2016-04-22

Bopriskrasch i Sverige som Irland?

De svenska bostadspriserna har de senaste två årtiondena stigit i en rasande takt och det är därför intressant att jämföra med andra länder som haft en liknande utveckling, men där bubblan sedan brustit. Jag anser att en jämförelse med Irland är mest relevant och presenterar här hur man som bostadsköpare eller -ägare idag bör tänka inför ett kommande liknande scenario vad gäller de svenska bostadspriserna.

Till att börja med kan vi jämföra hur utvecklingen sett ut innan boprisbubblans topp i några olika länder. Data i tabellen nedan kommer från The Economists interaktiva bostadsprisindex.
Ser man på dessa fyra olika jämförelsetal så noterar man för det första att prisutvecklingen i Europa varit mycket kraftigare än för den berömda spruckna bubblan i USA, som var en av orsakerna bakom Finanskrisen 2008.

Sverige mest likt Irland

Klicka på diagrammet för att förstora
Ser man på siffrorna ovan så verkar de jämförelseländer som ligger närmast Sverige vad gäller bostadsprisernas utveckling vara Nederländerna och Irland. Då ska man emellertid betänka att data för Sverige ovan gäller småhuspriserna, som förvisso är i en manisk fas nu, men att bostadsrättspriserna har stigit mycket mycket mer. De reala bostadsrättspriserna i Sverige har 1996-2015 stigit med 870 procent!! De reala småhuspriserna har under samma tid stigit med i jämförelse högst måttliga cirka 200 procent. Väger man samman småhuspriser och bostadsrättspriser slår Sverige med bred marginal även Irland i tabellen ovan.

Därför anser jag att det mest relevanta jämförelseobjektet för hur det går sedan, efter att priserna har börjat falla, är Irlands bostadsmarknad.

Jag har talat med flera irländare, både här i Stockholm (dit många kommit efter sitt hemlands kris) och på Irland och de skakar alla på huvudet åt hur resonemangen går här i Sverige vad gäller bostadspriser. De känner igen i princip alla beteenden och alla floskler från den egna bostadsbubblans uppförsbacke.

Hur skulle en bopriskrasch av irländska mått se ut i Sverige?

De irländska bostadspriserna föll andra kvartalet 2007 till andra kvartalet 2012 med 50 procent. De halverades alltså! Därefter har de repat sig och låg tredje kvartalet 2015 bara 37 procent ner från toppen.

Nu ska vi applicera den irländska prisnedgången för att se hur snabbt man måste amortera för att undvika kapitalrisken och inte hamna "under vatten" med lån som är större än bostadens värde.
Utgår man från en belåning på 85 procent av bostadens värde måste man alltså i detta scenario amortera sitt bolån med 10 procent per år för att inte under någon del av nedgången hamna "under vatten" och bli inlåst i sin bostad och inte kunna sälja utan att bli sittande med restlån. Notera att även efter att bostadspriserna repat sig i några år efter kraschen sitter fortfarande alla med låga amorteringstakter med bolån som är större än bostadens värde.

Hur många svenskar som idag köper sig en bostad för mångmiljonbelopp och belånad till bolånetakets maximala 85 procent tänker på detta som ett möjligt scenario? Kalkylen för månadskostnaden blir en helt annan om man tar hänsyn till den amorteringstakt som krävs för att "försäkra sig" mot kapitalrisken.

De irländare jag talat med känner många som har lån som är betydligt större än bostadens värde, och några sitter själva i den obekväma sitsen. Många klarar att betala sin ränta och amortering, men de kan inte sälja sin bostad när familjesituationen av någon anledning förändras. Ekonomin är också ansträngd och det finns många som inte har klarat av att betala på sina lån.

Även för lägre belåning ger kalkylen helt andra amorteringstakter än vad bankerna rekommenderar.
Amorteringskravet som troligen kommer att införas 1 juni säger att lån större än 70 procent av bostadens värde ska amorteras ner med minst 2 procent per år, men som ni ser av tabellen ovan räcker det inte på långa vägar vid en bopriskrasch likt Irlands. Även om du amorterar 5 procent per år kommer du under några år att ha lån större än bostadens värde. Notera att även vid en måttlig prisnedgång på 33 procent leder även en amortering på 30 år till att du hamnar "under vatten".

