Gör Stockholm mindre attraktivt!

Stockholm har växtvärk. "Fram till 2020 beräknas befolkningen i yrkesaktiv ålder mellan 20 och 64 år öka med drygt 153 000." skriver Metro. Det blir drygt 20000 per år. Alla dessa måste ha bostäder, kommunikationer, sjukvård, skolor, dagis och övrig infrastruktur. Stockholm har uppenbarligen svårigheter att fixa allt detta i samma takt som befolkningsökningen.

Bostadsmarknaden i Stockholm är fullständigt dysfunktionell. Hyresrätter är i princip omöjliga att hitta. Därför tvingas folk att antingen köpa för skyhöga priser eller hyra i andra hand.

Det första alternativet ger hög skuldsättning och folk hamnar på fullständigt ohållbara skuldkvoter.

Det andra alternativet har också sina baksidor. Det är inte helt lätt att hitta ett vettigt andrahandsboende heller och man tvingas ofta till täta flyttar. Den nya lagen om andrahandsuthyrning gör kanske att det kommer ut fler lägenheter på andrahandsmarknaden, men det är isåfall en engångseffekt. Det som är intressant med denna lag är också att den kopplar hyran till bostadens marknadsvärde. Det innebär att om bostadspriserna sjunker så skulle uthyrare tvingas sänka hyran för att inte hamna i ockerzonen. Men ingen har förstås räknat med att bostadspriserna skulle sjunka, utan de kommer självklart att stiga i evighet.

Ibland byggs inte skolor och dagis ut i den omfattning som skulle behövas, exempelvis på Årstafältet. Det kostar ju att bygga skolor och dagis.

Stockholms sjukvård har problem med överbeläggning. Som Cornucopia påpekar så har även antalet förlossningsvårdsplatser per invånare minskat.

Alla nya stockholmare måste kunna ta sig till sina jobb och få varor levererade till butikerna, vilket kräver mångmiljardsatsningar på infrastruktur för kommunikationer, t.ex. Citybanan och Förbifart Stockholm.

Stockholms handelskammare påtalar ideligen olika saker som skulle behövas för att understödja Stockholms tillväxt och har också tagit fram en intressant rapport som de kallar "SWOT Stockholm 2012". SWOT = Strengths, Weaknesses, Opportunities, Threats = styrkor, svagheter, möjligheter, hot. Vad Stockholms politiker och handelskammare underförstått utgår från är dock att ökad befolkning skulle vara något positivt.

Då vill jag dra fram vad professorn emeritus i fysik Albert Bartlett tar upp som sin "stora utmaning":

"Kan du komma på något problem inom något område av mänsklig strävan på någon skala, från mikroskopisk till global, vars långsiktiga lösning på något påvisbart sätt hjälps, underlättas eller befrämjas av ytterligare ökningar av befolkningen, lokalt, nationellt eller globalt?"

En ökad befolkning i Stockholm skapar mer problem än fördelar. Det vore istället fördelaktigt för Stockholm att stoppa inflyttningen eller till och med befrämja utflyttning. Då skulle man slippa en mängd dyra infrastrukturprojekt. Hur ska man göra Stockholm mindre attraktivt? Hur ska man stoppa befolkningsökningen? Har ni några förslag?

Stockholms dysfunktionella bostadsmarknad

Häromdagen visade jag upp diagram över inflationsjusterade svenska bostadspriser från 1952 och även hur småhuspriserna rört sig i förhållande till reallönerna.

Bostäder har blivit orimligt dyra att köpa de senaste åren och jag anser att det föreligger en bubbla i bostadspriserna. Särskilt dyra har bostäderna blivit i Stockholm. Detta beror dels på att bankerna varit frikostiga i sin långivning så att folk har kunnat bjuda över varandra in absurdum. Med låga räntor, låga amorteringskrav och låga krav på kontantinsats har detta varit möjligt. Det finns även andra faktorer som drivit upp bostadspriserna, t.ex. avskaffandet av fastighetsskatten.

