Häromdagen kom nyheten att Stockholms stad försöker lösa bristen på bostäder till de kvoterade flyktingarna genom att uppmana stockholmarna att hyra ut bostäder. De har dock uppenbarligen dålig koll på Stockholms bostadsmarknad om de tror sig kunna hitta några tusen (eller kanske några hundra) bostäder på föreslaget vis. Men eventuellt är detta inte målet med kampanjen, utan det finns kanske andra tankar bakom den, som jag återkommer till längre ner.
För att hyra ut ett rum ska man kunna få 4000 kronor per månad. För att hyra ut en lägenhet på ett rum och kök ska man kunna få 8000 kronor per månad. För att hyra ut en villa eller radhus ska man kunna få 12000 kronor per månad. Hur ligger dessa siffror i förhållande till Stockholms faktiska andrahandsmarknad för bostäder?
En snabb titt på Blocket och Bostad Direkt ger att 4000 kronor per månad för ett rum till en inneboende är den minst orimliga hyran. På Blocket är månadshyran för de åtta första rummen till uthyrning i Stockholms stad 4100, 4200, 4500, 4500, 4800, 5000, 5000 och 5500 kronor. Inget rum så billigt som 4000 per månad, men några som ligger nära. På Bostad Direkt finns några rum för 3734 kronor per månad. Annars ligger månadshyran en bra bit över gränsen, oftast över 5000 och ibland upp till 6400 per månad. För de flesta rummen till uthyrning ställs krav på ickerökare, vilket omedelbart utesluter en stor del av flyktingarna. Flera har dessutom villkor att de endast hyr ut till tjejer, vilket utesluter större delen av flyktingarna.
Eventuellt kan Stockholms stad lyckas få ihop några tiotal rum på detta vis, men troligen inte. Det finns nämligen en faktor till, som jag själv har sett när jag letat bostad. Varje uthyrning blir nämligen en "skönhetstävling" mellan de presumtiva hyresgästerna. Det är uthyrarens marknad och man kan därför kosta på sig att vara kräsen vid valet av hyresgäst. Detta är ännu starkare när det gäller inneboende. Det ska vara en person som man kan tänka sig att dela badrum och kök med. Jag har själv nu en inneboende och lade inte ens ut en annons på Blocket, utan skrev bara på Facebook att jag letade inneboende, för att därigenom bara få "kompisars kompisar" som sökande, så man någorlunda vet vem man har som inneboende.
Hur är det då med enrumslägenheter? Jag tittar åter på Blocket (endast utanför tullarna) och hittar då några enrummare för 6000, 7000, 7500, 8000, 8000, 8600, 9500, 10000, 10500, 11000 och 11000 kronor per månad. På Bostad Direkt har de första enrummarna utanför tullarna månadshyror på 5867, 6934, 7467, 8214, 8534, 8534, 8534, 9067, 9600, 11200 och 14934 kronor. Det finns alltså några som håller sig på högst 8000, men inte särskilt många. Även här utesluter kraven på rökfrihet många flyktingar. Dessutom är de flesta lägenheter (särskilt de billiga) bara till uthyrning för upp till sex månader, medan Stockholms stad ställer krav på minst sex månaders kontrakt. Men sammantaget gissar jag att Stockholms stad kan få ihop några tiotal lägenheter på detta vis.
Hyrorna för rum och enrummare är alltså lågt satta, men kan ändå kanske generera några tiotal av varje. Hyran för hus (tänkta för en familj) är dock helt orimligt lågt satt. Jag antar att Stockholms stad här även kan tänka sig lägenheter à 3-4 rum, även om det inte står något om det på hemsidan. På Blocket finns ett antal lägenheter (utanför tullarna) à 3-4 rum för månadshyror på 12500-17000 kronor. Villor uthyres från 16000 kronor och uppåt per månad. På Bostad Direkt finns lägenheter à 3-4 rum för det mesta för 13000-19000 kronor per månad, med en enda för 10500. Här lär Stockholms stad alltså inte få in mer än någon enstaka bostad.
Hur ser det då ut för presumtiva uthyrare? Vad gäller inneboende finns oftast inga regler om begränsningar och inte heller för ett hus du äger, men för uthyrning av lägenheter finns regler från hyresvärden eller bostadsrättsföreningen som starkt begränsar hur länge du kan hyra ut. Så länge man inte genom något slags lagingripande åsidosätter dessa begränsningar kvarstår de och mängden lägenheter tillgängliga för uthyrning kan knappast öka särskilt mycket. Och villor och radhus finns det uppenbarligen inte särskilt många till uthyrning inom Stockholms stads gränser. De flesta som äger en villa eller ett radhus bor i det och äger den inte för uthyrning - särskilt inte till underpris.
Vad gäller viljan att hyra ut till Stockholms stad så kan det i och för sig ses som en trygg hyresgäst, som kommer att betala hyran utan knot. Däremot verkar det inte av informationen på stadens hemsida som om man kommer att kunna styra vem som faktiskt kommer att bo i bostaden, utan staden hyr för att sedan upplåta till den flykting eller flyktingfamilj man prioriterar. Jag skulle i de flesta fall inte hyra ut en bostad på de villkoren, utan vill veta vem som hyr min bostad (särskilt efter alla skräckexempel jag hört), och jag antar att de flesta stockholmare som planerar att hyra ut en bostad resonerar likadant.
Det ser alltså inte ut som om detta försök från Stockholms stads sida kommer att ge mer än en rännil av bostäder till de tusentals flyktingar som dirigerats till staden. Hela upplägget verkar dessutom ganska orealistiskt. Min gissning är dock att utspelet inte är allvarligt menat, utan endast ett sätt att visa att man desperat gör allt man kan för att finna bostäder. Det kan vara ett sätt att förbereda inför ett kommande uppror mot bosättningslagen, som jag skrev om för någon månad sedan.
