2013-05-06

Så ser Stockholms bostadsmarknad ut

SvD granskar idag den systematiska försäljningen av svartkontrakt i Stockholm. Det visar sig att flera fastighetsägare skor sig på detta, förutom att svartmäklarna tjänar pengar på det. Enligt föreningen Fastighetsägarna handlar det om några rötägg, men de verkar vara tillräckligt många och ha tillräckligt stort lägenhetsbestånd för att ge en livlig marknad för svarthandel med hyreskontrakt.

Jag har tidigare skrivit om Stockholms dysfunktionella bostadsmarknad och gjort lite räkneexempel (del 1, del 2) på hur det kan se ut för den som separerar. När det skrivs om Stockholms bostadsmarknad skrivs det ofta om hur svårt det är för nyinflyttade att hitta bostad, men ingen har såvitt jag har sett skrivit om det värsta problemet, nämligen par med barn som separerar eller skiljer sig, som inte har valet att bosätta sig på annan ort än Stockholm.

Jag har tidigare också föreslagit ett omedelbart moratorium för utförsäljning av hyresrätter i Stockholm, med tanke på att hyresrätternas andel av lägenhetsbeståndet sjunkit till 49 procent (1990 var 75,5 procent av lägenheterna i Stockholms stad hyresrätter). Glädjande nog har dock antalet ombildningar till bostadsrätter har sjunkit.
År 2012 blev 4 300 lägenheter bostadsrätter för sammanlagt 5,6 miljarder kronor. Toppåret 2010 ombildades 20 000 lägenheter för totalt 27 miljarder kronor.
Detta vansinne kanske sanerar sig själv?

En annan aspekt av bostadsträsket är att byggpriserna stigit i takt med bostadspriserna (se diagram) i en självförstärkande dans. Det finns många delar i detta och många som skor sig. Bloggen Bobubbla har ett fint diagram över hur markpriserna ökat, vilket oftast betyder att kommunerna får in mer pengar. Det är finfina pengar som kommunerna får in, men vad kommer att hända när de inte längre kan ta ut så höga markpriser? Då kommer de att tvingas dra ner på service eller höja skatten.

Dessutom är som SVT:s Rapport granskat de svenska byggpriserna 72 procent högre än genomsnittet för EU, vilket är en bra bit före tvåan Danmark (där byggpriserna är 38 procent högre än genomsnittet för EU). Bostadsminister Stefan Attefall (KD) är bekymrad men presenterar inga förslag till åtgärder.

För att återgå till Stockholm, låt oss ta som exempel en frånskild med två halvtidsbarn. Ska vederbörande ha en bostad finns idag följande alternativ:
  1. Köpa en bostadsrätt i förort, t.ex. i Farsta kostar en trerummare minst 1,7 miljoner. Månadskostnaden blir (med 30 års amortering) omkring 10 400 efter ränteavdrag. För detta krävs dessutom en kontantinsats på 255 000 - har man inte dessa kontanter blir det ett extradyrt blancolån för dom. Dessutom tar man en stor ekonomisk risk på 1,7 miljoner kronor.
  2. Betala 200 000 för att köpa sig ett hyreskontrakt svart.
  3. Hyra en lägenhet i andra hand - en trerummare i förort kostar 8000-11000 i månadshyra! Detta eftersom andrahandshyrorna som bieffekt av den nya lagen nu är kopplade till bostadspriserna. Dessutom innebär det oftast flytt efter ett år, då det finns ytterst få andrahandskontrakt som löper på längre tid än så.
Omöjligt för en förskollärare med 24 400 i månadslön före skatt, skulle jag vilja påstå. Ska det bara bo högavlönade kvar i Stockholm? Vem ska svabba toaletter, ta hand om barn på dagis osv? Notera att mina prisexempel inte gäller boende i innerstaden, utan långt ut i förorterna. Eller det kanske bara ska bo singlar här, som inte dummar sig och skaffar barn?

37 kommentarer:

  1. Korrekt beskrivning. Det är låna eller försvinna som gäller i Stockholm nu.

    SvaraRadera
  2. Lite och "fundera" på...

    * undras varför svenska ungdomar skaffar barn sent i livet ? ( med minskad nativitet som följd)

    * Fast det kan man ju lätt råda bot på genom att importera och sprinkla ut bidrag

    / . häst o villa

    SvaraRadera
  3. >Detta vansinne kanske sanerar sig själv?

    Eeh? Det har jag trott de senaste 10 åren.

    SvaraRadera
  4. Faktiskt, rent principiellt ser jag inget fel i ombildningar av hyresrätter till bostadsrätter. Problemet är ju att stockholm stad håvar in dessa inkomster till stadskassan. Hade allmännyttan fått behålla pengarna och använt dessa till nybyggen så hade vi haft fler bostäder.