Vid lån under 70 procent av bostadens värde säger amorteringskravet att lånen ska amorteras ner med 1 procent per år ner till 50 procent, men som ni ser nedan räcker det inte för 65 procents belåning.
Inte ens vid en belåning på måttliga 60 procent av värdet räcker amortering på 2,5 procent eller mindre per år för att klara sig ifrån att hamna "under vatten". Här får man dock med detta scenario bara ett eller två år då man inte kan sälja sin bostad och det kan man kanske stå ut med.
Du måste vara nere på en belåning på 55 procent av bostadens värde för att klara dig helskinnad från en boprisnedgång av samma storlek som på Irland, förutsatt att du amorterar åtminstone 2 procent per år.

Notera att jag här inte har tagit någon som helst hänsyn till vad som händer om bolåneräntorna skulle stiga, vilket verkar vara det många främst oroar sig för. Bolåneräntor på Irland ligger idag på 3,5-4,5 procent, beroende på bindningstid.

Känns scenariot osannolikt? Då ska du se på den undersökning jag gjorde för något år sedan huruvida bostadspriser kan mjuklanda. Svaret är "troligen inte". I alla fall inte efter så kraftiga prisuppgångar som Sverige har haft.

Can't happen here?

10 kommentarer:

  1. Du glömmer många viktiga parametrar. Till att börja med är majoriteten inte belånade till 85 %. De flesta är belånade till betydligt lägre grader. Har du data på hur många som ligger i respektive belåningsintervall?

    Varför är du så säker på att räntorna kommer stiga, allt talar ju för att de kommer bli låga inom överskådlig tid? Dessutom har ju alla banker som krav att alla låntagare skall klara räntor på 6-7 %?

    I amorteringskravet ingår ju massa undantag, bl a att kravet bara gäller om man har råd.

    Att jämföra prisutvecklingen från 90-talets botten känns inte relevant på det prisläget knappast ens på 90-talet kunde anses vara rimligt. Bättre att jämföra dagens utveckling mot internationella nivåer på 90-talet. Då pratar vi inga 870 procent.

    Sedan var det detta med efterfrågan. Hur är prisutvecklingen i förhållande till utbudet? Har vi fler eller färre boenden tillgängliga?

    Reallönerna är betydligt högre i förhållande till lönekostnaden idag än på 90-talet.

    Skattesituationen är betydligt annorlunda idag än på 90-talet.

    Tycker att du gör det lite väl enkelt genom att bara jämföra en kurva med ett annat lands utveckling och dra slutsatser kring det utan att vägs in några som helst andra parametrar.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Visst är de flesta belånade till lägre grad, men jag beskriver ju även hur det skulle se ut för lägre belåningsgrader. Och det är de som har högst belåning som kommer att drabbas hårdast och det finns många som har belåning >= 65%. Alla på Irland var inte heller högbelånade.

      Jag säger inte att räntorna kommer att stiga. Tvärtom tror jag att de kommer att fortsätta vara ganska låga. Det är prisfall som är det stora hotet, inte stigande räntor.

      Men även om man jämför mot år 2000 istället så har bostadsrättspriserna fram till 2015 stigit 437% (346% realt). Det är även det ohållbart. Dessutom jämför jag ju mot hur priserna stigit i andra länder från vad som för dessa länder var en lokal botten.

      Efterfrågan och utbud på bostäder är inte det mest relevanta - det är istället tillgången på krediter som avgör. Vi har bland de högsta boendeytorna per person i Europa.

      Bostadspriserna har stigit betydligt snabbare än reallönerna, se diagrammet i inlägget.

      Jag säger inte att det säkerligen kommer att bli som för Irland, jag säger bara att det är en risk.

      Radera
    2. @anonym 06:56.

      Hej Anonym!
      Visst, bankerna ställer krav på att man ska klara 6-7 % i ränta, men jag har flera bekanta (som är höginkomsttagare) som vare sig skulle klara av en räntehöjning på några få procent eller en utfasning av ränteavdraget. Detta trots att de närmar sig 40 års ålder (alltså kommit en bot på lönestegen) och att de bor med partner där båda har jobb osv. Dessutom vet jag flera som kommer omvärdera sina bostäder nu precis innan amorteringskravet träder i kraft för att maximera sitt lån.. Jag skojar inte, detta är på riktigt. När jag frågar vad pengarna ska användas till är det lite oklart, men man kan bland annat tänka sig att unna sig något extra på semestern i år...

