2016-04-22

Hur snabbt bör man amortera?

Igår skrev jag om risker på bostadsmarknaden och den föga uppmärksammade kapitalrisken, som dels innebär en risk att man blir av med delar av satsat kapital, men framförallt för de flesta innebär en risk att vid ett prisfall bli "inlåst" i bostaden när bolånet är större än bostadens värde. Du kan i sådana fall inte sälja din bostad utan att få kvar en restskuld. Om du har bolån som är större än bostadens värde lär du också få väldigt svårt att kunna låna pengar vid reparationsbehov.

Mitt exempel då var för en "maximal" belåning på bolånetakets 85 procent av bostadens värde. Självklart avgör kontantinsatsens storlek hur snabbt man hamnar "under vatten" vid olika amorteringsgrader och prisfall. Därför tänkte jag som en service till läsare som går i bostadsköpstankar lägga ut tabeller över hur snabbt man hamnar "under vatten" vid olika belåningsgrader. Jag räknar med en årlig (nominell) prisnedgång på 10 procent, vilket är rimligt när man ser på hur snabbt priserna fallit i andra länder. Sedan får du själv bedöma hur många år du tror prisnedgången kan pågå, alltså hur stor den blir. Observera att eftersom det bara är procentuella förändringar det handlar om är storleken man klarar på prisfallet oberoende av bolånets storlek. Siffrorna är bara ett exempel på hur det ser ut för ett lån på fem mille.
För att vara säker vid fem års prisfall behöver man alltså amortera på såpass kort tid som 14 år!


Här räcker det med 15 års amortering för att vara säker vid fem års prisfall.



Vid 35 procents kontantinsats är man som synes även för säker upp till fem års årliga prisfall à tio procent. Detta förstås förutsatt att man faktiskt amorterar enligt det kommande amorteringskravet. Idag finns många som amorterar väldigt lite eller inte alls. Vid en amortering på 1 procent av lånet per år, alltså motsvarande 100 års amorteringstid, vilket inte är ovanligt idag, så hamnar man under vatten även med 35% kontantinsats och fem års årliga prisfall à tio procent.

Så tänk nu igenom hur mycket eller lite du amorterar! Betänk även att du bör ha marginal för att kunna utöka lånet en bit ifall det dyker upp något akut reparationsbehov. Samt att banken troligen kommer att kräva att du börjar amortera mer om LTV (lån till värde) för bostaden närmar sig 100 procent.

30 kommentarer:

  1. Kan du inte räkna på en bostad i Hallunda eller Tensta på cirka 90-100 m2 som kostar 2.5 miljoner? Finns många, vita svenskar som svarta och bruna svenskar, som vill få reda på det.

    Alla vill dessutom inte bo eller är inte villiga eller beredda att ta 5-6 miljonerslånet för att bo i hippstervita Bandhagen, Bagarmossen eller aristokraternas Kungsholmen där man måste betala 5-6 miljoner för att få ta del av de vita kvarterens unika atmosfär. Då återstår att vända sig till de områden med lägre priser, dvs. invandrartäta Hallunda eller Tensta.

    Magne

    SvaraRadera
    Svar
    1. Som jag skriver i inlägget är det procent det handlar om både vad gäller bostadens värde och bolånets amortering, alltså är beloppet ointressant. Du får samma säkerhetsmarginal vad gäller lämplig amorteringsgrad för en bostad värd 5 miljoner som en som är värd 2,5 miljoner om du inte vill riskera att hamna "under vatten".

      Radera
    2. Sedan får du förstås räkna in det i din kalkyl över vilka bostäder du har råd att köpa med rimlig kapitalrisk (amortering inräknat) och hamnar då kanske som du skriver i Hallunda eller Tensta.

      Radera
    3. Hippstersvensken och arbetaren och tjänstemannen skulle ju också hamna i Hallunda eller Tensta, men är villig att få bekymmer om räntan höjs för att bo bland andra hipsters eller ta del av den unika vita atmosfären i Bandhagen, Bagarmossen eller Kungsholmen. Varför inte i stället ge dem rådet att köpa i Hallunda eller Tensta och undgå de besvär som möjligen uppstår om några år vid höjd ränta och minskat ränteavdrag? Då skulle ju betydligt färre hamna i trubbel om några år och man skulle inte ens behövs sitta och påpeka att priserna är så hemskt höga som de är i vita svenska hipsterområden.

