med även svenska bostadspriser börjat falla (som de norska). Härvan med de progressiva avskrivningarna kan mycket väl bli droppen som kommer bägaren att rinna över.

Det kommer alltså inga som helst konkreta åtgärder från regeringen vad gäller bostadsmarknaden. Annars kan jag och säkerligen flera andra bloggrannar föreslå en hel rad åtgärder som skulle få omedelbara effekter på bostadsbristen, till exempel moratorium på utförsäljningar av hyresrätter, amorteringskrav, krav på rimliga avskrivningar i bostadsrättsföreningar med mera. Dessutom kan vi komma med förslagen på betydligt kortare tid än halvtannat år. Men regeringen är inte intresserad av konkreta åtgärder just nu, utan vill bara lämpa över hela bostadshärket i knät på efterträdaren (troligen Löfven & Co).

Gott nytt år!

Ett gott nytt år vill jag önska alla läsare! 2013 blev inget bra bloggarår för mig, eftersom en mängd händelser i mitt liv relaterade till bostadssituationen gjorde att jag inte hade lika mycket tid till att blogga. Nu har dock min bostadssituation till slut löst sig på ett tillfredsställande vis, så kanske jag har tid att skriva mer i år. Nedan ser ni antal blogginlägg per månad sedan bloggens begynnelse.

Fram till och med februari 2013 blev det ungefär som vanligt vad gäller antal inlägg, men därefter blev det betydligt glesare. På slutet (november och december 2013) syns dock en viss återhämtning i skrivandet.

Den minskade mängden inlägg syns såklart också i besöksstatistiken.

Antalet besökare har sjunkit, men har sedan stannat upp på vad som ser ut som en mer stabil basnivå. Ser man på statistiken årsvis ser det ut så här:

Det ser ut som om "peak flute" skulle kunna ha varit år 2012. Vi får se hur framtiden blir.

Årets mest lästa inlägg var följande:

• Världen är överbefolkad
• Utvalda bopriser
• Så ser Stockholms bostadsmarknad ut
• Islamiska förbundet och politiken
• Kan skulderna i USA öka mer?

2014 ser ut att bli ett mycket intressant år, med EU-val, svenskt riksdagsval, övervärderade börser, enorma obalanser i världsekonomin orsakade av alltför stor skuldsättning, med mera. Jag återkommer med en utvärdering av mina spaningar inför 2013 samt lite spaningar inför 2014.

Ett gott 2014 önskar jag er åter!

Så ser Stockholms bostadsmarknad ut

SvD granskar idag den systematiska försäljningen av svartkontrakt i Stockholm. Det visar sig att flera fastighetsägare skor sig på detta, förutom att svartmäklarna tjänar pengar på det. Enligt föreningen Fastighetsägarna handlar det om några rötägg, men de verkar vara tillräckligt många och ha tillräckligt stort lägenhetsbestånd för att ge en livlig marknad för svarthandel med hyreskontrakt.

Jag har tidigare skrivit om Stockholms dysfunktionella bostadsmarknad och gjort lite räkneexempel (del 1, del 2) på hur det kan se ut för den som separerar. När det skrivs om Stockholms bostadsmarknad skrivs det ofta om hur svårt det är för nyinflyttade att hitta bostad, men ingen har såvitt jag har sett skrivit om det värsta problemet, nämligen par med barn som separerar eller skiljer sig, som inte har valet att bosätta sig på annan ort än Stockholm.

Jag har tidigare också föreslagit ett omedelbart moratorium för utförsäljning av hyresrätter i Stockholm, med tanke på att hyresrätternas andel av lägenhetsbeståndet sjunkit till 49 procent (1990 var 75,5 procent av lägenheterna i Stockholms stad hyresrätter). Glädjande nog har dock antalet ombildningar till bostadsrätter har sjunkit.

År 2012 blev 4 300 lägenheter bostadsrätter för sammanlagt 5,6 miljarder kronor. Toppåret 2010 ombildades 20 000 lägenheter för totalt 27 miljarder kronor.

