2016-04-02

Den maniska fasen

Jag har fått kommentarer om att jag ha gjort felaktiga förutsägelser om vår svenska bostadsbubbla. Därför tänkte jag nu göra en uppdatering av min syn på läget. Vi börjar med att se på hur de reala småhuspriserna har utvecklats de senaste 63 åren (data till och med fjärde kvartalet 2015).
Som ni ser har utvecklingen de senaste decennierna varit helt makalös. Det som framförallt sticker ut är utvecklingen sedan 2011. Man behöver egentligen inte se på annat än detta diagram för att inse att det är en bubbla, bara att den inte spruckit ännu. Den är just nu inne i den maniska fasen.

Jag har gjort några missade förutsägelser under åren och därför zoomar vi in på perioden från 1986 med lite kommentarer.
Åren runt 2000 såg det ut som om bostadspriserna (åtminstone i Stockholm) hade nått en cyklisk topp liknande den som vi såg runt 1990. Jag sålde därför den lilla lägenhet Stockholm som jag hade köpt 1993. Jag var mycket nöjd med att värdet hade trefaldigats - den bästa investering jag någonsin gjort.

Vad som hände därefter missade jag. På grund av bland annat sänkta räntor blev det ingen cyklisk nedgång, utan istället sattes en bostadsbubbla av massiva proportioner igång. Statliga SBAB var i detta läge en starkt pådrivande faktor för att förslappa villkoren för bostadskrediter och var först bland annat med amorteringsfrihet.

Hösten 2006 började jag att titta närmare på vad som höll på att hända med bostadspriserna och blev chockad. Jag gissade då att en krasch skulle komma inom något år. Vid finanskrisen hösten 2008 trodde jag att bubblan spruckit, men istället eldades bostadsmarknaden på ytterligare på grund av den kraftigt sänkta räntan. Att Sverige klarade sig ganska helskinnat genom finanskrisen gjorde att bostadsköparna återfick förtroendet.

2011 såg det ånyo ut som om vi skulle ha sett toppen för den svenska bostadsmarknaden, men så blev det inte. Bostadspriserna fortsatte istället uppåt. Jag hade fel för tredje gången.

Jag erkänner utan omsvep att jag har haft fel flera gånger angående när den svenska bostadsbubblan skulle spricka. Däremot anser jag inte att jag har haft fel i mina varningar för den utveckling som skett sedan år 2000. Finansiella bubblor kan som bekant pågå betydligt längre än någon rationell bedömare skulle kunna ana ens i sina vildaste fantasier. Ju längre bubblan blåses upp, desto farligare blir den.

Att vi inte sett kraschen ännu gör dock inte att det inte skulle vara en bubbla. Det är fortfarande en uppenbar bostadsbubbla. Det anser nu förresten sju av tio svenskar enligt en gallupundersökning. SEB:s chefsekonom uttrycker det som "Att Sverige, och framför allt Stockholm, har en överhettad bostadsmarknad råder det ingen tvekan om". Bara ett annat sätt att säga samma sak.

Bergqvist går sedan in på vad han anser skiljer dagens bubbla från den runt 1990. För det första säger han att vi har "en bostadsbrist som inte går att bygga bort på kort tid", vilket kan ställas i kontrast till att vi har en av de största boytorna per person i Europa. Vi har en upplevd bostadsbrist med de krav som vi idag ställer på en bostad, men ekonomiska realiteter kan tvinga folk till helt andra beteenden och krav vad gäller bostad. Det går utmärkt att ha inneboende, eller att vara inneboende.

Sedan säger Bergqvist att "den svenska bostadsmarknaden i dag [har] mindre drag av spekulativa beteenden än då", något jag inte anser stämmer. De tre "falska alarmen" om att bostadspriserna skulle ha toppat, tillsammans med efterföljande fortsatt stigande priser, samt den rekordlånga och rekordstora prisuppgången sedan 1995 har invaggat många i en trygghet i att bostadspriserna i princip (med bara mindre hack) kommer att fortsätta att stiga eftersom det "alltid" kommer att finnas en efterfrågan. Därför skuldsätter sig många kraftigt för att kunna köpa den bostad de har. Det är ett mycket spekulativt beteende.