      Bra med exempel, men också bra att ge råd.

      Magne

      Radera
    4. Nu är jag dessutom en ung person i mitten av 20 års-åldern och kan meddela att jag inte tagit del av bostadsrallyt tidigare svenskar unnat sig. Inte heller har jag som ung haft fördelen att få tag på hyresrätt eller studentbostad som tidigare svenskar fick ta del av.

      Det är bara att tacka en generation svenska egoister tillika skrupelfria individer som festade medan det ännu gick utan att bekymra sig över bostadsbrist, kreditimpuls, flumskola och invandringschock, främst personer födda 40-talet till 70-talet, och lämnade ett land fullt med kulturrelativism och genom kreditimpulsen och viljan till att bo i vita områden gjort det betydligt svårt för de flesta att skaffa boende som är tryggt även vid högre ränta eller för den som blir av med arbete och således har utebliven lön, som ifall kontakter som erbjuder sovplats saknas i nästa steg ser sig bostadslös och därmed får ta sin sovplats på vandrarhemmet eller under en bro.

      Med detta är jag inte självömkande, utan snarare inte särskilt positiv till den generation svenska egoister tillika skrupelfria individer som velat roffa åt sig det mesta men lämnat över ett land med kulturrelativism, eskalerande våldsdåd, flumskola och ökande bostadspriser pga. kreditimpuls och vitas tilldragelse till vita områden (och nej, områdena är inte mycket finare i Bagarmossen och Bandhagen än i Hallunda och Akalla utan boendestandarden och kommunikationerna är snarare likvärdiga, men man betalar däremot hälften för de senare).

      Magne

      Radera
    5. @Mange
      Det är lite tuffare för er relativt nya svenskar. Vi som är lite äldre svenskar ska förstås göra allt vi kan för att underlätta för er som kommit hit lite senare.

      Radera
    6. Du behöver inte gör någonting för mig, utan det räcker bra med att du bara sköter ditt och gärna vill ta in fler till Sverige så att ditt bostadsområde ökar riktigt fint i värde då kvarteren med färre invandrare ökar i pris, trots jämförlig bostadsstandard och kommunikationer.

      Förövrigt förmodade jag att du förstod att du som gammelsvensk hade förbrukat din respekt hos den yngre generationen. Bra att du fick festa gott här i Sverige under 70- till 90-talet eller kanske tidigare än så... Du förtjänar verkligen ingen vördnad för ditt agerande, men det förstår nog du också där du sitter med partyhatten på framför din villa som stigit 1000 % från 80- eller 90-talet och dessutom som ung kunnat ha hyresrätt, köpt en bostad för betydligt lägre pris och/eller haft studentbostad. Inget problem för dig nej, Gammelsvensk!

      Magne

      Radera
    7. Magne, jag har också förfasats över den girighet, dekadens, tanklöshet och självgodhet som gripit sverige under de senaste 20 åren. Räkmackan kommer väl också att förvandlas till bajsmacka, vilket du uppenbart fattar. Det är lätt att bli bitter, vilket inte tjänar något till även om man som du haft helt fel timing, dvs född för sent, för att varit med på tidernas brakfest efter vilken man sedan förväntas städa upp.

      Själv brukar jag tänka att om man tänkt en tanke tio ggr så är det helt meningslöst att tänka den ytterligare en. Naturligtvis dyker samma tanke upp igen men på nått sätt blir det åtminstone mindre allvarligt om man fattar att det är meningslöst. Vissa saker måste man förlika sig med och istället gå vidare så bra det är möjligt.

      Att fatta att vi kommer få ordentliga problem är ju på sätt och vis ett visst försprång då de flesta inte alls fattar det.

