2016-04-22

Hur snabbt bör man amortera?

Igår skrev jag om risker på bostadsmarknaden och den föga uppmärksammade kapitalrisken, som dels innebär en risk att man blir av med delar av satsat kapital, men framförallt för de flesta innebär en risk att vid ett prisfall bli "inlåst" i bostaden när bolånet är större än bostadens värde. Du kan i sådana fall inte sälja din bostad utan att få kvar en restskuld. Om du har bolån som är större än bostadens värde lär du också få väldigt svårt att kunna låna pengar vid reparationsbehov.

Mitt exempel då var för en "maximal" belåning på bolånetakets 85 procent av bostadens värde. Självklart avgör kontantinsatsens storlek hur snabbt man hamnar "under vatten" vid olika amorteringsgrader och prisfall. Därför tänkte jag som en service till läsare som går i bostadsköpstankar lägga ut tabeller över hur snabbt man hamnar "under vatten" vid olika belåningsgrader. Jag räknar med en årlig (nominell) prisnedgång på 10 procent, vilket är rimligt när man ser på hur snabbt priserna fallit i andra länder. Sedan får du själv bedöma hur många år du tror prisnedgången kan pågå, alltså hur stor den blir. Observera att eftersom det bara är procentuella förändringar det handlar om är storleken man klarar på prisfallet oberoende av bolånets storlek. Siffrorna är bara ett exempel på hur det ser ut för ett lån på fem mille.
För att vara säker vid fem års prisfall behöver man alltså amortera på såpass kort tid som 14 år!


Här räcker det med 15 års amortering för att vara säker vid fem års prisfall.



Vid 35 procents kontantinsats är man som synes även för säker upp till fem års årliga prisfall à tio procent. Detta förstås förutsatt att man faktiskt amorterar enligt det kommande amorteringskravet. Idag finns många som amorterar väldigt lite eller inte alls. Vid en amortering på 1 procent av lånet per år, alltså motsvarande 100 års amorteringstid, vilket inte är ovanligt idag, så hamnar man under vatten även med 35% kontantinsats och fem års årliga prisfall à tio procent.

Så tänk nu igenom hur mycket eller lite du amorterar! Betänk även att du bör ha marginal för att kunna utöka lånet en bit ifall det dyker upp något akut reparationsbehov. Samt att banken troligen kommer att kräva att du börjar amortera mer om LTV (lån till värde) för bostaden närmar sig 100 procent.

13 kommentarer:

  1. Kan du inte räkna på en bostad i Hallunda eller Tensta på cirka 90-100 m2 som kostar 2.5 miljoner? Finns många, vita svenskar som svarta och bruna svenskar, som vill få reda på det.

    Alla vill dessutom inte bo eller är inte villiga eller beredda att ta 5-6 miljonerslånet för att bo i hippstervita Bandhagen, Bagarmossen eller aristokraternas Kungsholmen där man måste betala 5-6 miljoner för att få ta del av de vita kvarterens unika atmosfär. Då återstår att vända sig till de områden med lägre priser, dvs. invandrartäta Hallunda eller Tensta.

    Magne

    SvaraRadera
    Svar
    1. Som jag skriver i inlägget är det procent det handlar om både vad gäller bostadens värde och bolånets amortering, alltså är beloppet ointressant. Du får samma säkerhetsmarginal vad gäller lämplig amorteringsgrad för en bostad värd 5 miljoner som en som är värd 2,5 miljoner om du inte vill riskera att hamna "under vatten".

      Radera
    2. Sedan får du förstås räkna in det i din kalkyl över vilka bostäder du har råd att köpa med rimlig kapitalrisk (amortering inräknat) och hamnar då kanske som du skriver i Hallunda eller Tensta.

      Radera
    3. Hippstersvensken och arbetaren och tjänstemannen skulle ju också hamna i Hallunda eller Tensta, men är villig att få bekymmer om räntan höjs för att bo bland andra hipsters eller ta del av den unika vita atmosfären i Bandhagen, Bagarmossen eller Kungsholmen. Varför inte i stället ge dem rådet att köpa i Hallunda eller Tensta och undgå de besvär som möjligen uppstår om några år vid höjd ränta och minskat ränteavdrag? Då skulle ju betydligt färre hamna i trubbel om några år och man skulle inte ens behövs sitta och påpeka att priserna är så hemskt höga som de är i vita svenska hipsterområden.

      Bra med exempel, men också bra att ge råd.

      Magne

      Radera
    4. Nu är jag dessutom en ung person i mitten av 20 års-åldern och kan meddela att jag inte tagit del av bostadsrallyt tidigare svenskar unnat sig. Inte heller har jag som ung haft fördelen att få tag på hyresrätt eller studentbostad som tidigare svenskar fick ta del av.

      Det är bara att tacka en generation svenska egoister tillika skrupelfria individer som festade medan det ännu gick utan att bekymra sig över bostadsbrist, kreditimpuls, flumskola och invandringschock, främst personer födda 40-talet till 70-talet, och lämnade ett land fullt med kulturrelativism och genom kreditimpulsen och viljan till att bo i vita områden gjort det betydligt svårt för de flesta att skaffa boende som är tryggt även vid högre ränta eller för den som blir av med arbete och således har utebliven lön, som ifall kontakter som erbjuder sovplats saknas i nästa steg ser sig bostadslös och därmed får ta sin sovplats på vandrarhemmet eller under en bro.

      Med detta är jag inte självömkande, utan snarare inte särskilt positiv till den generation svenska egoister tillika skrupelfria individer som velat roffa åt sig det mesta men lämnat över ett land med kulturrelativism, eskalerande våldsdåd, flumskola och ökande bostadspriser pga. kreditimpuls och vitas tilldragelse till vita områden (och nej, områdena är inte mycket finare i Bagarmossen och Bandhagen än i Hallunda och Akalla utan boendestandarden och kommunikationerna är snarare likvärdiga, men man betalar däremot hälften för de senare).