Och så säger Bergqvist att "svensk ekonomi i övrigt [är] i betydligt bättre skick" än i början av 1990-talet. Är den verkligen det? Då var världsekonomin i stort i betydligt bättre skick än nu och vi kunde med draghjälp från omvärlden lyfta oss ur krisen. Nu är världsekonomin i ett oerhört risigt skick och vi kommer inte att få någon draghjälp från omvärlden, utan tvärtom. Sveriges ekonomi idag är också till stor del uppbyggd kring bostadsbubblan och de därmed sammanhängande byggbubblan och kreditbubblan. Vid ett fall i bostadspriserna kommer hela den sammanlänkade strukturen av banker, fastighetsmäklare och byggbolag att falla samman. Vi kommer också att få se konsumtionen falla. Dessutom har vi redan ett mycket lågt ränteläge, så det finns inget utrymme för penningpolitisk stimulans. I början av 1990-talet hade vi istället ett mycket högt ränteläge och när räntorna efterhand föll så kom ekonomin igång igen.

Jag läser idag också om det senaste i kategorin "alldeles för sent" för att försöka bromsa upp den svenska bostadsbubblan och hushållens skuldsättning, nämligen Finansinspektionens funderingar på ett skuldkvotstak.
– Vi vill bromsa skuldsättningen men utan att sätta krokben för bostadsmarknaden eller Sveriges ekonomi, säger Henrik Braconier, chefsekonom på FI.
Han talar om att bromsa skuldsättningen, men det krävs mer än så - det krävs att skuldsättningen minskar. Och det går inte att bromsa skuldsättningen utan att det påverkar bostadsmarknaden.

Dessutom kan skuldkvotstaket bli verklighet först nästa sommar. Amorteringskravet ser (kanske) ut att bli verklighet i sommar. Alla åtgärder som det talas om och som har införts (såsom bolånetaket) borde ha införts redan runt år 2000, men då eldade man istället på bostadsmarknaden.

25 kommentarer:

  1. Man kan jämföra med perioden 1960-1980. Lönerna upp 75%, priserna upp 160%.
    Från 1996-idag, Inkomsten upp 60%, priserna upp 200%. Klart är att långvarig reallönehöjning ger prisexplosion på bostäder, och att skillnaden, dvs att priserna gått upp ännu mer denna gång, beror på räntor (låga) och skatter (lägre samt borttagna).
    Världsekonomin är kanske inte sämre idag, men situationen mycket farligare då lånen är så mycket större. Om det skulle ske någon stor marknadsrörelse i oväntad riktning är fallhöjden enorm.

    SvaraRadera
    Svar
    1. En bra tanke, men lite fel på siffrorna och jag tycker inte just 1960-1980 är den mest relevanta jämförelseperioden.
      Dåvarande toppen för de reala småhuspriserna var 1979, varför jag tycker 1959-1979 är bättre.
      1959-1979 steg reallönerna med 79% och reala småhuspriser med 162%. Småhuspriserna steg 105% snabbare än lönerna.
      1995k4-2015k4 steg reallönerna med 63% och reala småhuspriser med 208%. Småhuspriserna steg 230% snabbare än lönerna.
      Vi hade säkerligen en bostadsbubbla även då, men den nuvarande är med detta mått avsevärt större.

      Vad hände efter 1979? De reala småhuspriserna föll fram till 1985k4 med 37%.
      Exakt hur mycket småhuspriserna kommer att falla denna gång är svårt att sia om, men vi kan räkna med att fallet kommer att bli betydligt större av två orsaker - dels har priserna denna gång stigit betydligt mer (208% mot 162%) och betydligt snabbare än lönerna (230% snabbare mot 105% snabbare). Det känns alltså inte orimligt att de reala bostadspriserna skulle falla betydligt mer än hälften.
      Som du skriver är fallhöjden enorm.

      Radera
    2. Dessutom: det värsta är inte ökningen av småhuspriserna, det värsta är bostadsrättspriserna. Jag kommer att återkomma till dem.

      Radera
  2. Jag tror man riskerar på förhand att omedvetet anta utfall genom att kalla det "bubbla" - Man har redan då omedvetet "bestämt" sig för att det är något som sent omsider _spricker_.

