Skogsmarkspriserna fortsätter sjunka

Skogsmarkspriserna steg 2003-2011 kraftigt, vilket hänger samman med den allmänna fastighetsprisutvecklingen i Sverige, underblåst av sjunkande räntor. Det har lett till att skogspriserna i större delen av Sverige hamnat på nivåer som inte kan motiveras av virkes- och vedpriserna. Cornucopia kan det där med skog bättre än jag och skrev i somras så här:

Köper man skog till dessa priser i södra Sverige betalar man alltså mer för skogen än vad man får ut av den brutto om 100% av det avverkas som timmer. Från detta ska avverkningskostnader dras så nettot blir ännu lägre, samt det faktum att all skogskubik inte blir timmer. Ett köp av skog i södra Sverige kan idag bara motiveras av att man hittar en greater fool att sälja till dyrare vid ett senare tillfälle och det hela handlar alltså om en spekulationsbubbla.

Sunda skogsmarkspriser ligger under massavedsnivå, eller idag högst 300:- SEK per m3sk. Räkna med minst 20% i avverknings- eller gallringskostnad (i vissa fall upp mot 100% i gallringskostnad) och sedan ska man även röja och plantera om man sitter fast i skogsbolagens klor och propaganda.

Jag skulle säga att 200:- SEK per m3sk för skog är ett acceptabelt pris som kan försvaras företagsekonomiskt.

Intressant i sammanhanget är också en studie från 2012 med titeln "Vad påverkar marknadsvärdet på en skogsfastighet? - En statistisk analys av markvärdet". Denna studie visar att "kapitaltätheten har positiv inverkan på markvärdet, en faktor som beskriver befolkningskoncentration och betalningsförmåga i ett område". Priserna på skogsmark drivs alltså av folks vilja att äga skog samt deras betalningsförmåga, inte av rimliga företagsekonomiska kalkyler. Som vi vet har betalningsförmågan (till stor del med lånade pengar) varit god de senaste årtiondena i Sverige. I den uppsatsen hittade jag också följande diagram som visar hur skogspriserna avvikit från virkesprisernas utveckling de senaste åren.

Observera att diagrammet endast visar den relativa utvecklingen - markpriserna kan redan i diagrammets början ha varit för höga i förhållande till virkespriserna.

Med tanke på prisnivån på skogsmark är det intressant att notera att skogsmarkspriserna sjunkit under både 2012 och 2013. Detta enligt statistik från LRF Konsult. Snittpriset föll för hela landet med cirka 7 procent, för Norrland med 12 procent och för södra Sverige med 5 procent.

Inte oväntat har prisnedgången lett till "en trögare marknad där säljare och köpare har haft svårt att komma överens om prisnivåerna". Det brukar gå så när fastighetspriser sjunker - vi har även sett det vad gäller Norges bostadsmarknad.

Vid ett trendbrott som leder till lägre priser anammar köpare detta absolut snabbast. Säljare tenderar att sträva efter att få lika bra betalt som innan trenden bröts. Detta skapar ett läge med en trögare marknad med längre försäljningstider där köparnas och säljarnas förväntan på slutpris inte möts.

Eftersom LRF Konsult är ett mäklarföretag måste de dock vara obändiga "optimister" vad gäller priserna:

vi har en försiktigt optimistisk inställning inför prisutvecklingen på skogsmark under 2014.

Förutsägelserna från LRF Konsult vad gäller skogspriserna under 2012 och 2013 har inte stämt med verkligheten, så varför skulle de göra det nu? Jag tror snarast att priserna fortsätter att sjunka, nu när luften väl börjat gå ur sufflén. De påpekar också hur bra investering skogsmark varit på längre sikt:

Den som köpte en skogsfastighet för tio år sedan har dock fortfarande gjort en bra affär då den reala uppgången har varit hela 70 procent för hela riket

Javisst, den som köpte för tio år sedan gjorde en bra affär, men reala priser stiger som bekant inte för evigt och nu har de börjat sjunka. En liten försmak av vad som troligen kommer att hända även på den svenska bostadsmarknaden.