      Magne

      Radera
    5. @Mange
      Det är lite tuffare för er relativt nya svenskar. Vi som är lite äldre svenskar ska förstås göra allt vi kan för att underlätta för er som kommit hit lite senare.

      Radera
    6. Du behöver inte gör någonting för mig, utan det räcker bra med att du bara sköter ditt och gärna vill ta in fler till Sverige så att ditt bostadsområde ökar riktigt fint i värde då kvarteren med färre invandrare ökar i pris, trots jämförlig bostadsstandard och kommunikationer.

      Förövrigt förmodade jag att du förstod att du som gammelsvensk hade förbrukat din respekt hos den yngre generationen. Bra att du fick festa gott här i Sverige under 70- till 90-talet eller kanske tidigare än så... Du förtjänar verkligen ingen vördnad för ditt agerande, men det förstår nog du också där du sitter med partyhatten på framför din villa som stigit 1000 % från 80- eller 90-talet och dessutom som ung kunnat ha hyresrätt, köpt en bostad för betydligt lägre pris och/eller haft studentbostad. Inget problem för dig nej, Gammelsvensk!

      Magne

      Radera
    7. Magne, jag har också förfasats över den girighet, dekadens, tanklöshet och självgodhet som gripit sverige under de senaste 20 åren. Räkmackan kommer väl också att förvandlas till bajsmacka, vilket du uppenbart fattar. Det är lätt att bli bitter, vilket inte tjänar något till även om man som du haft helt fel timing, dvs född för sent, för att varit med på tidernas brakfest efter vilken man sedan förväntas städa upp.

      Själv brukar jag tänka att om man tänkt en tanke tio ggr så är det helt meningslöst att tänka den ytterligare en. Naturligtvis dyker samma tanke upp igen men på nått sätt blir det åtminstone mindre allvarligt om man fattar att det är meningslöst. Vissa saker måste man förlika sig med och istället gå vidare så bra det är möjligt.

      Att fatta att vi kommer få ordentliga problem är ju på sätt och vis ett visst försprång då de flesta inte alls fattar det.

      Radera
    8. Christopher: Du resonerar klokt. Jag har nog fasats över utvecklingen från mitten av gymnasiet, dvs. runt 2008 och framåt. Nu vet jag att svenskarna är totalt paralyserade eller bara tycker att de kan festa så länge det går och att det är ju bra att bostaden ökar i värde när vi tar in fler människor från MENA.

      Japanerna är sura på den yngre generationen för de anser dem inte tillräckligt arbetsamma, om svenskarna kan man säga att den äldre generationen festade medan de kunde utan eftertanke på kommande generation. De lämnar alltså över ett land i sämre skick än de fick det. Låt det stå för sig själv.

      Jag har faktiskt tagit mina positioneringar i främst språkstudier som kan komma till nytta vid ett köp av bostad till lägre pris i annat land och som faktiskt har en ljusare framtid än här. Finns många trevliga länder, t.ex. Danmark, Schweiz, Portugal och Italien.

      Man är väl inte fullt bitter, däremot önskar man inte de äldre svenskarna en god tid eftersom de struntade fullständigt i allt förutom att försöka ge landet till andra och tredje världen och att festa medan landet fortfarande var lätt att leva i med sin tillgång till bostäder, låga kriminalitet och trevliga atmosfär.

      Magne

      Radera
  2. Jag har skaffat mig en bostad för livet. Tänker aldrig flytta!

    SvaraRadera
  3. Bra inlägg det här. Illustrerar hur en kalkyl för bostadsköp borde se ut. Kanske blir det så sen om vi råkar ut för en smärtsam bokrasch?

    Sitter man redan i bolånebåten kan man minska riskerna vid såna här prisfall genom att bygga upp sin buffert ordentligt innan man amorterar sådär hårt. Med några månadslöner tillgängliga kan man tackla det mesta utom kanske de dyraste sakerna. Då får man ett helt annat handlingsutrymme och slipper våndas för om banken ska säga nej.

    SvaraRadera
  4. Hej, Har du varit vägra ett lån från en falsk lån företag på internet ?, Behöver du en brådskande lån för att betala dina räkningar, Letar du efter ett företag lån eller ett personligt lån med en låg ränta på 2%? kontakta oss via vår e-post: adress: (amigoloancompany1@yahoo.co.za) med följande information:

    Namn:
    Land:
    Ange:
    Belopp:
    Lån Varaktighet:
    Telefonnummer:

    Hälsningar

    Mr Titcomb Brown

    SvaraRadera
  5. Hej alla,

    Jag är Miller Porter en privat lån långivare med bra fungerande rykte,
    millerporter102@yahoo.com Ansök idag om du behöver en nödsituation
    lån från ett välkänt företag, med goda förutsättningar och arbetsmarknadsrelationer ,
    så ska du kontakta oss så vi erbjuda lån på
    prisvärd ränta på 3% och arbetet med oss
    kommer att vara en bra erfarenhet. Om du är intresserad, kontakta
    oss via e-post: millerporter102@yahoo.com

    +2349057519652
    millerporter102@yahoo.com
    http://millerporter102.wix.com/potterfirms

    Jag väntar på ditt snabba svar
    Miller Porter

    SvaraRadera

Kommentarer bör hålla sig till ämnet för den bloggartikel de hör till. Personangrepp, hets mot folkgrupp och andra kränkningar tillåts inte. Kommentarer som bara består av länkar tillåts normalt inte. Kommentarer som bryter mot reglerna kan komma att tas bort.