      Vidare, vad gäller undantaget för de som inte har råd att amortera, är det inte just denna målgrupp som har som absolut störst behov av att faktiskt amortera? Det är ju dessa människor som kommer att "hamna med näsan under vattnet" när priserna väl sjunker och som verkligen borde amortera för allt vad de är värda? De är just dessa människor som aldrig borde ha köpt sin bostad, för de har helt enkelt inte råd.

      Vi är extremt bortskämda med boende i Sverige idag, precis som om det vore någon form av mänsklig rättighet att bo precis så bra som man drömmer om att göra. Vi flyttar hemifrån i extremt ung ålder och ingen menar på riktigt att de ska KÖPA en bostad när de säger att de ska göra just detta. Istället betraktar nog majoriteten det som att man "hyr" sin bostad av banken och räknar kallt med att sedan kunna sälja till högre pris, något annat är heeeeeelt otänkbart! Fråga dessutom gemene man på stan i Stockholm om hur finanserna i deras bostadsrättsförening ser ut, jag tror inte att du kommer få så många vettiga svar.

      En fråga som jag dessutom tror kommer att bli avgörande är hur arbetslösheten utvecklar sig. Visst, bostadskalkylerna ser fina ut och folk kan dra ner lite på utgifterna, dricka mindre kaffe på stan och kanske semestra inrikes några år för att amortera ner sina lån, men vad händer när folk börjar bli varslade då? Jag tror att det är många som över huvud taget inte tar med i beräkningen att de själva och/eller deras partner kan bli av med jobben! Dessutom kanske de som får behålla sina jobb blir tvungna att gå ner i lön och/eller arbetstid. Då blir kalkylerna inte alls lika roliga...

      Vad gäller utbud och efterfrågan på bostäder tror jag mig minnas att Boverket vid något tillfälle för inte allt för länge sedan sagt att det finns lika många bostäder/person i Sverige idag som för 20 år sedan, problemet är att vissa människor idag äger fler än 1 bostad, vilket så klar leder till en ökad efterfrågan. Men, värt att tänka på, i min umgängeskrets klagar folk över att det inte finns bostäder trots att de själva bor extremt bra, så det är nog mer av en folksport att klaga. Dessutom, om vi ska dra det till sin spets, exakt vem är det som saknar en bostad? Alla som är födda i Sverige har väl en bostad, och se bara på hur många som faktiskt flyttar till Stockholm varje år (inrikes nettoinflyttning till Stockholms län 2014 var 4067 personer), alla dessa får ju bostad utan problem! Jag själv flyttade till Stockholm för bara några år sedan, och det tog mig mindre än 1 vecka att få tag på bostad, visserligen som inneboende men nog finns det bostäder till alla. Däremot kan inte alla ha ett förstahandskontrakt i innerstan med en hyra på 3000/månaden. Nu bor jag i andra hand, även denna bostad tog mindre än 1 vecka att få. Tro mig, det finns massor av bostäder tillgängliga i Stockholm!

      En annan intressant aspekt, antalet färdigställa lägenheter i Stockholms län år 2014 var 6974 (och 9400 år 2015), lite kul att sätta i relation till de 4067 personer som flyttar till Stockholms län årligen (inrikes nettoinflyttning alltså, baserat på 2014 års siffror).

      // Rasmus

      Radera
    3. Det behövs mer pengar och inte fler bostäder. Bostäder finns det gott om, ser tusentals på Hemnet. Stryp kreditkranen och låt folk finansiera sitt boende med pengar i stället.

      Men det är väl som jag förut påtalat: hipster svensken, arbetaren och tjänstemannen är redo att ta lånet på 5 miljoner för att bo i ett 90 m2 radhus i stället för att flytta till invandrartäta Hallunda eller Tensta som har priser på hälften. Det är mycket relaterat till område och att få ta del av den unika hipsterkulturen och den vita atmosfären som driver priserna i Bandhagnen och Bagarmossen, som jag faktiskt ser som slitna områden och helt enkelt OK, inte mer.