Detta vansinne kanske sanerar sig själv?

En annan aspekt av bostadsträsket är att byggpriserna stigit i takt med bostadspriserna (se diagram) i en självförstärkande dans. Det finns många delar i detta och många som skor sig. Bloggen Bobubbla har ett fint diagram över hur markpriserna ökat, vilket oftast betyder att kommunerna får in mer pengar. Det är finfina pengar som kommunerna får in, men vad kommer att hända när de inte längre kan ta ut så höga markpriser? Då kommer de att tvingas dra ner på service eller höja skatten.

Dessutom är som SVT:s Rapport granskat de svenska byggpriserna 72 procent högre än genomsnittet för EU, vilket är en bra bit före tvåan Danmark (där byggpriserna är 38 procent högre än genomsnittet för EU). Bostadsminister Stefan Attefall (KD) är bekymrad men presenterar inga förslag till åtgärder.

För att återgå till Stockholm, låt oss ta som exempel en frånskild med två halvtidsbarn. Ska vederbörande ha en bostad finns idag följande alternativ:

1. Köpa en bostadsrätt i förort, t.ex. i Farsta kostar en trerummare minst 1,7 miljoner. Månadskostnaden blir (med 30 års amortering) omkring 10 400 efter ränteavdrag. För detta krävs dessutom en kontantinsats på 255 000 - har man inte dessa kontanter blir det ett extradyrt blancolån för dom. Dessutom tar man en stor ekonomisk risk på 1,7 miljoner kronor.
2. Betala 200 000 för att köpa sig ett hyreskontrakt svart.
3. Hyra en lägenhet i andra hand - en trerummare i förort kostar 8000-11000 i månadshyra! Detta eftersom andrahandshyrorna som bieffekt av den nya lagen nu är kopplade till bostadspriserna. Dessutom innebär det oftast flytt efter ett år, då det finns ytterst få andrahandskontrakt som löper på längre tid än så.

Omöjligt för en förskollärare med 24 400 i månadslön före skatt, skulle jag vilja påstå. Ska det bara bo högavlönade kvar i Stockholm? Vem ska svabba toaletter, ta hand om barn på dagis osv? Notera att mina prisexempel inte gäller boende i innerstaden, utan långt ut i förorterna. Eller det kanske bara ska bo singlar här, som inte dummar sig och skaffar barn?

Effekter av den nya lagen om andrahandsuthyrning

Den nya lagen om andrahandsuthyrning som trädde i kraft 1 februari fick inte oväntat effekterna att andrahandshyrorna steg och utbudet ökade. Man får nu som bekant ta ut månadsavgiften plus ränta på bostadens marknadsvärde, vilket formuleras som nedan i lagtextens 4 §.

Vid en tvist om hyran ska hyresnämnden, om inte en lägre hyra följer av avtalet, fastställa den till ett belopp som inte påtagligt överstiger kapitalkostnaden och driftskostnaderna för bostaden. Kapitalkostnaden beräknas som en skälig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde.

Ett riktmärke för "skälig avkastningsränta" är enligt Konsumentverket för närvarande fyra procent, vilket ungefär motsvarar en bolåneränta bunden på tio år.

Den nya lagen ger en del synnerligen intressanta bieffekter.

