Skogsmarkspriserna fortsätter sjunka

Skogsmarkspriserna steg 2003-2011 kraftigt, vilket hänger samman med den allmänna fastighetsprisutvecklingen i Sverige, underblåst av sjunkande räntor. Det har lett till att skogspriserna i större delen av Sverige hamnat på nivåer som inte kan motiveras av virkes- och vedpriserna. Cornucopia kan det där med skog bättre än jag och skrev i somras så här:

Köper man skog till dessa priser i södra Sverige betalar man alltså mer för skogen än vad man får ut av den brutto om 100% av det avverkas som timmer. Från detta ska avverkningskostnader dras så nettot blir ännu lägre, samt det faktum att all skogskubik inte blir timmer. Ett köp av skog i södra Sverige kan idag bara motiveras av att man hittar en greater fool att sälja till dyrare vid ett senare tillfälle och det hela handlar alltså om en spekulationsbubbla.

Sunda skogsmarkspriser ligger under massavedsnivå, eller idag högst 300:- SEK per m3sk. Räkna med minst 20% i avverknings- eller gallringskostnad (i vissa fall upp mot 100% i gallringskostnad) och sedan ska man även röja och plantera om man sitter fast i skogsbolagens klor och propaganda.

Jag skulle säga att 200:- SEK per m3sk för skog är ett acceptabelt pris som kan försvaras företagsekonomiskt.

Intressant i sammanhanget är också en studie från 2012 med titeln "Vad påverkar marknadsvärdet på en skogsfastighet? - En statistisk analys av markvärdet". Denna studie visar att "kapitaltätheten har positiv inverkan på markvärdet, en faktor som beskriver befolkningskoncentration och betalningsförmåga i ett område". Priserna på skogsmark drivs alltså av folks vilja att äga skog samt deras betalningsförmåga, inte av rimliga företagsekonomiska kalkyler. Som vi vet har betalningsförmågan (till stor del med lånade pengar) varit god de senaste årtiondena i Sverige. I den uppsatsen hittade jag också följande diagram som visar hur skogspriserna avvikit från virkesprisernas utveckling de senaste åren.

Observera att diagrammet endast visar den relativa utvecklingen - markpriserna kan redan i diagrammets början ha varit för höga i förhållande till virkespriserna.

Med tanke på prisnivån på skogsmark är det intressant att notera att skogsmarkspriserna sjunkit under både 2012 och 2013. Detta enligt statistik från LRF Konsult. Snittpriset föll för hela landet med cirka 7 procent, för Norrland med 12 procent och för södra Sverige med 5 procent.

Inte oväntat har prisnedgången lett till "en trögare marknad där säljare och köpare har haft svårt att komma överens om prisnivåerna". Det brukar gå så när fastighetspriser sjunker - vi har även sett det vad gäller Norges bostadsmarknad.

Vid ett trendbrott som leder till lägre priser anammar köpare detta absolut snabbast. Säljare tenderar att sträva efter att få lika bra betalt som innan trenden bröts. Detta skapar ett läge med en trögare marknad med längre försäljningstider där köparnas och säljarnas förväntan på slutpris inte möts.

Eftersom LRF Konsult är ett mäklarföretag måste de dock vara obändiga "optimister" vad gäller priserna:

vi har en försiktigt optimistisk inställning inför prisutvecklingen på skogsmark under 2014.

Förutsägelserna från LRF Konsult vad gäller skogspriserna under 2012 och 2013 har inte stämt med verkligheten, så varför skulle de göra det nu? Jag tror snarast att priserna fortsätter att sjunka, nu när luften väl börjat gå ur sufflén. De påpekar också hur bra investering skogsmark varit på längre sikt:

Den som köpte en skogsfastighet för tio år sedan har dock fortfarande gjort en bra affär då den reala uppgången har varit hela 70 procent för hela riket

Javisst, den som köpte för tio år sedan gjorde en bra affär, men reala priser stiger som bekant inte för evigt och nu har de börjat sjunka. En liten försmak av vad som troligen kommer att hända även på den svenska bostadsmarknaden.

Dagens antibostadsbubblare

Det är fascinerande hur mycket energi och trycksvärta (eller dess elektroniska motsvarighet 0x000000) som nu går åt i debatten huruvida vi har en bostadsbubbla i Sverige eller inte.

Senaste händelseutvecklingen i debatten är att kändisekonomen Paul Krugman tycker att vi har en bostadsbubbla i Sverige. Han pekar på bostadspriser som har ökat kraftigt samt även hushållens skulder. Han påpekar också att man i flera länder de senaste 7-8 åren har trott att det var annorlunda där och därför ingen bubbla, men det har visat sig att det inte var annorlunda utan bara en gammal hederlig bostadsbubbla.

Nu återstår som bekant inte många ospräckta bostadsbubblor kvar i världen - det är väl bara Sverige, Norge, Kanada, Australien, Nya Zeeland och Frankrike som återstår bland OECD-länderna. Och för Norge ser det som jag skrev nyligen ut som om bubblan slutligen kan ha spruckit förra året.