      Radera
    8. Christopher: Du resonerar klokt. Jag har nog fasats över utvecklingen från mitten av gymnasiet, dvs. runt 2008 och framåt. Nu vet jag att svenskarna är totalt paralyserade eller bara tycker att de kan festa så länge det går och att det är ju bra att bostaden ökar i värde när vi tar in fler människor från MENA.

      Japanerna är sura på den yngre generationen för de anser dem inte tillräckligt arbetsamma, om svenskarna kan man säga att den äldre generationen festade medan de kunde utan eftertanke på kommande generation. De lämnar alltså över ett land i sämre skick än de fick det. Låt det stå för sig själv.

      Jag har faktiskt tagit mina positioneringar i främst språkstudier som kan komma till nytta vid ett köp av bostad till lägre pris i annat land och som faktiskt har en ljusare framtid än här. Finns många trevliga länder, t.ex. Danmark, Schweiz, Portugal och Italien.

      Man är väl inte fullt bitter, däremot önskar man inte de äldre svenskarna en god tid eftersom de struntade fullständigt i allt förutom att försöka ge landet till andra och tredje världen och att festa medan landet fortfarande var lätt att leva i med sin tillgång till bostäder, låga kriminalitet och trevliga atmosfär.

      Magne

      Radera
    9. DEAR LOAN SEEKER,

      XMAS LÅN ÄR HÄR NU I LÅG RATE 1%

      behöver du ett brådskande lån för att starta ett företag före jul har du ett Xmas lån? Vi ger till både företag och individ, så om du behöver ett brådskande lån nu inom 12 timmar kan vi ge dig ett lån utan dröjsmål okej
      Xmas lån är tillgängligt nu låg ränta på 1%: kontakta oss direkt på följande adress: [REMY.CREDIT111@gmail.com]
      ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,
      Företagsnamn: REMY.FINK CREDIT
      Företagets e-postadress: {REMY.CREDIT111@gmail.com}
      Företag NMLS ID: 517219
      Jag önskar er allt bäst,
      REMY.FINK …

      Radera
  2. Jag har skaffat mig en bostad för livet. Tänker aldrig flytta!

    SvaraRadera
  3. Bra inlägg det här. Illustrerar hur en kalkyl för bostadsköp borde se ut. Kanske blir det så sen om vi råkar ut för en smärtsam bokrasch?

    Sitter man redan i bolånebåten kan man minska riskerna vid såna här prisfall genom att bygga upp sin buffert ordentligt innan man amorterar sådär hårt. Med några månadslöner tillgängliga kan man tackla det mesta utom kanske de dyraste sakerna. Då får man ett helt annat handlingsutrymme och slipper våndas för om banken ska säga nej.

    SvaraRadera
  4. Hej, Har du varit vägra ett lån från en falsk lån företag på internet ?, Behöver du en brådskande lån för att betala dina räkningar, Letar du efter ett företag lån eller ett personligt lån med en låg ränta på 2%? kontakta oss via vår e-post: adress: (amigoloancompany1@yahoo.co.za) med följande information:

    Namn:
    Land:
    Ange:
    Belopp:
    Lån Varaktighet:
    Telefonnummer:

    Hälsningar

    Mr Titcomb Brown

    SvaraRadera
  5. Hej alla,

    Jag är Miller Porter en privat lån långivare med bra fungerande rykte,
    millerporter102@yahoo.com Ansök idag om du behöver en nödsituation
    lån från ett välkänt företag, med goda förutsättningar och arbetsmarknadsrelationer ,
    så ska du kontakta oss så vi erbjuda lån på
    prisvärd ränta på 3% och arbetet med oss
    kommer att vara en bra erfarenhet. Om du är intresserad, kontakta
    oss via e-post: millerporter102@yahoo.com

    +2349057519652
    millerporter102@yahoo.com
    http://millerporter102.wix.com/potterfirms

