2014-07-03

Sista urladdningen för svenska bostadsbubblan?

Ni har säkert inte missat att Riksbanken idag sänkte styrräntan från 0,75 till 0,25 procent, vilket var mer än de väntade 0,25 procentenheterna. Nu finns alltså inte mycket marginal kvar för att sänka räntan. Räntesänkningen kom på grund av att vi under lång tid nu har haft en prisinflation (mätt med KPI) långt under Riksbankens inflationsmål på 2 procent. Räntesänkningen till "krisnivå" kom trots att vi inte har någon kris i den svenska ekonomin, utan enbart på grund av den låga prisinflationen och de effekter den sägs ha. Sverige har därmed också sällat sig till de länder som har "näranollränta".

Inte oväntat försvagades kronan kraftigt, vilket i och för sig bara är en fortsättning av en trend med svagare krona som startat långt tidigare. Sommaren 2012 gick det som lägst 8,17 kronor på en euro (idag 9,29 kronor/euro). I mars i år gick det som lägst 6,33 kronor på en dollar (idag 6,82 kronor/dollar). De senaste nästan två åren har kronan rört sig i ett förhållandevis litet intervall på 6,30-6,80 kronor per dollar, men det ser idag ut att ha blivit ett utbrott ur detta intervall mot svagare krona. Det var emellertid inget jätteöverraskande som hände idag, då marknaderna via försvagad krona redan sedan ett bra tag ser ut att ha prisat in att Riksbanken skulle sänka räntan. Det som var mest överraskande var väl att detta hände så plötsligt. Å andra sidan har det dragit ut på tiden innan Riksbanken blev övertygad om att de skulle sänka räntan.

Förre vice riksbankschefen Lars EO Svensson, som länge argumenterat starkt för att Riksbanken borde sänka räntan, tycker förstås att dagens sänkning "kommer alldeles för sent", men "bättre sent än aldrig".

En effekt av räntesänkningen är förstås att bolåneräntorna går ner. Detta ger i sin tur nytt bränsle till den svenska bostadsbubblan, då man nu kan låna mer pengar till samma månadskostnad och för dessa pengar gå ännu högre i budgivningarna på bostäder.

Eftersom det är valår väljer oppositionen att lägga skulden för höga hushållsskulder och bostadspriser på sittande regering. Socialdemokraternas ekonomiskpolitiska talesperson Magdalena Andersson säger:
"Oavsett detta så vet vi att det som driver hushållens skuldsättning är de ökade bostadspriserna som det finns två orsaker till. Dels att regeringen har avskaffat fastighetsskatten utan att göra något åt ränteavdragen, dels att det byggs för lite."
Jag håller för det första inte med henne om orsak och verkan. Det är inte de ökade bostadspriserna som driver upp hushållens skuldsättning, utan det är tvärtom - möjligheten för hushållen att öka sina skulder gör att de kan buda upp bostadspriserna. Sedan har hon rätt i att den avskaffade fastighetsskatten är en faktor som drivit upp priserna, men det finns flera andra faktorer, där Socialdemokraterna själva inte heller går fria, då de varit med om att inrätta det statliga bolåneinstitutet SBAB som drivit på en osund utveckling på bolånemarknaden.

Nu går det inte att sänka Riksbankens styrränta särskilt mycket mer (som mest något tiotal räntepunkter) så vi lär relativt snart se en botten även för bolåneräntorna, även om de kan fortsätta att sjunka ett tag till efter denna Riksbankens med största sannolikhet sista signifikanta räntesänkning. Då återstår inte många faktorer som kan fortsätta att driva på de svenska bostadspriserna uppåt. Bostadspriserna kommer troligen att öka åtminstone under början av hösten, eftersom bostadsmarknaden inte kommer igång förrän då efter sommarens stiltje och det alltså är först då som räntesänkningen får effekt på bostadspriserna.

En annan faktor som kan driva bostadspriserna uppåt är att Bostadsrättslagen har ändrats från 1 juli, så att det inte länger krävs "beaktansvärda skäl" för andrahandsuthyrning, utan bara "skäl". Hur detta ska tolkas kommer vi att få se genom beslut från hyresnämnderna framöver, men det är i alla fall säkert att det blir lättare att hyra ut sin bostad i andra hand. Redan förra året underlättades andrahandsuthyrning genom en ny lag.

Tidigare har den svenska bostadsrättsmarknaden varit förskonad från den företeelse "buy to let" (köp för att hyra ut) som bidragit till bostadsbubblorna i många andra länder. Genom de lagändringar som gjorts har det dock blivit lättare att under vissa omständigheter köpa en lägenhet för uthyrning.