Att folk faktiskt skuldsätter sig upp över öronen för att köpa sig en bostad beror på att Stockholms bostadsmarknad är fullständigt dysfunktionell. En hyresrätt är i princip omöjlig att få tag på utan ett stort antal år i bostadskö. Just nu finns i Stockholms kommun (med 860 000 invånare) 38 lediga lägenheter och i alla kommuner (med totalt drygt 1 miljon invånare) som är anslutna till Stockholms bostadsförmedling finns det totalt 65 lediga lägenheter! Detta kan jämföras med exempelvis Linköping (med 147 000 invånare och gott om jobb), där det i Stångåstadens bostadsförmedling finns 50 lediga objekt. Tittar man på hur länge man behöver stå i bostadskön för att få en av dessa lediga lägenheter så behöver man i Stockholm oftast runt fem år, medan det i Linköping ser ut att vara möjligt att få en lägenhet med bara drygt två års kötid. Självklart ger dessa kortare kötider bara tillgång till de minst attraktiva lägenheterna, men ändå en bostad.

Så om man inte vill bo i andrahandslägenhet, med alla problem det innebär, så tvingas man köpa en lägenhet för dyra pengar om man vill bo i Stockholm. Det beror alltså snarare på nödtvång än på en glädje över att skuldsätta sig till taknocken.

Den enorma bristen på hyresbostäder i Stockholm beror som jag ser det främst på den stora utförsäljning av hyresrätter till bostadsrättsföreningar som gjorts. Numera är hyresrätterna i Stockholms län i minoritet med bara 49 procent av lägenheterna i flerbostadshus, medan bostadsrätterna utgör 51 procent av lägenhetsbeståndet. Jag letade efter hur utvecklingen har sett ut historiskt och fann då rapporten "Lagerrensning", som sammanställts av Vänsterpartiet i Stockholm. 1990 var 75,5 procent av lägenheterna i Stockholms stad hyresrätter och 24,5 procent bostadsrätter. 2011 var siffrorna istället 46 procent hyresrätter och 54 procent bostadsrätter. Även om antalet lägenheter tack vare nybyggnation ökat totalt sett, så har hyresrätterna på grund av utförsäljningarna minskat med 82 000 stycken från 1990 till 2011. Hyresrätter i allmännyttan har minskat med 16,0 procent och övriga hyresrätter med 13,5 procent. Bostadsrätternas antal har ökat med nästan 125 000. En drastisk förändring alltså, samtidigt som Stockholms befolkning ökat med cirka 190 000 personer från 1990 till 2011.

Förutom brist på hyresrätter har den förda utförsäljningspolitiken lett till en starkare segregering, då det i vissa delar av Stockholm numera i princip inte finns några hyresrätter.

Utförsäljningen av hyresrätter har drivits av de borgerliga partierna (även kallade Alliansen) under ledning av Moderaterna. Nu verkar man ha fått kalla fötter och kommer med desperata förslag att göra det lättare att hyra ut i andra hand, när den viktigaste åtgärden vore att införa ett moratorium för utförsäljning av hyresrätter i Stockholm. Det passar av olika orsaker inte alla att äga sin bostad och hyresrätterna i Stockholm har uppenbarligen redan blivit för få.

Den förda politiken måste betecknas som ett grovt misslyckande (detta oberoende av vilka politiska preferenser man har i övrigt). Den har lett till att många Stockholmare har tagit på sig alldeles för stora skulder och den har lett till en fullständigt orimlig situation på hyresmarknaden, samt en andrahandshyresmarknad som är ett paradis för skojare och utsugare.

Bostadssituationen i Stockholm drabbar inte bara inflyttare och unga Stockholmare som ska skaffa sig sin första bostad. Den drabbar också föräldrar som separerar och därmed deras barn. Par som separerar tvingas välja mellan tre onda ting. Antingen tar man ett stort lån och köper en bostad, eller så hittar man ett andrahandskontrakt (vilket ofta leder till många och täta flyttar), eller så flyttar man till annan ort. Det potentiella fjärde alternativet hyresrätt är för de flesta en omöjlighet.