Det är som vanligt uppfriskande att höra utländska bedömare, då de hela tiden anser att Sverige har en bostadsbubbla, medan många inhemska ekonomer med näbbar och klor försöker argumentera emot. Bland dem som uttryckt oro för en svenska bostadsbubbla finns kändisekonomer som Nouriel Roubini, Robert Shiller och nu då Paul Krugman. Även flera tunga ekonomiska institutioner har uttryckt oro, t.ex. IMF och EU-kommissionen. Utländska ekonomimedia såsom Bloomberg eller The Economist är också helt på det klara med att Sverige har en bostadsbubbla.

Krugman säger vidare att det inte går att "göra pyspunka" på en bostadsbubbla och att den mesta skadan för ekonomin redan är skedd, även om den inte syns ännu. Lite motsägelsefullt rekommenderar Krugman att Sverige nu ska tillämpa en "aggressiv penning- och finanspolitik så att ekonomin inte drabbas för hårt om bubblan spricker". Lite för tidigt att göra det redan nu, som Den Hälsosamme Ekonomisten påpekar. Man bör nog vänta tills bubblan är konstaterat sprucken, annars riskerar man att blåsa under ännu en sista excess.

Nu behövde vi inte vänta länge på en reaktion på Krugmans uttalanden från antibostadsbubblarlägret. Före detta ledamoten av Riksbankens direktion Lars E O Svensson anser som bekant inte att Sverige har någon bostadsbubbla utan att bostadspriserna istället har genomgått ett skifte till en högre nivå. Därför är det inte oväntat att just Svensson reagerar och passande blir intervjuad av SvD. Svensson anser inte att Krugman är tillräckligt insatt i just den svenska bostadsmarknaden för att kunna säga att det råder bostadsbubbla här. Däremot anser Svensson att Krugman är tillräckligt insatt i svenska förhållanden för att kunna säga att Riksbankens penningpolitik har varit för stram. Intressant att det bara är i det fall där Krugman håller med Svensson som Svensson anser att Krugman har rätt och är tillräckligt insatt...

Lars E O Svensson säger vidare att "När bostadsmarknader har kraschat i andra länder har det de facto sett annorlunda ut. Det har varit spekulation och stort byggande, och lågt sparande och ett bytesbalansunderskott". Detta är faktiskt fel. Danmark och Nederländerna hade inte bytesbalansunderskott när deras bostadsbubbla sprack. Danmark och Nederländerna hade inte heller vad jag kan se särskilt lågt sparande under bubblans uppbyggnadsfas. Spekulation i svenska bostäder nämnde jag i förrgår - det finns även här ett spekulativt inslag, men inte av det slag man brukar mena.

På Ekonomistas finns idag även en artikel med rubriken "Finns det en prisbubbla på bostadsmarknaden?" Jag behövde inte ens läsa artikeln för att kunna gissa vad den skulle komma fram till: "Sammantaget finns det knappast några tecken på att det skulle finnas en prisbubbla på bostadsmarknaden."

Harry Flam, professor i internationell ekonomi vid Institutet för internationell ekonomi vid Stockholms universitet, har skrivit denna artikel och han nämner för det första några undersökningar som kommit fram till att det inte finns någon boprisbubbla i Sverige, bland annat beställningsverket från Evidens (som togs fram på uppdrag av byggföretagen). Som vanligt handlar det om att prisuppgången kan förklaras av "fundamentala faktorer".

Därefter undersöker Flam tre tecken på att det skulle kunna finnas en bostadsbubbla. Det första handlar om "bostäder köps som finansiella investeringar i förväntan om framtida kapitalvinster och inte för eget boende". Där har han rätt i att det troligen inte förekommer särskilt mycket i Sverige. Däremot motiverar folk sina egna köp av alltför dyra bostäder med förväntan om framtida kapitalvinster, även om de faktiskt ska bo i dem själva. Jag hör det i princip varje vecka. Kanske inte exakt det tecken som Flam letar efter, men väldigt likt.

Det andra tecknet Flam undersöker är hur priset för en köpt bostad skiljer sig från en hyrd.

För att se hur hyreskostnaden per kvm och år i nyproducerade hyresrätter jämför sig med boendekostnaden per kvadratmeter och år i bostadsrätt väljer jag att jämföra med dels nyproducerade bostadsrätter i Norra Djurgårdsstaden i Stockholm och dels med beståndet av bostadsrätter i Stockholms innerstad. Om det finns en prisbubbla någonstans borde det vara här.

Här gör Flam ett antagande om var prisbubblan finns utan att ens försöka framföra några fakta som styrker att antagandet är sant. Kanske finns prisbubblan inte i Stockholms innerstad, utan i Aspudden eller Kalmar? Mer allvarligt är dock att jämförelsen med nyproducerade hyresrätter är missvisande, då byggkostnaderna har ökat i takt med bostadspriserna (se t.ex. här) - vi har även en byggkostnadsbubbla i Sverige (Flam påpekar för övrigt i en fotnot att byggkostnaderna mer än fördubblats sedan 1998). Därmed faller Flams beräkning av boendekostnaderna bort som irrelevant i diskussionen.

