Stockholms dysfunktionella bostadsmarknad

Häromdagen visade jag upp diagram över inflationsjusterade svenska bostadspriser från 1952 och även hur småhuspriserna rört sig i förhållande till reallönerna.

Bostäder har blivit orimligt dyra att köpa de senaste åren och jag anser att det föreligger en bubbla i bostadspriserna. Särskilt dyra har bostäderna blivit i Stockholm. Detta beror dels på att bankerna varit frikostiga i sin långivning så att folk har kunnat bjuda över varandra in absurdum. Med låga räntor, låga amorteringskrav och låga krav på kontantinsats har detta varit möjligt. Det finns även andra faktorer som drivit upp bostadspriserna, t.ex. avskaffandet av fastighetsskatten.

Att folk faktiskt skuldsätter sig upp över öronen för att köpa sig en bostad beror på att Stockholms bostadsmarknad är fullständigt dysfunktionell. En hyresrätt är i princip omöjlig att få tag på utan ett stort antal år i bostadskö. Just nu finns i Stockholms kommun (med 860 000 invånare) 38 lediga lägenheter och i alla kommuner (med totalt drygt 1 miljon invånare) som är anslutna till Stockholms bostadsförmedling finns det totalt 65 lediga lägenheter! Detta kan jämföras med exempelvis Linköping (med 147 000 invånare och gott om jobb), där det i Stångåstadens bostadsförmedling finns 50 lediga objekt. Tittar man på hur länge man behöver stå i bostadskön för att få en av dessa lediga lägenheter så behöver man i Stockholm oftast runt fem år, medan det i Linköping ser ut att vara möjligt att få en lägenhet med bara drygt två års kötid. Självklart ger dessa kortare kötider bara tillgång till de minst attraktiva lägenheterna, men ändå en bostad.

Så om man inte vill bo i andrahandslägenhet, med alla problem det innebär, så tvingas man köpa en lägenhet för dyra pengar om man vill bo i Stockholm. Det beror alltså snarare på nödtvång än på en glädje över att skuldsätta sig till taknocken.

Den enorma bristen på hyresbostäder i Stockholm beror som jag ser det främst på den stora utförsäljning av hyresrätter till bostadsrättsföreningar som gjorts. Numera är hyresrätterna i Stockholms län i minoritet med bara 49 procent av lägenheterna i flerbostadshus, medan bostadsrätterna utgör 51 procent av lägenhetsbeståndet. Jag letade efter hur utvecklingen har sett ut historiskt och fann då rapporten "Lagerrensning", som sammanställts av Vänsterpartiet i Stockholm. 1990 var 75,5 procent av lägenheterna i Stockholms stad hyresrätter och 24,5 procent bostadsrätter. 2011 var siffrorna istället 46 procent hyresrätter och 54 procent bostadsrätter. Även om antalet lägenheter tack vare nybyggnation ökat totalt sett, så har hyresrätterna på grund av utförsäljningarna minskat med 82 000 stycken från 1990 till 2011. Hyresrätter i allmännyttan har minskat med 16,0 procent och övriga hyresrätter med 13,5 procent. Bostadsrätternas antal har ökat med nästan 125 000. En drastisk förändring alltså, samtidigt som Stockholms befolkning ökat med cirka 190 000 personer från 1990 till 2011.

Förutom brist på hyresrätter har den förda utförsäljningspolitiken lett till en starkare segregering, då det i vissa delar av Stockholm numera i princip inte finns några hyresrätter.

Utförsäljningen av hyresrätter har drivits av de borgerliga partierna (även kallade Alliansen) under ledning av Moderaterna. Nu verkar man ha fått kalla fötter och kommer med desperata förslag att göra det lättare att hyra ut i andra hand, när den viktigaste åtgärden vore att införa ett moratorium för utförsäljning av hyresrätter i Stockholm. Det passar av olika orsaker inte alla att äga sin bostad och hyresrätterna i Stockholm har uppenbarligen redan blivit för få.

Den förda politiken måste betecknas som ett grovt misslyckande (detta oberoende av vilka politiska preferenser man har i övrigt). Den har lett till att många Stockholmare har tagit på sig alldeles för stora skulder och den har lett till en fullständigt orimlig situation på hyresmarknaden, samt en andrahandshyresmarknad som är ett paradis för skojare och utsugare.

