Brittiska fastighets- och byggbranschen drabbas

Som jag skrev har tre av de sex största fastighetsfonderna i Storbritannien stoppat utbetalningar på grund av en uttagsanstormning mot dem i efterdyningarna av Brexit-omröstningen.

Det är inte bara fastighetsfonderna som fått problem. Byggbolagens aktier har fått storstryk på börsen. Berkeley -6,4% idag (-29% sedan 23/6), Taylor Wimpey -7,0% idag (-37% sedan 23/6), Persimmon -7,2% idag (-36% sedan 23/6), Barratt -9,8% idag (-39% sedan 23/6).

Flera av de största bankernas aktier har också handlats ner rejält. RBS -5,4% idag (-37% sedan 23/6), Lloyds -4,0% (-29% sedan 23/6), Barclays betydligt mildare -0,5% (-23% sedan 23/6).

Detta var bara aktiekurserna, vilka speglar förväntningarna om företagens framtid. På lite längre sikt lär Storbritannien se neddragningar inom byggbranschen. Detta kommer att bero på att fastighetsbolagen drar in på allt de kan av byggen, då det ser ut som om det kommer att bli en fastighetskrasch i Storbritannien när fastighetsfonderna tvingas sälja ut. Den utförsäljningen kommer i sin tur att sätta i gång ett skifte i sentimentet vad gäller brittiska fastigheter.

Förutom kommersiella fastigheter ser det ut som om bostadspriserna kommer att bryta sin uppgång och många bedömare förutspår prisfall på 5 procent andra halvan av detta år och 5-7 procent nästa år. Det senaste året har de brittiska bostadspriserna stigit med 5 procent och med 10 procent i London. Sedan bottnen i samband med finanskrisen har bostadspriserna stigit med 38 procent och är nu högre än 2007. Inflationsjusterat har dock bostadspriserna inte nått tillbaks till 2007 års topp.

Men notera att de reala bostadspriserna steg kraftigt 1995-2007. Den bubblan är inte färdigspräckt.

Ett boprisfall verkar hursomhelst vara vad byggbolagsaktiernas fall prisar in.

Samtidigt har förstås hushållens lån stigit för att kunna köpa de allt dyrare bostäderna - senaste siffrorna anger en årstakt på 10 procent, vilket var den snabbaste takten på över tio år. Därmed förklarar förväntat boprisfall också förväntade problem för bankerna med bolån.

Det ser alltså ut som om Storbritannien kommer att drabbas av sitt andra bopris- och fastighetsprisfall på mindre än tio år och i förlängningen den bankkris som kommer en tid efter fastighetsprisfall.

Brittisk fastighetsfond stoppar uttag

Igår stoppade brittiska Standard Life uttagen från sin tremiljarderpunds fastighetsfond under minst en månad, efter att uttagen stigit kraftigt efter Brexit-omröstningen. Detta är det första större brittiska offret för de finansmarknadssvängningar vi sett efter Brexit-omröstningen.

Detta känns som ett eko från sommaren 2007, då Bear Stearns stoppade uttagen från två bolånerelaterade fonder. Det är också första gången sedan finanskrisen 2008 som Standard Life tvingas stoppa uttag ur denna fond.

Den aktuella fonden äger en blandning av "förstklassiga" kommersiella fastigheter såsom kontor, köpcentrum och lagerlokaler.

Förra veckan skrev Standard Life ner värdet på de underliggande fastigheterna med fem procent, vilket säkert bidragit till uttagsanstormningen mot fonden.

En sådan här fastighetsfond kan i goda tider handlas som vilken likvid tillgång som helst, men de underliggande tillgångarna är mycket illikvida - det tar lång tid att sälja fastigheter. Om alltför många vill ta ut sina pengar måste man stoppa uttagen och då blir fonden lika illikvid som de underliggande fastigheterna.

En lärdom är att en till synes likvid investering snabbt kan bli illikvid om de underliggande tillgångarna är illikvida. Det finns i Sverige flera liknande fastighetsfonder, som investerar i hyresfastigheter eller kommersiella fastigheter. Vid en kris i Sverige skulle de snabbt bli illikvida.

En annan lärdom är att om du ska panika, så se till att panika först. De som tog ut sina pengar ur fastighetsfonden den första veckan efter Brexit-omröstningen drog en vinstlott, medan övriga investerare i fonden blir sittande med Svarte Petter.

En tredje lärdom är att som vanligt att relativt hög avkastning betyder relativt högre risk. De senaste åren har brittiska investerare i sin jakt på avkastning lockats till fastighetsfonder, som kanske inte gav en med historiska mått god avkastning, men ändå bättre än många av de alternativa investeringarna idag ger.

Fastighetsbolag behåller förresten sin likviditet bättre, då man istället för att köpa fondandelar köper bolagets aktier via börsen och därför också lätt kan sälja dem. Även om aktiens värde gått ner kan man ändå begränsa sin förlust, till skillnad mot en fastighetsfond där man som i fallet med Standard Lifes fond blir sittande i osäkerhet om när man kan få pengarna tillbaka och hur mycket man isåfall får tillbaks.

När Standard Lifes fastighetsfond åter öppnas för uttag vet ingen - de kommer att vid behov förlänga stängningsperioden med 28 dagar i taget.

Denna fondstängning kan förstås leda till "smittspridning" till andra fastighetsfonder och till fastighetsmarknaden i stort. Standard Lifes fastighetsfond kommer förstås att behöva sälja av fastigheter också, vilket påverkar priserna nedåt. Det talas redan om att det ser ut att bli en upprepning av 2007, innan den brittiska fastighetsmarknaden den gången kollapsade.

Till slut kan vi gissa att det också säkerligen finns många andra delar av finansbranschen där man lånat in på kort tid och lånat ut på lång tid, såsom fastighetsfonder där inlåningen kan tas ut när som helst, men "utlåningen" var i långsiktiga investeringar (fastigheter). Det funkar oftast, men med fel upplägg kan det slå katastrofalt fel. Hur många felaktiga upplägg finns det i denna tid av ultralåga räntor, som uppmuntrar till felinvesteringar?

Uppdatering: Idag har även brittiska Aviva stoppat uttag i en fastighetsfond på 1,8 miljarder pund. Andra fastighetsfonder säger att de inte kommer att inte stoppa uttag, väljer att inte kommentera, eller säger att de är "välpositionerade" vad gäller likviditet och innehav. Vi får se hur länge det varar.

Uppdatering 2: Här går det undan! En tredje brittisk fastighetsfond har stoppat utbetalningarna idag, nämligen en som tillhör M&G Investments och har 4,4 miljarder pund i sig. M&G:s fond är Storbritanniens största fastighetsfond. Tre av de sex största fastighetsfonderna har nu stängt uttag.