Dagens antibostadsbubblare

Det är fascinerande hur mycket energi och trycksvärta (eller dess elektroniska motsvarighet 0x000000) som nu går åt i debatten huruvida vi har en bostadsbubbla i Sverige eller inte.

Senaste händelseutvecklingen i debatten är att kändisekonomen Paul Krugman tycker att vi har en bostadsbubbla i Sverige. Han pekar på bostadspriser som har ökat kraftigt samt även hushållens skulder. Han påpekar också att man i flera länder de senaste 7-8 åren har trott att det var annorlunda där och därför ingen bubbla, men det har visat sig att det inte var annorlunda utan bara en gammal hederlig bostadsbubbla.

Nu återstår som bekant inte många ospräckta bostadsbubblor kvar i världen - det är väl bara Sverige, Norge, Kanada, Australien, Nya Zeeland och Frankrike som återstår bland OECD-länderna. Och för Norge ser det som jag skrev nyligen ut som om bubblan slutligen kan ha spruckit förra året.

Det är som vanligt uppfriskande att höra utländska bedömare, då de hela tiden anser att Sverige har en bostadsbubbla, medan många inhemska ekonomer med näbbar och klor försöker argumentera emot. Bland dem som uttryckt oro för en svenska bostadsbubbla finns kändisekonomer som Nouriel Roubini, Robert Shiller och nu då Paul Krugman. Även flera tunga ekonomiska institutioner har uttryckt oro, t.ex. IMF och EU-kommissionen. Utländska ekonomimedia såsom Bloomberg eller The Economist är också helt på det klara med att Sverige har en bostadsbubbla.

Krugman säger vidare att det inte går att "göra pyspunka" på en bostadsbubbla och att den mesta skadan för ekonomin redan är skedd, även om den inte syns ännu. Lite motsägelsefullt rekommenderar Krugman att Sverige nu ska tillämpa en "aggressiv penning- och finanspolitik så att ekonomin inte drabbas för hårt om bubblan spricker". Lite för tidigt att göra det redan nu, som Den Hälsosamme Ekonomisten påpekar. Man bör nog vänta tills bubblan är konstaterat sprucken, annars riskerar man att blåsa under ännu en sista excess.

Nu behövde vi inte vänta länge på en reaktion på Krugmans uttalanden från antibostadsbubblarlägret. Före detta ledamoten av Riksbankens direktion Lars E O Svensson anser som bekant inte att Sverige har någon bostadsbubbla utan att bostadspriserna istället har genomgått ett skifte till en högre nivå. Därför är det inte oväntat att just Svensson reagerar och passande blir intervjuad av SvD. Svensson anser inte att Krugman är tillräckligt insatt i just den svenska bostadsmarknaden för att kunna säga att det råder bostadsbubbla här. Däremot anser Svensson att Krugman är tillräckligt insatt i svenska förhållanden för att kunna säga att Riksbankens penningpolitik har varit för stram. Intressant att det bara är i det fall där Krugman håller med Svensson som Svensson anser att Krugman har rätt och är tillräckligt insatt...

Lars E O Svensson säger vidare att "När bostadsmarknader har kraschat i andra länder har det de facto sett annorlunda ut. Det har varit spekulation och stort byggande, och lågt sparande och ett bytesbalansunderskott". Detta är faktiskt fel. Danmark och Nederländerna hade inte bytesbalansunderskott när deras bostadsbubbla sprack. Danmark och Nederländerna hade inte heller vad jag kan se särskilt lågt sparande under bubblans uppbyggnadsfas. Spekulation i svenska bostäder nämnde jag i förrgår - det finns även här ett spekulativt inslag, men inte av det slag man brukar mena.

På Ekonomistas finns idag även en artikel med rubriken "Finns det en prisbubbla på bostadsmarknaden?" Jag behövde inte ens läsa artikeln för att kunna gissa vad den skulle komma fram till: "Sammantaget finns det knappast några tecken på att det skulle finnas en prisbubbla på bostadsmarknaden."

Harry Flam, professor i internationell ekonomi vid Institutet för internationell ekonomi vid Stockholms universitet, har skrivit denna artikel och han nämner för det första några undersökningar som kommit fram till att det inte finns någon boprisbubbla i Sverige, bland annat beställningsverket från Evidens (som togs fram på uppdrag av byggföretagen). Som vanligt handlar det om att prisuppgången kan förklaras av "fundamentala faktorer".

Därefter undersöker Flam tre tecken på att det skulle kunna finnas en bostadsbubbla. Det första handlar om "bostäder köps som finansiella investeringar i förväntan om framtida kapitalvinster och inte för eget boende". Där har han rätt i att det troligen inte förekommer särskilt mycket i Sverige. Däremot motiverar folk sina egna köp av alltför dyra bostäder med förväntan om framtida kapitalvinster, även om de faktiskt ska bo i dem själva. Jag hör det i princip varje vecka. Kanske inte exakt det tecken som Flam letar efter, men väldigt likt.

Det andra tecknet Flam undersöker är hur priset för en köpt bostad skiljer sig från en hyrd.

För att se hur hyreskostnaden per kvm och år i nyproducerade hyresrätter jämför sig med boendekostnaden per kvadratmeter och år i bostadsrätt väljer jag att jämföra med dels nyproducerade bostadsrätter i Norra Djurgårdsstaden i Stockholm och dels med beståndet av bostadsrätter i Stockholms innerstad. Om det finns en prisbubbla någonstans borde det vara här.

Här gör Flam ett antagande om var prisbubblan finns utan att ens försöka framföra några fakta som styrker att antagandet är sant. Kanske finns prisbubblan inte i Stockholms innerstad, utan i Aspudden eller Kalmar? Mer allvarligt är dock att jämförelsen med nyproducerade hyresrätter är missvisande, då byggkostnaderna har ökat i takt med bostadspriserna (se t.ex. här) - vi har även en byggkostnadsbubbla i Sverige (Flam påpekar för övrigt i en fotnot att byggkostnaderna mer än fördubblats sedan 1998). Därmed faller Flams beräkning av boendekostnaderna bort som irrelevant i diskussionen.

Flams tredje tecken är en "snabb och kraftig uppgång i markpriset". Han visar visserligen att markpriset i storstäderna ökat groteskt snabbt - ett femfaldigande i reala kvadratmeterpriser sedan 1998, men argumenterar därefter för att det inte är så farligt, eftersom fallhöjden till övriga landet (som får representera "det normala") är relativt liten, då de reala markpriserna där "bara" trefaldigats på femton år. Även ett trefaldigande på 15 år är en väldigt snabb uppgång i markpriset, så det är tydligt att vi har en bubbla inte bara i storstäderna, utan i hela Sverige, även om den är värre i storstäderna. Jämför man en bubbla med en bubbla så ser det kanske inte så farligt ut.

Jag anser alltså fortfarande att vi har en boprisbubbla i Sverige, som ännu inte har spruckit, samt att Harry Flams argumentation emot detta i den aktuella artikeln inte håller.