Brexit finansmarknadschock

Brexit blev inte bara en politisk chock, som jag skrev om i fredags, utan även en chock för finansmarknaderna. De flesta verkade vara tvärsäkra på att det inte skulle bli Brexit, utan Bremain. När väl beskedet om folkomröstningsresultatet kom så rörde sig världens finansmarknader mycket kraftigt på olika vis. Några smakprov från valutamarknaderna i fredags (fredagens slutkurs mot torsdagens).

• USA-dollarn -4,2 procent mot den japanska yenen.
• Pundet -8,8 procent mot USA-dollarn och -6,7 procent mot euron.
• Euron -1,7 procent mot schweizerfrancen och-3,6 procent mot USA-dollarn.
• Svenska kronan -1,6 procent mot euron.-4,3 procent mot USA-dollarn.

Så här stora rörelser är ovanliga på valutamarknaderna. De kan leda till att många företag globalt får stora valutaförluster. Visserligen får många företag också valutavinster, men det blir som ett lotteri - vissa vinner, andra förlorar. Det går också som bekant att hedga sig mot valutaförluster med hjälp av olika derivat, men i andra änden av derivatet sitter en utfärdare (t.ex. en bank) och denna utfärdare kan drabbas av förluster om de inte i sin tur hedgat sig. Någonstans sitter i slutändan någon med en förlust på varje valutaposition. Särskilt finansföretag och hedgefonder kan vara svårt drabbade.

Apropå valutor läser jag att det på många ställen är växlingsstopp för pundet på banker och hotell i flera länder, vilket ger problem för turister.

Det var också stora börsfall i Europa och Japan:

• Londonbörsen -3,2 procent (det kraftiga fallet i pundet bromsade förstås upp börsfallet)
• Parisbörsen -8,0 procent
• Frankfurtbörsen -6,8 procent
• Tokyobörsen -9,2 procent
• Madridbörsen -12,4 procent
• Milanobörsen -14,5 procent

Men värre är hur bankaktierna klubbades ner:

• RBS -18,0% (Storbritannien)
• Barclays -17,7% (Storbritannien)
• Lloyds -15,2% (Storbritannien)
• Deutsche Bank -13,9% (Tyskland)
• Commerzbank -12,8% (Tyskland)
• BNP Paribas -17,4% (Frankrike)
• Credit Agricole -14,0% (Frankrike)
• Société Générale -20,6% (Frankrike)
• Banco Santander -19,9% (Spanien)
• BBVA -16,2% (Spanien)
• Bankia -20,8% (Spanien)
• UniCredit -23,8% (Italien)
• Intesa Sanpaolo -22,9% (Italien)
• MPS -16,4% (Italien)

Ny eurokris och bankkris på gång? Särskilt intressant är Deutsche Bank, Europas ledande bank vad gäller derivat. Vid slutet av 2015 hade de en exponering på 32,87 biljoner euro i räntederivat och 6,37 biljoner euro i valutaderivat. Men det är säkert inget att oroa sig för.

På Londonbörsen handlades även husbyggarföretagen ner 20-30 procent. Uppenbarligen anses "Brexit" vara mycket negativt för den brittiska bostadsmarknaden.

Det kommer säkerligen att bli flera hedgefonder som får stänga ner på grund av förluster. Ännu har säkert inte de som lånat ut till spekulationer med hävstång hunnit göra "margin calls" till alla drabbade kunder (eftersom det borde ha varit väldigt många i fredags), även om de nog ringde runt till många i fredags. "Margin calls" kan ha oväntade effekter på finansmarknader, då (över)belånade aktörer kan sälja av andra finansiella instrument än de drabbade för att få tillräcklig likviditet.

En effekt som fredagens Brexit-kaos på finansmarknaderna troligen kommer att ha är att banker framöver kommer att bli betydligt hårdare vad gäller belåning av finansiella tillgångar. Detta kommer i sin tur att drabba alla inom finansmarknaderna vars affärsidé helt eller delvis bygger på belåning.

En annan effekt av Brexit-resultatet är att Storbritannien troligen kommer att förlora AAA-kreditbetyget på sina statsobligationer. En representant för S&P sade i fredags att "vi anser att ett AAA-betyg är ohållbart under dessa omständigheter".

Jag får säkert anledning att återkomma till de effekter jag nämnt ovan och säkert andra också, som jag inte hunnit skriva om just nu.

Det tar tid att utreda byggbranschen...

Bloggrannen Bobubbla frågar sig idag vart utredningen om de skenande byggkostnaderna tog vägen, som skulle ha varit klar 1 oktober i år. Utredningen handlar om den bristande konkurrensen inom bygg- och byggmaterialsektorn, som driver upp byggkostnaderna i Sverige. Svaret får man enkelt via en sökning på sou.gov.se. Då hittar man detta dokument om förlängd tid för utredningen.

Beslut vid regeringssammanträde den 10 september 2015.
Förlängd tid för uppdraget

Regeringen beslutade den 28 maj 2014 kommittédirektiv om att se över förutsättningarna för att främja konkurrensen på byggmarknaden (dir. 2014:75). Enligt utredningens direktiv skulle uppdraget redovisas senast den 1 oktober 2015.

Utredningstiden förlängs. Uppdraget ska i stället redovisas senast den 1 december 2015.

Vi kan alltså inom en vecka se fram emot utredningens resultat. Det kan bli spännande läsning...

Förbifartsvänner: kolla in Seattle!

Idag kom beskedet att Miljöpartiet inte längre försöker stoppa Förbifart Stockholm. Därmed kan bygget av vansinnesprojektet återupptas till en kostnad av 28 31 miljarder kronor eller troligen mer i slutändan. Pengar som skulle göra betydligt större nytta om de satsades på andra projekt.

De 30 miljarderna skulle alltså räcka till fyrfilig motorväg från Linköping till Skellefteå, eller från Stockholm till Arjeplog.
[...]
Enbart tillfartstunnlarna från trafikplatsen på Lovön är 7,5 km, samma längd som hela den föreslagna Nackatunnelbanan. Hela Stockholms t-bana har 62 km tunnlar, bara 10 km mer än Förbifartens 52.

Förbifarten kommer nämligen när den planeras stå färdig år 2022 att vara fullständigt onödig på grund av fenomenet "peak car", alltså att det körs mindre bil.

En av de få som har en nyktrare syn på Förbifart Stockholm är Expressens Patrik Kronqvist.

Att förbifarten binder upp så stora resurser gör dock att alternativa projekt som på allvar skulle ha kunnat mildra de problemen har skjutits långt på framtiden.

För den som fortfarande trots allt är positivt inställd till att bygga Förbifart Stockholm rekommenderar jag att läsa om "Seattle's unbelievable transportation megaproject fustercluck" (fustercluck är en omskrivning av clusterfuck för att slippa skriva ut "the F word").

Tunneln under Seattle beräknas kosta 4,2 miljarder dollar, vilket till dagens valutakurs är omkring 32 miljarder kronor. Alltså ungefär samma kostnad som Förbifart Stockholm. Tunneln är dock betydligt kortare (3 kilometer), men byggs i svårare mark med hjälp av en jättelik borrmaskin (jämför den ökända tågtunneln under Hallandsåsen).

Flera av de "oväntade" malörer som journalisten Dominic Holden varnade för redan innan tunnelbygget drog igång har hänt. Nu är inte detta tunnelprojekt direkt jämförbart med Förbifart Stockholm rent tekniskt, men vi kan ändå dra upp ett antal punkter som med stor sannolikhet kommer att gå snett även här.