    Jag väntar på ditt snabba svar
    Miller Porter

    SvaraRadera
  6. DEAR LOAN SEEKER,

    XMAS LÅN ÄR HÄR NU I LÅG RATE 1%

    behöver du ett brådskande lån för att starta ett företag före jul har du ett Xmas lån? Vi ger till både företag och individ, så om du behöver ett brådskande lån nu inom 12 timmar kan vi ge dig ett lån utan dröjsmål okej
    Xmas lån är tillgängligt nu låg ränta på 1%: kontakta oss direkt på följande adress: [REMY.CREDIT111@gmail.com]
    ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,
    Företagsnamn: REMY.FINK CREDIT
    Företagets e-postadress: {REMY.CREDIT111@gmail.com}
    Företag NMLS ID: 517219
    Jag önskar er allt bäst,
    REMY.FINK …

    SvaraRadera
  7. Jag heter Betty Hord från USA. Jag vill tacka Marisa Stroud som hjälpte mig att få ett lån. Under de senaste tre månaderna har jag letat efter ett lån för att lösa min skuld, alla försökte ta mig av mina pengar tills jag äntligen träffade Marisa Stroud. shee kunde ge mig ett lån på $ 165.000 USD. Han kan också hjälpa dig. hon har också hjälpt några andra kollegor från mig. Om du behöver någon ekonomisk hjälp, vänligen kontakta hennes företag via e-post (happinesloanfirm@gmail.com). Jag tror att han kan hjälpa dig. Kontakta henne för att få hjälp precis som hon hjälpte mig. Nedan är hennes uppmuntrande ord till dem som söker en legit och ärlig privat lånegivare.

    SvaraRadera
  8. Jag heter Betty Hord från USA. Jag vill tacka Marisa Stroud som hjälpte mig att få ett lån. Under de senaste tre månaderna har jag letat efter ett lån för att lösa min skuld, alla försökte ta mig av mina pengar tills jag äntligen träffade Marisa Stroud. shee kunde ge mig ett lån på $ 165.000 USD. Han kan också hjälpa dig. hon har också hjälpt några andra kollegor från mig. Om du behöver någon ekonomisk hjälp, vänligen kontakta hennes företag via e-post (happinesloanfirm@gmail.com). Jag tror att han kan hjälpa dig. Kontakta henne för att få hjälp precis som hon hjälpte mig. Nedan är hennes uppmuntrande ord till dem som söker en legit och ärlig privat lånegivare.

    SvaraRadera
  9. Kära lån sökare!

    Du i några ekonomiska svårigheter? Vill du starta ditt eget företag? Lånet bolaget bildades av människorättsorganisationer runt om i världen med det enda syftet att hjälpa de fattiga och människor med ekonomiska svårigheter i livet. Om du vill ansöka om lån, kom tillbaka till oss med informationen nedan e-post: elenanino0007@gmail.com

    Namn:
    Lånebelopp som krävs:
    Lånets längd:
    Mobilnummer:

    Tack och gud välsigne
    FÖRTROENDE
    Elena

    SvaraRadera
  10. Hej behöver du ett brådskande lån email oss nu för ett snabbt lån (REMY.CREDIT111@GMAIL.COM)


    Behöver du ett brådskande lån, lånefinansierat lån, lån till lån, etc, ger vi alla typer av lån med en låg ränta på 1% och du får ditt lån inom de närmaste 12 timmarna, maila oss nu för alla typer av lån

    {REMY.CREDIT111@GMAIL.COM}


    Fullständiga namn:
    Land / stat:
    Lånebelopp:
    Lånets längd:
    Ockupation:
    Telefonnummer:
    Ålder:


    kom tillbaka till oss nu om ditt behov ett brådskande lån idag maila oss REMY.CREDIT111@GMAIL.COM

    Företagsnamn: MARY ANNE

    Maila oss nu [remy.credit111@gmail.com]

    SvaraRadera
  11. Hallå

    Behöver du ett brådskande lån för att möta dina ekonomiska behov? Vi erbjuder lån från 2000 till 50 000 000,00, vi är pålitliga, kraftfulla, snabba och dynamiska, vi kontrollerar inte lån och vi erbjuder 100% garanti på externa lån under denna period.

    Vi har också lånat hela valutan till alla lån med 3% ränta ... Om du är intresserad, vänligen återvänd till oss med det här mailet.