Bostadssituationen i Stockholm drabbar inte bara inflyttare och unga Stockholmare som ska skaffa sig sin första bostad. Den drabbar också föräldrar som separerar och därmed deras barn. Par som separerar tvingas välja mellan tre onda ting. Antingen tar man ett stort lån och köper en bostad, eller så hittar man ett andrahandskontrakt (vilket ofta leder till många och täta flyttar), eller så flyttar man till annan ort. Det potentiella fjärde alternativet hyresrätt är för de flesta en omöjlighet.

Den förda bostadspolitiken gör också att Stockholm blir mindre attraktivt som bostadsort, vilket går tvärtemot de lokala politikernas ambitioner.

Det finns även andra effekter av Stockholms bostadspolitik, t.ex. att det drivit upp byggpriserna. Det blir därför så dyrt att bygga att det inte längre lönar sig att bygga hyresrätter.

Varningssignal för guld och hyreshus?

Idag hoppade jag till över följande annons på SvD.se.
Småspararna köper guld? Är vi nära toppen då? Så här står det på sajten som annonsen länkar till.

Han berättar också att värdet på guld och ädelmetaller nästan aldrig går ner sett i ett längre perspektiv och därför är det en säker investering.

– I orostider kan aktier gå ner till noll, men guldet har ett fysiskt värde. Guld får aldrig ett extremt fall som exempelvis Telia-aktierna och valutor. Det blir aldrig värdelöst, i stället ökar värdet stadigt.

Johnny Singh är marknadschef på Norsk Svensk Guld, så han är knappast någon oberoende analytiker. Nå, har han rätt ändå? Låt oss titta på guldpriset i svenska kronor från 1980.
Det ser ju väldigt bra ut för guldet från 2004 och framåt. Men det finns perioder som inte varit särskilt bra. 1983-1992 till exempel tappade guldet drygt 60% i värde i svenska kronor. Så jag skulle inte säga att värdet ökar stadigt. Visst har det ökat stadigt sedan 1999, men innan dess var det svajigt. Så frågan är hur fortsättningen nu ser ut. Blir det fortsatt kraftig uppgång? Eller kraftig nedrekyl? Eller sidledes harvande? Jag är inte särskilt säker på vad det blir. Vidare sägs på sajten:

Däremot ger guld inte alltid avkastning direkt utan mer ska ses som ett inflationsskydd, alltså ett skydd om värdet på valutor och pengar minskar, menar han.

Guld som inflationsskydd då? Om vi även ritar in konsumentprisindex i gulddiagrammet ser det ut som följer.
Under 1980-talet och början av 1990-talet var som synes prisinflationen stark, men guldpriset steg inte i samma mån. Som sagt så sjönk det till och med drygt 60% 1983-1992. Sedan 1995 har inflationstakten varit måttligare, men guldet har under senare delen av perioden skjutit iväg i höjden. Jag orkar inte ens räkna ut någon korrelation mellan guldprisökning och inflation - det är uppenbart att den är låg.

Jag blir alltid misstänksam när någonting marknadsförs på sånt här sätt - särskilt till "småsparare". Vi får väl se hur det går framöver. Jag behåller i alla fall en viss andel ädelmetaller, men det är kanske inte köpläge just nu.

På SvD.se ser jag också annonser för att investera i hyreshus genom Svenska bostadsfonden. Här blinkar det nog också en del varningssignaler. När investeringar marknadsförs hårt ska man fundera på vem som egentligen tjänar mest på dem.
Jag skulle råda alla som funderar på att investera i något sånt här att kolla upp ordentligt hur det fungerar och vad riskerna är. En sak som gör mig misstänksam här är den hemsida som annonserna pekar på - www.fastighetsinvestering.nu, som inte har någon skriftlig information, utan bara glättiga videopresentationer. Vill man ha skriftlig information får man gå till www.svenskabostadsfonden.se, men även där är det inte helt uppenbart hur allt hänger ihop. Jag vet t.ex. inte riktigt hur ett "konvertibelt vinstandelslån" fungerar. Hur ska då medelsvensson veta vad h@n investerar i?

Svenska bostadsfonden investerar enligt vad de säger själva på "tillväxtorter", gärna på pendlingsavstånd till större städer. Vad säger att dessa trender kommer att hålla i sig?

[Andra bloggar om guld, inflation, investering, småsparare, hyreshus, fastighetsbolag]