1. Andrahandshyrorna kopplas till marknadsvärdet på köpebostäder. Skulle bostadspriserna stiga med säg tio procent, så kommer andrahandshyrorna säkerligen också att anpassas uppåt. Redan idag är andrahandshyrorna väldigt höga i Stockholm (även i förorterna) och frågan är redan nu om folk med sämre betalda jobb har råd att bo här.
2. Hyrornas koppling till marknadsvärdet gör att om man bara ser till månadskostnaden (och bortser från den ekonomiska risk man tar vid köp) så går det på ett ut att hyra i andra hand och att köpa en motsvarande bostad. Eftersom de flesta inte förstår den ekonomiska risk man tar vid bostadsköp, utan bara ser till månadskostnaden, så kan detta stimulera fler till att köpa bostad istället för att hyra i andra hand.
3. Om bostadspriserna skulle sjunka med säg tio eller tjugo procent, vilket inte alls är orimligt att tänka sig efter den långa uppgång vi sett sedan 1995, så måste andrahandshyrorna justeras ner. Inte bra för den som hyrt ut sin lägenhet till nuvarande prisnivå ett tag och som brukligt är anpassat sina utgifter till den inkomsten.
4. Andrahandshyrorna kopplas till ränteläget. Bolåneräntorna lär knappast kunna sjunka så mycket mer, men däremot skulle de kunna stiga och då skulle också "skälig avkastningsränta" bli högre och därmed andrahandshyrorna. Våra svenska banker är som bekant känsliga för förändringar i ränteläget då de har en mycket stor andel upplåning (bostadsobligationer) i förhållande till inlåning (bankkonton). Vid en förnyad finanskris kan därför bankerna drabbas av ökade upplåningskostnader och tvingas höja sina bolåneräntor.

Jag undrar hur mycket tankar som vår kära regering har ägnat åt dessa bieffekter. Vår bostadsminister Stefan Attefall (KD) verkar vara smått verklighetsfrämmande i sina uttalanden om Stockholms bostadsmarknad.

- Jag är bekymrad för alla som inte får tag på en bostad. Men vi måste inse att Stockholms bostadsmarknad inte enbart är innerstan. Stockholm är större än så, säger han.
[...]
Men prio för ministern är att få ut fler lägenheter, inte i första hand att de ska vara billiga.
[...]
– Om jag flyttar till Stockholm för att jag får ett jobb så är det primärt viktigt att få en bostad, sedan kan jag börja se på det mer långsiktigt, säger Stefan Attefall.

Attefall verkar inte förstå att det inte bara är i innerstan det är svårt att få tag på en bostad i Stockholm - det är svårt att hitta en bostad överhuvudtaget just nu. Problemet när bostäderna blir för dyra är att många inte längre kommer att ha råd att bo i Stockholm. Det går bra för den som har en god inkomst att betala en hög andrahandshyra, även om det svider, men för dem med låga inkomster kan det bli fullständigt omöjligt. En ensamstående städerska eller barnskötare med barn har knappast råd med de andrahandshyror vi nu har i Storstockholm, för att inte tala om den som är arbetslös. Hur ska Stockholm fungera med bara hög- och medelavlönade? Vem ska svabba våra toaletter och ta hand om barnen på dagis? Ska den som blir arbetslös eller långtidssjukskriven tvingas flytta härifrån? Bostadssituationen i Stockholm har för länge sedan passerat det rimligas gräns, herr Attefall.

Apropå bostadspriser noterar jag genom tips från Cornucopia att EU-kommissionen återigen skäller på Sverige för hushållens skuldbubbla och bostadsbubblan. Kommissionen rekommenderar såpass antipopulistiska saker som slopat ränteavdrag, höjd fastighetsskatt, amorteringskrav och fri hyressättning på hyresrätter. Jag har ännu inte läst någon kommentar från regeringen och jag antar att de kommer att tiga ihjäl denna nyhet. Det är för övrigt intressant att många svenska bedömare (t.ex. Finansinspektionen) säger att vi inte har någon bostadsbubbla, medan om man tittar på vad utländska bedömare säger så verkar de vara överens om att vi har en bostadsbubbla.

Jag noterar också att svenskarna börjat amortera mer på sina bolån. Trots det ökar dock fortfarande de svenska hushållens totala bolåneskuld, vilket beror på att lånen är större när de tas vid bostadsköpet.

Intressant är också att läsa svaren på de tio frågor som SvD ställt till Vice riksbankschef Per Jansson.

---

P.S. Jag har själv hittat en lägenhet nu, dock inte i det område jag skulle önska, utan på andra sidan staden. Jag ser det därför som en tillfällig lösning.