    Vänligen skicka ett mail till eaglehomemortgage001@gmail.com om du är intresserad

    Vänliga hälsningar,

    Fru Lola Daniel
    eaglehomemortgage001@gmail.com

    SvaraRadera
  12. God dag,

    Du behöver ett brådskande lån för att rensa dina skulder, eller behöver du ett eget kapitallån för att förbättra ditt företag? Har du blivit avvisad av banker och andra finansinstitut? Du behöver ett konsolideringslån eller ett inteckning? Sök i enkäten inte mer som vi är här för att göra alla dina ekonomiska problem någonting från det förflutna. Vänligen återvänd till oss, om du vill, via vårt e-mail för att få ett lån: cashloanaccess@gmail.com

    Detta är ett enkelt lånföretag. Vi erbjuder lån som är intresserade av en rimlig ränta på 3%. Sortimentet varierar från € 5 000,00 euro till högst € 100 000 000,00 euro.

    Våra lån är väl försäkrade, eftersom den högsta säkerheten är vår prioritet.

    Vänligen kontakta oss via e-post: cashloanaccess@gmail.com

    Hälsningar,
    Herr Micheal Smith.

    SvaraRadera
  13. God dag,

    Du behöver ett brådskande lån för att rensa dina skulder, eller behöver du ett eget kapitallån för att förbättra ditt företag? Har du blivit avvisad av banker och andra finansinstitut? Du behöver ett konsolideringslån eller ett inteckning? Sök i enkäten inte mer som vi är här för att göra alla dina ekonomiska problem någonting från det förflutna. Vänligen återvänd till oss, om du vill, via vårt e-mail för att få ett lån: cashloanaccess@gmail.com

    Detta är ett enkelt lånföretag. Vi erbjuder lån som är intresserade av en rimlig ränta på 3%. Sortimentet varierar från € 5 000,00 euro till högst € 100 000 000,00 euro.

    Våra lån är väl försäkrade, eftersom den högsta säkerheten är vår prioritet.

    Vänligen kontakta oss via e-post: cashloanaccess@gmail.com

    Hälsningar,
    Herr Micheal Smith.

    SvaraRadera
  14. Behöver du finansieringshjälp för personliga eller affärsmässiga ändamål? Vi har för närvarande övertag för småföretagslån, kommersiella lån, byggelån, fastighetsfinansiering, auto lån, personliga lån, bostadsinstitutslån, HUD-lån, FHA-lån, VA-lån, billånslån etc. Kontakta oss idag via e-post för mer detaljerad information.

    Varmaste hälsningar...
    Kellie Wilson
    Oceanic Finance Company
    E-post: Oceanicfinance113@gmail.com
    Webbplats: Oceanicfinancialhome.wordpress.com
    Förvaltning.
    Upphovsrätt (c) 2018 all reserverad

    SvaraRadera
  15. Jag är en privat borgenär, jag kan hjälpa dig att säkra ditt lån till en acceptabel räntesats på 2% utan att det är svårt med minsta möjliga dokumentation. Jag erbjuder finansiering för alla kreditsituationer, bra eller dåligt. Innan du kontaktar oss, fråga frågorna nedan, och om du tror på frågorna nedan skulle jag hjälpa dig att säkra det nödvändiga lånet.

    Kan du lita på dig?
    Hur fort behöver du pengar?
    Kan du betala tillbaka?
    Här pratar du och lyssnar.

    Vänligen kontakta mig via e-post: 1stms.creditunion@gmail.com

    SvaraRadera
  16. Jag är en privat borgenär, jag kan hjälpa dig att säkra ditt lån till en acceptabel räntesats på 2% utan att det är svårt med minsta möjliga dokumentation. Jag erbjuder finansiering för alla kreditsituationer, bra eller dåligt. Innan du kontaktar oss, fråga frågorna nedan, och om du tror på frågorna nedan skulle jag hjälpa dig att säkra det nödvändiga lånet.

    Kan du lita på dig?
    Hur fort behöver du pengar?
    Kan du betala tillbaka?
    Här pratar du och lyssnar.

