Olika fastighetsprisers utveckling

Idag tittar jag på hur olika typer av fastigheter har utvecklats genom åren, med anledning av att SCB idag uppdaterat sin databas med lantbrukspriser för 2010. Jag har hämtat statistik från SCB och sedan inflationsjusterat priserna. Prisindex för småhus (villor och radhus) samt fritidshus finns bak till 1975, men för lantbruk tyvärr bara från 1988. För bostadsrätter finns bara prisstatistik för åren 2000-2009 (2010 kommer troligen i början av juni). Trots luckorna i dataserierna kan man se några intressanta saker.

Fritidshusens priser har följt småhuspriserna hyfsat, förutom att de har stigit något snabbare under bubbelåren på 2000-talet. Prisindex för fritidshus har nästan fördubblats bara sedan år 2000. Här finns alltså potential för en större priskrasch än för småhus. Vid en ekonomisk nedgång lär också fritidshuset bli en av de första saker som prioriteras bort, så även fundamenta talar för att prisfallet kan bli hårt. Besläktad är även den småbruks- och hästgårdsbubbla som Cornucopia skrivit om.

Priserna på lantbruk har i det stora hela (förutom småbruk och hästgårdar) följt småhuspriserna ganska väl sedan omkring 1992. Vad som hände dessförinnan kan jag tyvärr inte säga. Min gissning är att lantbruk inte följde med i den uppgång som byttes i nedgång i början av 1990-talet. Den kraftiga uppgång som varit i lantbrukspriserna sedan mitten av 1990-talet tyder på att det skulle kunna vara en bubbla. Tittar man på jordbruksfastigheter som är till salu idag är det svårt att motivera priset utifrån den avkastning de skulle kunna ge. Nu har jag bara tagit ett par stickprov i östra Sverige, men särskilt skogsfastigheter känns väldigt dyra i förhållande till vilka priser man kan få ut för virke eller ved. I augusti 2009 skrev jag också om en eventuell skogsbubbla och även Cornucopia har frågat sig om skogspriserna är i en bubbla. Jag får återkomma mer till skogspriserna senare. Hursomhelst kan man nog gissa att det lär komma en kraftig korrigering av priserna även på lantbruk, med tanke på den starka uppgång i reala priser vi haft de senaste 15 åren.

Det som verkligen sticker ut i diagrammet är förstås priserna på bostadsrätter. Här har vi haft en fullständigt enorm uppgång, även jämfört med småhus. En försmak av att det kan bli större nedgångar här kan vi få om vi ser på vad som hände 2008. Då sjönk faktiskt de reala priserna för bostadsrätter med 6,6 procent, medan de för småhus bara sjönk 0,5 procent för helåret. Slutsatsen av detta blir att ägare till högt belånade bostadsrätter kan sitta sämre till än småhusägare den dag prisnedgången kommer. Även bankerna som lånat ut till de högbelånade bostadsrättsinnehavarna kan ligga illa till.

Läs även:

• Kvantitativt: Utbudet av villor ökar
• Cornucopia: Analys av lägenhetsprisindex för storstäderna