Den förda bostadspolitiken gör också att Stockholm blir mindre attraktivt som bostadsort, vilket går tvärtemot de lokala politikernas ambitioner.

Det finns även andra effekter av Stockholms bostadspolitik, t.ex. att det drivit upp byggpriserna. Det blir därför så dyrt att bygga att det inte längre lönar sig att bygga hyresrätter.

Bostadsrätter kontra småhus

När jag häromdagen skrev om olika fastighetsprisers utveckling var det som stack ut bostadsrättspriserna, som sedan år 2000 ökat mycket snabbare än småhus, fritidshus och lantbruk. Av kommentarerna framgår att flera verkar tro att detta är för att bostadsrätter mest finns i storstäder och tillväxtområden. Men det stämmer inte om man tittar på SCB:s statistik på regionnivå. Jag skrev lite om detta redan i januari 2009.

Som ni ser är det inte i Storstockholm som vi har haft den största procentuella ökningen av bostadsrättspriserna, utan i övriga landet, lett av Malmö. Tittar man istället på hur stora ökningarna varit i (reala) kronor ser det dock lite annorlunda ut.

Bostadsrättspriserna i Storstockholm ligger inte oväntat en bra bit över övriga Sverige, men vad gäller prisökningen i kronor ligger de andra två storstadsområdena på ungefär samma nivå. Från 2000 till 2009 har medelpriset på en bostadsrätt i Storstockholm ökat med 762 000, i Storgöteborg med 814 000 och i Stormalmö med 708 000 räknat i 2000 års kronor.

För den som undrar så har jag använt medelpriset för bostadsrätter. SCB tillhandahåller även medianpriser för bostadsrätter och de har stigit ännu snabbare än medelpriserna.

Men nu till den i mitt tycke riktigt intressanta biten. Var är skillnaden störst mellan prisökningen på bostadsrätter och småhus? Vi börjar med storstadsområdena.

Var det någon som trodde Stockholm? Nej, i Storstockholm har som synes priserna på bostadsrätter och småhus inte avvikit alltför mycket från varandra. I Storgöteborg och Stormalmö är däremot skillnaden högst anmärkningsvärd! Vill göteborgarna och malmöiterna plötsligt hellre bo i bostadsrätt än i småhus, eller vad är orsaken?

Jag har tittat på några områden till, nämligen dem med högst medelpris för bostadsrätter. Efter storstäderna är det Uppsala, Gotlands och Hallands län.

Här är avvikelsen mellan bostadsrättspriser och småhuspriser minst i Uppsala, kanske för att det ligger nära Stockholm? Men även för Hallands och Gotlands län är avvikelserna i prisutvecklingen (liksom för Göteborg och Malmö) högst anmärkningsvärda.

Jag har dock inga förklaringar på lager. Har ni?

Det verkar som jag konstaterat tidigare som om den svenska bostadsmarknaden uppvisar en hel del underligheter när man börjar studera den närmare.

Apropå detta ser jag idag att SEB:s boprisindikator stiger för andra månaden i följd och det är fler än tidigare som nu tror på stigande bostadspriser.

Av de tillfrågade hushållen svarar 55 procent att de tror att bostadspriserna ska stiga det kommande året, mot 53 procent förra månaden.

Andelen som tror på fallande priser ligger kvar på förra månadens nivå, 19 procent, medan andelen som tror på stillastående priser är 20 procent i maj jämfört med 24 procent i april.

Även Östermalm har en bostadsbubbla!

Idag skriver fastighetsmäklaren Richard Lagerling på SvD Brännpunkt om att han anser att det inte är någon bostadsbubbla på Östermalm, som är hans "hemmatrakter". Förutom de vanliga argumenten med inflyttningen till Stockholm som pådrivande faktor för bostadspriserna argumenterar Lagerling specifikt för prisnivån på Östermalm.