    När det gäller hyrorna, så är inte ens 1:a handskontrakt särskilt billiga längre. Hyreshöjningarna de senaste 10 åren har varit rätt duktiga, och inte ens en tre-rummare i en 50-talskåk i en sunkig förort ligger under 6000kr i månaden längre.

    Vanligt folk har knappt råd med nyproducerade hyreslägenheter, det är bara bidragstagare som har råd med dem, och dessutom verkar detta menligt på bidragstagarnas motivation och möjligheter att ta sig ur bidragsberoendet.

    SvaraRadera
  5. Flute, det är intressant att du tar upp detta problem. Delvis gissar jag att anledningen är ditt eget trubbel med att hitta ny bostad i Stockholm med omnejd. Du får söka dig lite längre ut från stan med pendelavstånd. Där är priserna inte så skyhöga än. Men med halvtidsbarn osv blir det förstås problematiskt. Vi måste skuldsätta oss till döddagar för att rädda vårt eget skinn i detta störtlopp mot stupet. Någon lösning finns inte i sikte. Allt handlar om att hålla den vita skuldsatta och välbärgade medelklassen på gott humör. Allt annat tycks ointressant för dagens politiska nomenklatura.

    SvaraRadera
  6. Vad ska en förskolelärare med en trea till? Räcker det inte med en etta? Om förskoleläraren har en massa barn så borde den tänkt på sin ekonomi innan barnen införskaffades och separationen blev ett faktum.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Calle, du hade ju en trevlig människosyn!
      Livet blir inte alltid som man hade planerat...
      "en massa barn" - två stycken skrev jag, vilket knappast är "en massa".
      Även tvårummare blir väldigt dyra i dagens Stockholm.
      Att bo med två barn i en etta är knappast rimligt.

      Radera
    2. Endast människor som är immuna mot oförutsägbara händelser bör bosätta sig i Stockholm. Ett rimligt krav.

      Radera
    3. Jag tycker att jag har en mycket trevlig människosyn. Att medvetet införskaffa barn utan att att ha arbetat hårt och sparat innan när man har ett val som vi nu har är fel mot barnen, inget annat. Att lägga över ansvaret på "samhället" alltså att straffa de föräldrar som arbetat hårt och sparat är oerhört grymt.

      Radera
  7. Synd att det inte skapas jobb på småorter i landet. Arbetslösa tvingas flytta till storstäder med bostadsproblem som följd. Lönerna bestäms ju oftast av kollektivavtal så där går det väl inte att göra så mycket. Men staten sponsrar ju ungdomar och krogar. Det kanske vore möjligt att erbjuda företagen fördelar om dom etablerar sig på mindre orter. Det borde vara ekonomiskt fördelaktigt för landet som helhet.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Det låter som ett väldigt bra förslag!

      Radera
  8. Att man som ensamstående med låg inkomst ska amortera på 30 år är ju vansinne. Bättre att bygga ordentlig buffert i form av sparande istället.

    Sen kan du inte räkna amortering som en kostnad utan ett bundet sparande.
    Oavsett om priserna går upp eller ner så är amortering ett tryggt och bra sparande, men det är inte en utgift.

    Utan amortering kostar ett lån enligt ditt exempel 3 777kr i månaden med dagens listränta (swedbank).

    SvaraRadera
    Svar
    1. Man måste dock klara av kassaflödet likväl.

      Radera
    2. Och så tillkommer månadsavgiften till föreningen på cirka 3800.
      Och som Stefan Nilsson skriver måste man ändå någonstans klara av kassaflödet om man istället ska spara ihop pengarna.

      Radera
  9. Måste alla bo i Stockholm? Är det en korkad fråga i sammanhanget?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Nej, självklart vore det bra om färre valde att bo i Stockholm, men för den som separerar och har barn finns inget val.

      Radera
    2. Visst är det tufft när sånt händer men det händer i hela landet. Sthlm är själva sinnebilden för en massa karriärråttor som springer i hjulet och tror dom är jättelyckliga.

      Jag vet många i min bransch som kunde fått sjuk hög lön i Sthlm men som avböjer. Nånstans valde ju personerna som separerar att bo i Sthlm och borde rimligt viss reflekterat över omständigheterna vid en separation.

      Tyvärr, jag har svårt att känna sympati, alla världen städer har samma 'problem', men svenskarna gnäller mer.

      Radera
  10. Problemet är att alla måste bo i storstäderna, nära service. Och nu menar jag inte post utan tex universitetssjukhus.