1. Det kommer säkerligen att kosta betydligt mer än beräknat. Detta vet vi av erfarenhet (och forskning) att såna här megabyggprojekt gör som regel. Det är nämligen alldeles för svårt att göra korrekta kalkyler för såpass komplexa projekt. Det finns även starka incitament att räkna optimistiskt på kostnaderna (eller till och med ljuga) för att få projektet igenom det ekonomiska nålsöga som själva beslutet utgör.
2. Förbifart Stockholm ska gå i en 17 kilometer lång tunnel 40-60 meter under markytan och Mälaren. Det finns en stor risk att det vid något tillfälle att bli något slags problem antingen med vattenläckage in i tunneln och/eller med förlust av grundvatten ovanför (då förslagsvis i något av de naturreservat som passeras).
3. Förbifarten ska sprängas, delvis under befintlig bebyggelse. Med tanke på att tunneln är rekordlång ökar risken för att det någonstans på vägen blir skador på bebyggelse av sprängningarna.
4. Finansieringen kan delvis försvinna. Delar av finansieringen ska komma från trängselskatten i Stockholm och skulle trafikmängden falla (peak car, ni vet) kommer plötsligt en del av bygget att vara ofinansierat. Vem ska då betala? (Ledtråd: du, jag och alla andra skattebetalare.)
5. Någon av entreprenörerna går i konkurs. Inte helt osannolikt att något byggföretag konkar under byggtiden, med tanke på att vår bostadsbubbla slutligen lär hinna spricka under förbifartens byggtid. Då måste en ny entreprenör anlitas, vilket troligen fördyrar bygget.
6. Det kan uppstå en tvist med någon av entreprenörerna angående villkoren. Med tanke på projektets storlek är det sannolikt att detta händer någon gång under bygget. Det hela kan då komma att stå stilla ett tag och dessutom fördyras.

Så stoppa detta idiotprojekt nu innan så många miljarder plöjts ner att det av prestigeskäl inte längre går att stoppa.

Tillägg: Läs även Bilstadens död i tidningen Arkitekt.

Skuldtyngt Kina saktar in

Kinas ekonomi har växt i rasande takt de senaste årtiondena. Tillväxttakten är inte lika snabb som 2010, men den ligger fortfarande runt 7,5 procent per år. Nu finns dock tecken på att Kinas ekonomi snart kommer att börja sakta in. Kinesiska företag skär ner investeringarna med 7 procent i år, vilket är den största årliga nedgången sedan finanskrisen.

Kinas fastighetsmarknad har jag skrivit om tidigare och nu syns där tecken på nedgång, se diagrammen nedan.

Antal sålda bostäder minskar, liksom bostadspriserna, som nu sjunker med nästan 1 procent per månad.

Att byggandet avtar syns på stålpriset. Priset på armeringsjärn har fallit 16 procent sedan början av året och cementpriset har fallit 9 procent. De kinesiska stålproducenterna har nu exporterat mer för att kompensera för en vikande inhemsk marknad.

Vissa mindre byggbolag har stängt ner och i en del fall lämnat halvfärdiga byggen efter sig.

Nu är frågan om kinesiska staten kommer att låta fastighetsmarknaden fortsätta falla eller om man även denna gång kommer att vrida på kreditkranen för att "rädda" situationen.

Som jag skrev i februari så har Kinas ekonomiska tillväxt sedan 2008 drivits på av en sanslöst snabb tillväxt på kreditmarknaderna, bland annat för bankerna.

De senaste fem åren har Kinas bankers tillgångar (alltså mest utlåning) växt med 89 biljoner (tolv nollor) yuan, vilket till dagens växelkurs motsvarar 14,7 biljoner dollar. Som jämförelse var totalsumman av USA:s bankers tillgångar 14,6 biljoner dollar i slutet av september. Totalsumman av de kinesiska bankernas tillgångar är 147 biljoner dollar, eller 24 biljoner dollar, vilket motsvarar drygt 250 procent av landets årliga BNP.

Även så kallade "trusts" har växt snabbt - de har växt från 8 procent av BNP i slutet av 2010 till 19 procent av BNP i slutet av 2013. Deras utlåning till fastighetssektorn har växt med 50 procent på ett år.

En sak jag nämnt tidigare är också de skulder som provinser och städer dragit på sig, där det nu varnas för inställda betalningar på sina håll sedan regeringen dragit ner på sina implicita garantier för provinsernas och städernas skulder. Därmed förändras hela marknaden för deras obligationer. I år har de dragit på sig 1,7 biljoner yuan (278 miljarder dollar), betydligt mer än de 189 miljarder dollar de drog på sig förra året. Regeringens förändrade attityd till dess skulder förändrar nu förutsättningarna för hela den marknaden säger bedömare. Jag skrev även om dessa skulder i våras.

Kinas provinser och städer har tagit på sig stora skulder för att finansiera infrastruktur, särskilt genom det stimulanspaket som centralregeringen släppte under finanskrisen hösten 2008. Problemet är att de investeringar som dessa skulder använts till inte ger några inkomster. Kinas provinser och städer har till stor del levt på att sälja av mark till höga priser, men det kan de inte göra hur länge som helst. Nomura uppskattar att deras skulder har ökat med 253 procent sedan 2008 och officiella siffror anger att de har ökat med 67 procent från slutet av 2010 till juni 2013 och nu är på totalt 2900 miljarder dollar.

Totala skulderna i Kina (enligt de officiella siffrorna alltså) har ökat från 153 procent av BNP år 2008 till beräknade 242 procent i slutet av innevarande år.

Det som framförallt sticker ut i detta diagram är hur mycket företagens skuldsättning ökat - från 97 procent av BNP år 2008 till beräknade 169 procent av BNP (!!) i slutet av innevarande år. En fullständigt ohållbar nivå på skuldsättningen! Det är troligen här vi har den värsta biten av den kinesiska kreditbubblan, även om mycket är oklart i övrigt på grund av att det finns mycket "grå" krediter.

Mycket riktigt varnas det nu för att många kinesiska företag och banker kan bli "zombier" på grund av denna höga skuldsättning.

Några få kinesiska företag tilläts i våras att ställa in betalningarna på sina obligationer, men det har hittills inte varit särskilt många. Kommer det att tillåtas att fler skuldtyngda bolag ställer in betalningarna, eller kommer de istället att "zombifieras"?

P.S. Imorgon tisdag 21/10 kl 4 på morgonen svensk tid presenteras kinesisk statistik över detaljhandel, industriproduktion och fasta investeringar samt BNP för tredje kvartalet. Som all kinesisk statistik ska den dock tas med en stor nypa salt.

P.P.S. Läs även vad jag skrivit tidigare om Kina.

Progressiv avskrivning finns även i ombildningar

Diskussionen om de progressiva avskrivningarna i många bostadsrättsföreningar tar sig ständigt nya vändningar. Det hela började på tisdag kväll i förra veckan när SvD uppmärksammade revisorsförening FAR:s nya riktlinjer för avskrivningar i bostadsrättsföreningar, som inte längre skulle få tillämpa progressiv avskrivning, utan istället måste använda en rak avskrivningsplan. Efter några dagars rabalder backade så FAR i fredags då dess generalsekreterare Dan Brännström gick ut och sade att "frågan har sprängkraft" och istället lämnade över ansvaret för ett eventuellt beslut till Bokföringsnämnden. Det löser dock ingenting - progressiva avskrivningar lurar fortfarande bostadsrättsköparna lika mycket och man har bara sopat problemet under mattan.

Varför blev det så plötsligt rabalder i förra veckan? Som jag påpekade var det ju FAR:s syn på avskrivningarna redan känd sedan oktober 2013, eller till och med december 2011. Uppenbarligen är det ingen som håller koll på dessa frågor hos byggare och bostadsrättsorganisationer. Eller så skulle FAR ha varit tydligare och gjort kortfattade förståeliga massutskick till berörda parter.

Så tar idag Erik Davidsson från Borevision (Sveriges största revisionsfirma för bostadsrättsföreningar) och kallar avskrivningsfusket för bedrägeri. Skönt att även mer officiella personer vågar kalla saker vid deras rätta namn, inte bara obskyra bloggare. Erik Davidsson talar om "ett omfattande missbruk av progressiva avskrivningar" och att "trots att landets bostadsrättsföreningar har ett värde som halva Stockholmsbörsen har FAR inte varit intresserat". Han spekulerar även i hur det uppstått: "Det var nog så att när byggherrarna fick svårt att sälja sina objekt vid finanskrisen 2008, började många tillämpa en mer aggressivt progressiv avskrivning för att sänka månadsavgifterna." Fast jag har sett hårresande exempel i flera föreningars ekonomiska planer redan 2001 när jag skulle köpa bostadsrätt och uppmärksammade även fenomenet här på bloggen 2008. Men kanske har det blivit ännu värre efter finanskrisen 2008.

