Brittisk fastighetsfond stoppar uttag

Igår stoppade brittiska Standard Life uttagen från sin tremiljarderpunds fastighetsfond under minst en månad, efter att uttagen stigit kraftigt efter Brexit-omröstningen. Detta är det första större brittiska offret för de finansmarknadssvängningar vi sett efter Brexit-omröstningen.

Detta känns som ett eko från sommaren 2007, då Bear Stearns stoppade uttagen från två bolånerelaterade fonder. Det är också första gången sedan finanskrisen 2008 som Standard Life tvingas stoppa uttag ur denna fond.

Den aktuella fonden äger en blandning av "förstklassiga" kommersiella fastigheter såsom kontor, köpcentrum och lagerlokaler.

Förra veckan skrev Standard Life ner värdet på de underliggande fastigheterna med fem procent, vilket säkert bidragit till uttagsanstormningen mot fonden.

En sådan här fastighetsfond kan i goda tider handlas som vilken likvid tillgång som helst, men de underliggande tillgångarna är mycket illikvida - det tar lång tid att sälja fastigheter. Om alltför många vill ta ut sina pengar måste man stoppa uttagen och då blir fonden lika illikvid som de underliggande fastigheterna.

En lärdom är att en till synes likvid investering snabbt kan bli illikvid om de underliggande tillgångarna är illikvida. Det finns i Sverige flera liknande fastighetsfonder, som investerar i hyresfastigheter eller kommersiella fastigheter. Vid en kris i Sverige skulle de snabbt bli illikvida.

En annan lärdom är att om du ska panika, så se till att panika först. De som tog ut sina pengar ur fastighetsfonden den första veckan efter Brexit-omröstningen drog en vinstlott, medan övriga investerare i fonden blir sittande med Svarte Petter.

En tredje lärdom är att som vanligt att relativt hög avkastning betyder relativt högre risk. De senaste åren har brittiska investerare i sin jakt på avkastning lockats till fastighetsfonder, som kanske inte gav en med historiska mått god avkastning, men ändå bättre än många av de alternativa investeringarna idag ger.

Fastighetsbolag behåller förresten sin likviditet bättre, då man istället för att köpa fondandelar köper bolagets aktier via börsen och därför också lätt kan sälja dem. Även om aktiens värde gått ner kan man ändå begränsa sin förlust, till skillnad mot en fastighetsfond där man som i fallet med Standard Lifes fond blir sittande i osäkerhet om när man kan få pengarna tillbaka och hur mycket man isåfall får tillbaks.

När Standard Lifes fastighetsfond åter öppnas för uttag vet ingen - de kommer att vid behov förlänga stängningsperioden med 28 dagar i taget.

Denna fondstängning kan förstås leda till "smittspridning" till andra fastighetsfonder och till fastighetsmarknaden i stort. Standard Lifes fastighetsfond kommer förstås att behöva sälja av fastigheter också, vilket påverkar priserna nedåt. Det talas redan om att det ser ut att bli en upprepning av 2007, innan den brittiska fastighetsmarknaden den gången kollapsade.

Till slut kan vi gissa att det också säkerligen finns många andra delar av finansbranschen där man lånat in på kort tid och lånat ut på lång tid, såsom fastighetsfonder där inlåningen kan tas ut när som helst, men "utlåningen" var i långsiktiga investeringar (fastigheter). Det funkar oftast, men med fel upplägg kan det slå katastrofalt fel. Hur många felaktiga upplägg finns det i denna tid av ultralåga räntor, som uppmuntrar till felinvesteringar?

Uppdatering: Idag har även brittiska Aviva stoppat uttag i en fastighetsfond på 1,8 miljarder pund. Andra fastighetsfonder säger att de inte kommer att inte stoppa uttag, väljer att inte kommentera, eller säger att de är "välpositionerade" vad gäller likviditet och innehav. Vi får se hur länge det varar.

Uppdatering 2: Här går det undan! En tredje brittisk fastighetsfond har stoppat utbetalningarna idag, nämligen en som tillhör M&G Investments och har 4,4 miljarder pund i sig. M&G:s fond är Storbritanniens största fastighetsfond. Tre av de sex största fastighetsfonderna har nu stängt uttag.

Svensk QE-fail

Bloomberg noterar att Riksbankens kvantitativa lättnader inte ser ut att ge avsedd effekt. Enligt teorin ska kvantitativa lättnader (QE) sänka räntan på längre löptider, men istället har räntorna stigit.

När Riksbanken införde de första kvantitativa lättnaderna i februari och samtidigt sänkte sin styrränta från 0 till -0,1 procent låg räntan på svenska tioåriga statsobligationer runt 0,5 procent. Därefter steg den ett tag till 0,8 procent, men föll sedan igen. I mitten av mars, när de utökade de kvantitativa lättnaderna och sänkte styrräntan till -0,25 procent låg räntan på tioåriga svenska statsobligationer runt 0,4 procent. Till att börja med sjönk räntan till drygt 0,2 procent i mitten av april, men därefter har den stigit och ligger nu på över 1 procent. Effekten har även synts på tvååriga och femåriga svenska statsobligationer, där räntorna stigit de senaste månaderna.