    Arbetslösa för att få jobb, sjuka för att få vård (haha!), gamla för att vård OCH ung familj bor i storstaden.
    Jag skulle tro att minst 80'% av byggandet sker i dessa centras. Och där är det premium.

    I min närförort går politikerna bärsärkoch försör allt, med slogans som "bygg stenstaden större...men det som är byggt här är menat att var som det är, en lgh jag kollade på hade fått ett nytt akvarium mittemot. Dvs nytt glashus... Min vän har fått ett giganthus som förstör alla hans boendekvaliteter 5-10 meter från hans fönster, nu ser ca 10lgh rakt in!
    När jag går på visningar från bostadsförmedlingen så säger folk att de inte har råd till kontantinsatsen, nu måste alla bo i gammal hyresrätt. Undantaget då "de rika" och socfall.

    SvaraRadera
  11. Om det finns intresse kan vi samla kapital och bygga?
    Frågade samma år 2000, ville ha in 2-3 miljarder för att börja bygga men det var för mkt flis...även om de idag hade minst 10 dubblats.
    Nu ser ju inte läget lika bra ut men coola shyssta hak kommer att vara poppis. Ingen ide att tala med "de stora" om detta.

    SvaraRadera
  12. Fundera över vad du är beredd att betala för att undvika att bo "in the ghetto"...räkna gärna om det i arbetstid ;-)

    Because you are worth it !

    SvaraRadera
    Svar
    1. Även "in the ghetto" kostar lägenheterna skjortan.
      BR 3 rok Tensta 945 000, månadsavgift 5578 ger en månadskostnad på 9360 (efter ränteavdrag, räknat på 30 års amortering).
      BR 3 rok Skärholmen 1195 000, månadsavgift 5271 ger månadskostnad 10 054.
      BR 3 rok Hallunda 1390 000, månadsavgift 4747 ger månadskostnad 10 310.

      Radera
    2. "imponerande"...med tanke på gissade inkomster...
      (Betala skatt är sexigt..)

      I "mitt" ghetto kan du få motsvarande till halva priset..




      Radera
    3. Och vilket ghetto är det då?

      Radera
  13. Det dysfunktionella med bostadsmarknaden i Stockholm är hyresregleringen. Det är ju den som har skapat den svarta marknaden och boomen av bostadsrätter. Inte så konstigt att det ombildas då det är enda sättet att skapa rörlighet.

    SvaraRadera
  14. Helt fel! Det är främst moderaterna men även sossarna som ställer till det.
    Sen går alla hyresrätter med rimlig hyra till "de behövande" numer, annars går socialen i KK.
    Hyresregleringen är alltmer tandlös. Boomen av BR skapades genom utförsäljningar. Det finns nu så många att du säkert kan välja mellan ett nytt hyresrättskontarkt för 10-15k+ eller andrahand i BR för samma pengar.

    Jag är så förbenat trött på 18-1900-tals analys!

    SvaraRadera
  15. Varför anses det vara en mänsklig rättighet att få en hyresrätt? Är det staten/kommunen som ska tillhandahålla dom? Nej, fler bostadsrätter så folk blir tvungna att ta ansvar för där dom bor!

    SvaraRadera
    Svar
    1. Så SANT, jätte less på att vi har ett system där skötsamma hyresgäster tvingas bort av "drägg"..har sett exempel i mitt område där nästan alla hyresgäster flyttat medan drägg som knivhotar sina grannar i tvättstugan tillåts bo kvar.

      Ruinfeldt sa nyligen att "hatet" ökar...politiker skulle tvingas bo i den skit de skapar

      Radera
  16. *<):-) Willful ignorance

    Känns som "vi" mår som vi förtjänar ( fått det "vi" röstat på )

    SvaraRadera
  17. Lustigt att du inte ens kan få det att se omöjligt ut när du drar till med de värsta exemplen. En 3a bör man kunna dela med någon annan som har inkomst. Har man separerat kan man flytta till något mindre, man måste inte ha ett eget rum till alla barn om man inte har råd med det, framförallt inte med barnen på halvtid. Man kan knappast kalla Farsta "långt ut i förorten" sett utifrån hur lång tid det tar att pendla in till stan, det är egentligen relativt bekvämt avstånd om du frågar dem som bor i Uppsala, Västerås eller Strängnäs. Att bo i innerstan är väl ingen allmän rättighet, och det är väl inget större fel på Farsta? (förskollärare har en chans på innerstan om de ställer sig i kö)

    Om man ändå prioriterar att bo kvar i en 3:a så kan man antagligen få det att gå ihop, eftersom man förstås fortfarande delar vårdnadskostnaderna för barnen (och dessutom får barn/studiebidrag). Har man 24400 så får man ut ca 19200. Med utfyllnad genom bidrag och delad vårdnad borde inte de kvarvarande 8800 i månaden vara en omöjlighet att överleva på.

