2016-04-04

Bostadsrättspriserna ännu mer maniska

I förrgår skrev jag om den maniska fasen i den svenska bostadsbubblan, med utgångspunkt från SCB:s kvartalsvisa statistik över småhuspriserna. Nu är dock inte detta den värsta delen av bostadsbubblan, utan bostadsrättspriserna har stigit ännu mer - se diagrammet* nedan.

De reala bostadsrättspriserna har 1996-2015 stigit med 870 procent!! De reala småhuspriserna har under samma tid stigit med i jämförelse högst måttliga 197 procent. Reallönerna har under samma tid bara stigit med 53 procent.

Jag har även lagt in hushållens lån (inflationsjusterade) och inte oväntat hamnar de någonstans mittemellan småhuspriserna och bostadsrättspriserna. Som ni ser i diagrammet så följer bostadspriserna inte reallönerna, utan mer hushållens krediter. Jag återkommer senare med en mer detaljerad analys av detta.

Hursomhelst visar diagrammet ovan en skrämmande bubbla. Jag har tidigare analyserat (genom att se på olika länder och tider) huruvida bostadspriser kan mjuklanda efter kraftiga uppgångar och kommit fram till att om det ens är möjligt isåfall är ytterst sällsynt. Vi kan alltså förvänta oss en rejäl krasch i de svenska bostadspriserna när bubblan väl spricker (vilket den uppenbarligen inte gjort ännu utan fortsätter att blåsas upp). Vi kan gissa att bostadspriserna ska ner till någonstans under kurvan för reallönerna, vilket varit fallet vid tidigare nedgångar. En nedgång till 100-linjen i diagrammet motsvarar över 60 procents fall i de reala småhuspriserna och över 80 procents fall i de reala bostadsrättspriserna.

Vi väntar bara på den utlösande faktorn för att kreditkranen ska strypas, men vi vet ännu inte vilken denna faktor slutligen kommer att bli.

En läsare bad mig om ett diagram över bostadspriser i förhållande till reallöner, för att tydligare kunna se utvecklingen. Varsågod, här kommer det.

Som ni ser utmärker sig de senaste åren även här.


* Det första diagrammet ovan bygger dels på data för småhuspriser, reallöner, hushållens lån samt konsumentprisindex från SCB, dels på bostadsrättspriser från Bengt Hansson på Boverket via Cornucopia. Dessa har jag sedan kompletterat med data för de två senaste åren från Valueguard, samt med reallönerna för senaste året från Medlingsinstitutet.

11 kommentarer:

  1. Hej!

    Tack för bra blogg!!

    Bostadsrättspriserna i det första diagrammet, gäller detta för bostadsrätter i Sverige eller i Stockholm?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Sverige. Stockholm är ännu värre.

      Radera
  2. Hej,

    Intressanta grafer. Vilken inverkan på priserna anser du att kostnaden för att låna har? Jag tänker mig att det är rimligt att priserna går upp mer än lönerna om kostnaden för att låna samtidigt minskar. Skulle vara intressant att få höra dina tankar om hur detta påverkar en bubbla och kommande prisfall.

    SvaraRadera
  3. På Manhattan kostar tydligen en trea 4 miljoner dollar:

    http://www.zerohedge.com/news/2016-04-04/manhattan-apartment-prices-soar-devil-details

    SvaraRadera
  4. Obehagligt att se. Jag är mycket tacksam över att du bloggar om dessa ämnen, svårt att få en nyanserad bild i dagens samhälle där alla har vant sig vid dessa höga priser.

    Hur tror du Svenska staten agerar vid ett sådant prisfall? Hur tror du Riksbanken agerar?

    Finns det någon risk att man pumpar igång en kraftig inflation tror du, för att försöka få inflationen att dämpa prisfallet?

    Vågar man spekulera i hur den svenska valutan kommer att röra sig om något sådant inträffar, risken är väl att valutan sjunker så att vi får svårt att åka utomlands men att den inhemska exportekonomin dopas.

    Mycket att fundera på, man vill ju gärna kunna parera händelserna lite om de väl inträffar.

    // Arvid

    SvaraRadera
    Svar
    1. Ja, en intressant fråga är ju hur man ska kunna tjäna pengar på bubblan när den spricker? Kanske då spekulera i sjunkande krona? Blanka bankaktier?

      Radera
    2. Det är inte möjligt att pumpa igång en kraftig inflation, när större delen av penningmängden skapas som krediter.

      Radera
    3. @Tompa

      Det handlar mer om att jag inte vill bli drabbad negativt av de konsekvenser som kommer att inträffa. Jag äger idag ingen bostad och väljer att istället betala en förskräckligt hög hyra istället. När bostadsmarknaden väl kraschar vill jag inte att eventuella ingripanden från staten etc ska drabba mig negativt. Jag misstänker att staten kommer att försöka "rädda" alla fastighetsägare/bostadsägare/bostadsrättsägare i nergången på samma sätt som man idag finansierar eländet med ränteavdraget... Vi som är hyresgäster blir alltid lämnade utanför...

      @flute

      Intressant kommentar. Har du lust/möjlighet att utveckla detta resonemang till mig som inte förstår sambandet? Penningmängden finns som krediter, men likväl kan väl krediterna leda till ökad inflation? Riksbanken sänker väl räntan för att få igång inflationen?

      Återigen, tack för att du tar dig tid att blogga och besvara kommentarerna!!

      // Arvid

      Radera
  5. Det skulle vara trevligt att ha en skala på y-axeln i sista diagrammet. Börjar diagrammet på noll?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Ja, diagrammet börjar på noll.

      Radera
  6. Hej Flute, tack för ett jätteintressant inlägg verkligen!

    När jag tittar på första grafen så ser man ju direkt att det är en dramatisk utveckling. Samtidigt får jag inte, från grafen i alla fall, det till hela 870 procents ökning. Från och till vilka värden räknar du med då? Jag får den med grova mått från grafen till kanske runt 730% som är mycket i sig (från ca 0,7 till 5,8), men det vore intressant att se om jag missar något. Tack på förhand!

    SvaraRadera

Kommentarer bör hålla sig till ämnet för den bloggartikel de hör till. Personangrepp, hets mot folkgrupp och andra kränkningar tillåts inte. Kommentarer som bara består av länkar tillåts normalt inte. Kommentarer som bryter mot reglerna kan komma att tas bort.