    Ta ett steg tillbaka. Vad måste kapitalet göra? - _Växa_. Systemet tillåter inte att kapital förstörs (ok, det är möjligt teoretiskt och praktiskt men det är en försumbar mängd). Kapitalet måste ta vägen någonstans. Förr hade vi industrin i betydligt större utsträckning, där kunde kapitalet allokeras i reala tillgångar. Men övergången till "tjänstesamhället" gör det mycket svårare för kapitalet att låsas upp eller allokeras i något reellt. Så var tar det vägen? Kapitalet letar sig in i det vi har kvar, infrastruktur/arkitektur/hus/bostad. Kapitalets kreditkran fortsätter att spruta. Självklart skjuter bostäder/hus i höjden likt en "bubbla". Men egentligen är det bara kapitalet som måste ta vägen någonstans.

    För att "bubblan" ska "spricka" måste kapitalet (som inte kan förstöras) allokeras till någonting annat. Vad skulle det vara? Finns inte mycket. Enorma enorma mängder kapital skulle behöva flytta på sig / hitta någon alternativ svamp att sugas in i för att "bubblan" skulle uppfattas ha "spruckit".

    Kreditkranen går inte att stänga av. Frågan är var ska den riktas? Var ska den riktas om den _inte_ riktas mot hus/bostad?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Svaret är mycket enkelt: Kreditkranen kommer att stängas av.
      Effekterna kommer att bli förödande för ekonomin.

      Radera
    2. Hur kan du vara så säker på att kreditkranen kommer att stängas av?

      Radera
    3. 1. För att den stängts av i andra länder vars bostadsbubblor spruckit.
      2. För att det finns en gräns även för bankerna i hur mycket krediter de är villiga att ge ut. Jag minns när jag köpte min lägenhet i december 1992 att banktjänstemannen sade "Vi ger inga bolån just nu, men vi gör ett undantag för dig eftersom det är så liten summa du behöver". Då var kreditkranen avstängd och det kan hända igen.

      Radera
    4. Betalningsmedel som skapas via krediter är kapital som bara "lever" så länge som myten om evig exponentiell tillväxt kan upprätthållas. För övrigt minskar penningmängden när lån amorteras eller skrivs av via kundförluster.

      Radera
  3. Du sålde av din bostad i Stockholm kring 2000 för att du trodde värdet skulle minska. Vad fick dig att tro att värdet på din bostad skulle minska?

    Såvitt jag förstår kommer ingen bostadsbubbla spricka pga. att utbudet kommer inte vara större eller ens i närheten av efterfrågan de kommande 2-3 decennierna. Det kan dock mycket väl bli så att bostadspriserna fluktuerar några procentenheter upp och ned. Detta för att amorteringskrav, successivt minskat ränteavdrag, skuldkvotstak införs.

    Magne

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jag trodde som jag skrev i inlägget ovan att vi då hade nått en cyklisk topp. Jag trodde på prisnedgång i några år innan priserna åter skulle öka. Jag köpte dock 2002 en ny bostadsrätt tillsammans med min dåvarande sambo.

      Utbudet må inte matcha efterfrågan, men det är ganska irrelevant. Det viktigaste är betalningsförmågan hos dem som efterfrågar bostad, och den består av lön, besparingar och möjligheten till krediter. Den sistnämnda faktorn beror i sin tur på lönen och räntan.

      Den stora ökningen av Sveriges befolkning nu består till största delen av lågutbildade människor, som aldrig kommer att ha en chans att buda på en bostad till dagens priser.

      Radera
    2. Jag förstår att när du sålde din bostad kring 2000 trodde du att räntan skulle vara högre och kreditgivandet från bankerna lägre (om jag förstått det rätt), och därmed hade bostadspriserna stagnerat eller kanske sjunkit. Utfallet blev ju tvärtom, det kan vi efterklokt säga.

      Det är väl inte just nu som invandringen sätter sina spår i att vi har brist på bostäder, utan att den har gjort det från 80-talet, dvs. 35 år. Konsekvenserna som vi nu känner av började i och med att Palme införde multikulturen och att vi ska ha ett sådant medlidande med jordens utsatta på vår egen bekostnad. Att Luciabeslutet föll 1990 gjorde inte heller saken bättre.

      Miljonprogrammet hade varit en ypperlig lösning för att få folk att kunna bo i eget boende, men det fylldes av invandrarna som svenskarna ville ge mumma åt i stället för att kunna ge åt sina landsmän.