Idag skriver SvD:s Patricia Hedelius om att bostadsminister Stefan Attefall inte svarar angående avskrivningarna, en fråga som i allra högsta grad berör hans ansvarsområde. Jag tror personligen att Attefall har fått stora skälvan och inte vågar svara av rädsla för att göra bort sig. Först måste han nog få en rejäl genomgång av sina medhjälpare på departementet för att kunna komma med ett vettigt svar. Enligt Wikipedia har Attefall en fil kand i statskunskap och nationalekonomi, men han verkar ha ägnat större delen av sitt yrkesliv åt politiska poster. Med tanke på hans tidigare uttalanden i bostadsfrågor känns det som om han fått sin ministerpost mer på politiska meriter än på kunskap om bostadsmarknaden.

Hedelius påpekar att avskrivningarna i många bostadsrättsföreningar "strider mot gällande redovisningsprinciper".

Det är också värt att påpeka att om Skanskas egna revisorer godkänt lika fria tolkningar av avskrivningar i bolagets årsredovisning som byggbolaget säljer sin nyproduktion på hade ”ekonomisk bluff” varit en allt för tam rubrik.

Så trots att FAR backar kommer troligen förändrade avskrivningsregler att bli verklighet ganska snart. Beslutet kommer att tas av Bokföringsnämnden, men Hedelius tror att det kommer att skjutas upp till efter valet i höst, eftersom "ingen vill hålla i bilan". Frågan är dock om man lyckas skjuta upp beslutet så länge med tanke på den debatt som blossat upp. För den sittande regeringen Borg Reinfeldt är detta med avskrivningsreglerna en högst ovälkommen nyhet. En sprucken bostadsbubbla är det sista de vill ha innan valet. Kan de skjuta upp det obehagliga och lämna det i knät på nästa regering, som enligt opinionsundersökningarna ser ut att komma att ledas av Socialdemokraterna under Löfven, skulle de slippa en massa obehag.

Hedelius skriver om 50 000 nyproducerade lägenheter som kommer att få chockhöjda avgifter, men vad jag kan se så tillämpas progressiv avskrivning även många av de bostadsrättsföreningar som skapats de senaste åren genom ombildning av hyresrätter. I förra veckan gjorde jag en stickprovsundersökning på Hemnets karta över Stockholms förorter. Här har ni resultatet - jag hänger dock inte ut föreningarna med namn.

• BRF 1: Bildad och byggd 2002. Rak avskrivning av byggnader på 300 år!
• BRF 2: Bildad och byggd 2001. Avskrivning av byggnader 0,5% per år = 200 år
• BRF 3: Bildad och byggd 2007. Progressiv 80-årig avskrivning, f n 0,55% per år
• BRF 4: Bildad och byggd 2001. Progressiv 80-årig avskrivning, f n 0,5% per år
• BRF 5: Bildad och byggd 1943. Avskrivning byggnader 1,25% per år = 80 år
• BRF 6: Bildad och byggd 2001. Progressiv 100-årig avskrivning, f n 0,1% (!) per år
• BRF 7: Bildad och byggd på 1950-talet. Progressiv avskrivning, f n 0,25% per år
• BRF 8: Bildad och byggd 1952. Avskrivning byggnader 2% per år = 50 år.
• BRF 9: Bildad 2003, byggd 1947. Avskrivning progressiv 100-årig, f n 0,7% per år.

Som ni ser har jag bara hittat en förening som är resultatet av en ombildning och den har progressiv avskrivning, om än inte av värsta sorten. Jag är övertygad om att det gäller för flera av de senaste årens ombildningar. Säkerligen finns det fler ombildningar i innerstan, men jag gjorde min stickprovsundersökning på förorterna.

Inte förvånande så tillämpar alla de nybyggda föreningarna jag hittade orimliga avskrivningsplaner. Mest spännande tycker jag är den som har en rak avskrivning på 300 år - som om ett hus byggt på Carl XII:s tid skulle vara färdigavskrivet i år!

Det mest häpnadsväckande fyndet är dock föreningen från 1950-talet som på något vis har lyckats fiffla om sin avskrivningsplan till att bli progressiv. Jag gissar att det gjordes i samband med det stambyte som genomfördes för några år sedan. Det rör sig inte om någon liten förening utan en stor förening med flera hundra lägenheter.

Ingen nyhet med avskrivningsreglerna

De "nya" avskrivningsregler som SvD med flera skriver om idag visar sig vid en närmare granskning inte vara så nya. Redan i oktober förra året skrev Föreningen auktoriserade revisorer (FAR) en mycket informativ artikel om detta i tidningen Balans.

Bostadsrättsföreningar och andra fastighetsföretag som tillämpar progressiv avskrivningsmetod behöver justera sina tillämpade avskrivningsmetoder senast 2014. Det anser FAR:s policygrupp för redovisning. Bakgrunden är de nya redovisningsregler från Bokföringsnämnden (BFN) som ska följas av de flesta icke-noterade aktiebolag och ekonomiska föreningar.

Det gäller Bokföringsnämndens regelverk för årsredovisningar, där sista delen publicerades i december 2012.

I och med införandet av de allmänna råden K3 och K2 är det FAR:s bedömning att förutsättningarna ändras för att tillämpa progressiva avskrivningar på byggnader. I K3 nämns inte progressiva avskrivningar över huvud taget. FAR utesluter inte att det i sällsynta fall kan finnas tillgångar där progressiv avskrivning är lämplig mot bakgrund av den överordnade principen i K3, att avskrivningarna ska återspegla förväntad förbrukning av tillgångens framtida ekonomiska fördelar. Det är dock FAR:s uppfattning att detta inte kan gälla för byggnader.

Ord och inga visor!

När vi ändå ser på historiken, så ser jag att FAR redan i december 2011 (!) gjorde ett uttalande i frågan om "avskrivningsmetoder som skjuter kostnader på framtiden", nämligen "RedU 12 Avskrivning av byggnad vid tillämpning av årsredovisningslagen". Saken har alltså varit känd länge, bara det att de flesta aktörer har valt att låtsas som om det regnar, ända tills nu, då det plötsligt blåses upp till förstasidesstoff när någon journalist i vanliga riksmedia upptäcker vad de nya reglerna innebär.

Särskilt roliga att läsa är bortförklaringarna från Magnus Lambertsson, säljchef för Skanska Nya Hem.

"Men ingen visste om det här innan FAR la om sin policy i höstas."

Jo, det framgick som jag nämnde ovan redan av FAR:s uttalande i december 2011. Nu är kanske inte FAR:s uttalanden det mest spännande att läsa (om man inte är revisor), men någon borde ju hålla koll på dem från exempelvis byggbolagens sida, åtminstone deras revisorer!

"Nu tittar man tillsammans på hur man ska redovisa framgent. Det här är rätt svårt att förstå för gemene man."

Nej, det är inte särskilt svårt att förstå! De flesta som förstår vad avskrivningar är lär förstå hur man genom detta redovisningsförfarande skjuter oundvikliga kostnader på framtiden.

"För alla kostnadskalkyler och ekonomiska planer som vi har gjort, har det funnits oberoende intygsgivare som har granskat och tyckt att det är okej. Det finns också revisorer från de stora byråerna som har reviderat alla de här kalkylerna och boksluten, utan synpunkter på upplägget tills den här diskussionen dök upp i fjol."

Grund för stämningar, med tanke på att de nya reglerna alltså varit kända länge?

"Skanska har absolut inte varit ensamt om detta, och vi har hållit på med det länge... Det är alltså tiotusentals nya bostadsrätter som skrivs av så här."

Visst, fler kålsupare. Bra dock att de erkänner omfattningen av det.

"Även Skanskas ekonomer tycker att det är klurigt när kunderna frågar. Så det är svårt, absolut."

Isåfall måste jag ifrågasätta kompetensen hos Skanskas ekonomer. Jag, som inte har någon ekonomutbildning, lyckas utan svårighet förstå detta och till och med förklara det för andra.

Diagrammen ovan visar bara exempel på hur det skulle kunna se ut. Jag är övertygad om att det finns värre exempel i verkligheten!