Söker bostad

Som jag har skrivit förut är Stockholms bostadsmarknad fullständigt dysfunktionell. Våra politiker har sålt ut hyresrätterna. Våra politiker har genom olika åtgärder drivit på priserna på bostadsrätter och småhus till fullständigt orimliga nivåer.

På Bostad Stockholm finns idag 88 lägenheter lediga i hela Stockholms län, varav 50 i Stockholms kommun. Detta ska jämföras med att betydligt mindre staden Linköping har 50 lediga lägenheter i Stångåstadens kö.

Nu har jag drabbats av detta och har snart inget boende i Stockholm. Tro mig, jag har försökt alla vägar jag har kunnat komma på.

Det blir inga fler inlägg på denna blogg förrän jag löst min bostadssituation på något sätt. Har ni något konkret tips om en bostad får ni gärna mejla mig på flutethoughts snabel-a gmail punkt com.

Räkneexempel: separation i Stockholm del 2

I förra exemplet räknade jag på Kalle och Stina med två barn som skulle separera och hur dyrt det blir för Kalle att skaffa en trerummare.

Nu tar vi istället ett annat och värre exempel. Arne och Ulla bor med två barn i en hyresrätt på fyra rum och kök i Hammarby sjöstad och har en månadshyra på 11 700 kronor. Liksom i förra exemplet har Ulla hittat en ny karl som vill flytta in med henne och Arne ska hitta en ny lägenhet.

Arne skulle förstås för barnens skull vilja ha en lägenhet i Hammarby sjöstad, men att hitta en hyresrätt i Stockholm är som bekant svårt och i Hammarby sjöstad i princip omöjligt om man inte har jättelång kötid. Den billigaste trerummaren som finns till salu i Hammarby sjöstad kostar 2950 000 kronor. En kontantinsats på 15 procent (442 500 kronor) är betydligt mer än vad Arne har sparat. De skulle inte ha gjort de där resorna till Thailand och Maldiverna. Arne skulle behöva ta ett blancolån på 300 000, vilket med en ränta på 5,79 procent och återbetalningstid på 12 år skulle plussa på hans totala månadskostnad med 3097 kronor (efter ränteavdrag). Han skulle då hamna på en total månadskostnad på 19 530 kronor. Helt orimligt! Dessutom skulle alla hans sparade pengar gå åt till lägenhetsköpet.

Arne tittar istället på den där trerummaren i Skarpnäck för 1,3 miljoner som jag nämnde i förra exemplet. Där skulle han behöva ta ett blancolån på 191 600, vilket plussar på hans månadskostnad efter ränteavdrag med 1978 kronor. Den totala månadskostnaden om han amorterar bolånet på 30 år blir 12 131 kronor efter ränteavdrag, vilket alltså är mer än dubbelt så mycket som hans halva av hyran för lägenheten i Hammarby sjöstad. Arne lyckas att förhandla sig till att inte amortera på bolånet, utan bara på blancolånet och får då ner månadskostnaden till 9448 kronor, vilket känns helt rimligt.

Arne bestämmer sig för att slå till, trots att han blir tvungen att sova på en bäddsoffa i vardagsrummet för att sonen och dottern ska kunna få varsitt rum. Alternativet att hyra en lägenhet i andra hand känns inte lockande.

Två år senare har bostadspriserna sjunkit med 12 procent och Arnes granne säljer en lika stor lägenhet för 1144 000. Arne har nu amorterat ner sitt blancolån till 1149 515 kronor, men har alltså redan nu lån som totalt är större än lägenhetens värde. Dessutom är de 142 500 han satsade kontant av sparade medel bortblåsta.

Om Arne istället skulle ha bestämt sig för att amortera bolånet på 30 år (trots den höga månadskostnaden) skulle han istället efter två år ändå ha kvar totalt 1085 123 kronor i lån, vilket innebär att han ändå skulle ligga väldigt nära att ha lån som är större än bostadens värde.

Nu är det inte alla som har 140 000 kronor sparade på banken. Väldigt många har betydligt mindre buffert än så.