DN skriver också att Stockholms stad inlett en upphandling av hotell- och vandrarhemsplatser för att hysa de tilldelade flyktingarna. Detta kan bli mycket intressant, då turistnäringen sägs vara viktig för Stockholm och det kan bli en undanträngningseffekt när hotell och vandrarhem kan få en fast inkomst från uthyrning till staden istället för en tidsmässigt varierande inkomst från turister och affärsresenärer. Många (de flesta?) hotell i Stockholm har dock även en restaurang som riskerar att stå tom om hela hotellet hyrs ut till flyktingar, vilket kan göra uthyrning för flyktingar mindre attraktiv. Frågan är hur långt staden kommer att gå här. Kommer vandrarhemsplatserna att nästan helt bokas upp?
Slutligen talas det om "madrasser i till exempel idrottshallar", vilket får ses som en ytterst desperat åtgärd, där alternativet uppror mot bosättningslagen ligger nära till hands.
Min bedömning är alltså att det fortfarande handlar om ett spel för gallerierna, tills den hårda verkligheten visar att det är omöjligt för Stockholms stad att ta emot de tilldelade flyktingarna på ett vettigt sätt och bosättningslagen sätts ur spel. Våra politiker lever dock fortfarande i sin drömvärld där det är oproblematiskt för Sverige att ta emot hundratusen flyktingar, även om allt fler politiker börjar vakna till verkligheten.
Under tiden blir Stockholm bostadsmarknad allt mer dysfunktionell och ohanterlig för vanligt folk.
P.S. En intressant bieffekt av Stockholms stads utspel skulle kunna bli att sätta ett golv för andrahandshyrorna och därmed driva upp hyresnivåerna.
Visar inlägg med etikett andrahandsuthyrning. Visa alla inlägg
Visar inlägg med etikett andrahandsuthyrning. Visa alla inlägg
2014-07-03
Sista urladdningen för svenska bostadsbubblan?
Ni har säkert inte missat att Riksbanken idag sänkte styrräntan från 0,75 till 0,25 procent, vilket var mer än de väntade 0,25 procentenheterna. Nu finns alltså inte mycket marginal kvar för att sänka räntan. Räntesänkningen kom på grund av att vi under lång tid nu har haft en prisinflation (mätt med KPI) långt under Riksbankens inflationsmål på 2 procent. Räntesänkningen till "krisnivå" kom trots att vi inte har någon kris i den svenska ekonomin, utan enbart på grund av den låga prisinflationen och de effekter den sägs ha. Sverige har därmed också sällat sig till de länder som har "näranollränta".
Inte oväntat försvagades kronan kraftigt, vilket i och för sig bara är en fortsättning av en trend med svagare krona som startat långt tidigare. Sommaren 2012 gick det som lägst 8,17 kronor på en euro (idag 9,29 kronor/euro). I mars i år gick det som lägst 6,33 kronor på en dollar (idag 6,82 kronor/dollar). De senaste nästan två åren har kronan rört sig i ett förhållandevis litet intervall på 6,30-6,80 kronor per dollar, men det ser idag ut att ha blivit ett utbrott ur detta intervall mot svagare krona. Det var emellertid inget jätteöverraskande som hände idag, då marknaderna via försvagad krona redan sedan ett bra tag ser ut att ha prisat in att Riksbanken skulle sänka räntan. Det som var mest överraskande var väl att detta hände så plötsligt. Å andra sidan har det dragit ut på tiden innan Riksbanken blev övertygad om att de skulle sänka räntan.
Förre vice riksbankschefen Lars EO Svensson, som länge argumenterat starkt för att Riksbanken borde sänka räntan, tycker förstås att dagens sänkning "kommer alldeles för sent", men "bättre sent än aldrig".
En effekt av räntesänkningen är förstås att bolåneräntorna går ner. Detta ger i sin tur nytt bränsle till den svenska bostadsbubblan, då man nu kan låna mer pengar till samma månadskostnad och för dessa pengar gå ännu högre i budgivningarna på bostäder.
Eftersom det är valår väljer oppositionen att lägga skulden för höga hushållsskulder och bostadspriser på sittande regering. Socialdemokraternas ekonomiskpolitiska talesperson Magdalena Andersson säger:
Nu går det inte att sänka Riksbankens styrränta särskilt mycket mer (som mest något tiotal räntepunkter) så vi lär relativt snart se en botten även för bolåneräntorna, även om de kan fortsätta att sjunka ett tag till efter denna Riksbankens med största sannolikhet sista signifikanta räntesänkning. Då återstår inte många faktorer som kan fortsätta att driva på de svenska bostadspriserna uppåt. Bostadspriserna kommer troligen att öka åtminstone under början av hösten, eftersom bostadsmarknaden inte kommer igång förrän då efter sommarens stiltje och det alltså är först då som räntesänkningen får effekt på bostadspriserna.
En annan faktor som kan driva bostadspriserna uppåt är att Bostadsrättslagen har ändrats från 1 juli, så att det inte länger krävs "beaktansvärda skäl" för andrahandsuthyrning, utan bara "skäl". Hur detta ska tolkas kommer vi att få se genom beslut från hyresnämnderna framöver, men det är i alla fall säkert att det blir lättare att hyra ut sin bostad i andra hand. Redan förra året underlättades andrahandsuthyrning genom en ny lag.