      Våra politiker har slarvat bort ett stort bostadsutbud från 60- och 70-talen då miljonprogrammet byggdes. Nu ska vi göra likadant, dvs. bygga ett miljonprogram och sedan ta in 2 miljoner invandrare från dysfunktionella stater för att fylla upp dem?

      Magne

      Radera
    3. Och ja, de lågutbildade som nu kommer (2015 och senare) som ensamkommande och asylsökande får träningsbostad och får sedan behålla hyresrätten ifall inte större störningar skett. Dessutom köper staten upp bostadsrätter, småhus m.m. för att ge immigranterna dessa. Det är staten som betalar "en bostad till dagens priser" åt immigranterna som kommit 2015 och senare.

      Det pressar alltså ned utbudet, det med, och pressar upp priserna eftersom svenskar som ger staten skatteintäkter, därefter måste buda mot staten som ger förtur till hyresrätter samt köper upp bostäder åt immigranterna.

      Magne

      Radera
  4. Det intressanta vore om någon kunde göra en kurva över bostads KOSTNADEN över en längre tid. Med tanke på räntesänknigara tillsammans med avskaffandet av fastighetskatten så är min känsla att kostnaden för hushållet inte har växt speciellt mycket. Det som har hänt är att risken för hushållen har ökat betänkligt, men som du skriver så är det få som anser/reflekterar över att det är en extremt hög risk.

    Utöver det så verkar det vara extremt få som är rädda för att bli arbetslösa, vilket självklart också spär på risktagandet.

    /Ateisten

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jo, det vore intressant, men mycket svårare.
      Saken är att olika politiska beslut och marknadsfaktorer kan förändra kostnaden, exempelvis högre ränta eller återinförd fastighetsskatt. Därför tycker jag att det är rimligt att se på priserna och skuldsättningen istället för på kostnaden.

      Radera
  5. Skulle du kunna ange småhuspriserna som multipel av reallön istället? Jag tänker att det inte hänt så mycket sen 2007K1, tvärtom sjönk huspriserna som andel av lön år 2007-2014. Det är lätt att förvilla sig lite i såna grafer och man kan se en divergering som inte finns.

    Exempel 2007 var reallön 140 och rikets priser 200, dvs eller en faktor 1.43 upp. Nu kanske vi har 175 vs 260, eller en faktor 1.49 upp. Lite högre, men inte så stor skillnad och kanske hyggligt rationellt eftersom låginflationsregimen biter sig fast hårt. Men jag kan inte läsa av graferna exakt och du saknar aktuella reallöner, så det kan vara lite större skillnad.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jag ska återkomma om det.

      Radera
  6. Jag har osignerat eller med olika konstiga namn som detta skrivit flera kommentarer om att du borde ha ägnat dig åt vettigare saker än att vänta på krascher som bara skjuts på framtiden. Jag tycker att man istället för att ropa "kraschen kommer" kan förmedla att de stigande priserna hänger ihop med att skulderna ökar, och att det inte finns något positivt i det: för att någon ska kunna sälja sitt hus med vinst krävs det att någon annan skuldsätter sig i motsvarande omfattning, i princip. Bankerna får för varje år allt större ägandeandel i landets fastighetsbestånd genom ett rent bedrägligt skuldskapande som, är det minsta man kan säga, borde vara kriminellt. Men nu är opinionen sådan att ökande skulder och den mycket ojämna förmögenhetsfördelning som de stigande priserna för med sig inte ses som något negativt, och då går det inte riktigt att vänta sig någon förändring.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jag hållit på och varnat för att vi i Sverige har en helt ohållbar utveckling vad gäller skuldsättning och bostadspriser. Ju längre den fortsätter, desto värre kommer efterverkningarna att bli. Förr eller senare kommer vi till ett "Minsky-ögonblick" då det hela vänder nedåt.

      Radera
  7. Klart att det är ohållbart. En bostadsbubbla har inte samma livscykel som en såpbubbla dock. Bostadsbubblan kan alltid växa lite till och lite till.... Känsligheten ökar i motsvarande grad - liksom den möjliga fallhöjden och samhällskonsekvenserna. Under fortsatt "gynnsamma" förhållanden - dvs ökad BNP - lugn omvärld kan bubblan säker växa ytterligare. Men känsligheten för att spricka ökar. Till slut räcker det med en "harmlös" händelse eller utveckling som egentligen inte behöver vara direkt kopplad till bostadsekonomi som utlöser.