Det behövs alltså inte särskilt stora prisnedgångar för att många ska hamna i ekonomisk knipa. Värst blir det bland annat för dem som idag delar en hyresrätt och separerar. Alla som idag av olika anledningar tvingas in på köpmarknaden för bostäder utan att redan äga en bostad drabbas.

Kalle från förra exemplet, som hade pengar till kontantinsats från att ha köpts ut ur den lägenhet han ägde tillsammans med exet skulle kunna klara en prisnedgång på upp till 30 procent utan att hamna "under vatten".

Räkneexempel: separation i Stockholm

Jag har tidigare skrivit om Stockholms dysfunktionella bostadsmarknad och hur det drabbar bland annat dem som skiljer sig eller separerar. Nu tänkte jag ta ett räkneexempel på hur det kan se ut. Alla prisexempel nedan är tagna från Hemnet och boräntan från Swedbanks femåriga.

I mitt exempel bor Kalle och Stina i en bostadsrättslägenhet på fyra rum och kök i Hammarby sjöstad. De har två barn som har förmånen att ha varsitt rum. De har lån på sin lägenhet på nästan 3,8 miljoner kronor och amorterar bara 3156 kronor per månad (vilket motsvarar en amorteringstid på 100 år). Med en ränta på 3,38 procent och en månadsavgift på 4854 kronor ger detta en total månadskostnad på 15 476 kronor efter effekten av ränteavdraget, eller 7738 kronor var.

Efter flera år av ett dåligt förhållande har Stina träffat en ny karl, som gärna flyttar in med Stina. Hon löser ut Kalle ur lägenheten, som är värderad till 4455 000 kronor. När Kalle har löst sin halva av lånet har han kvar 334 125 kronor kontant.

Kalle som är ekonom inser raskt att det inte är rimligt att köpa en fyrarummare i Hammarby sjöstad. Kalle är 40 år och känner att han borde amortera på 30 år så att han åtminstone skulle vara skuldfri vid 70 års ålder. Hans bankrådgivare håller med honom. Det får bli tre rum och kök istället och barnen får dela rum de veckor de bor hos Kalle. Eftersom Kalle dessutom jobbar på SAS kontor i Frösundavik känns framtiden ganska osäker. När förhållandet började gå i stå för fyra år sedan ställde sig Kalle i Stockholms bostadskö, men vid senaste kontrollen fanns det i bostadskön i Stockholm totalt 56 lediga lägenheter och det behövs minst sex-sju års kötid för att ens ha en chans på en lägenhet i avlägsna sydvästförorten Sätra. Så hyresrätt är inte att tänka på.

Kalle tittar på trerummare i Hammarby sjöstad och de två billigaste ligger på 2950 000 respektive 2995 000 kronor. Sen kan det förstås bli budgivning också, men Kalle hoppas att acceptpris betyder att han kan få den för det priset. Utgångspriset skulle med en ränta på 3,38 procent, 15 procents kontantinsats, 30 års amortering och månadsavgift på 4524 kronor för den billigaste lägenheten ge en total månadskostnad efter ränteavdrag på 16433 kronor, alltså mer än dubbelt mot vad Kalle har nu. Om han skulle amortera 2090 per månad (motsvarande 100 års amorteringstid) skulle han få en månadskostnad på 11558 kronor, vilket känns rimligare, men banken går inte längre med på det, förutom att Kalle själv inte känner för det. Dessutom är den kontantinsats som krävs 442 500 kronor, vilket är 108 375 kronor mer än vad han fick kvar på banken efter att Stina löst ut honom ur deras gemensamma lägenhet. Där rök nästan alla Kalles sparade pengar. De skulle inte ha tagit den där resan till Mauritius förra året i ett försök att lappa ihop förhållandet.