Tidigare har den svenska bostadsrättsmarknaden varit förskonad från den företeelse "buy to let" (köp för att hyra ut) som bidragit till bostadsbubblorna i många andra länder. Genom de lagändringar som gjorts har det dock blivit lättare att under vissa omständigheter köpa en lägenhet för uthyrning.
Räntesänkningen och underlättandet av andrahandsuthyrning kan som jag ser det alltså tillsammans leda till en sista urladdning uppåt för den svenska bostadsbubblan innan det är dags för fallet.
En intressant sak är för övrigt att bostadsrättsföreningar genom lagändringen från 1 juli får rätt att ta ut en avgift av den som hyr ut i andra hand, dock under förutsättning att stadgarna ändras. Jag undrar hur många föreningar som kommer att tillämpa detta. För vissa områden i Stockholms innerstad kan detta bli högst intressant för bostadsrättsföreningar som vill stävja andrahandsuthyrning.
Nå, vi kan konstatera att de svenska bostadspriserna fortsätter sin uppgång redan innan räntesänkning och lagändring. Även tillväxttakten för hushållens lån har de senaste två åren ökat något och ligger nu på en årstakt på 5,3 procent, alltså fortfarande en i längden ohållbart hög nivå.
Vi kan alltså efter dagens räntebeslut konstatera att hushållen fortfarande lånar för mycket, men att Riksbanken nu konstaterat att det inte är deras sak att stävja detta, eller åtminstone att inflationsmålet har högre prioritet. Vad gäller andra aktörer som skulle kunna göra något åt saken sätter jag inte mycket tilltro till att Finansinspektionen kommer att försöka dämpa bostadsprisökningarna, då de hittills under denna bostadsbubbla inte visat något som helst intresse för att göra allvarliga försök att stoppa denna farlig finansiella utveckling. Tvärtom producerar de med jämna mellanrum rapporter som kommer fram till att de svenska hushållens ökande skulder och de stigande bostadspriserna inte utgör några faror. "Det finns inget att se här, var goda gå vidare."
Inte oväntat försvagades kronan kraftigt, vilket i och för sig bara är en fortsättning av en trend med svagare krona som startat långt tidigare. Sommaren 2012 gick det som lägst 8,17 kronor på en euro (idag 9,29 kronor/euro). I mars i år gick det som lägst 6,33 kronor på en dollar (idag 6,82 kronor/dollar). De senaste nästan två åren har kronan rört sig i ett förhållandevis litet intervall på 6,30-6,80 kronor per dollar, men det ser idag ut att ha blivit ett utbrott ur detta intervall mot svagare krona. Det var emellertid inget jätteöverraskande som hände idag, då marknaderna via försvagad krona redan sedan ett bra tag ser ut att ha prisat in att Riksbanken skulle sänka räntan. Det som var mest överraskande var väl att detta hände så plötsligt. Å andra sidan har det dragit ut på tiden innan Riksbanken blev övertygad om att de skulle sänka räntan.
Förre vice riksbankschefen Lars EO Svensson, som länge argumenterat starkt för att Riksbanken borde sänka räntan, tycker förstås att dagens sänkning "kommer alldeles för sent", men "bättre sent än aldrig".
En effekt av räntesänkningen är förstås att bolåneräntorna går ner. Detta ger i sin tur nytt bränsle till den svenska bostadsbubblan, då man nu kan låna mer pengar till samma månadskostnad och för dessa pengar gå ännu högre i budgivningarna på bostäder.
Eftersom det är valår väljer oppositionen att lägga skulden för höga hushållsskulder och bostadspriser på sittande regering. Socialdemokraternas ekonomiskpolitiska talesperson Magdalena Andersson säger:
"Oavsett detta så vet vi att det som driver hushållens skuldsättning är de ökade bostadspriserna som det finns två orsaker till. Dels att regeringen har avskaffat fastighetsskatten utan att göra något åt ränteavdragen, dels att det byggs för lite."Jag håller för det första inte med henne om orsak och verkan. Det är inte de ökade bostadspriserna som driver upp hushållens skuldsättning, utan det är tvärtom - möjligheten för hushållen att öka sina skulder gör att de kan buda upp bostadspriserna. Sedan har hon rätt i att den avskaffade fastighetsskatten är en faktor som drivit upp priserna, men det finns flera andra faktorer, där Socialdemokraterna själva inte heller går fria, då de varit med om att inrätta det statliga bolåneinstitutet SBAB som drivit på en osund utveckling på bolånemarknaden.
Nu går det inte att sänka Riksbankens styrränta särskilt mycket mer (som mest något tiotal räntepunkter) så vi lär relativt snart se en botten även för bolåneräntorna, även om de kan fortsätta att sjunka ett tag till efter denna Riksbankens med största sannolikhet sista signifikanta räntesänkning. Då återstår inte många faktorer som kan fortsätta att driva på de svenska bostadspriserna uppåt. Bostadspriserna kommer troligen att öka åtminstone under början av hösten, eftersom bostadsmarknaden inte kommer igång förrän då efter sommarens stiltje och det alltså är först då som räntesänkningen får effekt på bostadspriserna.
En annan faktor som kan driva bostadspriserna uppåt är att Bostadsrättslagen har ändrats från 1 juli, så att det inte länger krävs "beaktansvärda skäl" för andrahandsuthyrning, utan bara "skäl". Hur detta ska tolkas kommer vi att få se genom beslut från hyresnämnderna framöver, men det är i alla fall säkert att det blir lättare att hyra ut sin bostad i andra hand. Redan förra året underlättades andrahandsuthyrning genom en ny lag.