Flams tredje tecken är en "snabb och kraftig uppgång i markpriset". Han visar visserligen att markpriset i storstäderna ökat groteskt snabbt - ett femfaldigande i reala kvadratmeterpriser sedan 1998, men argumenterar därefter för att det inte är så farligt, eftersom fallhöjden till övriga landet (som får representera "det normala") är relativt liten, då de reala markpriserna där "bara" trefaldigats på femton år. Även ett trefaldigande på 15 år är en väldigt snabb uppgång i markpriset, så det är tydligt att vi har en bubbla inte bara i storstäderna, utan i hela Sverige, även om den är värre i storstäderna. Jämför man en bubbla med en bubbla så ser det kanske inte så farligt ut.

Jag anser alltså fortfarande att vi har en boprisbubbla i Sverige, som ännu inte har spruckit, samt att Harry Flams argumentation emot detta i den aktuella artikeln inte håller.

Så ser Stockholms bostadsmarknad ut

SvD granskar idag den systematiska försäljningen av svartkontrakt i Stockholm. Det visar sig att flera fastighetsägare skor sig på detta, förutom att svartmäklarna tjänar pengar på det. Enligt föreningen Fastighetsägarna handlar det om några rötägg, men de verkar vara tillräckligt många och ha tillräckligt stort lägenhetsbestånd för att ge en livlig marknad för svarthandel med hyreskontrakt.

Jag har tidigare skrivit om Stockholms dysfunktionella bostadsmarknad och gjort lite räkneexempel (del 1, del 2) på hur det kan se ut för den som separerar. När det skrivs om Stockholms bostadsmarknad skrivs det ofta om hur svårt det är för nyinflyttade att hitta bostad, men ingen har såvitt jag har sett skrivit om det värsta problemet, nämligen par med barn som separerar eller skiljer sig, som inte har valet att bosätta sig på annan ort än Stockholm.

Jag har tidigare också föreslagit ett omedelbart moratorium för utförsäljning av hyresrätter i Stockholm, med tanke på att hyresrätternas andel av lägenhetsbeståndet sjunkit till 49 procent (1990 var 75,5 procent av lägenheterna i Stockholms stad hyresrätter). Glädjande nog har dock antalet ombildningar till bostadsrätter har sjunkit.

År 2012 blev 4 300 lägenheter bostadsrätter för sammanlagt 5,6 miljarder kronor. Toppåret 2010 ombildades 20 000 lägenheter för totalt 27 miljarder kronor.

Detta vansinne kanske sanerar sig själv?

En annan aspekt av bostadsträsket är att byggpriserna stigit i takt med bostadspriserna (se diagram) i en självförstärkande dans. Det finns många delar i detta och många som skor sig. Bloggen Bobubbla har ett fint diagram över hur markpriserna ökat, vilket oftast betyder att kommunerna får in mer pengar. Det är finfina pengar som kommunerna får in, men vad kommer att hända när de inte längre kan ta ut så höga markpriser? Då kommer de att tvingas dra ner på service eller höja skatten.

Dessutom är som SVT:s Rapport granskat de svenska byggpriserna 72 procent högre än genomsnittet för EU, vilket är en bra bit före tvåan Danmark (där byggpriserna är 38 procent högre än genomsnittet för EU). Bostadsminister Stefan Attefall (KD) är bekymrad men presenterar inga förslag till åtgärder.

För att återgå till Stockholm, låt oss ta som exempel en frånskild med två halvtidsbarn. Ska vederbörande ha en bostad finns idag följande alternativ:

1. Köpa en bostadsrätt i förort, t.ex. i Farsta kostar en trerummare minst 1,7 miljoner. Månadskostnaden blir (med 30 års amortering) omkring 10 400 efter ränteavdrag. För detta krävs dessutom en kontantinsats på 255 000 - har man inte dessa kontanter blir det ett extradyrt blancolån för dom. Dessutom tar man en stor ekonomisk risk på 1,7 miljoner kronor.
2. Betala 200 000 för att köpa sig ett hyreskontrakt svart.
3. Hyra en lägenhet i andra hand - en trerummare i förort kostar 8000-11000 i månadshyra! Detta eftersom andrahandshyrorna som bieffekt av den nya lagen nu är kopplade till bostadspriserna. Dessutom innebär det oftast flytt efter ett år, då det finns ytterst få andrahandskontrakt som löper på längre tid än så.

Omöjligt för en förskollärare med 24 400 i månadslön före skatt, skulle jag vilja påstå. Ska det bara bo högavlönade kvar i Stockholm? Vem ska svabba toaletter, ta hand om barn på dagis osv? Notera att mina prisexempel inte gäller boende i innerstaden, utan långt ut i förorterna. Eller det kanske bara ska bo singlar här, som inte dummar sig och skaffar barn?