Småhus - inget volymtapp

I morse kom Småhusbarometern för april månad från SCB, som visar på svagt minskande huspriser i landet som helhet, om man jämför den senaste tremånadersperioden med den innan. Jämfört med motsvarande period 2010 har dock priserna stigit med nästan 2 procent. Jag tittar som vanligt på inflationsjusterade priser och då ser det ut som diagrammet nedan - ganska stilla senaste året.

Alltså en topp i januari som var något högre än förra årets topp, men därefter en nedgång till ungefär samma (reala) nivå i april som samma månad förra året. Det går ännu inte att säga något säkert om den fortsatta trenden utifrån dessa data, utan vi får invänta några månader till av data från SCB för att se hur fortsättningen blir jämfört med de senaste åren. Som ni ser brukar priserna stiga från april och några månader framåt. Det avgörande blir att se hur stor denna stigning blir. Men vi kan i alla fall konstatera att de reala priserna ligger ganska still, vilket i sig är ett trendbrott.

SBAB

anger att bostadspriserna för både villor och bostadsrätter steg rejält i Sverige under andra halvåret 2010. Men hittills i år har prisfallet varit i snitt 4 procent.

Bostadsrättspriserna har minskat något mer än villapriserna, enligt SBAB. Stockholms-marknaden utmärker sig genom att bostadsrättspriserna fallit snabbare än genomsnittet.

Bolånetaket, ökade amorteringskrav från bankerna och ränteuppgången ligger bakom utvecklingen, enligt SBAB.

SBAB skriver även om greklandskrisen och boräntorna.

Det verkar allt mer troligt att Grekland måste skriva ner sin statsskuld. Återverkningarna på den internationella och även på den svenska räntemarknaden kan bli stora. För att gardera sig mot en räntetopp kan boräntor med bindningstider på 2-3 år vara ett alternativ.

Det kan de ha rätt i. För Familjen Torsk (bolånetorskarna alltså, inte musikgruppen) kan det kanske vara en bra idé när skillnaden i ränta fortfarande är såpass liten som idag. SBAB:s bolåneräntor är idag 3,93% för tre månaders bindningstid, 4,36% för ett år, 4,51% för två år och 4,80% för tre år. Förhoppningsvis kan Familjen Torsk åtminstone klara av 0,58 procentenheter högre ränta om de sparar in på lite andra utgifter.

Apropå detta skriver bloggrannen Cornucopia idag om engångseffekter bakom bostadsbubblan - alliansregeringens avskaffande av fastighetsskatten och förmögenhetsskatten, ROT-avdraget, jobbskatteavdragen, amorteringsfrihet, ombildningar från hyresrätter, 100% belåning samt låga räntor. Slutsatsen blir att

Undantaget fortsatta jobbskatteavdrag så ser jag inte hur några engångseffekter skall kunna driva vidare bostadsbubblan uppåt.

Läs även bloggrannarna Kvantitativt om mäklarpropaganda och Makrofjanten om den svenska bostadsprisutvecklingen. Den senare har dock missat lite angående volymen (alltså antalet sålda objekt per månad), då siffrorna i SCB:s Småhusbarometer brukar revideras upp rätt mycket för de sista fyra månaderna. Tittar man historiskt på aprilmånader under åren 2005-2010 brukar siffrorna ett år senare ha reviderats upp med mellan 31,6 och 140,6 procent för senaste månaden, mellan 6,5 och 14,8 procent för näst senaste månaden, mellan 2,7 och 5,1 procent för tredje senaste månaden och mellan 1,8 och 3,0 procent för den fjärde senaste månaden. Först fem månader tillbaka blir de slutliga upprevideringarna acceptabelt små (0,6 procent eller mindre). Ritar vi in hur försäljningsvolymerna sett ut under åren 2004-2010 jämfört med början av 2011 (kompenserade för förväntade upprevideringar) ser det ut som i diagrammet nedan.

Rött streckat ser ni de ännu osäkra siffrorna för början av 2011 och som ni ser skiljer de sig inte markant från tidigare år. Någonstans mellan max och min lär det nog hamna, vilket skulle vara i underkant för de senaste åren, men ungefär i linje med 2009 och 2010. Alltså ännu ingen varningsklocka från volymen, skulle jag säga.

Idag kan man också läsa om SEB:s senaste konjunkturprognos där Sveriges ekonomi spås bromsa in, alltså inte fortsätta att hålla en lika hög tillväxtnivå.

Effekterna av det högre ränteläget börjar märkas genom uppbromsning av såväl kredittillväxt som bostadspriser. Även detaljhandelns expansion har dämpats, men SEB tror på en fortsatt ganska stark konsumtionstillväxt de närmaste åren.

Svensk BNP-tillväxt väntas uppgå 4,7 procent i år och 2,6 procent nästa år.

Jag tror inte att det blir så starkt som i SEB:s spådom. Just vid vändningar har prognoserna en tendens att undervärdera vändningens kraft, vilket jag tidigare visat vad gäller Konjunkturinstitutet.