Kalldusch: BRF:er måste använda RIMLIGA avskrivningar

Idag kom en verklig kalldusch för Sveriges bostadsrättsmarknad. Som många påpekat länge, bland annat Cornucopia och jag, så har många bostadsrättsföreningar alltför låga avskrivningstakter. Första gången jag uppmärksammade detta var när jag 2001 (långt innan jag startade min blogg) skulle köpa en bostadsrätt och såg att flera föreningar hade avskrivnings- och amorteringstakter på drygt 300 år - som om ett hus byggt i början av 1700-talet skulle vara avskrivet först nu. Det som är nytt för mig i dagens nyhetsflöde är att detta är en konsekvent princip som tillämpats av många bostadsrättsföreningar, nämligen så kallad progressiv avskrivning. Att många sköt de nödvändiga avskrivningarna (och amorteringarna) på framtiden var uppenbart för mig - jag insåg att BRF:erna skulle behöva höja avskrivningstakten i framtiden, men inte att det var en konsekvent princip. Det är alltså inget nytt fenomen, som SvD skriver, utan jag såg det som sagt redan 2001 och skrev om det på bloggen redan 2008. FAR:s beslut borde alltså inte vara någon överraskning för någon, utan bara en nödvändig anpassning från fantasisiffror till rimlig avskrivningstakt.

Nu får säkerligen många bostadsrättsföreningar stora skälvan när revisorsorganisationen FAR från och med i år plötsligt ställer nya krav, där progressiv avskrivning inte längre tillåts. Ännu värre torde reaktionen bli hos byggföretagen, som använder dessa glädjekalkyler för att minimera amorteringen på föreningens lån och därmed sänka månadsavgifterna på de nya bostadsrätter man avser att sälja. Höjd månadsavgift betyder lägre marknadsvärde, eftersom det påverkar kalkylen av månadskostnaden negativt - månadsavgiften snor utrymme från den del av månadskostnaden som kunde ha använts till att betala räntor (och eventuellt amorteringar) på bostadsrättsinnehavarens eget lån.

Frågan är om det nu kommer att dyka upp en våg av stämningar från bostadsrättsföreningar mot de byggföretag med flera som sålt på dem de orealistiska ekonomiska planerna. Jag vet inte om det finns några lagliga möjligheter för någon att stämma någon annan - det får någon juridiskt kunnig reda ut. I vissa fall borde det dock finnas juridiska möjligheter att stämma någon. Det är många som är inblandade här - bostadsrättsinnehavaren, bostadsrättsföreningen, banker, byggbolag, Boverket, revisorer.

Det är FAR som tar initiativet till denna ändring, men statliga Bokföringsnämnden verkar tycka att det är sunt. Det är troligen inte heller något som går att förhandla bort. Det handlar nämligen om något som står i Årsredovisningslagen, som i sin tur styrs av ett EU-direktiv.

Vilka kommer nu att drabbas? För det första kommer många bostadsrättsföreningar att tvingas höja sina avgifter eller visa upp en förlust för 2014 och även kommande år. Att gå med förlust är såklart inte långsiktigt hållbart, så i förlängningen måste alla föreningar med orimligt låga avskrivningar höja avgifterna. Höjda avgifter leder som sagt till lägre bostadsrättspriser. Det gäller för övrigt inte bara nybyggda föreningar, utan även många föreningar med flera år på nacken.

För det andra kommer ett antal byggjättar att drabbas - Skanska, NCC, PEAB med flera, liksom Riksbyggen. Kalkylen för pågående bostadsrättsprojekt blir plötsligt helt annorlunda. Antingen sänker man priset (samtidigt som man höjer avgifterna) eller så lyckas man inte sälja de nybyggda bostadsrätterna. Ett annat alternativ är förstås att låta de nybyggda bostäderna blir hyresbostäder istället. Detta medför dock andra problem då bostadsrätter byggs med halva livslängden mot hyresrätter och därmed dubbla underhållskostnaden (läs Cornucopia samt Jonas Anund, doktorand på KTH).

Riksbyggen föredrar dock uppenbarligen att fortsätta leva i en fantasivärld.

Mårten Lilja, kommunikationschef på Riksbyggen, tycker att reglerna inte behöver tolkas på Fars sätt.

– Vi avser göra avskrivningar på det sätt som hittills gjorts. Vi tycker helt enkelt att det är rätt, säger han.

Riksbyggen har uppvaktat Far och Bokföringsnämnden i frågan. Lilja säger att en byggnad de första decennierna har ett ganska intakt värde, då omfattande renoveringar oftast inte behövs.

– De tillkommer längre fram i tiden. Då är det rimligt att avskrivningarna ökar längre fram.

Han säger att tolkningen riskerar att försvåra bostadsbyggandet.

– För det kommer, faktiskt i onödan, att öka boendekostnaden i framförallt nya hus.

Men professorn i fastighetsekonomi Stellan Lundström sågar Riksbyggens resonemang och påpekar att han larmade om avskrivningsfusket redan för 13 år sedan.

Avskrivningar på byggnadskapital, som ska spegla förbrukningen av byggnadskapitalet, borde vara degressiv eftersom förbrukningen i praktiken är störst i början.

Nu ligger dock avgörandet hos Bokföringsnämnden. Låt mig gissa att de kommer att utsättas för en intensiv lobbyverksamhet den närmaste tiden.

Som Cornucopia påpekar är avskrivningsfusket bara en del av bluffen i nya bostadsrättsföreningar.

De ekonomiska planerna innehåller också totalt orealistiska drifts-, uppvärmnings, och underhållskostnader, antaganden om evigt låga räntor mm. Därtill är det svårt att hitta erfarna och kompetenta personer till föreningarnas styrelser, då det är uppenbart att erfarna och kompetenta personer aldrig skulle köpa en lägenhet i dessa föreningar, och oavsett är en begränsad tillgång från början.

Han tar även upp ett exempel på vad det kan bli för effekter för en nybyggd BRF.

Mer om vidare effekter senare...

Krav på protektionism att vänta - även inom EU

Jag läser att franska byggföretag är upprörda över att spanska byggare tar deras jobb. De säger att de spanska företagen ägnar sig åt oschysst konkurrens genom låga löner och att inte följa regler ordentligt. Spanjorerna å sin sida säger att de bara följer EU:s regler om fri rörlighet för företag och anställda.

Det är inte underligt att spanska byggföretag söker sig till den franska marknaden, med tanke på att arbetslösheten i Spanien är på 26 procent och byggandet har drabbats särskilt hårt. EU-direktivet om utstationerade arbetstagare från 1996 tillåter att företag "utstationerar" arbetare till ett annat EU-land i upp till två år, men med hemlandets löner, skatter och sociala avgifter. Det är en viktig del i EU:s ambitioner att integrera medlemsländerna med varandra.

Antalet utstationerade arbetare i Frankrike har ökat tiofalt på tio år (42 procent av dessa finns inom byggindustrin), vilket lett till missnöje från fransmännens sida. Nationalistiska partiet Front National vill upphäva direktivet (hur nu det skulle gå till) och gör ett nummer av detta inför EU-parlamentsvalet i maj. Även parlamentsledamöter från president Francois Hollandes regerande socialistparti vill skärpa regleringarna för utstationerade arbetare från andra EU-länder, med hänvisning till att många företag använder denna möjlighet för att gå runt lokala lagar för arbetskraft, så kallad "social dumpning".

Framförallt Frankrike och Tyskland har drivit på för att skärpa tillämpningen av direktivet om utstationerade arbetstagare och i början av december förra året fick man med sig andra länder på det i ett beslut från ministerrådet, om än i ganska urvattnad form. Frågan lär dock dyka upp snart igen.

Så länge det gick bra för EU var bestämmelserna om öppenhet inom unionen inte lika kontroversiella (även om just "social dumpning" genom utstationering varit kritiserat förut), men nu när det går dåligt reses allt fler krav på att skydda inhemska företag. Detta är en trend som säkerligen kommer att förstärkas de närmaste åren.