Tidigare har den svenska bostadsrättsmarknaden varit förskonad från den företeelse "buy to let" (köp för att hyra ut) som bidragit till bostadsbubblorna i många andra länder. Genom de lagändringar som gjorts har det dock blivit lättare att under vissa omständigheter köpa en lägenhet för uthyrning.
Räntesänkningen och underlättandet av andrahandsuthyrning kan som jag ser det alltså tillsammans leda till en sista urladdning uppåt för den svenska bostadsbubblan innan det är dags för fallet.
En intressant sak är för övrigt att bostadsrättsföreningar genom lagändringen från 1 juli får rätt att ta ut en avgift av den som hyr ut i andra hand, dock under förutsättning att stadgarna ändras. Jag undrar hur många föreningar som kommer att tillämpa detta. För vissa områden i Stockholms innerstad kan detta bli högst intressant för bostadsrättsföreningar som vill stävja andrahandsuthyrning.
Nå, vi kan konstatera att de svenska bostadspriserna fortsätter sin uppgång redan innan räntesänkning och lagändring. Även tillväxttakten för hushållens lån har de senaste två åren ökat något och ligger nu på en årstakt på 5,3 procent, alltså fortfarande en i längden ohållbart hög nivå.
Vi kan alltså efter dagens räntebeslut konstatera att hushållen fortfarande lånar för mycket, men att Riksbanken nu konstaterat att det inte är deras sak att stävja detta, eller åtminstone att inflationsmålet har högre prioritet. Vad gäller andra aktörer som skulle kunna göra något åt saken sätter jag inte mycket tilltro till att Finansinspektionen kommer att försöka dämpa bostadsprisökningarna, då de hittills under denna bostadsbubbla inte visat något som helst intresse för att göra allvarliga försök att stoppa denna farlig finansiella utveckling. Tvärtom producerar de med jämna mellanrum rapporter som kommer fram till att de svenska hushållens ökande skulder och de stigande bostadspriserna inte utgör några faror. "Det finns inget att se här, var goda gå vidare."
2013-05-06
Så ser Stockholms bostadsmarknad ut
SvD granskar idag den systematiska försäljningen av svartkontrakt i Stockholm. Det visar sig att flera fastighetsägare skor sig på detta, förutom att svartmäklarna tjänar pengar på det. Enligt föreningen Fastighetsägarna handlar det om några rötägg, men de verkar vara tillräckligt många och ha tillräckligt stort lägenhetsbestånd för att ge en livlig marknad för svarthandel med hyreskontrakt.
Jag har tidigare skrivit om Stockholms dysfunktionella bostadsmarknad och gjort lite räkneexempel (del 1, del 2) på hur det kan se ut för den som separerar. När det skrivs om Stockholms bostadsmarknad skrivs det ofta om hur svårt det är för nyinflyttade att hitta bostad, men ingen har såvitt jag har sett skrivit om det värsta problemet, nämligen par med barn som separerar eller skiljer sig, som inte har valet att bosätta sig på annan ort än Stockholm.
Jag har tidigare också föreslagit ett omedelbart moratorium för utförsäljning av hyresrätter i Stockholm, med tanke på att hyresrätternas andel av lägenhetsbeståndet sjunkit till 49 procent (1990 var 75,5 procent av lägenheterna i Stockholms stad hyresrätter). Glädjande nog har dock antalet ombildningar till bostadsrätter har sjunkit.
En annan aspekt av bostadsträsket är att byggpriserna stigit i takt med bostadspriserna (se diagram) i en självförstärkande dans. Det finns många delar i detta och många som skor sig. Bloggen Bobubbla har ett fint diagram över hur markpriserna ökat, vilket oftast betyder att kommunerna får in mer pengar. Det är finfina pengar som kommunerna får in, men vad kommer att hända när de inte längre kan ta ut så höga markpriser? Då kommer de att tvingas dra ner på service eller höja skatten.
Dessutom är som SVT:s Rapport granskat de svenska byggpriserna 72 procent högre än genomsnittet för EU, vilket är en bra bit före tvåan Danmark (där byggpriserna är 38 procent högre än genomsnittet för EU). Bostadsminister Stefan Attefall (KD) är bekymrad men presenterar inga förslag till åtgärder.
För att återgå till Stockholm, låt oss ta som exempel en frånskild med två halvtidsbarn. Ska vederbörande ha en bostad finns idag följande alternativ:
Jag har tidigare skrivit om Stockholms dysfunktionella bostadsmarknad och gjort lite räkneexempel (del 1, del 2) på hur det kan se ut för den som separerar. När det skrivs om Stockholms bostadsmarknad skrivs det ofta om hur svårt det är för nyinflyttade att hitta bostad, men ingen har såvitt jag har sett skrivit om det värsta problemet, nämligen par med barn som separerar eller skiljer sig, som inte har valet att bosätta sig på annan ort än Stockholm.
Jag har tidigare också föreslagit ett omedelbart moratorium för utförsäljning av hyresrätter i Stockholm, med tanke på att hyresrätternas andel av lägenhetsbeståndet sjunkit till 49 procent (1990 var 75,5 procent av lägenheterna i Stockholms stad hyresrätter). Glädjande nog har dock antalet ombildningar till bostadsrätter har sjunkit.
År 2012 blev 4 300 lägenheter bostadsrätter för sammanlagt 5,6 miljarder kronor. Toppåret 2010 ombildades 20 000 lägenheter för totalt 27 miljarder kronor.Detta vansinne kanske sanerar sig själv?
En annan aspekt av bostadsträsket är att byggpriserna stigit i takt med bostadspriserna (se diagram) i en självförstärkande dans. Det finns många delar i detta och många som skor sig. Bloggen Bobubbla har ett fint diagram över hur markpriserna ökat, vilket oftast betyder att kommunerna får in mer pengar. Det är finfina pengar som kommunerna får in, men vad kommer att hända när de inte längre kan ta ut så höga markpriser? Då kommer de att tvingas dra ner på service eller höja skatten.