Med en amorteringstid på 30 år blir alltså inte en trerummare i Hammarby sjöstad rimlig för Kalle. Det hade varit bäst för barnen att bo kvar där, men han blir så illa tvungen att hitta en lägenhet någon annanstans. Han börjar se sig om i söderförorterna. I närbelägna Hammarbyhöjden finns trerummare för runt 2 miljoner, men de är små. Dessa lägenheter från en annan tidsålder är bara omkring 60 m². För en liten trerummare i Hammarbyhöjden skulle månadskostnaden efter ränteavdrag bli omkring 11500 kronor, vilket känns dyrt för en såpass liten lägenhet, men ändå inte orimligt. Dessutom skulle pengarna han får över från den gemensamma lägenheten räcka till kontantinsatsen.

I grannförorten Björkhagen är lägenheterna lite större, runt 70 m², men då är å andra sidan också priserna nästan lika höga som i Hammarby sjöstad, runt 2,6 miljoner för en trerummare. De 1500 kronor han skulle spara på att bo där kan han isåfall avvara för bekvämligheten att bo kvar i Hammarby sjöstad nära barnens skola.

Tar man sig ännu längre ut till Skarpnäck kan man få en fräsch trerummare (byggd runt 1986) på hela 80 m² för 1300 000, men då är månadsavgiften högre, så den totala månadskostnaden efter ränteavdrag blir 10814 kronor. Kalle skulle då få mer än 100 000 kronor över av pengarna från den gamla lägenheten, eller så kan han lägga mer i kontantinsats och få ner månadskostnaden till 10153 kronor. Fast i Skarpnäck får barnen det trassligare med att ta sig till och från skolan. Dessutom klagar sonen och dottern på att de blir tvungna att dela rum. Lösningen blir att de får varsitt rum och Kalle sover på en bäddsoffa i vardagsrummet. Och han har ändå en boendekostnad per månad som är 2400 kronor högre än vad han har nu. Fast skilsmässa är förstås alltid något av den sämsta affär man kan göra här i livet.

Kalle känner sig avundsjuk på kompisen Olle som hade stått i bostadskön i många långa år och nu hyr en trerummare i Svedmyra på 70 m² för bara 5925 kr/månad. Men sådana hyror gäller förstås bara i äldre hyreslägenheter. När det gäller nyproduktion är hyrorna betydligt högre - en nyproducerad trerums hyreslägenhet på 67 m² i Älvsjö som Kalle ser på Bostadsförmedlingens hemsida har en hyra på 9878 kronor i månaden. Det ligger mer i linje med vad månadskostnaden blir för motsvarande bostadsrätt. Kalles slutsats blir att byggkostnaderna blivit alldeles för höga.

Byggföretagen tar ut så höga priser som marknaden tillåter och bankernas frikostiga utlåning har drivit upp priserna på bostäder. Därmed blir nybyggda bostäder dyrare. Det förtjänar att påpekas att priserna på byggmaterial är betydligt lägre i Tyskland än i Sverige. Sambandet är troligen att Tyskland inte har haft någon bostadsbubbla, utan de reala bostadspriserna där har legat tämligen stilla det senaste årtiondet.

Det finns många återkopplingar mellan bostadspriser, bankutlåning, byggpriser och löner. De höga byggkostnaderna har också drivit upp lönerna för alla i byggbranschen, som då har råd att köpa dyrare bostäder.

Hur ska detta hålla ihop och vilka blir de sociala konsekvenserna?

Fotnot: Bankerna kräver ännu inte 30 års amortering, men det är troligen något som kommer.

Stockholms dysfunktionella bostadsmarknad

Häromdagen visade jag upp diagram över inflationsjusterade svenska bostadspriser från 1952 och även hur småhuspriserna rört sig i förhållande till reallönerna.

Bostäder har blivit orimligt dyra att köpa de senaste åren och jag anser att det föreligger en bubbla i bostadspriserna. Särskilt dyra har bostäderna blivit i Stockholm. Detta beror dels på att bankerna varit frikostiga i sin långivning så att folk har kunnat bjuda över varandra in absurdum. Med låga räntor, låga amorteringskrav och låga krav på kontantinsats har detta varit möjligt. Det finns även andra faktorer som drivit upp bostadspriserna, t.ex. avskaffandet av fastighetsskatten.