Men avgörande för prisutvecklingen på de mest attraktiva delmarknaderna i Stockholms innerstad är det faktum att det finns en större kundkrets än någonsin av personer som är prisokänsliga när det rör sig om objekt upp till 15–20 miljoner kronor. Efter att ha sålt lägenheter på Östermalm i nästan 20 år vågar jag hävda att gruppen av förmögna kunder aldrig har varit större än vad den är nu. Många av dessa har blivit förmögna på sitt boende, de har varit med från början på prisrallyt på bostadsmarknaden.

De har därmed skaffat sig ett obelånat kapital i botten som utgör grundfinansieringen för en ny lägenhet. Men den senaste 20 årens positiva utveckling på aktiemarknaden har också ökat många människors möjligheter att köpa Östermalmsvåningar. Det finns helt enkelt förhållandevis stora privatekonomiska marginaler hos de kunder som idag köper de dyraste våningarna.

Måhända är det så som han beskriver, men Lagerling drar som många andra ut historiska trender och antar att de kommer att fortsätta att gälla även i framtiden. Bloggrannen Cornucopia har myntat begreppet "linjärekonomi" för detta tänkesätt. Att det finns fler förmögna och prisokänsliga kunder än någonsin tidigare betyder inte att denna grupp kommer att fortsätta att öka. Mängden förmögna kan istället komma att minska framöver. Och just nu väljer tillräckligt många förmögna att bo på Östermalm för att det ska driva upp priserna - vad är det som säger att den trenden kommer att fortsätta?

Lagerling borde ta sig en titt på Herengracht i Amsterdam. En av stadens mest attraktiva addresser, men där de reala bostadspriserna åkt i en rejäl bergochdalbana de senaste 370 åren.

Eller för att ta ett mer närliggande exempel - titta på diagrammet från denna gamla artikel från Aftonbladet som visar bostadspriser för innerstadens stadsdelar 1992-2000.

Här ser det ut som om priserna på Östermalm (översta kurvan) svänger kraftigare än i övriga innerstaden. Det skulle alltså vara en mer priskänslig stadsdel, vilket motsäger vad Lagerling säger i sin debattartikel. Jag kan också påminna herr Lagerling om vad han sade hösten 2008 då snittpriset på exklusivare våningar på Östermalm hade sjunkit med 13 procent mellan maj och september. "Det som tidigare tog två veckor att sälja kan i dag ta en eller två månader". Prisokänsliga kunder? Sån skillnad bara för en liten finanskris?

Vad gör då Östermalms lägenhetsköpare priskänsliga? Lagerling ger själv svaret.

Ännu större påverkan har dock börsens utveckling. Precis som en börsnedgång leder till att priserna på konst och antikviteter faller på kvalitetsauktionerna så blir köpare av toppobjekt i Stockholms innerstad försiktigare att handla om de ser att värdet på deras värdepappersportföljer minskar.

När så Finanskrisen 2.0 kommer, utlöst av exempelvis BIGPISS-ländernas ohållbara statsskulder, kan vi alltså förvänta oss kraftiga prisfall på Östermalm. Lagerlings avslutning på artikeln blir lätt skrattretande.

Åter till frågan, bostadsbubbla eller inte. Kanske? Det finns delmarknader i Stockholm som lever farligt om de makroekonomiska förutsättningarna ändras kraftigt. Men knappast Östermalm och andra attraktiva delar av innerstaden. Av det enkla skälet att lägenheterna här inte är särskilt övervärderade. Med tanke på efterfrågan och kundkretsen så är de tvärtom rätt värderade.

Östermalm befinner sig enligt mig i en bostadsbubbla, precis som övriga Sverige. Men större delen av bostadsrättsinnehavarna där kommer troligen inte att drabbas särskilt hårt även om priserna faller 40-50%. De tillhör nämligen till övervägande del, precis som Lagerling säger, de som har nettotillgångar till skillnad från nettolåntagarna.