Visserligen har spreaden mot motsvarande tyska statsobligationer minskat i två omgångar i samband med de båda QE- och räntebeskeden, men därefter ser det inte ut att ha hänt så mycket. Snarare har spreaden krupit uppåt den senaste tiden, se diagrammet nedan.

Riksbankens QE-program har orsakat brist på statsobligationer på den viktiga repomarknaden. Programmet ligger på ungefär 14 procent av den totala marknaden för svenska statsobligationer. Både SEB och Danske Bank säger att ytterligare kvantitativa lättnader skulle minska den redan begränsade marknaden för svenska statsobligationer.

Den svenska valutan har också stärkts mot de flesta valutor (t.ex. euro, norska kronor och USA-dollar), vilket exemplifieras med Kronindex (KIX) i diagrammet nedan (uppåt = svagare krona, nedåt = starkare krona).

Den starkare kronan håller såklart KPI-inflationen låg när importpriserna (i svenska kronor) sjunker.

Som synes ligger årstakten för konsumentprisindex KPI fortfarande runt nollan och KPIF ligger fortfarande långt från Riksbankens inflationsmål på två procent per år. När ska de utlovade effekterna av räntesänkningar och kvantitativa lättnader komma och KPI-inflationstakten stiga till målet på två procent? Nu har Riksbanken hållit på med räntesänkningar i drygt två år och prisinflationstakten är fortsatt mycket låg. Är det inte dags för Riksbanken att inse att de har hamnat vid vägs ände och tänka om sin penningpolitik och dess mål.

Däremot finns det inflation i Sverige, som jag påpekat flera gånger tidigare - det är bara det att den inte syns i KPI. Hushållens krediter stiger i en årstakt på 6,5 procent (se diagram nedan), vilket är betydligt högre än både BNP och KPI-inflation. Även de icke-finansiella företagens krediter stiger i en årstakt som är högre än BNP och KPI.

Och penningmängden ökar snabbt, vilket mått man än använder, se diagram nedan.

Vart går då alla dessa ökningar av krediter och penningmängd? Ja, de går uppenbarligen inte till sådant som mäts med KPI. Istället går de till att buda upp tillgångsvärden. Den svenska börsen har visserligen fallit en bit sedan toppen i slutet av april, men har ändå stigit sanslöst de senaste åren. Och bostadspriserna stiger, och börjar nu nå rent stratosfäriska nivåer. Jag märker nu att många bekanta som tidigare varit tveksamma till mitt tal om bostadsbubbla börjar nu ställa sig undrande till nuvarande prisnivå på bostäder.

Som jag påpekade för ett tag sedan så leder låga räntor till felinvesteringar. Det ser vi nu när rekordstora pengar pytsas in i bostadsmarknaden.

Apropå bostadsmarknaden noterade jag idag att polisen säger att handeln med svartkontrakt står för en allt större del av den organiserade brottsligheten och kan kopplas till flera mord och omfattande penningtvätt. Grattis till alla politiker som format den nuvarande svenska bostadspolitiken och bostadsmarknaden! Ni har skapat ett flerhövdat monster!

Nollränta och felinvesteringar

Nu börjar det i spåren av låga räntor på nära noll eller till och med mindre än noll talas om att vi exempelvis ska avskaffa svenska statens överskottsmål för att kunna utnyttja det extremt låga ränteläget till att staten passar på att låna extra pengar för investeringar. SvD:s Per Lindvall är en av dem som propagerar för detta:

Även ledande politiker börjar ta till sig det faktum att sparande inte längre är en nyttoskapande dygd i rådande stressade ekonomiska klimat, utan att de har både ett ansvar och en unik möjlighet att till mycket låg kostnad investera för landets framtida välstånd.

Vi ska inte glömma att på det stora hela går det just nu bra för Sverige. Vilket "stressade ekonomiska klimat" avses här? Vår genomsnittliga levnadsstandard är rekordhög. Varför ska vi då ta till extraordinära åtgärder? Ska vi inte spara dem tills det är kris på riktigt?

Visserligen är investeringarna just nu låga, men det kanske säger något om verkligheten: Det är brist på attraktiva investeringsobjekt.

Staten föreslås då träda in och få igång en efterfrågan genom att göra mer investeringar för lånade pengar. Men hur ska man välja ut vad man ska investera i? Ska verkligen våra politiker besluta detta? Ska vi tro att de kommer att göra kloka investeringsval, eller finns det kanske en risk att de fastnar för projekt med stort symbolvärde men litet praktiskt värde? I det senare fallet kommer det att handla om mindre bra investeringar eller rena felinvesteringar. Som jag ser det är risken för detta överhängande.

Här ser vi faran med ett samhälle med alltför låga räntor - nära noll eller under noll. Faran är att det investeras i vettlösa saker bara för att räntan är så låg. Nu tror jag tyvärr att våra folkvalda kommer att sätta igång med ogenomtänkta investeringar den närmaste tiden - tecknen är alltför tydliga på att de har svalt betet. Låt oss bara hoppas att det inte blir alltför överdrivet.