Att folk faktiskt skuldsätter sig upp över öronen för att köpa sig en bostad beror på att Stockholms bostadsmarknad är fullständigt dysfunktionell. En hyresrätt är i princip omöjlig att få tag på utan ett stort antal år i bostadskö. Just nu finns i Stockholms kommun (med 860 000 invånare) 38 lediga lägenheter och i alla kommuner (med totalt drygt 1 miljon invånare) som är anslutna till Stockholms bostadsförmedling finns det totalt 65 lediga lägenheter! Detta kan jämföras med exempelvis Linköping (med 147 000 invånare och gott om jobb), där det i Stångåstadens bostadsförmedling finns 50 lediga objekt. Tittar man på hur länge man behöver stå i bostadskön för att få en av dessa lediga lägenheter så behöver man i Stockholm oftast runt fem år, medan det i Linköping ser ut att vara möjligt att få en lägenhet med bara drygt två års kötid. Självklart ger dessa kortare kötider bara tillgång till de minst attraktiva lägenheterna, men ändå en bostad.

Så om man inte vill bo i andrahandslägenhet, med alla problem det innebär, så tvingas man köpa en lägenhet för dyra pengar om man vill bo i Stockholm. Det beror alltså snarare på nödtvång än på en glädje över att skuldsätta sig till taknocken.

Den enorma bristen på hyresbostäder i Stockholm beror som jag ser det främst på den stora utförsäljning av hyresrätter till bostadsrättsföreningar som gjorts. Numera är hyresrätterna i Stockholms län i minoritet med bara 49 procent av lägenheterna i flerbostadshus, medan bostadsrätterna utgör 51 procent av lägenhetsbeståndet. Jag letade efter hur utvecklingen har sett ut historiskt och fann då rapporten "Lagerrensning", som sammanställts av Vänsterpartiet i Stockholm. 1990 var 75,5 procent av lägenheterna i Stockholms stad hyresrätter och 24,5 procent bostadsrätter. 2011 var siffrorna istället 46 procent hyresrätter och 54 procent bostadsrätter. Även om antalet lägenheter tack vare nybyggnation ökat totalt sett, så har hyresrätterna på grund av utförsäljningarna minskat med 82 000 stycken från 1990 till 2011. Hyresrätter i allmännyttan har minskat med 16,0 procent och övriga hyresrätter med 13,5 procent. Bostadsrätternas antal har ökat med nästan 125 000. En drastisk förändring alltså, samtidigt som Stockholms befolkning ökat med cirka 190 000 personer från 1990 till 2011.

Förutom brist på hyresrätter har den förda utförsäljningspolitiken lett till en starkare segregering, då det i vissa delar av Stockholm numera i princip inte finns några hyresrätter.

Utförsäljningen av hyresrätter har drivits av de borgerliga partierna (även kallade Alliansen) under ledning av Moderaterna. Nu verkar man ha fått kalla fötter och kommer med desperata förslag att göra det lättare att hyra ut i andra hand, när den viktigaste åtgärden vore att införa ett moratorium för utförsäljning av hyresrätter i Stockholm. Det passar av olika orsaker inte alla att äga sin bostad och hyresrätterna i Stockholm har uppenbarligen redan blivit för få.

Den förda politiken måste betecknas som ett grovt misslyckande (detta oberoende av vilka politiska preferenser man har i övrigt). Den har lett till att många Stockholmare har tagit på sig alldeles för stora skulder och den har lett till en fullständigt orimlig situation på hyresmarknaden, samt en andrahandshyresmarknad som är ett paradis för skojare och utsugare.

Bostadssituationen i Stockholm drabbar inte bara inflyttare och unga Stockholmare som ska skaffa sig sin första bostad. Den drabbar också föräldrar som separerar och därmed deras barn. Par som separerar tvingas välja mellan tre onda ting. Antingen tar man ett stort lån och köper en bostad, eller så hittar man ett andrahandskontrakt (vilket ofta leder till många och täta flyttar), eller så flyttar man till annan ort. Det potentiella fjärde alternativet hyresrätt är för de flesta en omöjlighet.