Dessutom är som SVT:s Rapport granskat de svenska byggpriserna 72 procent högre än genomsnittet för EU, vilket är en bra bit före tvåan Danmark (där byggpriserna är 38 procent högre än genomsnittet för EU). Bostadsminister Stefan Attefall (KD) är bekymrad men presenterar inga förslag till åtgärder.
För att återgå till Stockholm, låt oss ta som exempel en frånskild med två halvtidsbarn. Ska vederbörande ha en bostad finns idag följande alternativ:
- Köpa en bostadsrätt i förort, t.ex. i Farsta kostar en trerummare minst 1,7 miljoner. Månadskostnaden blir (med 30 års amortering) omkring 10 400 efter ränteavdrag. För detta krävs dessutom en kontantinsats på 255 000 - har man inte dessa kontanter blir det ett extradyrt blancolån för dom. Dessutom tar man en stor ekonomisk risk på 1,7 miljoner kronor.
- Betala 200 000 för att köpa sig ett hyreskontrakt svart.
- Hyra en lägenhet i andra hand - en trerummare i förort kostar 8000-11000 i månadshyra! Detta eftersom andrahandshyrorna som bieffekt av den nya lagen nu är kopplade till bostadspriserna. Dessutom innebär det oftast flytt efter ett år, då det finns ytterst få andrahandskontrakt som löper på längre tid än så.
2013-04-10
Effekter av den nya lagen om andrahandsuthyrning
Den nya lagen om andrahandsuthyrning som trädde i kraft 1 februari fick inte oväntat effekterna att andrahandshyrorna steg och utbudet ökade. Man får nu som bekant ta ut månadsavgiften plus ränta på bostadens marknadsvärde, vilket formuleras som nedan i lagtextens 4 §.
Den nya lagen ger en del synnerligen intressanta bieffekter.
Apropå bostadspriser noterar jag genom tips från Cornucopia att EU-kommissionen återigen skäller på Sverige för hushållens skuldbubbla och bostadsbubblan. Kommissionen rekommenderar såpass antipopulistiska saker som slopat ränteavdrag, höjd fastighetsskatt, amorteringskrav och fri hyressättning på hyresrätter. Jag har ännu inte läst någon kommentar från regeringen och jag antar att de kommer att tiga ihjäl denna nyhet. Det är för övrigt intressant att många svenska bedömare (t.ex. Finansinspektionen) säger att vi inte har någon bostadsbubbla, medan om man tittar på vad utländska bedömare säger så verkar de vara överens om att vi har en bostadsbubbla.
Jag noterar också att svenskarna börjat amortera mer på sina bolån. Trots det ökar dock fortfarande de svenska hushållens totala bolåneskuld, vilket beror på att lånen är större när de tas vid bostadsköpet.
Intressant är också att läsa svaren på de tio frågor som SvD ställt till Vice riksbankschef Per Jansson.
P.S. Jag har själv hittat en lägenhet nu, dock inte i det område jag skulle önska, utan på andra sidan staden. Jag ser det därför som en tillfällig lösning.
Vid en tvist om hyran ska hyresnämnden, om inte en lägre hyra följer av avtalet, fastställa den till ett belopp som inte påtagligt överstiger kapitalkostnaden och driftskostnaderna för bostaden. Kapitalkostnaden beräknas som en skälig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde.Ett riktmärke för "skälig avkastningsränta" är enligt Konsumentverket för närvarande fyra procent, vilket ungefär motsvarar en bolåneränta bunden på tio år.
Den nya lagen ger en del synnerligen intressanta bieffekter.
- Andrahandshyrorna kopplas till marknadsvärdet på köpebostäder. Skulle bostadspriserna stiga med säg tio procent, så kommer andrahandshyrorna säkerligen också att anpassas uppåt. Redan idag är andrahandshyrorna väldigt höga i Stockholm (även i förorterna) och frågan är redan nu om folk med sämre betalda jobb har råd att bo här.
- Hyrornas koppling till marknadsvärdet gör att om man bara ser till månadskostnaden (och bortser från den ekonomiska risk man tar vid köp) så går det på ett ut att hyra i andra hand och att köpa en motsvarande bostad. Eftersom de flesta inte förstår den ekonomiska risk man tar vid bostadsköp, utan bara ser till månadskostnaden, så kan detta stimulera fler till att köpa bostad istället för att hyra i andra hand.
- Om bostadspriserna skulle sjunka med säg tio eller tjugo procent, vilket inte alls är orimligt att tänka sig efter den långa uppgång vi sett sedan 1995, så måste andrahandshyrorna justeras ner. Inte bra för den som hyrt ut sin lägenhet till nuvarande prisnivå ett tag och som brukligt är anpassat sina utgifter till den inkomsten.
- Andrahandshyrorna kopplas till ränteläget. Bolåneräntorna lär knappast kunna sjunka så mycket mer, men däremot skulle de kunna stiga och då skulle också "skälig avkastningsränta" bli högre och därmed andrahandshyrorna. Våra svenska banker är som bekant känsliga för förändringar i ränteläget då de har en mycket stor andel upplåning (bostadsobligationer) i förhållande till inlåning (bankkonton). Vid en förnyad finanskris kan därför bankerna drabbas av ökade upplåningskostnader och tvingas höja sina bolåneräntor.