    Men framförallt är det inte rimligt att amortera på 30 år om man råkar ut för en separation. Amortering är ett sparande, och man bör spara när det är relevant utifrån ens livssituation, eftersom det är korkat att spara till att ha det fint senare i livet om det gör tillvaron för hela familjen miserabel för tillfället. Så, man upphör självklart med amorteringen tillfälligt (eller minskar takten så mycket som banken tillåter) tills dess att man t.ex. har hittat en ny partner eller löst situationen genom att skaffa ett mindre boende.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Haha Uppsala som alternativ! Fullständigt ohållbart i längden kan jag meddela, det gör vardagen till ett helvete. Och du säger att stockholmspriserna är helt ok "för man kan bo i Uppsala"! i d i o t

      Radera
    2. Om man inte förstår vad man just läst ska man inte kalla skribenten för idiot. Poängen var att Farsta ligger väldigt bra till ur ett pendlingsperspektiv, det är inte alls ett dåligt läge om man jämför med t.ex. Uppsala (som uppenbarligen ändå är helt okej avstånd för många då det knappast är tomt på uppsalatågen på morgnarna/eftermiddagarna).

      Så läs igen så ser du att det står: Priserna är helt okej under rådande förutsättningar för man kan bo på bekvämt pendlingsavstånd trots barn och endast en dålig inkomst.

      Radera
    3. "...Uppsala (som uppenbarligen ändå är helt okej avstånd för många då det knappast är tomt på uppsalatågen på morgnarna/eftermiddagarna)."

      Ja för folk pendlar ju naturligtvis för att dom trivs med det och inte för att det inte finns bostäder i Stockholm. Är du BLT eller?

      Att kalla priserna i Stockholm för ok tyder faktiskt på någon form av egenintresse eller förståndshandikapp.

      Radera
    4. Vad ironiskt det vore om bostadsbubblan i framtiden visade sig vara den lilla grupp domedagsprofeter som satt i sin bubbla av likasinnade, oförmögna att se problemen ur en annan synvinkel eller ens argumentera för sin sak.

      Om du tror att alla som väljer att åka från Uppsala gör det för att de inte har råd att bo i Stockholm är det du som har problem med förståndet. Det finns tusen skäl bara på min arbetsplats, exempelvis familj, vänner och släkt. Vet du ens vad det kostar med en lägga i centrala Uppsala, Uppsalas kommunalskatt samt månatliga resekostnader?

      Men, jag skriver det än en gång, du har ju inte heller förstått att det var Farsta det hela handlade om. Priserna är inte för höga med dagens räntor med tanke på att en ensamstående tvåbarnsmorsa skulle klara det. Vad som är motiverade priser och vad du vill att priserna ska vara bara för att du har suttit och väntat på kraschen i en massa år är två helt olika saker.

      Om du avser att svara igen så kan du väl undvika de pinsamma förolämpningarna som visar att du saknar argument och återkomma med... argument.

      Radera
    5. Anonym 2013-05-13 21:10:
      "förståndshandikapp" är som Anonym 2013-05-13 23:34 påpekar inte ok att använda i kommentarer på denna blogg som förolämpande tillmäle till meningsmotståndare. Påminner om kommentarsreglerna: "Personangrepp, hets mot folkgrupp och andra kränkningar hör inte heller hemma här."

      Radera
  18. "Långt ut i förortern" om man bor i Farsta. Det tar ungefär 30 minuter för mig att nå Karlaplan med kollektiv-trafiken. Låter det mycket flute?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Med pendel så kommer man långt på relativt kort tid också.

      Lustigt hur alla ser det som en rättighet att få en svinbillig lägenhet mitt i smeten.

      Därmed inte sagt att stockholms bostadssituation är oproblematisk, men ändå vill jag nog påstå att folk i allmänhet har rätt stora egon och duktigt uppblåsta förväntningar på allt möjligt i det här curlingsamhället.

      Radera
  19. Nu har du chansen att fynda lägenhet i Stockholm !
    ( nu när cornu-flakes har "bevisat" att media har fel så måste det vara gott om fynd )

    Husby - för Dig som är stark i PK-tron

    SvaraRadera

Kommentarer bör hålla sig till ämnet för den bloggartikel de hör till. Personangrepp, hets mot folkgrupp och andra kränkningar tillåts inte. Kommentarer som bara består av länkar tillåts normalt inte. Kommentarer som bryter mot reglerna kan komma att tas bort.