    Vänligen kontakta mig via e-post: 1stms.creditunion@gmail.com

    SvaraRadera
  17. Behöver du finansieringshjälp för personliga eller affärsmässiga ändamål? Vi har för närvarande övertag för småföretagslån, kommersiella lån, byggelån, fastighetsfinansiering, auto lån, personliga lån, bostadsinstitutslån, HUD-lån, FHA-lån, VA-lån, billånslån etc. Kontakta oss idag via e-post för mer detaljerad information.

    Varmaste hälsningar...
    Kellie Wilson
    Oceanic Finance Company
    E-post: Oceanicfinance113@gmail.com
    Webbplats: Oceanicfinancialhome.wordpress.com
    Förvaltning.
    Upphovsrätt (c) 2018 all reserverad

    SvaraRadera
  18. Hallå
    Hej behöver du ett brådskande lån ??? maila oss nu för ett snabbt lån (REMY.CREDIT111@GMAIL.COM)

    Behöver du ett brådskande lån, lånefinansierat lån, lån till lån, etc, ger vi alla typer av lån med en låg ränta på 1% och du får ditt lån inom de närmaste 12 timmarna, maila oss nu för alla typer av lån

    {Remy.credit111@gmail.com}
    REMY.CREDIT111@GMAIL.COM

    SvaraRadera
  19. Jag behöver Tysklands vittnessnödslån till Tyskland som mitt lån från ett riktigt lån och Taiwan
    Kelvin WINS COMPANY COMPANY-lånet. Jag är väldigt glad idag
    Vill du köpa Kelvins företagsliv och vidare.


    REGISTRERA NU BESLUTET att anbud.
    Hej!
    Min MARTHA LOGAN, jag är från CHICAGO United America, jag är gift, jag
    Under de senaste 5 månaderna, ett sant och sant kreditföretag
    Allt jag hittade var en massa bedrägerier som han litade på i slutet
    På den dagen tog mina pengar ingenting, inte att returneras, allt
    Mitt hopp, förvirring och besvikelse försvann, tror jag,
    svårt att hjälpa min familj, jag har aldrig gjort någonting
    Med online-låneföretag, då har nissellfu dödat lite pengar
    En bra promenad, allt som hände och sa att hon kunde hjälpa mig
    Information om kreditföretaget som kan hjälpa till med något lån
    Han bad mig få en lägre räntesänkning på bara 2%
    De ska gå för lån till
    Som jag sa, skickades ett meddelande till deras email (kelvinloans86@gmail.com),
    Jag trodde aldrig, men det gjorde jag också
    Den största överraskningen att jag tog lånet inom 24 timmar, var inte nemmenha
    Jag är glad och rik igen och tackar gud för lånet
    Sådana företag finns fortfarande överallt i skytte,
    Jag råder någon där ute som behöver lån
    (Kelvinloans86@gmail.com) kommer inte att göra dig besviken, och
    ändra ditt liv som mitt.
    Kontakta Kelvin Loans COMPANY snabbt idag för att få lån från
    Gud Williams låna företag för att ge sina egna verkliga.
    Se till att jag litar på Liam Loan-lån eftersom jag fick mitt lån
    Denna kropp är framgångsrik utan stress.

    Kontakta dem om du är intresserad av att få mer information kontakta nedan

    E-post: kelvinloans86@gmail.com
    WhatsApp: +2348130283464

    SvaraRadera
  20. behöver du ett lån för att betala dina räkningar eller göra affärer eller behöver du ett lån av något slag om ja maila ett välkänt lånefirma runt om i världen som är förtroende värdigt att du kan få dina lån idag maila dem via deras email via malgorzata. bwc01@gmail.com

    SvaraRadera
  21. Jag ger lån till företag och privatpersoner med en rimlig ränta på 2%. E-post till: (anggadiman1@gmail.com) om du är intresserad av lånet.

    SvaraRadera

Kommentarer bör hålla sig till ämnet för den bloggartikel de hör till. Personangrepp, hets mot folkgrupp och andra kränkningar tillåts inte. Kommentarer som bara består av länkar tillåts normalt inte. Kommentarer som bryter mot reglerna kan komma att tas bort.