      Magne

      Radera
  2. Jag är irländare, flyttade hit 2005, alltså innan bostadskraschan på irland.
    Under mina första åren här var jag så njöd att inte prata jämnt om bostadspriser. Men nu är det tvärtom. Det är skönt att åka dit där ingen vill prata om huspriser. Vilket tråkigt ämne!
    Jag är helt övertygt att det blir en liknande bostadsprisras här. Men några faktorer skiljer sig. På irland var bostadsbyggandet en storleksordning större vid 2006-7, där över 100k småhus byggdes per år. När kraschen kom, fanns det några hundra tusen tomma småhus som tvångsåldes av bankerna. Priserna började rasa på riktigt först när bankerna gick i konkurs. Jag vänter mig samma sak här - folk kommer att föreneka problemet tills de är tvungen att sälja. Sverige har också inte samma buy-to-let problem som irland hade. Det kommer nog att ta längre tid för småhus och lägenheter att tvångsäljs.
    Däremot ligger det illa till här när det gäller hur mycket folk har lånat jämfort med inkomster. Det flesta amorterade hela lånet på 30 år även så sent som 2006. Amorteringsfria lån var bara för buy-to-let köpare.
    Låt mig till sist erkänna att jag har förutspått en bostadspriskrasch här sedan 2008. På irland hade jag prata om en bostadspris från 2001. Alltså, det tog 6 år på irland, men nu har det gått 8 år och jag inte har rätt här ännu :)

    SvaraRadera
    Svar
    1. Thanks Jim! It's good to see someone from Ireland chime in on what I am trying to tell people here.

      Som du säger så finns det skillnader mellan Irland och Sverige, men de är både av det positiva och negativa slaget.

      Byggandet på Irland var som du skriver väldigt stort, men i gengäld har vi i Sverige en av de största boytorna per person i Europa.

      Vi har förvisso inte buy-to-let i lika hög grad, men jag har sett många exempel på folk som köpt bostäder i Stockholm för att hyra ut. Det är bara att det inte görs lika öppet här. Efter lagen om andrahandsuthyrning är det i och för sig mer öppet.

      Som du skriver så amorterar folk här i Sverige mindre än vad de gjorde även på bubblans topp på Irland.

      Radera
  3. @Flute

    Du gör ett bra jobb som vanligt, jag älskar att läsa dina blogginlägg, du är väldigt duktig på att skriva om dessa viktiga ämnen. Ett önskemål är att få se en gemensam graf där man får se utvecklingen för löner, bostadspriser, ränta på bostadslån och arbetslösheten för Irland under kraschen. Går det sätta ihop något sådant tror du?

    Detta tillsammans med mitt svar till anonym ovan blev ett långt inlägg, hoppas ingen misstycker, men det är ju också ett ämne som engagerar och berör många människor.

    Ett stickspår, som kanske inte är helt kopplat till detta inlägg (ber om ursäkt om du inte vill att jag tar upp detta ämne i en kommentar till detta inlägget), men som ändå kan bli en konsekvens av en ekonomisk kris i Sverige. SD fick 12,86 % av rösterna till riksdagen i valet 2014, hur tror ni att stödet för SD och främlingsfientligheten i Sverige utvecklas om vi får en bostadskrasch och en ökad arbetslöshet, tror ni att många kommer att peka ut invandrarna som skyldiga för detta? En farlig tanke, men ändå värt att fundera på, en potentiell krutdurk.

    // Rasmus

    SvaraRadera
    Svar
    1. Ja, de i dyra lån på Nacka och Södermalm kommer troligen vända sig till ett parti som förespråkar repatriering pga. att de trodde att ett gott hjärta var större än de hemska främlingsfientliga SD som ville ta in kvotflyktingar och inte dra in utanförskapet.

      Magne

      Radera
  4. Tack för de senaste inläggen du skrivit de senaste dagarna, mycket bra läsning. Jag skulle ibland önska att du använde dig av tydligare sammanfattningar tex. punktlistor. Ibland, men bara ibland kan dina inlägg bli väldigt mycket text som grötar ihop sig i åtminstone mitt huvud.

    SvaraRadera
  5. Är du ekonomiskt pressad? Söker du Lån att betala av skulder? Gör du
    söka finansiering för att skapa ditt eget företag? Behöver du privat eller
    Business Loan för olika ändamål? Söker du lån att utföra Large
    Projekten? Ansök om ett snabbt och bekvämt lån för att betala räkningar och sök
    finansiera för att skapa egna projekt på den billigaste räntan
    av 2%. kontakta oss idag via: scottloancompany3@gmail.com

    SvaraRadera

Kommentarer bör hålla sig till ämnet för den bloggartikel de hör till. Personangrepp, hets mot folkgrupp och andra kränkningar tillåts inte. Kommentarer som bara består av länkar tillåts normalt inte. Kommentarer som bryter mot reglerna kan komma att tas bort.