Med tanke på det utbredda missnöjet i många EU-länder och den höga arbetslösheten kommer många partier, framförallt de populistiska, att försöka se till att "illojal konkurrens" inom EU blir en valfråga inför EU-valet i maj. Med tanke på det generellt väldigt låga valdeltagandet i EU-parlamentsvalen finns goda möjligheter för EU-kritiska partier att få starkt ökad representation i EU-parlamentet, bara de lyckas trumma ihop soffliggande väljare som känner för att proteströsta mot EU.

Det är nog inte bara inom EU vi får se trenden mot mer protektionism, utan i spåren av nedåtgående finansiellt tillstånd i många länder kommer det även att bli en trend på global nivå. Det är bara att se på tidigare större kriser för att ana vad som kommer. Världshandelsorganisationen WTO:s frihandelsagenda kommer säkerligen att bli överkörd.

Omsättningsfall för norska bostäder

Som jag skrev i början av januari så föll bostadspriserna i Norge 2013 för första gången sedan finanskrisen. Idag rapporterades att bostadsförsäljningen i Norge föll 34 procent fjärde kvartalet 2013 jämfört med samma kvartal 2012. Totalt under 2013 föll bostadsförsäljningen i Norge med 12 procent - omsättningsfallet accelererade alltså under slutet av året, vilket inte bådar gott för 2014. Även produktionsstarter av nya bostäder uppvisade en liknande trend - de föll med 18 procent mot fjolåret under sista kvartalet och med 6 procent för helåret. Byggarna ser vartåt det barkar och vill inte bli sittande med osålda nyproducerade bostäder.

Vi ser alltså allt fler bekräftelser på att den norska bostadsbubblan faktiskt toppade i maj 2013. Sjunkande omsättning brukar hänga samman med sprucken bubbla i och med att säljarna ännu inte har anpassat sig till det nya prisläget, utan hoppas på att det bara är en tillfällig dipp för priserna.

Inte förvånande kräver nu Boligprodusentenes Forening åtgärder från myndigheterna för att åter driva upp efterfrågan - bland annat vill de att kravet på kontantinsats vid bostadsköp sänks till 10 procent. Bostadsstarterna väntas fortsätta nedåt i år och det kommer att lägga en våt handduk över hela den överhettade norska byggbranschen. Frågan är om regeringen kommer att vidta några åtgärder - det verkar lite tidigt ännu. Av andra länders spruckna bostadsbubblor kan vi se att när bubblan väl brustit är det väldigt svårt att återuppliva den - Norges styrande borde tänka efter ordentligt innan de försöker stimulera bostadssektorn.

Norska bostadspriser föll 2013

Norska bostadspriser föll 2013 för första gången sedan finanskrisen. Under första halvåret steg priserna, men sedan maj har de sjunkit med 5,3 procent. Bostadspriserna har fallit varje månad sedan maj, med undantag av augusti. Från december 2012 till december 2013 noterades alltså totalt sett en nedgång på 0,6 procent.

Det är inte precis någon överraskning att detta skulle hända förr eller senare. Redan i augusti 2010 skrev jag om den norska bostadsbubblan. I februari 2012 gjorde jag en ordentlig genomgång av Norges bostadsbubbla och oljeintäkterna. Norges oljeproduktion har de senaste åren sjunkit med runt 6 procent per år och trenden visar ännu inga tecken på att vända - ännu har vi bara siffrorna för november och det ser ut som om oljeproduktionen även 2013 kommer att sjunka med runt 6 procent. Det är bara det ökade oljepriset som räddat de norska oljeinkomsterna, men nu har oljepriset legat ganska still i två år. Även ökad gasutvinning bidrar förstås till Norges exportinkomster.

Norska bloggen Tankeløse Plukk var en av de första att skriva om den norska bostadsbubblan i april 2007. Sedan dess har den förstås (liksom den svenska bubblan) blåsts upp ännu mer.

Nu förutspås fortsatt fallande bopriser i Norge under 2014.

Statistisk sentralbyrå spår fallende boligpriser i 2014. Det samme gjelder de fleste prognosemakere. Nå er også eiendomsmeglerbransjen selv negativt til prisutsiktene for 2014.

Mäklarförbundet EFF tror dock bara på en nedgång på 1-3 procent under 2014. Nordea däremot tror mer realistiskt på en nedgång med 7-8 procent under året och en nedgång på 15-20 procent över två år. Det låter rimligare med tanke dels på hur stor nedgången var i Danmark, dels på att det också går trögt att sälja bostäder nu (ett tecken på att toppen har passerats). I december 2013 var det 43 procent fler bostäder till salu på finn.no än i december 2014. Dessutom var omsättningen på bostäder väldigt låg under december jämfört med normalt och försäljningstiden ökade till 49 dagar mot 43 dagar för december 2012.

Flera kända ekonomer och institutioner har tidigare varnat för Norges höga bostadspriser och hushållens höga skuldsättning, bland annat Nouriel Roubini och Robert Shiller, liksom IMF och norska Finanstilsynet. Även Paul Krugman tycker att de kraftigt ökade priserna och skuldbördan är bekymrande och konstaterar att de norska hushållens skulder har passerat 200 procent av disponibel inkomst (i Sverige har vi bara passerat 170 procent), vilket är betydligt högre än de 110 procent som uppnåddes då USA:s bostadsbubbla sprack. Krugman säger att Norge är ett väldigt annorlunda land på grund av oljan, men oljan håller ju på att krympa. Det är dock fortfarande en skillnad mellan Norge och USA, nämligen positiv respektive negativ handelsbalans - tack vare det har Norge lyckats driva upp sin bostadsbubbla till högre nivåer.

Det finns dock obotliga optimister, t.ex. Baard Schumann, VD för en av Norges största byggare Selvaag Bolig. Han tror visserligen att priserna kommer att fortsätta fall första kvartalet i år, men sen tar de minsann fart uppåt igen till nya rekordnivåer! Han påpekar att byggkostnaderna i Norge är så höga att det inte går att komma ner i pris. Hur fel detta resonemang är har vi sett i andra länder. Byggkostnaderna följer med bostadspriserna uppåt, men när det sedan spricker så drabbas byggbranschen hårt. Selvaag Bolig försöker nu pressa ner byggkostnaderna istället för att sänka priserna på nybyggda bostäder. De ämnar fortsätta med alla byggen som planerats för året.

Christian Dreyer, VD för Eiendomsmeglerforetakenes Forening (EFF) tror dock att många byggprojekt kommer att läggas i malpåse istället för att prissänkas. Om han därmed även avser några av Selvaag Boligs projekt framgår inte.

- Kostnaden ved å bygge i Norge er blitt så høye samtidig som nye regler har gjort det dyrere. Underentreprenører har hatt samme lønnsvekst, så de økte kostnadene har ballet seg på. Jeg tror de heller vil legge prosjektene i skuffen enn å realisere de til lavere priser, sier han.

Även Jan Ludvig Andreassen, chefsekonom på finansgruppen Eika tror att det kommer att bli en inbromsning i byggaktiviteten.

- Flere av de store byutviklingsprosjektene i Oslo er bare luftspeilinger om ikke Norge Bank halverer renten, og boligprisene øker. Fortsetter denne trenden blir boligbygging en sport for idealister som man ikke kan tjene penger på det, sier han.

Han hoppas också på att centralbanken ska gå in och stötta upp situationen.

- Norges Bank må halvere renten for å unngå at Norge går inn i en unødvendig økonomisk tilbakegang, sier Andreassen.

Det ska bli mycket intressant att se hur bostadspriserna i Norge utvecklar sig framöver och vilka effekter en prisnedgång på 20 procent kommer att få på ekonomin. Byggbranschen lär drabbas hårt och vi kommer säkerligen att se problemen spilla över till Sverige.

Jag rekommenderar er även att läsa norska bloggen The Boom Bust som bland annat skrivit om norrmän och skuld. Norska bloggen thetruthno proklamerade redan i november att bostadsbubblan i Norge har spruckit och i augusti 2012 resonerade thetruthno en del om vad som sker när bostadspriserna faller igen.

Tillägg: Det är intressant att läsa hur även i Norge de som tror på sjunkande bostadspriser skildras som "boligpessimister" medan de som hoppas på stigande bostadspriser skildras som "boligoptimister". Är det bra med stigande bostadspriser?