- Jag är bekymrad för alla som inte får tag på en bostad. Men vi måste inse att Stockholms bostadsmarknad inte enbart är innerstan. Stockholm är större än så, säger han.Attefall verkar inte förstå att det inte bara är i innerstan det är svårt att få tag på en bostad i Stockholm - det är svårt att hitta en bostad överhuvudtaget just nu. Problemet när bostäderna blir för dyra är att många inte längre kommer att ha råd att bo i Stockholm. Det går bra för den som har en god inkomst att betala en hög andrahandshyra, även om det svider, men för dem med låga inkomster kan det bli fullständigt omöjligt. En ensamstående städerska eller barnskötare med barn har knappast råd med de andrahandshyror vi nu har i Storstockholm, för att inte tala om den som är arbetslös. Hur ska Stockholm fungera med bara hög- och medelavlönade? Vem ska svabba våra toaletter och ta hand om barnen på dagis? Ska den som blir arbetslös eller långtidssjukskriven tvingas flytta härifrån? Bostadssituationen i Stockholm har för länge sedan passerat det rimligas gräns, herr Attefall.
[...]
Men prio för ministern är att få ut fler lägenheter, inte i första hand att de ska vara billiga.
[...]
– Om jag flyttar till Stockholm för att jag får ett jobb så är det primärt viktigt att få en bostad, sedan kan jag börja se på det mer långsiktigt, säger Stefan Attefall.
Apropå bostadspriser noterar jag genom tips från Cornucopia att EU-kommissionen återigen skäller på Sverige för hushållens skuldbubbla och bostadsbubblan. Kommissionen rekommenderar såpass antipopulistiska saker som slopat ränteavdrag, höjd fastighetsskatt, amorteringskrav och fri hyressättning på hyresrätter. Jag har ännu inte läst någon kommentar från regeringen och jag antar att de kommer att tiga ihjäl denna nyhet. Det är för övrigt intressant att många svenska bedömare (t.ex. Finansinspektionen) säger att vi inte har någon bostadsbubbla, medan om man tittar på vad utländska bedömare säger så verkar de vara överens om att vi har en bostadsbubbla.
Jag noterar också att svenskarna börjat amortera mer på sina bolån. Trots det ökar dock fortfarande de svenska hushållens totala bolåneskuld, vilket beror på att lånen är större när de tas vid bostadsköpet.
Intressant är också att läsa svaren på de tio frågor som SvD ställt till Vice riksbankschef Per Jansson.
P.S. Jag har själv hittat en lägenhet nu, dock inte i det område jag skulle önska, utan på andra sidan staden. Jag ser det därför som en tillfällig lösning.
2012-10-09
Stockholms dysfunktionella bostadsmarknad
Häromdagen visade jag upp diagram över inflationsjusterade svenska bostadspriser från 1952 och även hur småhuspriserna rört sig i förhållande till reallönerna.
Bostäder har blivit orimligt dyra att köpa de senaste åren och jag anser att det föreligger en bubbla i bostadspriserna. Särskilt dyra har bostäderna blivit i Stockholm. Detta beror dels på att bankerna varit frikostiga i sin långivning så att folk har kunnat bjuda över varandra in absurdum. Med låga räntor, låga amorteringskrav och låga krav på kontantinsats har detta varit möjligt. Det finns även andra faktorer som drivit upp bostadspriserna, t.ex. avskaffandet av fastighetsskatten.
Att folk faktiskt skuldsätter sig upp över öronen för att köpa sig en bostad beror på att Stockholms bostadsmarknad är fullständigt dysfunktionell. En hyresrätt är i princip omöjlig att få tag på utan ett stort antal år i bostadskö. Just nu finns i Stockholms kommun (med 860 000 invånare) 38 lediga lägenheter och i alla kommuner (med totalt drygt 1 miljon invånare) som är anslutna till Stockholms bostadsförmedling finns det totalt 65 lediga lägenheter! Detta kan jämföras med exempelvis Linköping (med 147 000 invånare och gott om jobb), där det i Stångåstadens bostadsförmedling finns 50 lediga objekt. Tittar man på hur länge man behöver stå i bostadskön för att få en av dessa lediga lägenheter så behöver man i Stockholm oftast runt fem år, medan det i Linköping ser ut att vara möjligt att få en lägenhet med bara drygt två års kötid. Självklart ger dessa kortare kötider bara tillgång till de minst attraktiva lägenheterna, men ändå en bostad.
Så om man inte vill bo i andrahandslägenhet, med alla problem det innebär, så tvingas man köpa en lägenhet för dyra pengar om man vill bo i Stockholm. Det beror alltså snarare på nödtvång än på en glädje över att skuldsätta sig till taknocken.
Den enorma bristen på hyresbostäder i Stockholm beror som jag ser det främst på den stora utförsäljning av hyresrätter till bostadsrättsföreningar som gjorts. Numera är hyresrätterna i Stockholms län i minoritet med bara 49 procent av lägenheterna i flerbostadshus, medan bostadsrätterna utgör 51 procent av lägenhetsbeståndet. Jag letade efter hur utvecklingen har sett ut historiskt och fann då rapporten "Lagerrensning", som sammanställts av Vänsterpartiet i Stockholm. 1990 var 75,5 procent av lägenheterna i Stockholms stad hyresrätter och 24,5 procent bostadsrätter. 2011 var siffrorna istället 46 procent hyresrätter och 54 procent bostadsrätter. Även om antalet lägenheter tack vare nybyggnation ökat totalt sett, så har hyresrätterna på grund av utförsäljningarna minskat med 82 000 stycken från 1990 till 2011. Hyresrätter i allmännyttan har minskat med 16,0 procent och övriga hyresrätter med 13,5 procent. Bostadsrätternas antal har ökat med nästan 125 000. En drastisk förändring alltså, samtidigt som Stockholms befolkning ökat med cirka 190 000 personer från 1990 till 2011.