Apropå den svenska bostadsbubblan höjde Riksbanken idag som förväntat sin reporänta från 1,00 till 1,25 procent. Inte heller oväntat reserverade sig ledamöterna Karolina Ekholm och Lars E O Svensson mot höjningen. Nu lär inte denna höjning i sig spräcka den svenska bostadsbubblan, utan där får vi nog vänta på andra faktorer, då väl ingen förväntat sig annat än höjd ränta. Inte ens de ännu högre räntor som väntas framöver kommer att bli de utlösande faktorerna, då de i ett historiskt perspektiv fortfarande är låga.

Nej, det krävs nog en kombination av faktorer, exempelvis de höjda amorteringskrav som det nu höjs röster för från olika håll, nu senast från Nordea. Det skulle också kunna bli något slags tröskeleffekt när de rörliga bolåneräntorna ökar för mycket och många nya köpare för att kunna sova lugnare om natten väljer bunden ränta, som ju ligger betydligt högre. För fortfarande har majoriteten av de nytecknade lånen rörlig ränta. Det finns också mycket som talar för att bolåneräntorna ökar snabbare än reporäntan framöver. Marknadsräntorna för bostadsobligationer stiger nämligen efter att Riksbanken släppt sitt stöd till bankerna och till följd av den allmänna ränteoron. Dessutom kommer nya internationella regler av olika slag - nya kapitaltäckningsregler, nya likviditetsregler och NSFR-reglerna.

Intressant är också den debattartikel i DN som ekonomerna Sandro Scocco och Magnus Lindmark skrev i söndags, men som drunknade i medie- och bloggvärldarnas fokusering på terrordådsförsöket på Drottninggatan i lördags.

Vad som är näst intill unikt för Sverige jämfört med övriga industriländer är att de privata skulderna fortsätter att öka så snabbt. [...]

Det finns därmed starka skäl för stater att bekymra sig över hög privat skuldsättning, även om den offentliga faller. Den läxan har exempelvis både Irland och Island fått lära sig den hårda vägen nyligen, när de tvingats överta privata skulder i en sådan uträckning att de är på ruinens brant.

Det är något Sverige redan borde ha lärt sig av 90-talskrisen, vars ursprung var en mycket snabb uppbyggnad av privata skulder i spåren av avregleringen av kreditmarknaden och påföljande bank- och fastighetskris där en halv miljon jobb försvann.

En fråga som man kan ställa sig är om Anders Borg håller på att göra samma misstag som Kjell-Olof Feldt när han inte förhindrade excesserna i privat skuldsättning på 80-talet.

Som jag påpekat förut blir alla föreslagna regleringar för att stävja den svenska bostadsbubblan för lite och för sent.

[...] finansministerns senaste bedömning av svensk ekonomi. Enligt finansministern är den utsatt för stora risker på kort sikt. Den svenska banksektorn är riskfylld eftersom den är stor, är exponerad mot länder som har stora obalanser i sin ekonomi, samt på grund av att bostadspriser och utlåning under lång tid har ökat kraftigt.

Med en sådan världsbild framstår det som ologiskt att vänta i ett till två år, vilket med dagens ökningstakt motsvarar en ytterligare skulduppbyggnad på 200–400 miljarder. Om det konstaterats att huset brinner, varför vänta ett par timmar innan man ringer brandkåren? Särskilt om man konstaterat att huset lätt kan brinna upp?

Stoppa hushållens lånebubbla nu, innan det är för sent, alltså! Vi kan bara hoppas att Anders Borg är smartare än hans irländske kollega Brian Lenihan var hösten 2008 då han utfärdade alltför vidlyftiga löften till de irländska banker som finansierat deras bostadsbubbla. Visserligen klarade Sverige sig till slut ur 1990-talsknipan, men det var tack vare att resten av världsekonomin hjälpte oss att exportera oss ur krisen. I dagsläget är krisen global och någon hjälp utifrån är inte att förvänta.

P.S. Jag hittar ingen längre statistik för bostadsrättspriser på Östermalm, som täcker in ända från 1990, så man kan se hur stor nedgången i början av 1990-talet var. Någon som vet var jag kan hitta det?

[Andra bloggar om bostadsbubbla, bostadspriser, bolåneräntor, ränta, stockholm, östermalm]