Så ser Stockholms bostadsmarknad ut

SvD granskar idag den systematiska försäljningen av svartkontrakt i Stockholm. Det visar sig att flera fastighetsägare skor sig på detta, förutom att svartmäklarna tjänar pengar på det. Enligt föreningen Fastighetsägarna handlar det om några rötägg, men de verkar vara tillräckligt många och ha tillräckligt stort lägenhetsbestånd för att ge en livlig marknad för svarthandel med hyreskontrakt.

Jag har tidigare skrivit om Stockholms dysfunktionella bostadsmarknad och gjort lite räkneexempel (del 1, del 2) på hur det kan se ut för den som separerar. När det skrivs om Stockholms bostadsmarknad skrivs det ofta om hur svårt det är för nyinflyttade att hitta bostad, men ingen har såvitt jag har sett skrivit om det värsta problemet, nämligen par med barn som separerar eller skiljer sig, som inte har valet att bosätta sig på annan ort än Stockholm.

Jag har tidigare också föreslagit ett omedelbart moratorium för utförsäljning av hyresrätter i Stockholm, med tanke på att hyresrätternas andel av lägenhetsbeståndet sjunkit till 49 procent (1990 var 75,5 procent av lägenheterna i Stockholms stad hyresrätter). Glädjande nog har dock antalet ombildningar till bostadsrätter har sjunkit.

År 2012 blev 4 300 lägenheter bostadsrätter för sammanlagt 5,6 miljarder kronor. Toppåret 2010 ombildades 20 000 lägenheter för totalt 27 miljarder kronor.

Detta vansinne kanske sanerar sig själv?

En annan aspekt av bostadsträsket är att byggpriserna stigit i takt med bostadspriserna (se diagram) i en självförstärkande dans. Det finns många delar i detta och många som skor sig. Bloggen Bobubbla har ett fint diagram över hur markpriserna ökat, vilket oftast betyder att kommunerna får in mer pengar. Det är finfina pengar som kommunerna får in, men vad kommer att hända när de inte längre kan ta ut så höga markpriser? Då kommer de att tvingas dra ner på service eller höja skatten.

Dessutom är som SVT:s Rapport granskat de svenska byggpriserna 72 procent högre än genomsnittet för EU, vilket är en bra bit före tvåan Danmark (där byggpriserna är 38 procent högre än genomsnittet för EU). Bostadsminister Stefan Attefall (KD) är bekymrad men presenterar inga förslag till åtgärder.

För att återgå till Stockholm, låt oss ta som exempel en frånskild med två halvtidsbarn. Ska vederbörande ha en bostad finns idag följande alternativ:

1. Köpa en bostadsrätt i förort, t.ex. i Farsta kostar en trerummare minst 1,7 miljoner. Månadskostnaden blir (med 30 års amortering) omkring 10 400 efter ränteavdrag. För detta krävs dessutom en kontantinsats på 255 000 - har man inte dessa kontanter blir det ett extradyrt blancolån för dom. Dessutom tar man en stor ekonomisk risk på 1,7 miljoner kronor.
2. Betala 200 000 för att köpa sig ett hyreskontrakt svart.
3. Hyra en lägenhet i andra hand - en trerummare i förort kostar 8000-11000 i månadshyra! Detta eftersom andrahandshyrorna som bieffekt av den nya lagen nu är kopplade till bostadspriserna. Dessutom innebär det oftast flytt efter ett år, då det finns ytterst få andrahandskontrakt som löper på längre tid än så.

Omöjligt för en förskollärare med 24 400 i månadslön före skatt, skulle jag vilja påstå. Ska det bara bo högavlönade kvar i Stockholm? Vem ska svabba toaletter, ta hand om barn på dagis osv? Notera att mina prisexempel inte gäller boende i innerstaden, utan långt ut i förorterna. Eller det kanske bara ska bo singlar här, som inte dummar sig och skaffar barn?

Noterat från Grekland

Implosionen i Greklands ekonomi fortsätter att bekräftas av statistiken. Idag kom statistik för byggandet i november som föll kraftigt. Bygglov föll med 67 procent på årsbasis och byggd yta föll med 63 procent. Räknar man samman de första elva månaderna av 2012 föll byggloven med 36 procent jämfört med samma period 2011 och byggd yta föll 30 procent. Tvärniten i det grekiska byggandet synes alltså ha blivit värre under året.

I september var arbetslösheten i Grekland 26,0 procent (!) och Spanien var inte långt efter med 25,9 procent! Arbetslösheten i Spanien har fortsatt att stiga till 26,6 procent i november, och något liknande gäller troligen Grekland, även om de ännu inte publicerat sin statistik.

Ungdomsarbetslösheten var i Grekland 57,6 procent i september och i Spanien 56,5 procent i november. En hel generation där större delen inte har något jobb.

Inga andra EU-länder är ens i närheten av sådan arbetslöshet:

• Portugal 16,3 procent
  
• Irland 14,6 procent
  
• Slovakien 14,5 procent
  
• Lettland 14,1 procent (september)
  
• Cypern 14,0 procent
  
• Litauen 12,5 procent
  
• Bulgarien 12,4 procent
  
• Italien 11,1 procent
  
• Ungern 10,9 procent (oktober)
  
• Polen 10,6 procent
  
• Frankrike 10,5 procent
  

Som jämförelse hade Sverige 8,1 procent och Tyskland 5,4 procent. Från Grekland rapporteras även att elstölderna ökat kraftigt. Detta eftersom många inte har råd att betala sina räkningar. Grekiska eldistributören DEDDIE uppskattar att elstölderna bara från företag har fyrfaldigats på ett år, från 10 miljoner euro 2011 till 40 miljoner euro 2012. Ännu ett tecken på hur illa det är ställt.

Desperata byggföretag

Allt fler tecken på desperation syns nu hos de svenska byggbolagen.

Bloggrannen Bostaden uppmärksammar en artikel i Sydsvenskan om hur byggbolagen lockar med subventionerat boende de första månaderna. Det kan exempelvis handla om att man som köpare av en nyproducerad lägenhet slipper månadsavgift den första tiden (ibland upp till 18 månader).

I artikeln ser man också hur lönsamheten för byggföretagen har minskat avsevärt det senaste året.

Ett annat tecken är de så kallade "visningsfester" som NCC ska ställa till med nästa helg i sina nybyggen och där man just nu ser reklamen överallt. Istället för att sänka priset på de nybyggda bostäderna lägger man pengar på visningsfest - det hamnar på marknadsföringskontot. Och så hoppas man på att man hittar några som vill skuldsätta sig över taknocken för att köpa bostäderna till orimliga priser.

Det kan bli intressant att granska de svenska byggföretagens årsredovisningar framöver.

Det ser ut som om vi har en byggprisbubbla i Sverige - byggpriserna har följt med bostadspriserna uppåt i en självförstärkande spiral. Nu har det blivit såpass dyrt att bygga nya bostäder att man uppenbarligen inte får dem sålda.

Det klagas också på att det byggs för lite i Sverige. En delförklaring kan vara att det blivit för dyrt att bygga. På så sätt finns ännu en återkopplingsmekanism mellan byggande och bostadspriser.

Relaterat tipsar Cornucopia om att SvD skriver om hur det fuskas med nyrenoverade lägenheter. Det finns alltså ett inslag av prisspekulation även bland svenska bostadsköpare - alla köper inte bara för att bo. Om utsikterna istället för stigande bostadspriser vore att bostadspriserna skulle halveras på några års sikt skulle nog många tveka om att lägga flera miljoner i lånade pengar på att köpa en bostad. Men fortfarande är den etablerade "sanningen" att bostäder alltid behåller sitt värde eller till och med stiger i pris på sikt.

Småhuspriserna fortsätter neråt så sakteliga

Enligt SCB:s senaste Småhusbarometer som kom i fredags så är småhuspriserna något lägre. Intressant är att de nu även har sjunkit något på årsbasis.

Småhuspriserna på riksnivå sjönk med 1 procent mellan den senaste tremånadersperioden och motsvarande period ett år tidigare (september – november 2010).

Justerar man dessutom för inflationen ser det ut som i diagrammet nedan.