Förutom brist på hyresrätter har den förda utförsäljningspolitiken lett till en starkare segregering, då det i vissa delar av Stockholm numera i princip inte finns några hyresrätter.
Utförsäljningen av hyresrätter har drivits av de borgerliga partierna (även kallade Alliansen) under ledning av Moderaterna. Nu verkar man ha fått kalla fötter och kommer med desperata förslag att göra det lättare att hyra ut i andra hand, när den viktigaste åtgärden vore att införa ett moratorium för utförsäljning av hyresrätter i Stockholm. Det passar av olika orsaker inte alla att äga sin bostad och hyresrätterna i Stockholm har uppenbarligen redan blivit för få.
Den förda politiken måste betecknas som ett grovt misslyckande (detta oberoende av vilka politiska preferenser man har i övrigt). Den har lett till att många Stockholmare har tagit på sig alldeles för stora skulder och den har lett till en fullständigt orimlig situation på hyresmarknaden, samt en andrahandshyresmarknad som är ett paradis för skojare och utsugare.
Bostadssituationen i Stockholm drabbar inte bara inflyttare och unga Stockholmare som ska skaffa sig sin första bostad. Den drabbar också föräldrar som separerar och därmed deras barn. Par som separerar tvingas välja mellan tre onda ting. Antingen tar man ett stort lån och köper en bostad, eller så hittar man ett andrahandskontrakt (vilket ofta leder till många och täta flyttar), eller så flyttar man till annan ort. Det potentiella fjärde alternativet hyresrätt är för de flesta en omöjlighet.
Den förda bostadspolitiken gör också att Stockholm blir mindre attraktivt som bostadsort, vilket går tvärtemot de lokala politikernas ambitioner.
Det finns även andra effekter av Stockholms bostadspolitik, t.ex. att det drivit upp byggpriserna. Det blir därför så dyrt att bygga att det inte längre lönar sig att bygga hyresrätter.
Bostäder har blivit orimligt dyra att köpa de senaste åren och jag anser att det föreligger en bubbla i bostadspriserna. Särskilt dyra har bostäderna blivit i Stockholm. Detta beror dels på att bankerna varit frikostiga i sin långivning så att folk har kunnat bjuda över varandra in absurdum. Med låga räntor, låga amorteringskrav och låga krav på kontantinsats har detta varit möjligt. Det finns även andra faktorer som drivit upp bostadspriserna, t.ex. avskaffandet av fastighetsskatten.
Att folk faktiskt skuldsätter sig upp över öronen för att köpa sig en bostad beror på att Stockholms bostadsmarknad är fullständigt dysfunktionell. En hyresrätt är i princip omöjlig att få tag på utan ett stort antal år i bostadskö. Just nu finns i Stockholms kommun (med 860 000 invånare) 38 lediga lägenheter och i alla kommuner (med totalt drygt 1 miljon invånare) som är anslutna till Stockholms bostadsförmedling finns det totalt 65 lediga lägenheter! Detta kan jämföras med exempelvis Linköping (med 147 000 invånare och gott om jobb), där det i Stångåstadens bostadsförmedling finns 50 lediga objekt. Tittar man på hur länge man behöver stå i bostadskön för att få en av dessa lediga lägenheter så behöver man i Stockholm oftast runt fem år, medan det i Linköping ser ut att vara möjligt att få en lägenhet med bara drygt två års kötid. Självklart ger dessa kortare kötider bara tillgång till de minst attraktiva lägenheterna, men ändå en bostad.
Så om man inte vill bo i andrahandslägenhet, med alla problem det innebär, så tvingas man köpa en lägenhet för dyra pengar om man vill bo i Stockholm. Det beror alltså snarare på nödtvång än på en glädje över att skuldsätta sig till taknocken.
Den enorma bristen på hyresbostäder i Stockholm beror som jag ser det främst på den stora utförsäljning av hyresrätter till bostadsrättsföreningar som gjorts. Numera är hyresrätterna i Stockholms län i minoritet med bara 49 procent av lägenheterna i flerbostadshus, medan bostadsrätterna utgör 51 procent av lägenhetsbeståndet. Jag letade efter hur utvecklingen har sett ut historiskt och fann då rapporten "Lagerrensning", som sammanställts av Vänsterpartiet i Stockholm. 1990 var 75,5 procent av lägenheterna i Stockholms stad hyresrätter och 24,5 procent bostadsrätter. 2011 var siffrorna istället 46 procent hyresrätter och 54 procent bostadsrätter. Även om antalet lägenheter tack vare nybyggnation ökat totalt sett, så har hyresrätterna på grund av utförsäljningarna minskat med 82 000 stycken från 1990 till 2011. Hyresrätter i allmännyttan har minskat med 16,0 procent och övriga hyresrätter med 13,5 procent. Bostadsrätternas antal har ökat med nästan 125 000. En drastisk förändring alltså, samtidigt som Stockholms befolkning ökat med cirka 190 000 personer från 1990 till 2011.
Förutom brist på hyresrätter har den förda utförsäljningspolitiken lett till en starkare segregering, då det i vissa delar av Stockholm numera i princip inte finns några hyresrätter.
Utförsäljningen av hyresrätter har drivits av de borgerliga partierna (även kallade Alliansen) under ledning av Moderaterna. Nu verkar man ha fått kalla fötter och kommer med desperata förslag att göra det lättare att hyra ut i andra hand, när den viktigaste åtgärden vore att införa ett moratorium för utförsäljning av hyresrätter i Stockholm. Det passar av olika orsaker inte alla att äga sin bostad och hyresrätterna i Stockholm har uppenbarligen redan blivit för få.