    SvaraRadera
  8. Anonym,
    Det där med att kapitalet inte kan förstöras har jag klurat lite på och det är ganska abstrakt och jag har säkert fel.

    Vad händer när börser kraschar eller företag går i konkurs?
    I en konkurs görs det väl avskrivningar, värdet var Xkr, nu noll kronor?

    Är det inte egentligen så att penningmängden och våra, folkets skulder, aldrig kan försvinna medans de digitala krediterna kan blåsas upp eller inflateras efter behov?

    Tricket blir då att vi, medborgarna, lånar monopol-kredit-pengar men betalar tillbaka med riktiga skattade pengar.

    Där tror jag bostadsmarknaden är precis det, värde upp mha. monopolpengar som vi sedan betalar av med riktiga skattade pengar. När bubblan sedan inflateras försvinner övervärdet i formen kredit-monopol-pengar men ditt och mitt banklån består och penningmängden M1 minskar inte.

    Flute, ett problem i ditt tänk att de som kommer nu inte är kapitalstarka och kan köpa bostad är att kommuner nu börjar köpa upp objekt på den öppna bostadsmarknaden för att husera sina tilldelade flyktingar i.
    Det där kan nog hålla bubblan under armarna ett tag till tyvärr.
    - detta är så absurt så jag vet inte vilken for jag skall stå på, kommunerna är skyldiga till att inte ha byggt tillräckligt och nu går dom in och konkurrerar med skattebetalarna om det objekt som finns...

    SvaraRadera
    Svar
    1. Ja, staten resonerar väl ungefär: bostäder åt studenter, unga och ensamstående föräldrar, och därtill ökat bostadsutbud (eftersom svenskar får tillgång till bostäder och inte nyanlända) och därmed får gemena man lägre skulder då man inte måste vara 5 som budar på en bostad utan i stället 2, eller bostäder åt ensamkommande och asylsökande? Med den humanitära stormaktens beteende blir biverkningarna på den inhemska befolkningen tydlig.

      Magne

      Radera
  9. Det mesta tyder nog på att vi kommer få problem även i Sverige. Viker tillväxten, vilket den verkar göra, så kan inte kreditkranen hållas öppen i tillräcklig utsträckning för att hålla priser uppe. Bild 3-1 i denna rapport talar sitt tydliga språk:

    https://www.whitehouse.gov/blog/2016/02/22/2016-economic-report-president

    2015 var antagligen ett riktigt skitår och 2016 kommer av allt att döma att fortsätta trenden ned så det är bra odds för att IMF fortsätter få väldigt fel i sina prognoser. IMF prognoserna är ju iofs bara i linje med vad IMF måste säga. Trots enorma finansiella stimulanser kan vi alltså inte få ur mer tillväxt. Förmodar att centralbankerna kommer att köra gasen i botten i år. Häromveckan utvidgade ju ECB sina stödköp till att i framtiden även omfatta företagsobligationer. Man kan ju undra hur detta ska sluta, ska centralbankerna köpa på sig alla värdepapper?

    SvaraRadera
  10. Bostadspriserna existerar inte i en egen "bubbla". Jag tror de största enskilda riskfaktorerna för svenska bopriserna är externa:
    * Globalt börsfall, som inte kan pareras tillräckligt pga att centralbankerna börjar få slut på ammunition.
    * Amerikanska räntehöjningar som efterhand minskar på attraktiviteten för svenska bostadsobligationer för internationella investerare.

    SvaraRadera
  11. Det här finns säkert täckt i något annat inlägg, länka då gärna dit. Men min fråga är vad som händer här hemma när bubblan spricker? Störtdyker börsen? Folk får sparken? Etc. Tack på förhand.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Kolla in vad som hände 1992 i Sverige.. Om vi verkligen har en bostadsbubbla som det spekuleras om, så är det troligt att hela ekonomin är insyltad, det blir som 1929 med andra ord. Då gäller det att ha guld eller nåt..

      Radera

Kommentarer bör hålla sig till ämnet för den bloggartikel de hör till. Personangrepp, hets mot folkgrupp och andra kränkningar tillåts inte. Kommentarer som bara består av länkar tillåts normalt inte. Kommentarer som bryter mot reglerna kan komma att tas bort.