Den senaste månaden blev det en minimal uppstuds, men det är nu en tydlig nertrend. Tremånaders glidande medelvärde faller starkt och tolvmånaders glidande medelvärde är nu också fallande.

Villaägarnas riksförbund klagade i fredags i en debattartikel i SvD på de höjda räntorna och tycker att de nya bankreglerna som ska se till att vi får mer stabila banker går ut över villaägarna genom högre räntor. Det är bara att inse att de låga räntornas epok snart är över. Vi kanske inte får jättehöga räntor men väl en återgång till mer historiskt normala nivåer. Det är priset som man får betala för att ha ett stabilt banksystem.

På konsumtionssidan noterar jag att det ser skralt ut för den svenska julhandeln i år.

Många butiker har redan dragit igång sina mellandagsreor, ett tydligt tecken på osäkerhet.

Det blir lågkonjunktur - frågan är bara hur djup. Lågkonjunkturer är inte positiva för bostadspriser, oavsett ränteläge. När den dessutom följer så tätt på den förra lågkonjunkturen blir det dubbelt illa.

Trots det kom SBAB i veckan med en hopplöst "optimistisk" prognos för bostadspriserna - de tror att bopriserna visserligen fortsätter nedåt under de närmaste månaderna, men att de sedan vänder uppåt igen.

Ett annat tydligt tecken på att allt inte står rätt till på den svenska bostadsmarknaden är hur det går för småhustillverkarna. De två börsnoterade har fallit kraftigt och dessutom varslat anställda. Dessutom har flera mindre tillverkare kastat in handduken, som Cornucopia rapporterat om.

Överhuvudtaget har varslen ökat i Sverige.

I november varslades nästan 6500 personer, en fördubbling mot ifjol. Under flera år framöver väntas arbetslösheten öka.

Huspriserna faller

Idag kom senaste Småhusbarometern från SCB, som visar att småhuspriserna har sjunkit även den senaste månaden. Visserligen försöker SCB, TT och tidningarna att spinna till det hela genom att titta på den senaste tremånadersperioden jämfört med föregående tremånadersperiod, men det döljer bara den bistra verkligheten.

Småhuspriserna i storstadsregionerna sjönk med mellan 1 och 3 procent under augusti-oktober jämfört med föregående tremånadersperiod. Men ser man till den genomsnittliga prisutvecklingen i hela landet var priserna oförändrade, enligt Statistiska centralbyrån (SCB).

Nedan ser ni en uppdaterad version av mitt diagram över Småhusbarometern inflationsjusterad och den senaste tidens prisfall är då mycket tydligt om man tittar månadsvis. Även tre och tolv månaders glidande medelvärden är här fallande.

Jag har tidigare publicerat diagram över svenska småhuspriser ända bak till 1967 och även konstaterat i somras att det är tämligen säkert att den svenska bostadsbubblan nu har spruckit. Här kommer en uppdatering även av diagrammet över inflationsjusterade bostadspriser över lång tid. Den sista datapunkten är ännu preliminär och utgår från att priserna resten av detta kvartal kommer att ligga kvar på ungefär samma nivå som i oktober - ni får se en uppdaterad version om en månad. Som jämförelse finns även reallönerna med i diagrammet.

 Observera att (den preliminära) nedgången i de reala priserna ser ut att vara den kraftigaste sedan diagrammets början för 44 år sedan! Observera även att reallönerna stagnerat under 2010, vilket är första gången sedan 1993 - en delorsak till prisfallet?

Det kan även vara intressant att se hur de nominella småhuspriserna utvecklats. Jag har här lagt in konsumentprisindex (KPI) som jämförelse.

Vissa har trott att vi skulle kunna få kraftig inflation och att de reala bostadspriserna på detta sätt skulle kunna närma sig sitt historiska medelvärde, men så ser det än så länge inte ut att bli, då de nominella bostadspriserna nu fallit kraftigt den senaste tiden. Detta bekräftar min syn att vi kommer att få ett deflationsscenario de närmaste åren.

I samband med detta är det intressant att SCB även rapporterar att antalet påbörjade småhusbyggen har minskat rejält under årets nio första månader, närmare bestämt en minskning med 13 procent jämfört med motsvarande period 2010. Påbörjade byggen av lägenheter i flerbostadshus har dock ökat marginellt under perioden. Det kan tyckas kontraintuitivt att fallande bostadspriser skulle åtföljas av minskat byggande, men det har vi sett även i andra länder som haft bostadsbubblor, exempelvis USA. Det beror som jag ser det på att vi i bostadsbubblans spår även har en byggprisbubbla och innan byggbranschen justerat ner sin prisnivå rejält kommer vi inte att få se någon återhämtning där. Cornucopia har de senaste månaderna rapporterat om att flera husbyggarföretag gått omkull, vilket bekräftar bilden som ges av SCB:s statistik över påbörjade småhusbyggen.

Läs även Cornucopias analys av ValueGuards kvalitetsjusterade boprisindex som kom i förrgår (ett och två). Detta index ligger någon månad före SCB:s siffror.

Byggbubbla och bostadsbubbla - dagens dumheter

Idag kan man läsa i SvD om hur runt 73 miljarder kronor ur statsbudgeten ska användas till olika infrastrukturprojekt för att hjälpa byggbolagen i deras kommande kris. Byggbranschen har levt gott på bieffekterna av den svenska bostadsbubblan och jag anser att vi även har en byggprisbubbla. Varför ska dessa byggbolag som expanderat både i storlek och i det pris de tar ut inte behöva rätta sig efter förändrade marknadsförhållanden och sänka priser och även dra in i övrigt? Konjunkturen växlar som bekant (även mellan olika branscher) och byggbranschen har nog haft sin höjdpunkt för den här gången, liksom bankerna. Det finns ingen orsak för staten att stötta upp branscher som dragit på sig för stor kostym.

Jag ställer mig också tveksam till flera av infrastrukturprojekten, särskilt Förbifart Stockholm, där jag frågar mig varför man ska bygga en väg för minskad trafik. För vad ska driva alla dessa bilar som beräknas använda förbifarten?

Vi kan också läsa om att enligt SBAB:s boprisprognos, byggd på en enkät med cirka 300 fastighetsmäklare i de tre storstadsområdena, så väntas priserna i Stockholm och Malmö falla.

- Bostadsrättspriserna i Stor-Stockholm brukar ses som en ledande indikator på bostadsmarknaden. Prognosen om fortsatt fallande bostadsrättspriser i Stor-Stockholm är därför illavarslande, säger Tomas Pousette chefsekonom på SBAB Bank.

Illavarslande för vem, herr Pousette? Priserna behöver sjunka tillbaks rejält så att unga människor åter har råd att köpa sig en bostad utan att bli skuldslavar för livet. Herr Pousette kanske anser att sjunkande bostadspriser är illavarslande för hans eget säkerligen mycket välbetalda jobb som spåman på SBAB.

Dödskors på S&P 500

Igår fick vi ett så kallat "dödskors" på USA:s mest bevakade börsindex S&P 500. Detta trots att börserna gick upp efter Googles bud på Motorola. Det är även ett "äkta" dödskors då 200-dagars glidande medelvärde nu också pekar svagt neråt.

Att agera på starka tekniska säljsignaler såsom dödskors är smart. Gjorde man det hösten 2007 slapp man en hel del förluster.

Dödskors på den svenska börsen fick vi redan i mitten av juli och vi vet hur det gått sedan dess...

Det är nu som SvD:s Daniel Kederstedt uttrycker det 100 procent säkert att USA går in i en ny recession.

Ett exempel på hur illa ställt det är i USA är att National Association of Homebuilders (NAHB) och Wells Fargo igår kom med senaste indexet över förtroendet bland USA:s husbyggarföretag. För augusti var siffran oförändrat 15. Det kan tyckas bra att siffran var oförändrad, men man ska komma ihåg att det behövs en siffra över 50 för att innebära att byggföretagen ser ljust på framtidsutsikterna. Siffran 15 betyder alltså att det ser mycket illa ut för byggföretagen.

I förra veckan kunde vi läsa att delstaten Kaliforniens skatteintäkter i juli var 10 procent under budget, vilket tyder på att ekonomin där försämras snabbare än väntat.