Den förda politiken måste betecknas som ett grovt misslyckande (detta oberoende av vilka politiska preferenser man har i övrigt). Den har lett till att många Stockholmare har tagit på sig alldeles för stora skulder och den har lett till en fullständigt orimlig situation på hyresmarknaden, samt en andrahandshyresmarknad som är ett paradis för skojare och utsugare.
Bostadssituationen i Stockholm drabbar inte bara inflyttare och unga Stockholmare som ska skaffa sig sin första bostad. Den drabbar också föräldrar som separerar och därmed deras barn. Par som separerar tvingas välja mellan tre onda ting. Antingen tar man ett stort lån och köper en bostad, eller så hittar man ett andrahandskontrakt (vilket ofta leder till många och täta flyttar), eller så flyttar man till annan ort. Det potentiella fjärde alternativet hyresrätt är för de flesta en omöjlighet.
Den förda bostadspolitiken gör också att Stockholm blir mindre attraktivt som bostadsort, vilket går tvärtemot de lokala politikernas ambitioner.
Det finns även andra effekter av Stockholms bostadspolitik, t.ex. att det drivit upp byggpriserna. Det blir därför så dyrt att bygga att det inte längre lönar sig att bygga hyresrätter.
2011-09-26
Bolån, bopriser och uthyrning
Idag kom en undersökning som Demoskop har gjort på uppdrag av SEB, som visar att hushållens belåningsgrad stiger på grund av fallande bopriser och stigande skulder.
I fredags skrev DN om att det blir fler som hyr ut sin ägda bostad när de inte får ut önskat försäljningspris - en intressant ny trend.
Efter de stora utförsäljningar av hyresrätter till bostadsrätter som gjorts i exempelvis Stockholm finns en uppenbar brist på hyresbostäder. Kommer denna brist att kunna täckas upp av att fler hyr ut sina bostäder i andra hand? Isåfall kommer det i många fall också att krävas ändringar av policy och/eller stadgar hos många bostadsrättsföreningar.
Nu väntar vi närmast på morgondagens finansmarknadsstatistik från SCB för att se hur hushållens lån utvecklats i augusti.
De hushåll som har bolån uppskattar att deras genomsnittliga bolåneskuld i förhållande till bostadens värde är 45 procent. För ett år sedan låg andelen lån i förhållande till bostadsvärde på 43 procent, enligt en undersökning som Demoskop har gjort på uppdrag av SEB.Mest intressant är dock de stora skillnaderna mellan olika åldersgrupper.
Noteras kan att belåningen är betydligt högre än 45 procent hos yngre hushåll och betydligt lägre hos äldre. I gruppen 25-49 år svarar 25 procent att de har en belåningsgrad på 70 procent eller mer. I gruppen 50-65 år respektive gruppen 66+ svarar endast 7 respektive 6 procent att belåningsgraden är 70 procent eller mer.De som kommer att drabbas av fallande bostadspriser är alltså som vi redan konstaterat de yngre högbelånade. Tyvärr verkar åldersgruppsindelningen vara alltför grov - gruppen 25-49 år inkluderar både fyrtioplussare som sedan många år är etablerade på bostadsmarknaden, såväl som gruppen 25-34 år, där många troligen just köpt sitt första boende. Det hade varit intressant med en mer detaljerad åldersgruppsindelning. Hursomhelst kan vi konstatera att vid ett kraftigt boprisfall kommer många att få problem. Visserligen kan man tycka att det inte blir några problem så länge man kan betala sin bolåneränta, men problemen dyker upp när man av någon anledning behöver flytta. Kraftiga boprisfall leder till att många kan bli inlåsta i den bostad de råkar äga, vilket inte blir särskilt bra vid exempelvis skilsmässa, tillökning i familjen eller byte av arbetsort.
I fredags skrev DN om att det blir fler som hyr ut sin ägda bostad när de inte får ut önskat försäljningspris - en intressant ny trend.
I takt med att bostadsmarknaden mattas av vill allt fler snarare hyra ut, än tvingas sälja till ett lägre pris.Bostad Direkts VD säger
- Sedan början av september ringer många som funderar på att hyra ut och säger att vi kan titta på deras bostäder på hemnet.se. Det är helt klart en ny trend, hur stor vet jag inte än.En uthyrningsmäklare i Stockholm säger
- Folk erbjuds inte de priser de vill ha för att sälja. Då är ett alternativ att avvakta med försäljning och kanske hoppas på en ny prisuppgång till nästa år.Frågan är hur alla som hyr ut i väntan på högre bostadspriser gör om priserna fortsätter att sjunka.
Även bankerna har visat intresse för tillfällig kostnadstäckning genom uthyrning. Också de banker som numera kräver att den första bostaden säljs innan den nya får köpas kan ibland gå med på en sådan lösningÄven här ska det bli intressant att se hur bankerna kommer att agera om bostadspriserna fortsätter att sjunka.
Efter de stora utförsäljningar av hyresrätter till bostadsrätter som gjorts i exempelvis Stockholm finns en uppenbar brist på hyresbostäder. Kommer denna brist att kunna täckas upp av att fler hyr ut sina bostäder i andra hand? Isåfall kommer det i många fall också att krävas ändringar av policy och/eller stadgar hos många bostadsrättsföreningar.
Nu väntar vi närmast på morgondagens finansmarknadsstatistik från SCB för att se hur hushållens lån utvecklats i augusti.
Prenumerera på:
Inlägg (Atom)
Inlägg