Räntesänkningen och underlättandet av andrahandsuthyrning kan som jag ser det alltså tillsammans leda till en sista urladdning uppåt för den svenska bostadsbubblan innan det är dags för fallet.

En intressant sak är för övrigt att bostadsrättsföreningar genom lagändringen från 1 juli får rätt att ta ut en avgift av den som hyr ut i andra hand, dock under förutsättning att stadgarna ändras. Jag undrar hur många föreningar som kommer att tillämpa detta. För vissa områden i Stockholms innerstad kan detta bli högst intressant för bostadsrättsföreningar som vill stävja andrahandsuthyrning.

Nå, vi kan konstatera att de svenska bostadspriserna fortsätter sin uppgång redan innan räntesänkning och lagändring. Även tillväxttakten för hushållens lån har de senaste två åren ökat något och ligger nu på en årstakt på 5,3 procent, alltså fortfarande en i längden ohållbart hög nivå.

Vi kan alltså efter dagens räntebeslut konstatera att hushållen fortfarande lånar för mycket, men att Riksbanken nu konstaterat att det inte är deras sak att stävja detta, eller åtminstone att inflationsmålet har högre prioritet. Vad gäller andra aktörer som skulle kunna göra något åt saken sätter jag inte mycket tilltro till att Finansinspektionen kommer att försöka dämpa bostadsprisökningarna, då de hittills under denna bostadsbubbla inte visat något som helst intresse för att göra allvarliga försök att stoppa denna farlig finansiella utveckling. Tvärtom producerar de med jämna mellanrum rapporter som kommer fram till att de svenska hushållens ökande skulder och de stigande bostadspriserna inte utgör några faror. "Det finns inget att se här, var goda gå vidare."

10 kommentarer:

  1. Försvagad krona är bra för exportindustrin som varit pressad av en starkare krona. Det är bra för jobben och visar nödvändigheten av att inte vara med i Euron.

    Medaljens baksida är det här tramset med bostadspriserna. Kräv vettiga amorteringstider och slopa (succesivt) ränteavdragen. Då blir det bättre ordning på bostadsmarknaden. Kommer att svida en del för vissa men ju längre vi väntar ju sämre blir det för allt fler när notan skall betalas så småningom.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Försvagad krona betyder också att den importerade oljan blir dyrare i kronor, alla råvaror och komponenter från utlandet till industrin blir dyrare i kronor räknat. Då man beaktar hur beroende ekonomin är utav import kan man fråga sig ifall en försvagad krona verkligen hjälper landets ekonomi. En intressant fråga, klarar handeln av att slå ut de höjda import priserna på varorna för att kompensera kronförsvagningen eller blir handeln tvungen att ta smällen utan att kunna höjda sina priser pga vikande efterfrågan etc ?

      Radera
  2. Ja det kan nog bli sista uppgången för bostadspriserna nu. Den trötta regeringen lämnar över problemen till en ny. Fast möjligheten att bygga minihus på 25 kvadrat på villatomter kommer säkert att ge en effekt på byggande och uthyrning till ungdomar. Jag bor i villa och utgår från att en ny fastighetsskatt kommer istället för den löjligt låga maxavgiften. Visst drabbar det oss villaägare i storstäder men hanteras bubblan fel lär vi få en lång krisperiod och det gynnar ingen.

    Bästa åtgärd borde vara att snabbt införa amortering.

    Började skriva detta strax efter 18:00 men håller på att måla huset och han som gör det behövde byta lite på en vindskiva dvs två nya brädor som jag fick dra iväg för att köpa. 4,2 m sticker inte ut så långt ur en V70 som tur är.

    Vänliga hälsningar

    Nanotec

    SvaraRadera
  3. Du har en tredje faktor i form av att det fr.o.m. 1:a juli är billigare att lösa ett bundet lån till förmån för ett rörligt.

    SvaraRadera
  4. "Riksbankens uppdrag inom finansiell stabilitet
    Enligt riksbankslagen är ett av Riksbankens uppdrag att se till att betalningar kan ske säkert och effektivt. Det innebär i praktiken att Riksbanken ska verka för att det finansiella systemet är stabilt.
    Uppdraget består av flera olika deluppgifter:

    ge ut sedlar och mynt
    se till att det finns ett centralt betalningssystem – RIX – som banker och andra aktörer kan använda för att göra betalningar
    arbeta för att förebygga finansiella kriser
    ha beredskap och verktyg för krishantering på plats om en finansiell kris uppstår.
    Ett stabilt finansiellt system är också en förutsättning för att Riksbanken ska kunna bedriva en effektiv penningpolitik, det vill säga se till att sedlar och mynt behåller sitt värde över tiden."