Federal Reserves räntebesked i förra veckan var inte heller något positivt. Att man håller näranollränta fram till mitten av 2013 bekräftar att USA är på väg in i recession.

Förrförra veckan kom också en intressant nyhet om konsumentkrediterna i USA, som oväntat ökade kraftigt med 15,53 miljarder dollar i juni, vilket var tre gånger så mycket som de 5,08 miljarder de ökade med i maj. Detta var den största enmånadsökningen sedan augusti 2007. Kreditkortsskulderna ökade 5,21 miljarder dollar i juni, vilket var den största ökningen sedan mars 2008. Ökningen av krediterna verkar motsägelsefull mot bakgrund av att konsumenternas spenderande enligt statistik från NBER minskade i juli för första gången på nästan två år. Det verkar alltså som om ökningen av konsumentkrediterna var ett utslag av desperat pengabehov för att exempelvis betala räkningar. Liknande mönster har man kunnat se i USA precis i starten av de tre senaste recessionerna.

Fundamenta bekräftar alltså den tekniska analysen av USA:s börsindex. Som jag skrev någon gång i somras så prisar inte världens aktiebörser in en global depression.

Vi minns skuldtakstjafset i USA och en dellösning på amerikanska statens budgetproblem vore att höja skatterna för de rikaste, något som Warren Buffet föreslår idag.

"Vi superrika får stora skattelättnader medan de fattiga slåss för oss i Afghanistan", skriver finansmannen i New York Times.

Byggandet i USA dippar igen

Idag kom nya siffror på bostadsbyggandet i USA - det rasade med 10,6%, vilket var tvärtemot marknadens förhoppningar om en ökning på 3,6%. Samtidigt ser framtiden också fortsatt dålig ut, då antalet bygglov sjönk med 4,0%, vilket också var tvärtemot förhoppningarna om en ökning på 2,8%.

Det finns inte många ljuspunkter i denna rapport om husbyggandet i USA, men inget annat var heller att vänta, då ju USA som bekant befinner sig i efterdyningarna av världshistoriens största bostadsbubbla. Att hoppas på en återhämtning för bostadsbyggandet är därmed lönlöst. Det "bästa" man kan hoppas på är en stabilisering, men det ser alltså inte ens ut att bli det.

Istället för det ytterligt kortsiktiga perspektiv som svenska tidningar (genom TT) ger på dagens siffror kan det vara nyttigt att anlägga ett längre tidsperspektiv med hjälp av diagram från St Louis Fed. Siffrorna är ännu inte uppdaterade med de senaste från idag, men diagrammen ger ändå en bra bild av förloppet. Observera de oerhört skarpa trendbrotten runt 2006-2007, när bostadsbubblan sprack.

Antal påbörjade bostäder. Nu på lägsta nivån sedan 1959 och fallande.

Antal färdigställda bostäder. Nu på lägsta nivån sedan 1967 och fallande.

Antal bygglov. Nu på lägsta nivån sedan 1960 och fallande.

Antal bostäder under konstruktion. Nu på lägsta nivån sedan 1970 och fallande.

Allt detta bekräftar bilden av att det fortfarande går risigt för USA.

Idag kan vi vidare läsa om att United States Postal Service är i allvarlig kris och behöver en räddningsaktion.

Byggprisbubbla?

Apropå mitt inlägg igår kväll om den svenska bostadsbubblan tyckte jag också att det kunde vara intressant att ta en titt på hur byggkostnaderna förändrats genom åren. SCB har kvartalsvis statistik över Byggnadsprisindex för bostäder 1975-2008, som jag har inflationsjusterat och skapat diagrammet nedan.

Som ni ser ökade byggkostnaderna i måttlig takt fram till slutet av 1990-talet, med vissa gupp som ser ut att vara ganska väl synkade med bostadsprisernas gupp. Men sen har byggkostnaderna dragit iväg i en sanslös takt. Vad detta tillsammans med bostadsbubblan innebär för de svenska byggbolagens framtidsutsikter överlåter jag för tillfället åt läsarnas fantasi. Man kan också fantisera lite runt hur arbetsmarknadsläget kommer att se ut för byggarbetare den dag bostadsbubblan spricker.

Nuläget och framtiden

SCB rapporterade att bostadsbyggandet rasade med 45 procent under årets första halvår jämfört med samma period i fjol. Enligt SCB har vi inte haft en lika låg nivå på byggstarterna sedan 1993-1994 och det finns ingen tendens till vändning uppåt, men det kan dock stanna upp på denna låga nivå och inte sjunka mer. Orsaken till det anemiska byggandet är dels att byggbolagen är osäkra vad gäller konjunkturläget, dels att det är svårt att få lån.

Trots denna negativa nyhet har det ju även strömmat in en hel del statistik som talar för att nedgången i den svenska ekonomin åtminstone stannat upp. Detta fick vice riksbankschef Svante Öberg att i ett tal igår se ljusare på framtiden. Han ser framför sig "en något starkare BNP-utveckling än vi har räknat med, men arbetsmarknaden fortsätter att försvagas och inflationen är låg". Det låter ju lite smått positivt. Han räknar dock inte med någon snabb återhämtning. Från vissa europeiska länder har det också kommit in en del positiva signaler.

Roubini om framtidsutsikterna
Läser man istället vad ärkebjörnen Nouriel Roubini skrev häromdagen får man mindre positiva tongångar. Han anser att industriländerna kommer att ha en mycket svag tillväxt i några år framöver. För det första för att hushållen måste minska sina lånebördor och spara mer. För det andra för att det finansiella systemet är allvarligt skadat och svårigheterna att få lån kommer att hämma privatkonsumtion och investeringar. För det tredje eftersom det fortfarande finns en överkapacitet hos företagen, vilket kommer att leda till dålig tillväxt, deflationstryck och uteblivna investeringar. För det fjärde riskerar de stora offentliga lånebehoven att tränga ut den privata sektorns lånebehov. Dessutom kommer effekten av alla stimulanspaket att ebba ut i början av nästa år.

Roubini ser också en risk för en "double-dip recession". För det första så finns det ett problem i hur stater och centralbanker ska komma ur sina stimulanser. Om man tar budgetunderskotten på allvar och höjer skatterna och minskar utgifterna samtidigt som centralbanken stramar åt riskerar man att underminera en redan svag återhämtning. Om man istället behåller de stora budgetunderskotten och centralbanken fortsätter sitt stöd kan man få en "revolt" på obligationsmarknaderna, med ökade inflationsförväntningar och högre långa räntor, vilket också kan underminera återhämtningen. Roubini är också orolig för att snabbt stigande priser på olja, energi och livsmedel kan hämma återhämtningen.

Roubinis farhågor ligger i linje med mina. Även om vi kan få en viss långsam återhämtning framöver, så är risken överhängande att vi får förnyad kris under början av 2010.

Kinas tillväxt ifrågasatt
Kina har ju varit på tapeten som en ekonomi som fortfarande växer, trots krisen, och skulle kunna hjälpa till att dra resten av världen ur krisen. Men allt är kanske inte så bra som det ser ut. "jn70" tipsade om en mycket intressant artikel om Kinas motsägelsefulla ekonomiska statistiska uppgifter. Kinas BNP växte enligt de officiella siffrorna 7,1% under första halvåret i år. Men samtidigt sjönk Kinas export med häftiga 21,8%. Hur går dessa siffror ihop i en tidigare så exportberoende ekonomi? Ännu konstigare blir det att industriproduktionen steg med 7% under första halvåret, samtidigt som genererad elkraft minskade med 1,7%. Att man skulle kunna energieffektivisera så raskt verkar osannolikt. Det rapporteras också om en ökning av kolutvinningen med 8,7%, trots att mängden elkraft genererad från kol har minskat. Även Financial Times har uppmärksammat den icke-konsistenta kinesiska statistiken i en artikel. Några av Kinas siffror är uppenbarligen felaktiga. Frågan är vilka. Frågan är också varför det blivit fel - fabricerar man siffror efter politikernas önskemål, eller har man helt enkelt för dålig koll på vad som händer i en ekonomi med 1,3 miljarder människor? Kanske en kombination av båda?

Läs andra bloggar om byggbranschen, bostäder, bnp, prognos, kina