Den förda bostadspolitiken gör också att Stockholm blir mindre attraktivt som bostadsort, vilket går tvärtemot de lokala politikernas ambitioner.

Det finns även andra effekter av Stockholms bostadspolitik, t.ex. att det drivit upp byggpriserna. Det blir därför så dyrt att bygga att det inte längre lönar sig att bygga hyresrätter.

Kötider för hyreslägenheter i Stockholm och Linköping

Jag tittade in på Stockholms bostadsförmedling, där man kan se statistik över kötid på förmedlade lägenheter.
Tittar man på hela sta'n för 2010 ser det ut så här. (Klicka på diagrammen nedan för att förstora dem.)

4-6 års kötid verkar det ta för de flesta att få en lägenhet, även om en hel del får det redan efter 2-4 år. Tittar man på olika stadsdelar ser det såklart ganska olika ut.

För innerstaden ser det ut så här.

Betydligt svårare alltså. Det ser ut som om man får räkna med 8 års kötid för att få sin lägenhet i innerstan. Inget att räkna med för den som har bråttom, alltså. Men det är ingen mänsklig rättighet att bo i innerstan. Stockholm är en storstad, så man får räkna med att bo en bra bit ut från centrum.

Lite längre ut, i så kallad närförort, ser det ut så här.

4-6 år för att få sin lägenhet. Betydligt lättare, alltså, men ändå inget för den som just har fått ett jobb i Stockholm och ska flytta hit.

Tittar vi lite längre ut börjar det lätta. Ni kan se karta över områdena här. Västra ytterstadens (Vällingby, Hässelby med flera) kötider ser ut så här.

Här verkar det inte vara alltför svårt att få en lägenhet på 2-4 år, beroende på vilka krav man ställer. I Södra ytterstaden (Farsta, Bagarmossen m.fl.) och Sydvästra ytterstaden (Skärholmen m.fl.) är det en aning svårare, nästan som i närförort.

I Södra Järva (Tensta, Rinkeby m.fl.) ser det ut så här.

På 2-4 år kan man få en lägenhet där, och sänker man kraven ser man att det förmedlats nästan 40 lägenheter till folk med bara upp till två års kötid. I Norra Järva (Akalla, Kista m.fl.) är det lite svårare.

Tittar vi på genomsnittstiderna mer detaljerat ser vi att det finns flera områden i kranskommunerna där det verkar ganska lätt att få en hyreslägenhet på kort tid. Enrummare i Huvudsta (i Solna) har man de senaste tolv månaderna fått med i genomsnitt bara 0,7 års kötid. Trerummare i Tureberg (Sollentuna) efter i genomsnitt 1,3 års kötid. Tureberg är ett riktigt bra alternativ, då pendeltåget går snabbt in till city.

Så det är inte alls omöjligt att få tag på lägenhet i Stockholm, men man får ta de nackdelar det innebär att bo i en miljonstad, t.ex. långa pendlingsavstånd.

Tittar vi istället på en mindre stad såsom Linköping, så har det kommunala bostadsföretaget Stångåstaden ett kösystem på webben. I Ullevi (Skäggetorp) går det att få en lägenhet utan att ha någon särskild kötid, cirka fem kilometer från centrum och med gångavstånd till Skäggetorps köpcentrum. Jag har faktiskt bott i Skäggetorp för många år sedan, så jag kan intyga att det är helt ok.

Trots att det går så lätt att få tag på en hyreslägenhet i Linköping, kostar köpebostäderna rätt mycket där också, om än inte i klass med Stockholm. En tvårummare på 43 m² och månadsavgift 2148 kronor i centrumnära Tannefors har ett utropspris på runt 700 000 kronor. Men framförallt, trots att det går lätt att hitta en hyreslägenhet i Linköping, så har småhuspriserna i Östergötlands län stigit med 168% nominellt eller 123% realt från 1995 till 2010 (enligt SCB). Hur förklarar ni det med bostadsbrist?