    Ovanstående saxat från Riksbankens hemsida.

    För min del förstår jag inte hur en reporänta på 0,25% i dagsläget förebygger finansiella kriser. En ränta i princip på noll innebär att bankerna tvingas låna ut pengar till mer och mer osäkra investeringar. Man menar att höjda bostadspriser inte påverkar inflationen. Men mer krediter påverkar definitivt inflationen. I en marknadsekonomi så styrs priset av efterfrågan och utbud, men vad skulle hända om bostadspriserna skulle falla? Jo det skulle få krediterna att minska och därmed skulle vi få deflation. Att då bygga upp en husbubbla kommer få katastrofala effekter den dag bubblan spricker.
    Om man inte låter bubblan spricka vilket är tanken idag så skapar man enorma obalanser i samhället, där de med tillgångar blir rikare och de utan bara blir fattigare. Vad leder det till?
    Oavsett var inflationen tar vägen just nu så skapar man obalanser i så väl det finansiella systemet som samhället i stort.

    SvaraRadera
  5. Deflationstrycket blir allt hårdare.
    Går vi mot en japansk situation?
    Skulle vara intressant om någon ekonomisk kunnig person skulle kunna förklara riskerna med de kvantitativa lättnaderna. Verkar annars vara genialiskt. Istället för att betala av lån så löser man in dem med nytryckt pengar. Billigt och gratis. Borde inte vara något problem att förhindra deflationen. Vad är då problemet med Japan? Hur kan de ha en statsskuld på 200% av BNP?

    SvaraRadera
  6. Har inte bankerna skickat ut individuella amorteringsplaner nu i början av juli?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Öh nej! Har själv bolån och min bank(swedbank) har noll intresse av att jag amorterar. De vill ju istället att man ska köpa dyra fonder och andra tjänster

      Radera
  7. Jag tror att Flute , Cornu m.fl. underskattar kraften i boprisrallyt.
    Det som skett det senaste deceniet är ett psykologiskt skifte i hur folk ser på bostadsskuld *OCH* boende.

    * Det är oproblematiskt att vara skuldsatt så länge man har bostad som säkerhet(hyr av banken) - förut var amortering en självklarhet
    * Man är beredd att bo fler personer på mindre yta för att få bo centralt
    * Att bo rätt är en livsstils/identitets fråga och man är beredd att betala en premie för det - tidigare bodde de flesta i hyresrätter med likartad standard.

    Alltså, räntan är *en* parameter till prisfunktionen men inte den enda.

    Med den nya "buy to let" lagen så blir det ytterligare en anpassning till europeiskt normalläge. Man behöver inte vara ett geni för att inse att det totalt förändrar spelplanen. Nu kan du rida på prisvågen OCH generera kassaflöde på att hyra ut till saftig marginal. På en marknad som redan är kokhethet så är det dynamitbränsle.


    Precis som många trodde att "kraschen" skulle komma 2009(5 år sen) så är ni för tidigt ute nu. Vi har förmodligen upp till 10 år till i stigande priser för att nå toppen. Och då kommer det se ut som vilken storstad som helst. D.v.s. de allra flesta hyr av ett fåtal människor som äger.

    /Besserwisser

    SvaraRadera
    Svar
    1. 18:37 Visst är räntan bara en parameter i skuld och boende. Nu var räntesänkningen relativt stor och värd att diskutera konsekvenser av.

      En annan parameter är att min flickvän fortsatte studier i Stockholm och det fick mig att efter en tid komma efter. Tror detta gäller många fler. Trångt boende centralt.

      Ytterligare en parameter är att gå från barnlös till att få barn. Fick oss att flytta till villa.

      En tredje parameter är att fått det ekonomiskt hyfsat med också lantställe och mer symboliskt lån till banken. Gäller nog fler än mig.

      En fjärde är den nya möjligheten från juli att bygga mikrohus på tomten för ibland uthyrning. Tror detta kommer att ge många nya små bostäder de närmaste åren. Tänker inte själv bygga även om tomten är relativt stor. Föredrar bärbuskar och fruktträd.

      När toppen på bubblan kommer vet vi först efteråt men jag blir förvånad om det tar mer än 5 år ytterligare eller händer i år. Visst detta är en sammanvägd känsla baserad på bristfällig information.

      Vänliga hälsningar

      Nanotec

      Radera

Kommentarer bör hålla sig till ämnet för den bloggartikel de hör till. Personangrepp, hets mot folkgrupp och andra kränkningar tillåts inte. Kommentarer som bara består av länkar tillåts normalt inte. Kommentarer som bryter mot reglerna kan komma att tas bort.